Das Immobilien-Glossar: Für den schnellen Durchblick

Hier findest Du eine Übersicht der wichtigsten Begrifflichkeiten aus der Welt der Immobilien –
kurz und bündig erklärt.

Immobilien-Glossar

Die Welt der Immobilien hat ihren eigenen Fachjargon. Um Dir den Einstieg in die Branche zu erleichtern und mehr Durchblick zu verschaffen, haben wir hier die wichtigsten Begriffe erklärt.

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AAA-Mieter

Der Triple-A-Mieter (geschrieben AAA-Mieter) definiert sich durch seine erstklassige Bonität und Kreditwürdigkeit, sowie der pünktlichen Zahlung seiner Miete. Es ist demnach unwahrscheinlich, dass solch ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, wodurch Vermieter keine Angst vor Ausfällen haben müssen. Nutzen beispielsweise viele AAA-Mieter eine gewerbliche Immobilie, steigt der Objektwert.

Abbaufeld

Die Lagerstätte eines Abbaugebietes wird in einzelne Bereiche, Abbaufelder, unterteilt. Diese werden vor Beginn der eigentlichen Abbautätigkeiten festgelegt.

Abbauland

Nach § 43 Bewertungsgesetz (BewG) diejenige Betriebsfläche, die durch den Abbau von Bodensubstanz (Sand, Kies, Lehm, Torf u.a.) für den Betrieb nutzbar gemacht wird.

Abbruchanordnung

Auch Abbruchverfügung, Beseitigungsanordnung oder Abrissverfügung. Der Abriss einer baulichen Anlage wird durch die jeweils zuständige Bauaufsichtsbehörde, nach Ermessen und unter Berücksichtigung der Verhältnisse der Betroffenen, angeordnet. Sie kommt nur dann zur Anwendung, wenn die bauliche Anlage gegen geltendes Baurecht verstößt und sich auf keine andere Weise rechtmäßige Zustände herstellen lassen. Maßgeblich sind die Landesbauordnungen der jeweiligen Bundesländer.

Abbruchantrag

Soll ein Gebäude oder ein Gebäudeteil vom Eigentümer abgerissen werden, muss stets ein offizieller Abbruchantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt werden, in der Abbruchvorhaben, -verfahren und -unternehmer konkret zu benennen sind. Bei Bewilligung des Antrags wird eine Abbruchgenehmigung erteilt.

Abbruchgebot

Mit dem Abbruchgebot wird das Recht und die Pflicht einer Gemeinde markiert, Gebäude abzureißen, die dem Rückbau- und Entsiegelungsgebot im Baugesetzbuch (BauGB) nicht entsprechen. Das heißt, wenn Gebäude durch Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen nicht von ihren Mängeln befreit werden können, müssen sie abgerissen werden (§ 179 BauGB).

Abbruchswert

Der Abbruchswert bezeichnet den zu erzielenden Verkaufspreis für ein bebautes, wirtschaftlich nicht mehr nutzbares Grundstück. Zur Ermittlung des Abbruchswert werden Abbruchkosten, sowie ggf. noch entstehende Dekontaminierungs-, Entsorgungs- sowie Gutachterkosten vom Grundstückswert abgezogen. Der Abbruchswert wird durch ein Liquidationsverfahren festgestellt.

Abdingbarkeit (Wohnungseigentum)

Im Rahmen des Wohnungseigentums bezeichnet die Abdingbarkeit die Möglichkeit vom Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichende oder ergänzende Vereinbarungen für das rechtliche Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern zu treffen. Gemäß § 10 WEG gilt dies nicht für dingbare – zwingende – Vorschriften, die für Rechtsklarheit sorgen sollen – wie z. B. das Sachenrecht. Dingbare Vorschriften betreffen u. a. die Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum oder die gesetzlich definierten Verwalterpflichten. Abdingbar sind z. B. Vereinbarungen über die Kostenverteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten.

Abfallbeseitigungsgebühr

Die Abfallbeseitigungsgebühr gehört zu den Grundbesitzabgaben, also jenen Abgaben und Gebühren, die ein im Grundbuch eingetragener Grundstückseigentümer leisten muss. Die Abfallbeseitigungsgebühr wird von der jeweiligen Gemeinde auf Grundlage einer Gebührensatzung in Verbindung mit Artikel 106 Grundgesetz (GG) erhoben. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach Anzahl und Größe der Abfallbehälter, Häufigkeit der Leerung und Zahl der gemeldeten Bewohner.

Vermieter können die Abfallbeseitigungsgebühr im Rahmen der Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Zahlt der Mieter die Gebühren direkt an die Gemeinde, kann der Vermieter als Hauseigentümer dennoch in Haftung genommen werden. Nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt vom 26.02.2016 sind Mieter sowie Eigentümer „Nutzer“ der Abfalltonnen.

Abflussprinzip bei Mietnebenkosten

Das Abflussprinzip bei den Mietnebenkosten beschreibt ein Abrechnungsprinzip, nach dem jene Kosten in die Nebenkostenabrechnung einfließen, die im Abrechnungszeitraum vom Vermieter gezahlt wurden – „abgeflossen“ sind. Die gegenteilige Abrechnungsform wäre das Leistungsprinzip, nach dem alle Kosten aufgeführt werden, die der Mieter im Abrechnungszeitraum verursacht hat. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass Vermieter grundsätzlich selbst entscheiden können, nach welchem Prinzip die Betriebskosten abgerechnet werden. Auch, wenn dies bedeutet, dass abgerechnete Kosten bereits vor dem Abrechnungszeitraum entstanden sind. Eine Ausnahme stellen die Heizkosten dar, für die der Gesetzgeber gemäß der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) eine verbrauchsabhängige Abrechnung fordert.

Abgehängte Decke

Grundsätzlich bedarf es der Zustimmung des Vermieters, wenn Mieter bauliche Veränderungen wie eine abgehängte Decke in der Mietwohnung oder einzelnen Mieträumen vornehmen wollen. Bei Auszug des Mieters sind die Einbauten wieder zu entfernen. Das gilt auch dann, wenn Vermieter der abgehängten Decke zustimmen, nicht aber ausdrücklich auf den Rückbau verzichten. Nimmt der Mieter bauliche Veränderungen ohne Zustimmung vor, kann der Vermieter den sofortigen Rückbau fordern oder ankündigen, den Rückbau bei Mieterauszug zu fordern. Ferner macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig.

Abgeld

Der Finanzbegriff Abgeld – auch Disagio oder Damnum – bezeichnet einen Abschlag auf einen Betrag z. B. den Nennwert einer Anleihe oder eine Baufinanzierung. Je nach Bereich des Finanzwesens wird das Abgeld unterschiedlich „angewendet“: So bedeutet Disagio bei Aktien und Anleihen, dass der Käufer einen bestimmten Prozentsatz X weniger zahlt, bei Krediten und Darlehen, dass er einen bestimmten Prozentsatz X von der Kreditsumme weniger ausgezahlt bekommt. Im Anwendungsbeispiel „Immobilienkredit“ müsste der Kreditnehmer – trotz Abgeld – die gesamte Kreditsumme zurückzahlen. Abgeld ist somit nicht immer positiv für den Verbraucher.

Abgeltungsklausel

Die Abgeltungsklausel definiert im Mietvertrag die Pflicht eines Mieters, Schönheitsreparaturen beim Auszug anteilig zu bezahlen. Dies gilt nur innerhalb der Frist für Schönheitsreparaturen und auf der Grundlage eines Voranschlages seitens einer Fachfirma. Je nach verstrichener Zeit seit der letzten Schönheitsreparatur und dem Zustand der Immobilie muss der Mieter zwischen 20 bis 80 Prozent Zuzahlung leisten.

Abgeltungssteuer

Die Abgeltungssteuer ist wie die Kapitalertragssteuer eine Quellensteuer. Das bedeutet, die Quelle der Kapitalerträge – die Bank – führt die Steuerabgabe direkt an das jeweils zuständige Finanzamt ab. Der Steuersatz liegt aktuell bei pauschal 25%. Dazu kommen noch Abzüge für den Solidaritätszuschlag (“Soli”, 5,5%) und Kirchensteuer (8% oder 9%, je nach Bundesland). Letzteres wird nur fällig, wenn der Steuerzahler der katholischen oder evangelischen Konfession angehört.

Die Abgeltungssteuer kommt bei Gewinnen aus Zinsen und Dividenden zum Tragen, zum Beispiel bei Aktien, Anleihen, Bankeinlagen, Zertifikaten mit und ohne Kapitalgarantie, Kapitallebensversicherungen, Dachfonds und Immobilienfonds. Ledige besitzen einen Freibetrag, den Sparerpauschbetrag, von 801 Euro, Verheiratete von 1.602 Euro. Sind alle Gewinne zusammengenommen kleiner als die Pauschbeträge, ist keine Steuer zu zahlen. Das gilt nur, wenn bei den Banken, wo die Kapitalerträge anfallen, ein Freistellungsauftrag eingereicht wurde.

Gewinne, die Immobilienbesitzer aus ihren Immobilien erwirtschaften, fallen nicht unter die Abgeltungssteuer. Derartige Erträge sind über die Einkommensteuer zu versteuern. Allerdings können beispielsweise Vermieter von ihren Einnahmen gewisse Arten von Kosten abziehen. Zudem haben sie einen steuerlichen Freibeitrag: den Grundfreibetrag.

Abgeschlossenheit

Um an einer Wohnung oder einem Zimmer Sonder- bzw. Teileigentum zu begründen, müssen die Räumlichkeiten eine Abgeschlossenheitsbescheinigung besitzen. Die Abgeschlossenheit von Wohnraum definiert sich durch die Trennung zu anderen Räumen (durch Decken, Wände, Fußböden), einem eigenen, abschließbaren Zugang und sowohl einer eigenen Küchennische als auch einem eigenen Badezimmer und WC. Abgeschlossenheit von Räumlichkeiten wie Keller oder Dachboden definiert sich durch die Abschließbarkeit dieser Räume.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt, um einzelne Wohneinheiten einer Immobilie mit eigenem Zugang zu unterteilen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss bei der Baubehörde beantragt werden und kostet je nach Gemeindevorschrift bis zu 160 Euro.

Ablaufleistung

Am Ende der Laufzeit einer Kapitalpolice wird dem Versicherungsnehmer die sogenannte Ablaufleistung ausgezahlt. Der Betrag ergibt sich aus der Überschusssumme und der garantierten Versicherungssumme. Für Immobilienfinanzierungen mittels Kapitallebensversicherungen war dieses Angebot lange Zeit attraktiv, während heute die Überschussbeteiligung reduziert wurde und ältere abgeschlossene Verträge oft nicht mehr die anfangs berechneten Ablaufleistungen erreichen.

Ablaufplan

Ein Ablaufplan stellt ein bestimmtes Programm dar, nach dessen Reihenfolge und Vorgaben eine Vermietung oder ein Hauskauf abgewickelt werden sollten. Dieser Plan umfasst alle relevanten Schritte für einen erfolgreichen Kauf beziehungsweise eine erfolgreiche Vermietung: von der Erstellung des Exposés bis hin zur Schlüsselübergabe.

Ablösesumme

Soll ein Darlehen nach einer bestimmten Zeit mittels Umschuldung durch ein anderes Darlehen abgelöst werden, bezeichnet man die noch verbleibende Summe als Ablösesumme.

Ablösung

Ablösung ist eine Begrifflichkeit aus dem 19. Jahrhundert, wobei hierunter eine Beseitigung rechtlicher Verpflichtungen zu verstehen ist.

Soll ein Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden oder durch eine Ablösung vor Ende der vereinbarten Laufzeit getilgt werden, kann die Bank bei möglichen entstehenden Schäden (Zinsverluste) eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern.

Ablösung von Stellplätzen

Wird ein Neubau realisiert, ist der Bauherr seitens der Landesbauverordnungen verpflichtet, eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen zu errichten. Will der Bauherr dem nicht nachkommen, kann er durch eine Zahlung pro Stellplatz die Verpflichtung ablösen.

Abmahnung wegen Ruhestörung

Werden Mietverhältnisse durch Lärmbelästigung eines Mieters gestört, kann der Vermieter Abmahnungen bis hin zu einer Kündigung als Gegenmaßnahme ergreifen. Um eine Abmahnung wegen Ruhestörung einzureichen, benötigt der Vermieter von anderen Mietparteien ein Lärmprotokoll. Dieses enthält Datum und Uhrzeit sowie Art und Dauer der Lärmbelästigung.

Abmahnung wegen Zahlungsverzug

Zahlt ein Mieter die Miete nach dem dritten Werktag eines Monats gar nicht oder nicht vollständig, ist der Vermieter berechtigt, eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug zu verschicken. Diese muss neben Datum und vollständiger Anschrift von Mieter und Vermieter, die Anzahl der schuldig gebliebenen Mieten, die Frist zur Rückzahlung, ggf. eine Androhung zur Kündigung sowie eine Unterschrift des Vermieters beinhalten.

Abmarkung

Die Abmarkung eines Grundstücks bezeichnet dessen Kennzeichnung im öffentlichen Raum durch Grenzzeichensetzung.

Abmarkungsverfahren

Mittels Grenzzeichensetzung wir die Abmarkung eines Grundstückes vorgenommen. Da diese Grenzzeichen im Laufe der Zeit wegen Bauarbeiten oder Witterung (u.ä.) fehlen können, was zur Überschreitung der Grundstücksgrenzen führen kann, kann ein Abmarkungsverfahren eingeleitet werden. Dieses sichert die erneute Markierung durch Grenzsteine.

Abmeldung / Anmeldung des Mieters

Bei einem Umzug innerhalb Deutschlands ist eine Anmeldung des Mieters am neuen Wohnort verpflichtend. Eine Abmeldung am bisherigen Wohnort ist nur dann notwendig, wenn ein Umzug ins Ausland oder die Aufgabe eines Zweitwohnsitzes erfolgt.

Aufgrund der Mitwirkungspflicht des Vermieters bei der Anmeldung des Mieters am neuen Wohnort, enthalten Mietverträge seit dem Jahr 2007 oftmals eine entsprechende Klausel. Der Vermieter ist verpflichtet den Einzug in die Mietsache schriftlich oder elektronisch bis spätestens zwei Wochen nach Einzug zu bescheinigen.

Diese Bescheinigung bildet die Grundlage für eine Anmeldung des Mieters am neuen Wohnort. Die Bescheinigung des Vermieters enthält in der Regel die folgenden Daten:

• Namen der Personen die meldepflichtig sind,
• Name/Adresse des Wohnungsgeber und ggf. Eigentümers (sofern vom Wohnungsgeber abweichend),
• Anschrift der Wohnung sowie
• Datum des Einzuges.

Wird der Meldepflicht nicht nachgekommen, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, welche mit Geldbußen bis zu 1.000 Euro belangt werden kann. Die Strafe kann nicht nur die meldepflichtige Person, sondern ebenso den Wohnungsgeber bzw. Vermieter treffen, falls dieser keine Angaben zu seinen Mietern macht oder die Bescheinigung über den Einzug nicht ausstellt.

Abnahme einer Immobilie

Bei der offiziellen Abnahme einer Immobilie wird durch die Baubehörde geprüft, ob die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften für die Herstellung eines Gebäudes eingehalten wurden. Die Inhalte dieser Vorschriften sind den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer zu entnehmen. Die Überprüfung untersucht keine Einhaltung von technischen bzw. DIN-Vorschriften der Bauarbeiten.

Abnahmeverpflichtung

Wird vertraglich die Abnahme von Waren oder Dienstleistungen vereinbart, bezeichnet man dies als Abnahmeverpflichtung. Innerhalb einer Abnahmeverpflichtung kann eine Abnahmefrist vereinbart werden, beispielsweise die Auszahlung eines Kredites.

Abnehmender Bodenertragszuwachs

Zunächst durch den Ökonomen Jean Jaques Turgot formuliert, besagt die Theorie über den abnehmenden Bodenertragszuwachs, eine degressive Entwicklung des Ertragsniveaus bei intensivierter Bodenbewirtschaftung.

Eine der daraus resultierenden Folgerungen von Malthus – ebenfalls Ökonom – besagt, dass die Ernährung der Bevölkerung mit dessen Wachstum nicht mithalten könne und sich daher die Versorgungslage zunehmend verschlechtere. Dies trifft allerdings nur zu, wenn die äußeren Umstände gleichbleiben und es nicht möglich ist, durch technischen Fortschritt ein erhöhtes Ertragsniveau aus Bodenbewirtschaftung zu erzielen.

Malthus schlussfolgerte weiterhin, dass die Unterstützung der Armen nicht weiter erfolgen solle, um die Situation nicht zu verschlimmern, sowie die Forderung, dass junge Menschen spät heiraten sollten, um den Nachwuchs einzudämmen. Für diese Forderungen erntete Malthus große Kritik. Letztlich folgte aus der Theorie des abnehmenden Bodenzuwachses die Idee der Grundrente, entwickelt von David Ricardo.

Abrechnungseinheit

Abrechnungseinheiten finden sich immer im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung wieder. Eine Abrechnungseinheit kann dabei sowohl eine einzelne Wohnung als auch ein ganzes Haus sein. Jede Abrechnungseinheit erhält eine eigene Abrechnung. Sind beispielsweise fünf Wohnungen im Haus, so gibt es auch mindestens fünf Abrechnungseinheiten. Darüber hinaus können auch Garagen als Abrechnungseinheit auftauchen.

Abrechnungsfrist Betriebskosten

Die Betriebskosten müssen durch den Vermieter binnen eines Jahres abgerechnet werden. Die Frist endet also mit dem 31.12. des Folgejahres. Abrechnungen, die erst danach erstellt werden, müssen durch den Mieter nicht mehr berücksichtigt werden.

Abrechnungsmaßstab

Der Abrechnungsmaßstab variiert je nach Abrechnungsart. So kann eine Option des Abrechnungsmaßstabes die Abrechnung pro Quadratmeter Wohnfläche sein. Alternativen sind die Abrechnung pro Einheit oder pro Person, was üblicherweise bei den Müllgebühren erfolgt. Welchen Abrechnungsmaßstab Vermieter verwenden, wird in der Nebenkostenabrechnung festgelegt.

Abrechnungspflicht

Per Gesetz ist festgelegt, dass der Verwalter eines Objekts – bzw. der Eigentümer bei einem Mehrfamilienhaus – eine Abrechnung erstellen muss. Dies wird mit dem Begriff der Abrechnungspflicht festgesetzt. Die Abrechnung muss demnach bis spätestens ein Jahr nach Abschluss des Abrechnungsjahres bei den Mietern eingehen. Bei einem Verwalterwechsel ist der jeweilige Vorverwalter für die Abrechnung zuständig.

Abrechnungsspitze

Als Abrechnungsspitze wird der Nachzahlungsbetrag der Nebenkostenabrechnung bezeichnet. Hier werden die Soll-Zahlungen des Hausgeldes mit den angefallenen Kosten verrechnet. Das, was am Ende übrig bleibt, ist die Abrechnungsspitze. Entsteht hingegen ein Guthaben, so wird dies als Abrechnungsguthaben bezeichnet.

Abrissverfügung

Damit ein Gebäude abgerissen werden kann, bedarf es einer vorhergehenden Genehmigung. Diese sogenannte Abrissverfügung gibt an, dass das Gebäude abgerissen werden darf. Ein formell richtiger Antrag ist hierbei die Voraussetzung, damit die Abrissverfügung durch die Behörde ausgestellt wird.

Abrufverfahren (Grundbuch)

Ein Abrufverfahren ermöglicht es, dass Einblicke in das Grundbuch auf digitalem Wege erfolgen. Zugelassene Nutzer haben dadurch die Möglichkeit, elektronisch geführte Grundbuchdaten online abzurufen. Dabei werden in der Regel die folgenden Funktionen zur Verfügung gestellt: Einsichtnahme in das Online-Grundbuch, Herstellung eines Grundbuchabdrucks, Information über das Datum der letzten Grundbucheintragung, Suche innerhalb der Antragsliste sowie Recherche im Eigentümerverzeichnis.

Abschlagszahlung

Eine Abschlagszahlung wird monatlich durch den Mieter oder den Vermieter getätigt. Ein Abschlag kann sowohl für das Hausgeld bzw. die Nebenkosten oder den Strom eingezogen werden. Durch die monatliche Zahlung des Abschlags werden diese Forderungen gedeckt.

Abschreibung

Eine Abschreibung ist eine Minderung des Bestandswertes der Immobilie. Eine Immobilie besitzt auf dem Papier einen Wert, welcher Jahr für Jahr durch die Abschreibung gemindert wird. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie zwischenzeitlich saniert wurde. Abschreibungen wirken sich zudem steuermindernd auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung aus.

Abschreibung für Abnutzung

Die Abschreibung für Abnutzung – auch Absetzung für Abnutzung genannt – wirkt sich steuermindernd auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung aus. Die Abschreibung orientiert sich dabei am ursprünglichen Gebäudewert. Dieser wird mit zwei (bei Gebäuden mit Baujahr nach 1925) bzw. 2,5 Prozent (bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925) jährlich abgeschrieben.

Abschreibung von Grundstücken (Grundbuch)

Grundstücke dürfen per Gesetz nicht abgeschrieben werden, da diese keiner Abnutzung unterliegen. Während Gebäude mit fortgeschrittenem Alter abnutzen, bleiben Grundstücke auch im hohen Alter problemlos nutzbar. Deshalb ist eine Abschreibung von Grundstücken nicht vorgesehen.

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die Absetzung für Abnutzung wird auch Abschreibung genannt. Je nach Baujahr werden zwei (bei Baujahren ab 1925) bzw. 2,5 Prozent (Baujahr vor 1925) als Abschreibung angesetzt. Die Absetzung für Abnutzung ist für Sie steuermindernd und wird somit steuerlich berücksichtigt. Berechnungsgrundlage ist der Grundstückswert und der Wert der Bebauung, welcher vom Finanzamt festgelegt wird.

Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung

Neben der normalen Abschreibung kann es bei Immobilien auch zu außergewöhnlicher Abnutzung kommen. Diese wird in technische und wirtschaftliche Abnutzung unterschieden. Bei Substanzeinbußen wird von einer technisch außergewöhnlichen Abnutzung gesprochen und bei Verlust bzw. Zerstörung des Wirtschaftsgutes von einer wirtschaftlichen Abnutzung. Eine außergewöhnliche Abnutzung tritt dann auf, wenn die Nutzungsdauer der Immobilie nicht erreicht werden kann.

Abstandsfläche

Eine Abstandsfläche ist ein Grundstück bzw. der Teil eines solchen, welcher nicht bebaut werden darf. Dies hat unterschiedliche Gründe, beispielsweise für den Brandschutz oder um eine ausreichende Belichtung zu schaffen. Darüber hinaus gibt es den Grenzabstand, welcher den Abstand zwischen Grenze des Grundstücks und Gebäude festlegt, sowie den Gebäudeabstand, durch welchen den Mindestabstand zwischen zwei Gebäuden aufgezeigt wird.

Abstimmungsverfahren (Wohnungseigentümerversammlung)

In einer Wohnungseigentümerversammlung werden Vorlagen für Beschlüsse mit den anderen Eigentümern diskutiert. Um danach eine Entscheidung treffen zu können, kommen unterschiedliche Abstimmungsverfahren zum Einsatz. Manche Beschlüsse müssen mit einer einstimmigen Mehrheit beschlossen werden, um rechtskräftig zu werden. Bei anderen, weniger relevanten Beschlüssen ist hingegen eine einfache Mehrheit ausreichend. Welche Mehrheit wann erfolgen muss, ist durch den Verwalter bzw. die Teilungserklärung geregelt.

Abteilung (Grundbuch)

Das Grundbuch ist in drei verschiedene Abteilungen aufgeteilt. Die erste Abteilung zeigt den Eigentümer des Flurstücks an. In Abteilung zwei werden die Dienstbarkeiten und etwaige Einschränkungen, welche mit dem Flurstück verbunden sind, aufgelistet. Die dritte und letzte Abteilung zeigt die Grundschuld an, welche auf dem Grundstück liegt. Hier lassen sich die Banken als Sicherheit eintragen, die Ihnen einen Kredit gewährt haben.

Abtretung

Eine Abtretung tritt in Verbindung mit einer Grundschuld auf. Wenn ein Darlehensgeber aus dem Risiko kommen möchte, gibt er die Darlehenssumme inklusive Zahlungsverpflichtungen an eine dritte Person weiter. Dieser Prozess wird als Abtretung einer Grundschuld bezeichnet. Eine Abtretung kann auch bei der Mietzahlung an den Eigentümer bei einem Eigentumsübergang erfolgen. Sobald eine Forderung oder ein Gegenstand von jemand Drittem genutzt wird, wird von einer Abtretung gesprochen.

Abwägung / Abwägungsbeschluss

Die Abwägung bzw. der Abwägungsbeschluss findet bei der Bebauungsplanung Anwendung. Hier müssen die Entscheidungsträger, also die Behörden, abwägen, inwiefern ein Beschluss der Bauleitplanung ausreichend durchdacht ist. Gibt es mehrere verschiedene Entwürfe, so werden diese untereinander abgewogen. Der am besten geeignete Beschluss wird dann öffentlich ausgelegt. Zudem müssen alle Abwägungen der Beschlüsse öffentlich zugänglich ausgelegt werden, um die Bürger darüber zu informieren.

Abwasser

Das vom Mieter bezogene Frischwasser wird im Verbrauch zu Abwasser, das laut § 2 Ziffer 3 der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt. In diesem Falle kann der Vermieter dem Mieter die entstandenen Kosten in Rechnung stellen, sofern eine entsprechende Passage im Mietvertrag vorhanden ist.

Abwassersatzung / Entwässerungssatzung

Die Abwasser- oder Entwässerungssatzung regelt die Vorgaben und den Ablauf der Entwässerung in den verschiedenen Teilen und Orten Deutschlands. In dieser Satzung stehen unter anderem die Regelungen für die Entwässerung von Grundstücken. Dazu zählen das Abwasser, das Regenwasser, das Dränagewasser und das Grundwasser.

Abwicklungsgebühr (Agio)

Die Abwicklungsgebühr oder Agio beschreibt die Summe, welche der Käufer einer Immobilie auf den eigentlichen Kaufpreis oder die Finanzierung der Bank aufzahlen muss. Das Wort „Agio“ kommt aus dem Italienischen und bedeutet sinngemäß „Aufgeld“. Wenn ein Käufer beispielsweise weniger für ein Objekt erhält als er der Bank für die Finanzierung zurückzahlen muss, nennt sich das Differenz-Agio.

Abzahlungs- bzw. Ratendarlehen

Ein Abzahlungsdarlehen bzw. Ratendarlehen ist eine Form der Kredittilgung für Immobilienbesitzer. Das Abzahlungsdarlehen unterscheidet sich besonders in seiner Dauer von anderen Tilgungsformen, wie dem Annuitätsdarlehen. Bei einem Abzahlungsdarlehen bezahlt der Nehmer des Darlehens über die komplette Zeit stetige, gleichbleibende Raten zur Tilgung.

Von Vorteil ist bei dieser Tilgungsform vor allem die Planungssicherheit. Am Anfang der Laufzeit kommt es recht hohe Belastung auf den Darlehensnehmer zu. Das liegt daran, dass die Zinsen komplett auf die Raten aufgeschlagen werden. Der Vorteil besteht hier im Sinken des Zinses im Laufe der Tilgungszeit.

Abzinsung

Als Abzinsung wird eine Berechnung aus dem Finanzwesen bezeichnet, mithilfe derer der aktuelle Barwert künftiger Zahlungen ermittelt wird. So kann man anhand eines zukünftigen Wertes (zum Beispiel Guthaben auf einem Sparbuch) und den jährlichen Zinsen berechnen, wie hoch der Sparbetrag pro Monat oder pro Jahr sein muss, damit der Wert in der Zukunft innerhalb eines bestimmten Zeitraums angespart ist. Hierbei sind Zins- und Zinseszinsberechnungen anzuwenden.

Agrarland

Bei einem Agrarland (auch: Agrarstaat) handelt es sich um ein Land, in welchem die wirtschaftliche Struktur landwirtschaftlich geprägt ist. Vor Beginn der Industrialisierung waren alle Staaten Agrarländer, weil ein Großteil der Bevölkerung landwirtschaftlich tätig war. Heute sind Agrarstaaten in der Regel Entwicklungs- und Schwellenländer.

Aktivvermerk

Der Aktivvermerk ist auch unter dem Namen Herrschvermerk bekannt. Ein Aktivvermerk beschreibt den Eintrag eines Rechts im Bestandsverzeichnis einer Grundbuchseite, welches der Besitzer des herrschenden Grundstücks am dienenden Grundstück hält.

Die Eintragung im Bestandsverzeichnis dient lediglich als Informationsquelle, ein öffentlicher Glaube findet nicht statt. Bestand findet das Recht erst durch den Eintrag in der zweiten Abteilung des Grundbuchblattes.

Akustikdecken

Akustikdecken sind speziell angefertigte Deckensysteme, welche für eine bessere Akustik innerhalb eines Raumes sorgen. Probleme wie ein schlechtes Sprachverständnis oder eine lange Nachhallzeit können Gründe für den Einbau einer Akustikdecke sein. Akustikdecken sind mittlerweile in allen möglichen Varianten, Farben und Designs zu finden.

Alleineigentum

Der Begriff „Alleineigentum“ definiert sich im Grund von selbst. Alleineigentum bedeutet, dass eine Person über eine Immobilie allein verfügt. Der Objektanspruch gehört lediglich dieser Person.

Der Besitzer kann mit der Immobilie so verfahren, wie es ihm beliebt und muss keine externe Meinung oder Vorgehensweise berücksichtigen. Allein der Besitzer kann entscheiden, was mit dem Objekt geschieht.

Falls mehrere Personen Anspruch auf das Objekt haben, verwandelt sich der Begriff „Alleineigentum“ in „Bruchteilseigentum“ oder „Gesamthandseigentum“.

Alleingebrauchsrecht (Wohnungseigentümer)

Das Alleingebrauchsrecht spricht dem Besitzer einer Immobile das Recht zu, mit dem Sondereigentum des Objekts so zu verfahren, wie er möchte. Dazu zählen in der Regel Umsetzungen wie die Bewohnung, die Verpachtung oder die Vermietung.

Der Besitzer ist in seinem Handeln völlig frei, solange dies für die anderen Wohnungsbesitzern keine nachteiligen Folgen hat. Nachteilig wären diese beispielsweise, wenn ein ordentliches Zusammenleben unmöglich gemacht werden würde.

Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietrecht

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietrecht finden sich in § 305 Absatz 1 Satz 1 BGB. Dabei handelt es sich um vorformulierte vertragliche Bedingungen, die der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss stellt.

Um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietrecht handelt es sich allerdings erst, wenn es sich um einen vorgefertigten Textentwurf oder um die Verwendung von vorformulierten Textbausteinen handelt. Da Vermieter in der Regel nicht jeden einzelnen Mietvertrag neu aufsetzen, greifen sie meist zu solchen vorgefertigten Vorlagen zurück.

Die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind dementsprechend auf solche Formularmietverträge anwendbar.

Altbau

Ein Altbau ist ein Gebäude, welches aufgrund seines Stiles und seines Zustandes nicht einem modernen und neuen Objekts entspricht. Ein typischer Altbau in Deutschland wird meist als solcher bezeichnet, wenn er eine Bauweise vorweist, die vor dem zweiten Weltkrieg üblich war.

Typische Merkmale einer Altbauwohnung sind unter anderem
• hohe Decken,
• Decken aus Holz oder
• Mauerwerkswände.

Bei einem Altbau handelt es sich schon lange nicht mehr um eine heruntergekommene Immobilie. Heute sind die meisten Altbauwohnungen saniert und modernisiert. Die Fassade ist in der Regel noch erhalten. Aktuell erfreuen sich Altbauwohnungen unter Mietern und Käufern großer Beliebtheit.

Altbaumietenverordnung

Die Altbaumietenverordnung war in vergangener Zeit dafür da, eine Mietpreisbindung für Immobilien festzulegen, welche bereits vor dem 28.06.1948 gebaut wurden. Ein berühmtes Beispiel für eine Altbaumietenverordnung ist die damalige Berliner Verordnung. Diese wurde jedoch am 01.01.1988 als nichtig erklärt. Eine Altbaumietverordnung zählt zum Mietmodell der Bruttomiete. Hier sind die Betriebskosten bereits mit einberechnet.

Altbaumodernisierung

Eine Altbaumodernisierung ist die Sanierung bzw. Erneuerung einer Altbauwohnung oder eines kompletten Altbauhauses. Maßnahmen im Sinne einer Altbaumodernisierung sind im Zuge der Energieeinsparverordnung mitunter Pflicht für Immobilienbesitzer und Vermieter.

Die Altbaumodernisierung kann sowohl einzelne Teile des Gebäudes als auch das komplette Haus betreffen. Wenn es sich beim betreffenden Altbau um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt, muss vorab eine Genehmigung bei der örtlichen Behörde eingeholt werden.

Altengerechtes Wohnen

Ein altengerechtes Wohnen beinhaltet die Einrichtung einer Wohnung oder eines Hauses, durch welche sich ältere Menschen problemlos in ihren alltäglichen Belangen bewegen können.

Da viele Menschen im hohen Alter Beeinträchtigungen mit körperlichen Bewegungen haben, stellt dies ein Problem für deren Wohnsituation dar. Auch als Vermieter sollten Sie sich mit daher mit einem altengerechten Wohnen Situation auseinandersetzen.

Probleme für die älteren Personen stellen hier beispielsweise das Steigen von Treppen, die Nutzung des Badezimmers, der Küche sowie des Schlafzimmers dar.

Hier sollten Lösungen für ein barrierefreies Wohnen geschaffen werden. Die zur Lösung beitragenden Geräte und Erneuerungen können oftmals von der Steuer abgesetzt werden. Weiterhin ist häufig ein staatlicher Zuschuss möglich. Andere Probleme wie eine schlechte Belichtung können meist schnell und einfach behoben werden.

Alterswertminderung

Eine Alterswertminderung stellt den Wertverlust eines Objektes, beispielsweise eines Hauses oder einer Wohnung, dar. Da im Laufe der Jahre jede Immobilie von Verschleiß und Abnutzung betroffen ist, sinkt der ursprüngliche Wert.

Für Vermieter ist die Alterswertminderung insbesondere beim Verkauf eines Objektes wichtig. Da kein Verlust erzielt werden soll, muss die Alterswertminderung betrachtet werden und im Zweifelsfall eine Maßnahme wie eine Sanierung oder Renovierung stattfinden.

Altlasten

Der Begriff Altlasten beschreibt Orte und Baugründe, auf denen Altablagerungen liegen. Diese können im Zweifelsfall den Boden auf schädliche oder gefährliche Weise beeinflussen und somit eine Bebauung oder eine langfristigen Aufrechterhalten der Immobilie nicht gewährleisten.

Weiterhin können Altlasten gesundheitliche Gefahren für Anwohner nach sich ziehen. Altlasten entstehen häufig aus Ablagerungen von Müll oder von Stoffen, welche schädlich für die Umwelt sind.

Altlastenauskunft

Damit unerfreuliche Überraschungen beim Kauf eines Grundstücks vermieden werden, gibt es die Altlastenauskunft. In vielen Gebieten sind Baugrundstücke von sogenannten Altlasten belegt, welche den Baugrund des Grundstücks durch frühere Müllablagerungen oder die Ablagerung von giftigen Stoffen verseucht haben.

Um einen solchen Immobilienkauf zu vermeiden oder im Zweifelsfall darauf vorbereitet zu sein, können Sie sich bei Ihrem zuständigen Amt eine Altlastenauskunft geben lassen und auf Nummer sicher zu gehen.

Amortisation

Das Wort Amortisation stammt ursprünglich aus dem Französischen. „Amortir“ bedeutet sinngemäß „tilgen“. Eine Amortisation bezeichnet also die geplante Tilgung einer Anleihe oder eines Kredites. Die Tilgung erfolgt durch eine sogenannte Schuldentilgung, welche einem festen Plan zur Tilgung gleichsteht.

Für Vermieter bedeutet eine Amortisation die Rückzahlung des Geldbetrags eines aufgenommen Kredits, beispielsweise für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung.

Amtlicher Lageplan

Ein amtlicher Lageplan ist – neben der Flurkarte – ein fester Bestandteil des Bauantrags. Ziel eines solchen Plans ist der Erhalt einer Baugenehmigung durch die örtliche Baubehörde. Es handelt sich um ein behördliches Dokument, das nur von einem vereidigten Fachmann für Vermessung oder einer ihm gleichgestellten Person beziehungsweise Behörde angefertigt werden darf. Grundlage für den amtlichen Lageplan ist die Flurkarte, die auch Katasterkarte bezeichnet wird.

Amtlicher Lageplan besteht aus zwei Teilen

Laut Bauordnung besteht der amtliche Lageplan aus einem schriftlichen und einem zeichnerischen Teil. Genaue Angaben zum Inhalt des amtlichen Lageplans sind der jeweiligen geltenden Landesbauordnung zu entnehmen.
Im Allgemeinen beinhaltet der schriftliche Teil Angaben zum im Grundbuch geführten Baugrundstück, den Nachbargrundstücken sowie ihren Eigentümern, dem Bauherren und eventuell vorhandenen Baulasten. Ferner müssen Bauherren im schriftlichen Teil die Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und die Baumassenzahl angeben.

Der zeichnerische Teil stellt in der Regel im Maßstab 1: 500 oder 1: 1000 den Umriss des geplanten Gebäudes dar. Man spricht hier von der sogenannten Draufsicht. Dabei sind die Abstandsflächen und die umliegenden Grundstücke inklusive vorhandener Nachbargebäude zu berücksichtigen. Dachform und Dachneigung sind ebenfalls einzuzeichnen.

Baubehörde prüft amtlichen Lageplan

Anhand des amtlichen Lageplans kann die Baubehörde die geplanten Baumaßnahmen einsehen und prüfen, ob diese den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Dazu prüft die zuständige Behörde beispielsweise, ob die Abstände zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden und ob die Dachform der behördlichen Dachvorgabe für die Region entspricht.

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kreditvertrag, bei dem die Höhe der zu zahlenden Raten über den gesamten Zeitraum konstant bleibt. Voraussetzung: Es wurde eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit vereinbart.

Die Raten setzen sich bei dieser Art des Tilgungsdarlehens aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder einzelnen Rate tilgt der Kreditnehmer einen Teil seines Kredits. Dadurch wird der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils reduziert, bis der Kredit vollständig abbezahlt ist. Die Höhe des Tilgungsanteils wird individuell mit dem Kreditnehmer vereinbart, sollte im ersten Jahr allerdings mindestens ein Prozent der Kreditsumme betragen.

Eine zweite Form des Annuitätendarlehens ist das sogenannte unechte Annuitätendarlehen oder auch Abzahlungsdarlehen. Dabei sinkt der Zinsanteil jeder Rate, während der Tilgungsanteil konstant gleich bleibt. Die Höhe der zu zahlenden Rate wird dadurch während der Vertragslaufzeit immer niedriger.

Welche Vorteile bietet ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen bietet für den Kreditnehmer viele Vorteile. Nicht umsonst stützen sich über 70 Prozent aller privaten Bau- und Immobilienkauffinanzierungen auf diese Art des Kreditvertrages. Der größte Vorteil ist die immer gleichbleibende Rate, die für den Kreditnehmer eine sehr hohe Planungssicherheit bedeutet. Außerdem zeigt der Tilgungsplan schon zu Beginn der Kreditlaufzeit alle Zins- und Tilgungsraten für die gesamte Vertragslaufzeit an und macht ein Annuitätendarlehen sehr transparent.

Auch die Darlehensnebenkosten sind für den Kreditnehmer deutlich zu erkennen und es besteht die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt einen besseren Zinssatz auszuhandeln. Bei Bedarf kann sogar die Ratenzahlung kurzzeitig ausgesetzt werden, was dem Kreditnehmer bei finanziellen Engpässen zugutekommt.

Welche Nachteile hat ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen bringt aber auch Nachteile mit sich, denn die lange Vertragslaufzeit bedeutet für den Kreditnehmer auch eine lange finanzielle Belastung. Außerdem kann sich der konstante Zinssatz bei fallenden Zinsen als Nachteil erweisen. Auch Sondertilgungen und Ausstiegsoptionen sind in der Regel nicht möglich.

Aufbauhypothek

Die Aufbauhypothek gehört zu den Grundpfandrechten des Zivilgesetzbuch (ZGB) aus DDR-Zeiten. Diese hatten Vorrang vor anderen Hypotheken, können heute aber bei Grundstücken erlöschen, die ihre Aufbauhypothek vor dem 01.07.1990 eingetragen bekamen.

Auskunftspflicht des Vermieters

Die Auskunftspflicht des Vermieters umfasst Informationen, die dieser den Mietern unaufgefordert mitteilen muss. Darunter fällt zum Beispiel:

  • Wenn eine über dem Ortsdurchschnitt liegende Miete veranschlagt wird, muss dies vor Vertragsabschluss angekündigt werden. Ebenso muss eine Mitteilung über die Höhe der vorherigen Miete erfolgen.
  • Es muss Auskunft über Modernisierungsarbeiten in den vergangenen drei Jahren gegeben, beziehungsweise dem ersten Mieter nach umfassenden Modernisierungsarbeiten dies mitgeteilt werden
  • Sofern eine Erstnutzung der Wohnung nach dem 01.10.2014 stattfindet, muss dies dem Mieter berichtet werden.

Auslandsimmobilien

Für den Begriff Auslandsimmobilien gibt es keine allgemeingültige Definition. In der Regel spricht man von einer Auslandsimmobilie, wenn sich diese außerhalb des Landes befindet, in dem der Eigentümer seinen dauerhaften Wohnsitz hat. Hierzulande betrifft das alle privat genutzten oder vermieteten Immobilien außerhalb von Deutschland. Werden Einnahmen mit den Auslandsimmobilien erzielt (z. B. Mieteinnahmen, Pacht), gilt es, je nach Land, in dem sich die Immobilie befindet, und je nach Wohnsitz des Eigentümers, bestimmte Steuerregelungen zu berücksichtigen.

Außerordentliche Kündigung

Neben der ordentlichen Kündigung und der Änderungskündigung ist die außerordentliche Kündigung eine von drei Kündigungsarten, die nach deutschem Recht vorgesehen sind. Umgangssprachlich wird die außerordentliche Kündigung oft als Sonderkündigung bezeichnet.

Gesetzliche Regelungen zur außerordentlichen Kündigung finden sich in § 314 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Demnach ist diese Kündigungsart immer dann möglich, wenn es wichtige Gründe gibt, die das Fortführen eines Vertrags für einen oder alle Vertragspartner unmöglich machen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Vertragspartner gegen vertragliche Vereinbarungen verstößt. Für die Kündigung von Mietverträgen sieht das Bürgerliche Gesetzbuch weitere gesetzliche Regelungen vor. Relevant sind insbesondere die Paragraphen 543, 558 und 569 BGB.

Einen Mietvertrag außerordentlich kündigen

Sowohl der Mieter, als auch der Vermieter können einen Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn dafür wichtige Gründe vorliegen. Die Kündigung muss dem Vertragspartner in Schriftform zugehen. Das bedeutet, dass sie nur dann wirksam wird, wenn sie eigenhändig durch alle im Vertrag genannten Personen einer Vertragsseite unterschrieben worden ist. Wurde der Mietvertrag beispielsweise auf zwei Eheleute ausgestellt, müssen beide die Kündigung unterschreiben. Das Unterschreiben durch einen Vertreter ist möglich, wenn dieser eine Vollmacht vorlegen kann. Dadurch ist zum Beispiel die Unterschrift eines Hausverwalters unter einem Kündigungsschreiben gültig, sofern er nachweisbar vom Hausbesitzer bevollmächtigt wurde. Die mündliche Kündigung eines Mietvertrags ist weder ordentlich noch außerordentlich möglich.

Außerordentliche Kündigung durch den Mieter

Es gibt verschiedene Gründe, die einen Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags berechtigen. Die häufigsten sind:

• die Erhöhung der Miete durch den Vermieter,
• die Ankündigung einer Sanierung oder einer Modernisierung,
• gesundheitliche Gefahren in einer Wohnung, die zum Beispiel durch Baufälligkeit oder den Befall von Wänden mit Schimmel bestehen,
• die Nutzbarkeit der Wohnung ist nicht so möglich, wie im Mietvertrag vereinbart wurde, zum Beispiel weil der Vermieter den Zugang zu den Wohnräumen verwehrt oder das Wasser im Haus abgestellt hat,
• der Vermieter oder einer seiner Vertreter, beispielsweise der Hausverwalter oder der Hausmeister, bedrohen den Mieter.

Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter

Auch der Vermieter kann ein Mietverhältnis nur dann außerordentlich kündigen, wenn er wichtige Gründe benennen kann. Zum Beispiel ist die Sonderkündigung möglich wenn der Mieter

e• inen Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten hat,
• andauernd gegen die Regelungen der Hausordnung verstößt,
• den Hausfrieden durch ständigen Lärm oder Streit mit den Nachbarn beeinträchtigt,
• den Vermieter oder seine Vertreter bedroht.

Fristen bei der außerordentlichen Kündigung

Die außerordentliche Kündigung ist generell keine fristlose Kündigung, sondern es müssen abhängig vom Grund bestimmte Fristen eingehalten werden. Die fristlose Kündigung durch den Mieter ist allerdings dann möglich, wenn von der Wohnung Gesundheitsgefahren ausgehen.

Automatisierte Liegenschaftskarte

Die automatisierte Liegenschaftskarte ist eine digitale Version der klassischen Liegenschaftskarte. Sie ist Teil des Liegenschaftskatasters, dessen andere Bestandteile die darstellende und die beschreibende Komponente, sowie das automatisierte Liegenschaftsbuch sind.

Bagatellschäden in der Mietwohnung

Unter Bagatellschäden in der Mietwohnung versteht man im Allgemeinen Schäden, die etwa durch Abnutzung entstehen und im Rahmen von Kleinreparaturen mit geringem Aufwand behoben werden können. Im Mietrecht sind Bagatellschäden in der Mietwohnung als Teil der Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht Aufgabe des Vermieters. Unter gewissen Voraussetzungen kann der Vermieter die Reparatur- und Kostenübernahme solcher Bagatellschäden in gewissem Maße auf den Mieter übertragen. Dies darf sich jedoch nur auf solche Bestandteile der Mietsache beziehen, die dem Mieter direkt und häufig zugänglich sind.

Bagatellschäden in der Mietwohnung können beispielsweise an Wasserhähnen, Ventilen, Fenstergriffen, Türschlössern, Heiz- und Kocheinrichtungen oder Rollläden entstehen, nicht aber an Wasserrohren und Gasleitungen. Damit die Klausel über Kleinreparaturen wirksam ist, muss die maximale Höhe der Kosten auf 100 Euro pro Schaden und 200 Euro pro Jahr oder acht Prozent der Jahresmiete im Mietvertrag begrenzt werden.

Balkenkopf

Als Balkenkopf wird das Ende eines Balkens, abschließend mit dem Mauerwerk oder darüber hinausragend, bezeichnet. Im Fachwerkbau wird der Begriff Balkenkopf auch für ein herausragendes Ende eines Dachbalkens genutzt. Die Instandhaltung und Wartung von Balkenköpfen sind, je nach Verbauung, in regelmäßigen Abständen notwendig, um größere Baumaßnahmen zu vermeiden.

Balkenlage

Sofern eine Decke oder der Fußboden eines Hauses auf einer Konstruktion aus Holzbalken basiert, wird diese als Balkenlage bezeichnet. Vor dem Legen der Balkenlage müssen Fußboden-/Deckenbelag und Holzart passend zueinander ausgewählt werden.

Balkonanbau

Der Balkonanbau bezeichnet den Anbau eines Balkons. Dabei wird zwischen einer selbsttragenden Konstruktion, einem Anbaubalkon und einem Kragarmbalkon unterschieden.

Balustrade

Eine Brüstung beziehungsweise ein Geländer, welches um Balkone, Terrassen oder Treppen verläuft. Die Balustrade kann individuell gestaltet werden und besteht aus einzelnen, niedrigen Säulen mit durchlaufender Abdeckung.

Bankbürgschaft

Bei einer Bankbürgschaft tritt die Bank als Bürge für einen Mieter ein – anstelle einer Mietkaution. Um dieselbe Verfügbarkeit wie eine Mietkaution zu haben, muss die Bankbürgschaft „auf erstes Anfordern“ ausgestellt sein. Diese Vertragsformel stellt sicher, dass dem Vermieter die Vertragssumme umgehend ausgezahlt wird. Wichtig für den Vermieter ist außerdem die Überprüfung der eingeschlossenen Leistungsansprüche (Schäden der Immobilie, ausbleibende Mietzahlungen usw.).

Bankvorausdarlehen

Ein Bankvorausdarlehen ist ein Begriff aus der Immobilienfinanzierung. Dieser beschreibt ein Bankdarlehen, welches der Bausparer zu einem Zeitpunkt erhält, zu dem sein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist und er theoretisch noch keinen Anspruch auf das Bauspardarlehen hätte. In diesem Sinne ist das Bankvorausdarlehen eine Art Vor- beziehungsweise Zwischenfinanzierung. Bankvorausdarlehen werden für gewöhnlich in Höhe der Bausparsumme gewährt. Mit der Auszahlung des Bankvorausdarlehens beginnt für den Bausparer die Ansparphase seines Bausparvertrags und gleichzeitig zahlt er den Zinsanteil für das bereits gewährte Darlehen. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, löst der Bausparer mit dem Guthaben das Bankvorausdarlehen ab. Anschließend folgt die Tilgungsphase des Darlehens.

Bareinbehalt / Bauvertrag

Teilbetrag einer vereinbarten Vergütung, welche vom Auftraggeber einbehalten werden kann, sofern Mängel bestehen. Der Bareinbehalt muss bei Erteilung des Auftrages vereinbart werden, um bei Bedarf in Anspruch genommen werden zu können.

Barrierefrei

Barrierefrei bedeutet, dass der Zugang zu einem Ort ohne Hindernisse gewährleistet ist. Dies kann zum Beispiel durch Rampen oder Aufzüge sichergestellt werden.

Barrierefreies Wohnen für Privaträume wird per DIN 18040-2 geregelt. Die Regelungen betreffen Menschen mit allen Einschränkungen. Konkret gibt es Festlegungen für den Platzbedarf, Wege, Zugänge, Treppen, Rampen, Aufzüge, Türen, Fenster, Bad, WC, Küchen, Essplätze, Wohn- und Schlafraum. So wird beispielsweise als Wendebereich für einen Rollstuhl eine Fläche von 1,50 m auf 1,50 m vorgesehen. Treppen müssen gerade verlaufen und über einen griffsicheren Handlauf verfügen. Dieser muss rund oder oval sein sowie gut umgreifbar sein. Daher ist ein Durchmesser von 30 bis 45 mm vorgegeben.

In der DIN-Norm für barrierefreies Wohnen heißt es weiter in Bezug auf Türen, dass diese leicht zu erkennen sein müssen. Außerdem muss der Bewohner sie leicht öffnen und schließen können sowie problemlos hindurch kommen. Die Schwelle darf nicht höher als 2 cm sein. Haustüren sollten sich automatisch öffnen und schließen. In der Wohnung muss die Badtür nach außen aufgehen und muss auch von außen zu entriegeln sein.

Was muss beim nachträglichen Umbau für barrierefreies Wohnen beachtet werden?

Soll eine Wohnung nachträglich barrierefrei umgebaut werden, benötigt der Mieter die Erlaubnis des Vermieters. Seit dem Jahr 2001 muss der Vermieter den Umbauvorhaben zustimmen. Maßnahmen in der Wohnung können die Mieter in der Regel durchsetzen. Umbauten in gemeinsam genutzten Treppenhäusern können schwierig werden, vor allem, wenn Häuser beispielsweise unter Denkmalschutz stehen.

Sobald der Vermieter einem Umbau zugestimmt hat, hat er auch ein Mitspracherecht in Bezug auf Sicherheit, Material und Technik. Nützlich bei einem solchen Unterfangen sind auch Fördergelder, die beantragt werden können, wie ein KfW-Kredit.

Der Wert einer Wohnimmobilie steigt durch einen barrierefreien Umbau. Es ist daher ratsam, dass sich Vermieter und Mieter im Vorfeld zusammensetzen und auch schriftlich alles Nötige zum Umbau festhalten. Wer bezahlt den Umbau? Wenn der Mieter bezahlt, muss bei einem Auszug ein Rückbau erfolgen? Oder löst der Vermieter die Arbeiten ab?

Gut zu wissen: Anfragen für einen behindertengerechten Umbau sind kein Grund für eine Kündigung durch den Vermieter.

Barrierefreiheit

Barrierefreiheit ist gewährleistet, wenn körperlich beeinträchtigte Personen ihre (Wohn-)Umgebung ohne weitere Hilfsmittel nutzen können. Bauliche Maßnahmen hierfür sind beispielsweise breite Türen, automatische Türöffner, Aufzüge, Markierungen in Blindenschrift u.ä.

Barwert

Während der Verkehrswert den aktuellen erzielbaren Kaufpreis einer Immobilie bezeichnet, berücksichtigt der Barwert (oder Gegenwartswert) zusätzlich die zukünftigen Einnahmen oder Kosten (Cashflow). Bei einer Immobilie sind das beispielsweise Mietzahlungen, aber auch mögliche Ausgaben, wie Renovierungsarbeiten oder ausfallende Mietzahlungen. Zusammen mit einem definierten Zinssatz, wahrscheinlichen Nebenkosten und den Kosten für eine Darlehensfinanzierung ergibt sich so für jedes Jahr ein anderer Barwert. Alle Barwerte zusammengerechnet bilden dann den Ertragswert einer Immobilie.

Basiszinssatz

Der Basiszinssatz ist die Grundlage für die Berechnung von Gebühren und Finanzdienstleistungen. Er fällt variabel aus. Die Deutsche Bundesbank berechnet ihn nach den Vorgaben der EZB (Europäische Zentralbank) und macht ihn basierend auf dem § 247 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) im Bundesanzeiger bekannt. Die Bekanntmachung erfolgt jährlich zweimal, jeweils zum 1. Januar und zum 1. Juli.

Eine häufig gestellte Frage lautet: Wie hoch ist der aktuelle Basiszinssatz? Die Höhe erfährt man unter anderem über die offizielle Webseite der Bundesbank in der Rubrik “AGB und Regelungen”. Beispielsweise betrug der Stand zum 1. Januar 2020 -0,88%. Zehn Jahre zuvor lag er noch bei +0,12%, 2008 sogar bei +3,32%.

Der geringe und sogar negative Basiszinssatz basiert auf der Niedrigszinspolitik der EZB. Damit will sie die Wirtschaftskraft in der Eurozone ankurbeln. Das hat zur Folge, dass sich die Zinssätze für Baufinanzierungen viele Jahre in einem historischen Tiefstand befanden. Dementsprechend wuchs die Nachfrage nach Immobilien wie Eigentumswohnungen und Häuser, was die Kaufpreise nach oben trieb.

Die Berechnung vieler Finanzdienstleistungen, zum Beispiel die Immobilienkredite, erfolgen nach dieser vereinfachten Formel:

Basiszinssatz + individuelle Kosten + Marge = Zinssatz

Bau- und Kauffinanzierungsinstitute

In Deutschland gibt es verschiedene Arten von Bau- und Kauffinanzierungsinstituten, bei denen Immobilienbauer und -käufer Kredite beantragen können. Zu den Bau- und Kauffinanzierungsinstituten zählen Sparkassen, Bausparkassen, Genossenschaftsbanken (Volks- und Raiffeisenbanken), überregionale Groß- und Privatbanken sowie Realkreditinstitute bzw. Hypothekenbanken. Ferner können Bau- und Immobilienkredite bei Versicherungsgesellschaften beantragt werden. Zunehmend werden auch Direktbanken, die ihre Finanzgeschäfte größtenteils über das Internet ohne Filialsystem abwickeln, als Kreditgeber angefragt. Je nach Art des Bau- und Kauffinanzierungsinstituts sind die Darlehensangebote und Konditionen sehr unterschiedlich, so dass Bauherren und Immobilienkäufer bei der Wahl des Kreditgebers genau hinschauen sollten.

Bauabnahme, privatrechtliche

Die privatrechtliche Bauabnahme beschreibt die Übergabe einer erbrachten, vertraglich geregelten Leistung und damit den Besitzübergang von einem zum anderen Vertragspartner. Im Baurecht spielt die Bauabnahme ebenso eine wichtige Rolle zwischen Bauunternehmen und Bauherr wie z. B. in der Übergabe einer Mietsache zum Ende des Mietverhältnisses. Man unterscheidet im Allgemeinen zwischen einer ausdrücklichen und einer stillschweigenden Bauabnahme, wenngleich immer der Einzelfall zu berücksichtigen ist. Die Rechtsprechung geht unter anderem dann von einer stillschweigenden Bauabnahme aus, wenn der Auftraggeber die Schlüssel entgegennimmt, das Haus bezieht und die vereinbarte Vergütung zahlt. Für den Auftraggeber ergeben sich aus der Bauabnahme verschiedene Verbindlichkeiten, wie die Fälligkeit der Vergütung, und eventuelle Konsequenzen, wie der Verzicht auf Mängelbeseitigung.

Bauabnahme, werkvertragliche

Die werkvertragliche Bauabnahme ist nach dem Werkvertragsrecht und den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) an ein konkretes Ergebnis gebunden – im Gegensatz zu einem Dienstvertrag, bei dem nur die Erbringung der Leistung, nicht aber ein Erfolg vom Ersteller geschuldet wird. Sie ist ein zentraler Aspekt im Baurecht, denn mit der werkvertraglichen Bauabnahme beginnen der Erfüllungs- bzw. Nacherfüllungsanspruch sowie die Verjährung für den Nacherfüllungsanspruch des Auftragstellers und der Anspruch auf Werkvergütung des Bauträgers. Ebenso sind mit der werksvertraglichen Bauabnahme entscheidende Konsequenzen für den Bauherren verbunden. Unter anderem liegt nun bei ihm die Beweislastpflicht von Baumängeln und die Haftung für die Beschädigung der Sache.

Die werkvertragliche Bauabnahme erfolgt zu einem vereinbarten Termin zwischen den Vertragspartnern, ggf. mit einem Sachverständigen. Grundsätzlich muss das Gebäude frei von Sachmängeln sein. Der Bauherr kann die Abnahme nur verweigern, wenn wesentliche oder eine Vielzahl an unwesentlichen Baumängeln vorliegen – idealerweise in einem Abnahmeprotokoll aufgelistet. Die Abnahmefrist wird im Werkvertrag definiert. Nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist eine erfolgreiche, fiktive Abnahme gegeben, wenn nach schriftlicher Mitteilung der Fertigstellung 12 Werktage vergangen sind, keiner der Parteien eine Abnahme verlangt oder sechs Werktage seit Beginn der Nutzung vergangen sind.

Bauantrag

Mit dem Bauantrag holt der Bauherr die nach dem Baugesetzbuch (BauGB) erforderliche Genehmigung für ein Bauvorhaben ein. Mit dem Antrag auf Baugenehmigung versichert der Bauherr, sein Bauvorhaben nach den geltenden Landesbauverordnungen zu errichten. Der Bauantrag muss in jedem die sogenannten Bauvorlagen beinhalten, die aus dem Lageplan, den Bauzeichnungen sowie der Baubeschreibung bestehen. Ferner müssen Berechnungen, z. B. zur bebauten Fläche und Zimmerzahl, sowie technische Nachweise zum Wärme- und Schallschutz erbracht werden.

Der Bauantrag wird in der Regel von einem bauvorlagenberechtigten Entwurfsverfasser erstellt sowie von ihm und dem Bauherrn unterzeichnet und bei der örtlichen Baubehörde eingereicht. Die Kosten für einen Bauantrag variieren, da sie sich in nicht festgeschriebene Antragskosten (entsprechend der Baufläche und dem Bauwert) sowie in die Gebühren für den Architekten bzw. eine andere bauvorlagenberechtigte Person gliedern.

Bauantragszeichnungen

Die Bauantragszeichnungen sind zeichnerische Darstellungen des geplanten Bauvorhabens, die dem Bauantrag zwingend beiliegen müssen. Es handelt sich unter anderem um die Grundrisse, Ansichten, Schnitte und Details des Bauvorhabens. In der Regel werden die Bauantragszeichnungen in einem Maßstab von 1: 100 angefertigt und enthalten geometrische sowie statische Informationen. Die technische Zeichnung der Bauplanung umfasst ferner die räumlichen Ausmaße sowie die geplanten Materialien. Bestand, Neubau und abzureißende Bauelemente sind in den Bauzeichnungen ggf. farblich kenntlich zu machen. Genaue Details über die Anforderungen sind aus der jeweiligen Landesbauordnung zu entnehmen.

Bauanzeige

Sofern für ein Gebiet ein Bebauungsplan existiert, reicht es in der Regel aus, wenn der Bauherr eines nicht baugenehmigungspflichtigen Bauvorhabens lediglich eine Bauanzeige (schriftliche Mitteilung an die Behörde) stellt.

Bauaufsicht

Das Bauaufsichtsrecht gehört zum Landesrecht und wird daher in jedem Bundesland nach der dortigen Landesbauordnung geregelt. Die Bauaufsicht hat die Aufgabe die Einhaltung von Bauordnungs- und Bauplanungsrecht zu überwachen und zu kontrollieren.

Baubetreuung

Eine Baubetreuung ist eine im Namen des Bauherren anvertraute Tätigkeit – entweder die Planung und Durchführung der wirtschaftlichen oder technischen Aspekte eines Bauvorhabens zu betreuen oder beide Teile zu übernehmen.

Baubetreuungsvertrag (wirtschaftliche Baubetreuung)

Der Baubetreuer ist eine Art Stellvertreter des Bauherrn, dessen Pflichten und Aufgaben im Baubetreuungsvertrag zwischen ihm und dem Bauherrn festgelegt werden. Je nachdem welche Aufgaben der Baubetreuer übernimmt, kann der Vertrag dienstlich (wirtschaftliche Baubetreuung) oder werksvertraglich (wirtschaftliche und technische Baubetreuung) sein.

Baudenkmal

Als Baudenkmal werden Gebäude oder Gebäudegruppen, Ortsteile oder auch Plätze bezeichnet, die historische Belege menschlicher Geschichte darstellen.

Bauen auf Altlasten

Bauherren sollten sich vor der Realisierung von Bauprojekten umfassend über mögliche Bodenverunreinigungen informieren. Altlasten sind Ablagerungen im Boden, die schädliche Einwirkungen auf Menschen und Umwelt nach sich ziehen.

Bauen im Bestand

Das Bauen im Bestand bezeichnet Baumaßnahmen zur Wertsteigerung von Gebäuden. Dies kann eine Instandhaltung, Modernisierung, ein Um- oder Wiederaufbau, eine Restaurierung, Sanierung, Wartung, Reparatur, energetische Sanierung oder eine Rekonstruktion sein.

Bauerwartungsland

Unter dem Begriff Bauerwartungsland verstehen sich Grundstücke, deren Merkmale auf eine zukünftige bauliche Nutzung schließen lassen. In der Regel ist Bauerwartungsland bereits von den Gemeinden als Bauland gekennzeichnet. Bauerwartungsland darf jedoch nicht direkt nach dem Kauf bebaut werden, was sie zu einer spekulativen Zukunftsinvestition für Bauherren macht.

Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung dient der Anschaffung einer Immobilie. Da die Finanzierung eines Bauvorhabens oft nicht komplett von den Bauherren aufgebracht werden kann, wird eine Baufinanzierung in Anspruch genommen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, sofern der Antragsteller den Voraussetzungen der Banken für eine Bewilligung entspricht. Dabei kann entweder eine 100-Prozent-Finanzierung abgeschlossen werden, bei der der Kaufpreis der Immobilie finanziert wird, nicht aber die Nebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten oder der Grundbucheintrag. Eine Finanzierung inklusive der Nebenkosten nennt sich Vollfinanzierung und kann auch bei entsprechender Erfüllung der Voraussetzungen durch eine Bank bewilligt werden.

Bauflächen

Bauflächen teilen sich in vier verschiedene Segmente auf: gemischte, gewerbliche, Wohn- und Sonderbauflächen. Je nach Definition werden die Bebauungspläne entworfen. Wohnbauflächen beispielsweise können als Siedlungen oder auch Wohngebiete bebaut, gemischte Bauflächen Dorf- oder Kerngebiete werden. Gewerbliche Bauflächen werden als Industrie- und Gewerbegebiete genutzt, während Sonderbauflächen beispielsweise in Erholungsgebiete verwandelt werden.

Baugeldkonto

Sofern die Finanzierung eines Bauprojektes aus unterschiedlichen Geldquellen gespeist wird, wird in der Regel die Nutzung eines Baugeldkontos in Anspruch genommen. Über das parallel zum persönlichen Bankkonto bestehende Konto wird der Geldverkehr der Baufinanzierung abgewickelt. Das Führen eines Baugeldkontos ist Baubetreuern gesetzlich vorgeschrieben.

Baugemeinschaft

Eine Baugemeinschaft, auch Bauherrengemeinschaft genannt, ist der Zusammenschluss mehrerer Personen, die jeweils Grundstücksteile kaufen, die anschließend gemeinsam bebaut/bewohnt werden sollen. Wichtig für eine Baugemeinschaft sind die gemeinsame Planung und Realisierung des Bauvorhabens sowie transparente Vertragsabschlüsse und gemeinsam getragene Risiken.

Baugenehmigung

Vor der Bebauung eines Grundstückes ist der Bauherr verpflichtet eine Baugenehmigung einzuholen. Diese bezeichnet die Genehmigung für die Bebauung des Grundstückes und ist bei der jeweiligen Baubehörde zu beantragen.

Die Baugenehmigung kann auch in Form eines Genehmigungsfreistellungsverfahren erfolgen. Sofern keine Baugenehmigung eingeholt wird, der Bau aber dennoch beginnt, riskiert man nicht nur eine Geldstrafe, sondern auch die Verpflichtung den Neu-, Um- oder Anbau auf eigene Kosten vollständig abreißen zu müssen.

Je nach Bundesland gelten einige Bauten als baugenehmigungsfrei, beispielsweise in Berlin Gartenlauben mit maximal 24 Quadratmetern.

Baugesetzbuch

Das Baugesetzbuch, kurz BauGB, ist die rechtliche Grundlage sämtlicher Städte- und Bauplanungsrechte. Es ist in vier Kapitel aufgeteilt, in welchen eine Definition der Rechtsgrundlage, die Vorschriften der Baunutzungsverordnung, die Immobilienwertermittlungsverordnung sowie die Planzeichenverordnung enthalten sind.

Wichtige Änderungen im Baugesetzbuch sind beispielsweise der im Jahr 2007 in Kraft getretene Wegfall der Umweltprüfung im Zuge der Erstellung eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung. Dies gilt für Grundflächen bis maximal 20.000 Quadratmeter. Seit dem Jahr 2011 müssen Bauplanungen zudem die vorgeschriebenen Einhaltungen der Erfordernisse des Klimaschutzes berücksichtigen.

Baugrenze

Die Baugrenze ist die Grenze eines Grundstückes, welche bei der Bebauung nicht überschritten werden darf. Im Bebauungsplan ist die Baugrenze in der Regel als Linie in der Farbe Blau dargestellt.

Baugrundrisiko

Das Baugrundrisiko bezeichnet das Restrisiko bei Bauvorhaben, dass sich bei Baubeginn andere Bodenverhältnisse als bei Vertragsabschluss angenommen präsentieren. Solche Abweichungen von den zunächst angenommen Bodenverhältnissen können beispielsweise Sandschichten sein, die erst im Zuge der Bauarbeiten auftauchen. Ebenso kann ein Baugrundrisiko durch einen weniger tragfähigen Untergrund, Altlasten im Boden sowie Wasseradern entstehen. Solche Abweichungen erschweren häufig ein Bauvorhaben und verzögern damit den Fertigstellungstermin erheblich.

Hierbei kommt die Frage nach der Haftung und Abrechnung von Zusatzleistungen seitens des Bauunternehmens auf: Zunächst gilt der Boden als vom Auftraggeber geliefertes Grundmaterial, für dessen Zustand der Bauherr verantwortlich ist. Mögliche Mängel müssen diesem sofort gemeldet werden. Wird die Meldung seitens der Bauunternehmer unterlassen, können diese im Zweifelsfall für die am Bauwerk entstehenden Mängel haftbar gemacht werden.

Das Baugrundrisiko teilt sich in ein echtes und ein unechtes ein. Dabei entsteht das unechte Baugrundrisiko, wenn einer der am Bauvorhaben beteiligten Personen, ihrer Meldepflicht nicht nachkommt. Dies können eine unterlassene Bodenuntersuchung seitens der Bauherren, Fehler des Gutachters oder die unterlassene Meldung seitens des Bauunternehmens sein. Das echte Baugrundrisiko entsteht trotz der fehlerfreien und sorgfältigen Ausführung der Pflichten aller Beteiligten. Die Haftung in diesem Fall muss individuell untersucht werden.

Baugutachten

Das Baugutachten ist ein von einem Baugutachter erstelltes Protokoll über Mängel und Renovierungs- beziehungsweise Sanierungsbedarf einer Immobilie. Baugutachten werden beim Erwerb von Immobilien, sowie bei Neu- und Umbaumaßnahmen angefordert.

Bestandsschutz

Der Bestandsschutz sichert das im Grundgesetz verankerte Recht auf Eigentum bei Grundstücken und Immobilien. Wird ein Grundstück mit einer Lage innerhalb eines Bebauungsplans nicht nach sieben Jahren genutzt, kann der Eigentümer sein Recht verlieren. Dasselbe gilt bei Enteignungen zum Wohle der Allgemeinheit, die ausschließlich gegen eine angemessene Enteignungsentschädigung erwirkt werden dürfen.

Bestellerprinzip

Mit dem Bestellerprinzip wird geregelt, wer bei der Vermittlung von Mietimmobilien den Makler bezahlt. Bis zum Juni 2015 musste der Mietinteressent in der Regel die Bezahlung der Maklerprovision übernehmen, auch wenn der Vermieter den Immobilienmakler bestellt hatte. Seit einer gesetzlichen Neuregelung gilt der marktwirtschaftliche Grundsatz, dass derjenige, der etwas bestellt, auch dafür zahlen muss. Wenn also ein Vermieter den Makler mit der Wohnungsvermittlung beauftragt, muss er auch dessen Rechnung begleichen.

Gesetzliche Regelungen zum Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip wird seit dem 1. Juni 2015 im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, kurz Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG), geregelt. Nach § 2 WoVermRG darf der Vermittler einer Wohnung kein Entgelt von einem Wohnungssuchenden fordern, sofern er von diesem nicht explizit und per Vertrag beauftragt wurde.

Grund für die Einführung des Prinzips war die Begrenzung zusätzlicher Kosten, die Mietinteressenten vor allem in den Ballungsräumen bei der Wohnungssuche entstehen. Von Immobilienmaklern wurde die Neuregelung stark kritisiert und es gab daher mehrere Verfassungsbeschwerden sowie eine Klage vom deutschen Immobilienverband. Am 29. Juni 2016 wurde das Bestellerprinzip jedoch abschließend durch das Bundesverfassungsgericht als mit dem Grundgesetz vereinbar erklärt.

Das Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien

Für Kaufimmobilien wurde das Bestellerprinzip ebenfalls diskutiert. Im Dezember 2019 legte das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz dem Deutschen Bundestag einen Gesetzentwurf zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vor, der im Frühjahr 2020 noch geprüft wird. Demnach soll es das Bestellerprinzip beim Verkauf von Immobilien zwischen privaten Personen nicht geben, sondern die Maklerprovision ist zwischen dem Verkäufer und dem Käufer aufzuteilen.

Bonität

Bonität bezeichnet in der Finanzwirtschaft die Kreditwürdigkeit beziehungsweise Zahlungsfähigkeit einer Person, eines Unternehmens oder eines Staates. Für Privatpersonen spielt der Begriff insbesondere bei der Aufnahme von Krediten wie zum Beispiel Immobiliendarlehen eine Rolle, aber auch Vermieter achten auf eine gute Bonität ihrer Mietinteressenten. Wichtiges Kriterium einer guten Bonität ist die Fähigkeit, Schulden zurückzahlen beziehungsweise Zahlungen dauerhaft leisten zu können. Eine weitere Rolle spielt der Zahlungswille.

Nachweis über die Bonität

Es gibt verschiedene Situationen, in denen natürliche Personen ihre Bonität nachweisen müssen, beispielsweise beim Anmieten einer Wohnung, beim Immobilienkauf oder beim Beantragen eines Immobilienkredits. Grundsätzlich ist der Nachweis der eigenen Bonität durch die Vorlage geeigneter Unterlagen wie Kontoauszüge oder Sparbücher möglich.

Im Geschäftsverkehr wird aber in der Regel die Bonitätsprüfung durch eine Wirtschaftsauskunftei erwartet. Die bekannteste ist die Schufa. Andere Auskunfteien sind zum Beispiel CRIF Bürgel, infoscore und Creditreform Boniversum. Die Bonitätsprüfung durch eine Wirtschaftsauskunftei gibt nicht nur Auskunft über die Zahlungsfähigkeit, sondern auch über den Zahlungswillen. Eine schlechte Zahlungsmoral beispielsweise regelmäßig verspätete Bezahlung von Rechnungen kann trotz ausreichender Einnahmen zu einer negativen Bewertung der Bonität führen.

Bruttorohbauland

Als Bruttorohbauland wird die Fläche innerhalb eines Plangebietes bezeichnet, für die noch keine Parzellierung stattgefunden hat. Das Bruttorohbauland umfasst demnach nicht nur das spätere Baugrundstück, sondern auch die Flächen für öffentliche Straßen und andere Verkehrsflächen.

Cap-Darlehen

Darlehen mit einer variablen Verzinsung, ausgerichtet an der Entwicklung des EURIBOR (Euro InterBank Offered Rate: Referenzzinssatz für Termingelder in Euro innerhalb des Interbankengeschäfts). Aufgrund der festgelegten Obergrenze besteht eine gewisse Kalkulationssicherheit für den Kreditnehmer. Die Cap-Darlehen werden ausschließlich gegen eine Gebühr seitens der Kreditinstitute vergeben.

Cashflow

Der Cashflow (auch Kapitalfluss oder Geldfluss) beschreibt eine betriebswirtschaftliche Kennzahl für die Differenz zwischen Einzahlungen und Auszahlungen, die innerhalb einer bestimmten Periode in einem Unternehmen oder Privathaushalt getätigt wurden. Mithilfe des Cashflows können Betriebswirte die Liquidität eines Unternehmens oder einer Person beschreiben. Dabei soll der Cashflow alle Bewegungen der Ein- und Auszahlungen abbilden.

Chalet

Ein Chalet ist ein Wohnhaus oder Ferienhaus, das meist vollständig aus Holz gefertigt ist oder zumindest eine Holzverschalung hat. Traditionell werden diese Gebäude als Einfamilienhäuser im Gebiet der Alpen errichtet, vor allem in der Schweiz. Es handelt sich also um einen ländlichen Haustyp, der heute häufig als Ferienhaus dient. Villen mit großen Grundstücken verfügen manchmal über ein Chalet im Garten, z. B. als Gästehaus.

Woher stammt das Wort “Chalet”?

Chalet ist ein französisches Wort und heißt “Sennhütte“. Es stammt vom lateinischen Begriff Cala her, was so viel wie „geschützter Ort“ bedeutet. Ursprünglich waren damit z. B. Unterstände gemeint. Charakteristisch für diese Bauweise sind das flache Satteldach und ein weiter Dachüberstand.

Chalets in der Schweiz und in Österreich

Es gibt Gemeinden in der Schweiz, in denen das Chalet die vorherrschende Bautradition ist. In Lenk, Zermatt oder Grindelwald dürfen gar keine anderen Häuser gebaut werden. So wollen die Gemeinden Bausünden vermeiden.
Vor allem in Österreich sind Ferienhäuser und Ferienwohnungen im Stil des Chalets sehr weit verbreitet. Früher hat man diese Holzhäuser oft mit liebevollen und traditionsreichen Schnitzereien geschmückt. Inzwischen gibt es diesen Baustil aber auch mit postmodernen Linien, die Klarheit, Schlichtheit und den heutigen Zeitgeist ausdrücken.

Die Geschichte der Bauweise

Das Chalet hat neben seiner Bedeutung als typische Bauweise der Alpen eine besondere Entwicklung seit dem 19. Jahrhundert erfahren. Um 1790 setzte die literarische und künstlerische Epoche der Romantik ein. Sie brachte eine Verklärung und Idealisierung des Landlebens und der Natur mit sich. So erklärt sich das gesteigerte Interesse des wohlhabenden Bürgertums an Chalets. Die Parks von Adelshöfen verzierte man mit ihnen und wohlhabende Bürger bauten Villen in ihrem Stil. Auch in den Siedlungen von Vorstädten tauchten vereinzelt Chalets auf.

Chartered Surveyor

Mitglieder der RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) werden auch als Chartered Surveyors bezeichnet, beziehungsweise tragen die Titel MRICS oder FRICS (Member/Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors). Sie sind Teil des weltweit tätigen Verbandes von Immobiliensachverständigen, der seit seiner Gründung 1868 in London als staatlich anerkannter Verband tätig ist.

Charts

Graphische Darstellungsoption für beispielweise Entwicklungen von Wertpapieren oder Branchenkennzahlen. In der Regel werden Charts dazu verwendet, Verläufe und daraus resultierende Prognosen zu visualisieren.

Checkliste

Durch die Checkliste soll eine erste Auflistung der entscheidungsrelevanten Punkte für die Beteiligung an einem Fond dargestellt werden. Die Möglichkeit, die unterschiedlichen Aspekte abzuhaken, soll den interessierten Anlegern einen positiven Einstieg verschaffen. Dabei ist zu beachten, dass die Analyse aller Aspekte eines geschlossenen Fonds in der Regel umfassendere Hilfsmittel benötigen als eine Checkliste.

Checkliste Immobilienbesichtigung

Mithilfe einer Checkliste für die Immobilienbesichtigung können sich Kaufinteressenten einige Punkte für die spätere Analyse notieren. Dabei werden der Grundriss und die Ausrichtung, die Einbauelemente, aber auch die Mängel und möglicher Renovierungsbedarf aufgelistet.

Checkliste Unterlagen Hausverkauf

Eine Checkliste kann helfen, alle relevanten Unterlagen für den Hausverkauf zu den jeweils dafür notwendigen Terminen direkt zur Hand zu haben. Beispielsweise müssen Grundriss, Fotos und Energiewerte dem Exposé beiliegen, während der Grundbuchauszug oder die amtliche Flurkarte erst bei der Besichtigung vorliegen sollten.

Checkliste Unterlagen Wohnungsverkauf

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung sollten folgende Unterlagen vorliegen:
– Grundbuchauszug
– Grundriss
– Teilungserklärung
– Urkunde über eine Brandversicherung
– Wirtschaftsplan
– Energieausweis
– Übersicht der Rücklagen
– Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
– Letzte Wohngeldabrechnung
– Baubeschreibung
– sofern vermietet: Kopie des Mietvertrages

CO-Warnanlage

Unter CO-Warnanlagen werden Gaswarnanlagen verstanden, die vor gefährlichen Gas-Luft-Gemischen warnen. Diese sind zum Schutz für Menschen oder Sachwerte an Orten zu installieren, wo gefährliche Gase auftreten können (beispielsweise Tiefgaragen).

CO2-Abscheidung und -Speicherung

Die Abscheidung von Kohlenstoffdioxid und dessen spätere Einlagerung in unterirdischen Behältern ist auch bekannt als CCS-Technologie. Kohlenstoffdioxid entsteht bei der Verbrennung fossiler Brennstoffe und trägt maßgeblich zum Treibhauseffekt bei. Bisher sind ausschließlich Pilotprojekte zur Abscheidung und Speicherung von Kohlenstoffdioxid gestartet, der tatsächliche finanzielle Vorteil und die Gefahrlosigkeit für Mensch und Umwelt dieser Maßnahmen ist bisher nicht eindeutig festgestellt.

Coach / Coaching

Von einem Coaching spricht man, wenn sich eine Person bei einer Entscheidungsfindung durch einen Coach unterstützen lässt. Bei einem Coaching werden keine Lösungsvorschläge vorgegeben, stattdessen begleitet und berät ein Coach den individuellen Prozess zur Entwicklung einer Lösungsstrategie. Bei der Investition in Immobilien kann entsprechend ein Immobilien-Coaching in Anspruch genommen werden, das bei der Entscheidung und Durchführung aller notwendigen Schritte unterstützt.

Concierge

Concierge ist ein Beruf mit verschiedenen Facetten. Er kommt in Hotels, besonders im Luxussegment, wie auch bei privaten Wohnanlagen zum Einsatz. Dementsprechend ist es schwer, die Aufgaben genau zu definieren. Salopp wird vom “Mädchen für alles” gesprochen.

Conciergedienste kommen in Deutschland zunehmend zum Einsatz, hauptsächlich bei Immobilien mit Eigentums- und Mietwohnungen im gehobenen Bereich. In diesem Fall ist der Doorman, so die englische Bezeichnung, ein Pförtner, Hauswart, Hausmeister oder eine Mischung aus diesen Positionen. Oft dient ein Conciergeservice als Aufsichts- und Wachpersonal, um die Sicherheit von Luxusimmobilien zu gewährleisten.

Paketannahme, Botengänge, Einkäufe, Fahrdienste, Wohnungsreinigungen oder Butler-Dienste: Bei einer erweiterten Dienstleistung kann das Aufgabengebiet weitreichend und vielfältig ausfallen. Mit dem Ursprung des französischen Begriffs hat das mittlerweile wenig zu tun: Früher bezeichnete man Torhüter von Burgen und Gefängniswächter als Concierge. Daraus wurde im Lauf der Jahrhunderte der Service-Angestellte in Hotels und der sogenannte Personal Assistance Service im Immobilienbereich.

Die Beauftragung eines Conciergedienstes kann für eine Hausgemeinschaft sehr teuer werden. Ob und wie die Kosten auf die Betriebskosten bzw. Nebenkosten umlegbar sind, ist nicht ganz einfach. Unter gewissen Umständen kann sich der Mieter zu einer freiwilligen Übernahme der anteiligen Concierge-Ausgaben beteiligen, muss es aber nicht. Dementsprechend sollte der Vermieter – am besten zusammen mit einem Rechtsbeistand – festlegen, für welche Dienstleistungen der Doorman engagiert wird. Daraus lässt sich ableiten, in welcher Höhe die Mieter die entsprechenden Kosten übernehmen müssen.

Cost plus Fee-Vertrag

Ein auf dem Grundgedanken der Kostentransparenz basierender, sogenannter Selbstkostenerstattungsvertrag. Bei diesem Modell wird der Bauherr in Planung und Entscheidungen miteinbezogen und zahlt dem Unternehmer einen bestimmten Prozentsatz oder Fixbetrag auf die ermittelten Selbstkosten.

Cost-Average-Effekt

Der Cost-Average-Effekt – auch Durchschnittskosteneffekt genannt – ist ein Begriff aus dem Finanzwesen, genauer aus dem Bereich Geldanlage. Er beschreibt das Phänomen, dass ein Anleger bei regelmäßigen, gleichbleibenden Investitionen in einen Investmentfonds durchschnittlich weniger Geld pro Fondsanteil zahlt, als beim regelmäßigen Kauf einer bestimmten Anzahl von Fondsanteilen aus demselben Investmentfonds.
Der Grund für den Cost-Average-Effekt ist der Umstand, dass der Anleger zu niedrigen Preisen relativ viele Fondsanteile erwirbt und zu hohen Preisen relativ wenige Anteile – sofern die Investitionen über einen längeren Zeitraum gleichbleibend sind. Bei gleichbleibenden Investitionsraten kauft der Anleger langfristig betrachtet die Fondsanteile zum „harmonischen Mittel“ (Mittelwert aller Anteilspreise).
In Abhängigkeit zur Dauer der Investitionen und zu den Schwankungen des Fondspreises ist der Cost-Average-Effekt stärker oder schwächer.

Crowdinvesting

Beim Crowdinvesting kommen über das Internet zahlreiche Mikroinvestoren zusammen, die sich mit i.d.R. geringen Beträgen an der Finanzierung junger Unternehmen beteiligen. Kennzeichnend ist die Hoffnung auf hohe Renditen mit dem gleichzeitigen Risiko, das Investment bei ausbleibendem Erfolg des Unternehmens zu verlieren.

Dachbegrünung

Eine Dachbegrünung ist die Bepflanzung von Hausdächern. Hierbei kann es sich um die Dächer von Privat- oder Geschäftshäusern handeln.

Man unterscheidet drei Formen: Extensivbegrünung, einfache Intensivbegrünug und Intensivbegrünung. Die pflegeleichteste Form ist die Extensivbegrünung. Hier kommen Gräser, Moose oder Kräuter zum Einsatz, welche einen geschlossenen Pflanzenteppich bilden. Dieser fällt anspruchslos, pflegeleicht und kostengünstig aus.

Die einfache Intensivbegrünung ist eine Steigerung der Extensivbegrünung. Eine dickere Substratschicht ermöglicht die Anpflanzung von höheren Gräsern und Stauden. Die richtige Intensivbegrünung erfolgt bei Dachgärten, beispielsweise auf Dachterrassen. Neben Blumen, Gräsern und Stauden können – je nach Traglast des Daches – auch kleine Bäume gepflanzt werden.

Die Dachbegrünung besitzt mehrere Vorteile. Zum einen verbessert sie das Klima im darunter liegenden Haus: im Sommer bleibt es schön kühl. Zum anderen altert die Dachabdichtung nicht so schnell wie unter normalen Bedingungen. Außerdem trägt die Bepflanzung zur Verbesserung der Ökologie bei und steigert die Lebensqualität der Hausbewohner. Das wiederum lässt den Wert einer Immobilie ansteigen.

Hausbesitzer können Extensivbegrünungen ohne Baugenehmigung durchführen. Für die Intensivbegrünung ist eine Dachterrasse bzw. ein Dachgarten nötig, welcher in vielen Fällen eine bedeutende bauliche Veränderung darstellt. Hierfür muss das lokale Bauamt eine Baugenehmigung erteilen. Zudem gilt es, sich an die Dachbegrünungsrichtlinien der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) zu halten.

Dachbelichtung

Das durch Fenster in den Dachraum eines Hauses gelangende Licht, wird als Dachbelichtung bezeichnet. Sofern der Dachraum zum Wohnen genutzt werden soll, wird eine solche Belichtungsmöglichkeit ausgebaut. Zwischen 10 bis 12,5 Prozent Freilichtflächen soll, laut Bauordnungsrecht, der Dachraum eines Hauses mindestens betragen.

Dachboden

Der Dachboden ist der Raum eines Hauses, welcher sich direkt unter dem Dach befindet. Während dieser Raum früher der Lagerung diente, wird er heute häufig zum Wohnen ausgebaut.

Dachdämmung

Eine Dämmung des Daches bewirkt den Schutz gegen starkes Erhitzen im Sommer und sorgt für eine energiesparende Wärmespeicherung im Winter. Die Dachdämmung kann von außen angebracht werden und wird dann als direkte Dachdeckung bezeichnet. Eine ausreichende Belüftung ist Voraussetzung für diese Anbringung. Bei einer anderen Variante kann die Dämmschicht auf eine Ausgleichslattung von innen angebracht werden. Dies benötigt eine zusätzliche Dämmschicht unterhalb der Sparren.

Dächer und Dachformen

Es gibt verschiedene Dachformen, zwischen denen sich Bauherren entscheiden müssen:

  • Satteldach: Das in Deutschland am weitesten verbreitete Dach, zeichnet sich durch zwei Schrägseiten mit einem schmalem Sims aus.
  • Flachdach: eine simple Bauform, die Dachschrägen vermeidet. Die Verarbeitung der Kanten muss besonders sorgfältig erfolgen, da sich auf dem Dach Wasser sammelt und nicht direkt abfließen kann.
  • Schleppdach: Das Schleppdach setzt sich über die eigentliche Grundfläche des Hauses hinaus. Der Überstand schützt unter amderem den Eingangsbereich des Hauses.
  • Pultdach und Sheddach: Pultdächer besitzen eine Schräge von mindestens 10 Prozent. Wenn ein solches Dach in überlappenden Schichten aufgetragen wurde, spricht man von einem Sheddach.
  • Walmdach und Zeltdach: Diese Dachform besitzt auf allen vier Seiten eine Schräge. Dies sorgt für eine erhöhte Stabilität.
  • Mansarddach: Das Mansarddach ist ähnlich wie das Satteldach an zwei Seiten abgeschrägt, besitzt allerdings einen zusätzlichen Knick nach unten.
  • Kuppeldach und Tonnendach: Diese Dachform ist abgerundet, was ihre Statik erhöht. Jedoch benötigen sie deutlich mehr Platz als herkömmliche Dächer.

Dachflächenfenster

Unabhängig davon, welche der vielen Ausführungen eines Dachflächenfensters gewählt wurde – sie alle werden zwischen die Sparren im Dach eingesetzt. Dieses Vorgehen ermöglicht eine günstige und verhältnismäßig einfach Methode, die vorgeschriebene Beleuchtung und Belüftung im Dachgeschoss zu gewährleisten.

Dachgarten

Wer sich einen Dachgarten anlegen möchte, begrünt damit ein Flachdach – eine Fläche auf der Dachterrasse oder Dachschräge. Ungeachtet ihrer Vorteile für das Wohnklima sind Dachgärten bei Eigentümern, Unternehmen und Städten sehr beliebt. Begrünte Dächer fördern nicht nur Klima- und Naturschutzziele, sondern bieten auch für Bewohner, Besucher und Mitarbeiter in Gebäuden einen naturbezogenen Erholungsort.

Begrünung von Dächern erfordert Baugenehmigung

Damit Dachgärten die Wärme- und Trittschalldämmung der oberen Geschossdecke verbessern, diese aber nicht durch das Gewicht der Grünpflanzen, deren Wurzeln oder Bewässerung gefährdet wird, sind einige Dinge bei der Planung zu beachten. Das betrifft etwa eine wurzelresistente Dachabdeckung und die Auswahl der Pflanzen. Zwingende Voraussetzung für den Bau eines Dachgartens ist die Baugenehmigung der zuständigen Baubehörde.

Dachgaube

Eine Dachgaube ist ein senkrecht hervorstehender Aufbau auf einem schrägen Dach, der nicht mit der Hauswand abschließt. Gauben, auch Dachkapfer oder Lukarne genannt, besitzen in der Regel mindestens ein Fenster. So sorgt der Aufbau für mehr Licht und für eine bessere Belüftung im dahinter befindlichen Raum.

Die Dachkapfer gibt es in verschiedenen Größen und Formen. Je nach Bauweise unterscheidet man sie in Walm-, Schlepp-, Fledermaus-, Spitz-, Rund- oder Tonnengaube. Diese besitzen jeweils ein oder zwei Dachsegmente, die wie das Hauptdach stark geneigt sind, damit Regenwasser ablaufen kann. Nur bei Flachdachgauben fällt der Neigungswinkel sehr gering aus.

Wegen der zusätzlichen Dachbelichtung sind Dachgauben eine gute Möglichkeit, Dachwohnungen attraktiver zu machen und so den Wert einer Immobilie zu steigern. Jedoch ist die Baumaßnahme – im Gegensatz zu einem gewöhnlichen Fenster – beim zuständigen Bauamt zu beantragen. Das prüft das Bauvorhaben und erteilt im besten Fall eine Baugenehmigung. Bei der Umsetzung sind weitere Dinge zu beachten: zum Beispiel eine fachgerechte Dämmung und die Einhaltung der Brandschutzverorderung. Ein Fachmann muss eine statische Prüfung durchführen.

Dementsprechend können die Kosten für nachträglich angebrachte Dachgauben hoch ausfallen. Je nach Ausführung ist mit zirka 5.000 bis 20.000 Euro zu rechnen. Werden bei den Baumaßnahmen die Vorschriften der Energiesparverordnung (EnEV) beachtet, kann der Einbau einer Dachgaube mit Krediten oder Zuschüssen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finanziert werden.

Dachaufbauten, die direkt mit der Hauswand abschließen, sehen wie große Gauben aus. In der Fachsprache heißen sie allerdings Dacherker oder Zwerggiebel.

Dachgeschossausbau

Aufgrund des zunehmenden Wohnraummangels in größeren Städten stellt der Dachgeschossausbau eine interessante Möglichkeit dar, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. In einigen Städten gehört der Dachgeschossausbau sogar zum erklärten Ziel der Stadtplanung und wird daher gefördert. Je nach Art der Dachkonstruktion und Raumhöhe ist der Dachgeschossausbau jedoch unterschiedlich aufwändig. Vermieter bzw. Bauherren müssen unter anderem auf eine ausreichende Belichtung des Wohnraumes achten sowie Brandschutz- und ggf. Denkmalschutzbestimmungen berücksichtigen. In jedem Fall ist der Dachgeschossausbau baubehördlich geregelt und bedarf der Baugenehmigung durch die örtliche Gemeinde.

Dachgeschosswohnung (Vermietung)

Bei der Vermietung von Dachgeschosswohnungen treten in der Mietpraxis regelmäßig Probleme auf. Zum einen müssen Vermieter bzw. Bauherren beim Ausbau der Dachgeschosswohnung auf Tritt-, Schall-, Brandschutzvorgaben und andere Bestimmungen wie etwa zur Wärmedämmung achten. Ferner ist immer eine Baugenehmigung einzuholen. Zum anderen erschweren die Schrägen der Dachkonstruktion die Berechnung der Wohnfläche. Nach der Wohnflächenverordnung werden Dachschrägen mit einer Höhe von unter 1 Meter nicht berücksichtigt, zwischen 1 und 1,99 Meter mit 50 % und ab 2 Meter mit 100 % berücksichtigt. Stützpfeiler sowie Schornsteine und andere Flächen ab 0,1 Quadratmeter sind aus der Wohnfläche herauszurechnen. Weicht die vertraglich festgehaltene Wohnfläche der Dachgeschosswohnung mehr als 10 % von der realen Wohnfläche ab, darf der Mieter die Miete mindern.

Dachhaut / Dacheindeckung

Der Begriff Dachhaut beschreibt die äußerste Schicht der Bedachung eines Gebäudes. Dies kann beispielsweise die Dacheindeckung mit Ziegeln, Blech oder Teerpappe sein. Auch Glas, Metalle und Dachgärten dienen als Dacheindeckung. Die Dachhaut liegt auf der Dachkonstruktion auf und schützt das Gebäude und seine Bewohner vor Niederschlag, Sonne und Wind. Welche Art der Dacheindeckung verwendet wird, hängt von städtebaulichen oder denkmalschutzbehördlichen Vorgaben sowie anderen Aspekten, wie der Statik des Gebäudes, ab.

Dachlawine

Als Dachlawine werden Schneemassen bezeichnet, die von Häuserdächern herabstürzen – oftmals bei einsetzendem Tauwetter. Unabhängig davon, ob sich die gesamte Schneedecke – das Schneebrett – löst oder nur vereinzelte Schneemengen und Eiszapfen: Dachlawinen stellen eine nicht unwesentliche Gefahr für Menschen, Tiere und Sachgegenstände, wie Autos oder Fahrräder, dar. Vermieter und Eigentümer von Häusern mit (stark) geneigten Dächern sollten aus Gründen der Sorgfaltspflicht und Sicherheit Gegenmaßnahmen ergreifen. Bei sichtbar hoher Schneemenge muss der Vermieter das Dach vom Schnee befreien, Warnschilder unter dem Dach aufstellen oder den Bereich absperren. Geeignete Schneefangsysteme gegen Dachlawinen sind beispielsweise Schneefanggitter oder -balken, die am Dach montiert werden. Möglich ist auch die Installation einer Dachheizung bzw. Dachrinnenheizung, so dass Schnee und Eiszapfen zuverlässig schmelzen.

Je nach Region – in besonders schneereichen Gemeinden – sind Gegenmaßnahmen teilweise verpflichtend. Handelt es sich beim Mietobjekt um ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte, kann der Vermieter die Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter übertragen. Er kann folglich nicht verpflichtet werden, die Dachlawine zu verhindern und nicht in Haftung für eventuelle Schäden des Mieters oder Dritter genommen werden.

Dachrinne

Eine Dachrinne heißt auch Regenrinne, Dachkalle oder Dachhengel. Dabei handelt es sich um eine Sammelrinne, die sich meist an der Dachtraufe befindet, also am unteren Ende einer Dachschräge. Sie dient dem Zweck, Regenwasser zu sammeln und abzuleiten.

Wenn Regenwasser auf das Dach fällt, fließt es über die Dacheindeckung nach unten. Dann fängt die Dachrinne es auf. Am seitlichen Ende des Gebäudes ist ein senkrechtes Fallrohr angebracht, das über einen Trichter mit der Regenrinne verbunden ist. Über dieses Rohr läuft das Wasser ab und wird dem Abwasser zugeführt. Damit dient die Dachrinne also der Dachentwässerung. Dies ist wichtig, damit die Bausubstanz des Hauses keinen Schaden nimmt und kein eintretendes Wasser die Bewohnerinnen und Bewohner belästigt.

In Weltregionen, in denen es wenig Wasser gibt, dient die Dachrinne auch zum Sammeln des Wassers in Zisternen oder Regentonnen. Dies kommt auch für Gartenfreunde oder aus Gründen der Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung infrage.

Aus welchem Material bestehen Dachrinnen?

Für die Herstellung von Dachrinnen werden unterschiedliche Materialien verwendet, z. B.:

• Titanzink
• Verzinktes Stahlblech
• Kupfer
• Edelstahl
• Aluminium
• PVC
• Holz

Holz erweist sich in diesem Zusammenhang als wenig haltbar, sieht aber an bestimmten Gebäuden gut aus. Dies ist z. B. bei bäuerlichen Häusern oder Holzhäusern der Fall.
Verzinktes Stahlblech und Titanzink sehen fast gleich aus, denn sie sind neu von hellem Glanz und werden schnell grau.

Kupfer hat zunächst einen hellroten Glanz, dunkelt aber später nach, bis hin zu dunkelbraun oder schwarz. Nach vielen Jahren – eher Jahrzehnten – entsteht die für Kupfer charakteristische hellgrüne Patina, die von Sakralbauten und Altbauten her bekannt ist.

Dachrinnen aus Titanzink lassen sich leicht recyceln. Aluminium ist ein langlebiges Material für Regenrinnen, ist aber auch in der Anschaffung teurer. Es gibt sie aufgrund einer Pulverbeschichtung in vielen Farben. Vorsicht: Aluminium ist relativ weich, sodass lange Regenrinnen langfristig durchhängen. Für ihre Herstellung ist ein hoher Energieaufwand notwendig, sodass sie aus ökologischer Perspektive nicht sinnvoll sind.

Dachrinnen aus Kunststoff sind ebenfalls aus ökologischer Sicht weniger geeignet als Dachrinnen aus Metall. Außerdem empfinden viele sie als nicht attraktiv am Gebäude. Ihr Vorteil ist, dass sie leicht zu montieren sind. Sie haben Vorrichtungen, um sie zusammenzustecken. Auch sind sie preiswert und in vielen Farben erhältlich.

Abwasserentsorgung

Die Kosten für Abwasser sind kommunal geregelt. Viele Kommunen und Städte vermessen die Größe der Dachfläche und der Gartenflächen, durch die kein Wasser abfließt (wie z. B. bei Pflastersteinen oder geteerten Flächen). Anhand dieser Fläche erheben die Kommunen dann Abwassergebühren.

Dachrinnen reinigen

Dachrinnen müssen regelmäßig gereinigt werden. Dies gilt besonders dann, wenn in der Nähe der Dachrinne Bäume stehen, die im Herbst Laub oder Nadeln verlieren. Auch fängt eine Dachrinne manchmal Feuerwerk zu Silvester. Daher ist es hilfreich, die Dachrinne auf Laub und Fremdkörper zu überprüfen, damit der Ableitung des Wassers nichts im Wege steht. Es gibt siebartige Vorrichtungen, die der Hausbesitzer entweder über dem Trichter oder über der gesamten Dachrinne anbringt. Diese fangen das Laub auf und sorgen dafür, dass das Fallrohr nicht verstopft.

Dachrinnenheizung

Mithilfe einer Dachrinnenheizung können Eigentümer und Vermieter verhindern, dass Dachrinnen und Fallrohre bei niedrigen Temperaturen zufrieren oder Passanten durch herabfallende Eiszapfen verletzt werden. Insbesondere bei Gebäuden in schneereichen Regionen oder in gewissen Baulagen ist eine Dachrinnenheizung von Vorteil.

In der einfachsten Ausführung besteht die Dachrinnenheizung aus einem Heizband, das im Grunde ohne handwerkliche Kenntnisse in die Dachrinne und das Fallrohr eingelassen und darin befestigt werden kann. Zur Steuerung der Dachrinnenheizung gibt es unterschiedliche Varianten – unter anderem vollautomatische Heizsysteme mit Temperatursensoren oder manuelle Module.

Dachrinnenreinigung

Mit der Dachrinnenreinigung wird insbesondere im Herbst, wenn starker Laubfall ist, sichergestellt, dass Regen- und Schmutzwasser zuverlässig über die Dachrinne abfließen können und an der Außenwand des Gebäudes keine Wasserschäden verursachen. Wenngleich Mieter darauf achten müssen, dass die Dachrinne nicht verstopft – etwa durch Unrat oder andere Gegenstände – ist der Vermieter für die Verkehrssicherheit des Mietobjekts und damit die Dachrinnenreinigung zuständig. Ferner haftet der Vermieter für etwaige Schäden des Mieters durch verstopfte Dachrinne – beispielsweise Feuchtigkeitsschäden in der Mietsache. Bisherige Gerichtsurteile erkennen den Schadensersatzanspruch der Mieter jedoch nur an, wenn der Vermieter die Dachreinigung trotz möglichen Schadenseintritts – beispielsweise im Herbst oder bei hohen Bäumen – nicht vornehmen lässt. Kosten für die regelmäßige Dachrinnenreinigung kann der Vermieter, sofern sie als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag genannt werden, auf den Mieter umlegen. Kosten für einmalige Dachrinnenreinigungen sind nicht umlagefähig, jedoch absetzbar als Werbungskosten in der Steuererklärung.

Dachsanierung

Dachsanierung bezeichnet sowohl die Neueindeckung eines Dachs wie auch seine gründliche Reinigung mit anschließender Beschichtung oder Versiegelung. Bei starken Beschädigungen des Dachs müssen in der Regel Teile oder sogar der gesamte Dachstuhl erneuert werden. Dabei kann der Bauherr direkt den Verwendungszweck (beispielsweise Ausbau) des Daches festlegen. Bei jeder Neueindeckung eines Dachs sind allerdings auch die Bestimmungen zur Energiesparverordnung in die Planung miteinzubeziehen.

Dachterrasse

Eine Terrasse ist eine ebene Fläche im Freien, die an ein Haus anschließt. Dementsprechend ist eine Dachterrasse eine freiliegende Plattform, die auf dem Dach liegt. Da diese meist bepflanzt werden, ist auch die Bezeichnung Dachgarten üblich. Sie sind in Dörfern und zunehmend in Großstädten vorzufinden, wo Hobbygärtner unter anderem Blumenbeete und kleine Rasenflächen anlegen oder Gemüse anbauen.

Die Begrünung steigert die Wohnqualität und damit den Wert einer Immobilie. Zudem tragen Dachgärten einen positiven Beitrag für die Arterhaltung bei, da beispielsweise Insekten für sie überlebenswichtige Pflanzen vorfinden.

Gleichgültig ob ein Dach flach oder geneigt ist: Ein Terrassenaufbau kann auf allen Dachformen erfolgen, sofern die Traglast des Daches ausreicht. Diese wird von einem Statiker geprüft. Sollten das Dach oder das Mauerwerk instabil ausfallen, können Fachleute diese entsprechend verstärken. Zudem sind Maßnahmen notwendig, um eindringende Feuchtigkeit zu vermeiden.

Wichtig: Der Bau einer Dachterrasse muss vom zuständigen Bauamt genehmigt werden, da es sich um eine „nicht unbedeutende bauliche Anlage” handelt . Hierzu stellt der Bauherr einen Bauantrag und hat alle Bauvorschriften zu beachten. Es ist notwendig, einen Tragwerksplaner hinzuzuziehen und die Gebäudesicherung über das Bauvorhaben zu informieren.

Der Bau eines Dachgartens fällt auf einem Flachdach günstiger als bei einem Satteldach aus. In beiden Fällen gibt es diverse Posten, die bei der Planung zu beachten sind. Dazu gehören unter anderem Ausgaben für Architekten und Statiker, für den Unterbau und den Bodenbelag sowie für die Anpassung der Bewässerung. Unter Umständen fallen noch Kosten für einen gesonderten Zugang an.

Dachtraufe

Den unteren Rand eines Daches bildet die Dachtraufe. Über sie läuft Wasser vom Dach ab, daher wird sie auch als Tropfkante bezeichnet. In niederschlagsreichen Gegenden wird unterhalb der Dachtraufe in der Regel eine Regenrinne angebracht.

Dämmstoffe

Dämmstoffe sind Baustoffe, die zur Wärme- oder Schalldämmung in Fassaden oder auch in Kühl- bzw. Gefrierschränken verbaut werden. Wärmedämmstoffe haben eine geringe Wärmeleitfähigkeit und reduzieren so Kälte- und Wärmeverluste. Schalldämmstoffe zeichnen sich durch geringe dynamische Steifigkeit aus, wodurch sie Tritt- und Luftschall reduzieren.

Dampfsperre

Die Dampfsperre ist eine aus Aluminium und Polyethylen bestehende Folie, die als Schutzhülle gegen Wasserdampf in der Wand angebracht wird. Die Anbringung einer Dampfsperre ist für ein gesünderes Raumklima sowie einen niedrigeren Energieverbauch sinnvoll. Ebenso soll dadurch das Eindringen von Feuchtigkeit in Bauteile und somit eine Schimmelpilzbildung vorgebeugt werden.
Eine Dampfsperre bietet sich an, wenn in Räumen beispielsweise häufig eine hohe Luftfeuchtigkeit herrscht (zum Beispiel im Badezimmer). Im Gegensatz zu einer Dampfsperre, die das Eindringen von Feuchtigkeit nur verringt, verhindert eine Dampfsperre dies vollständig.

Darlehen

Ein Darlehen ist eine gegen Zinsen geliehene größere Geldsumme, bei dem ein Kreditgeber einem Kreditnehmer Geld oder vergleichbare Güter überträgt. Dabei wird seitens des Kreditnehmers die Verpflichtung zur vollständigen Rückzahlung eingegangen.

Darlehen, variable

Ein variables Darlehen wird oft für eine kurzfristige Baufinanzierung genutzt. Es ist abhängig von der Geldmarktverzinsung der europäischen Zentralbank, sodass sich Zinsnachlässe deutlich bemerkbar machen. In der Regel bedeutet dies für den Kreditnehmer eine geringere Kreditsumme.

Andersherum ist das variable Darlehen durch seine Flexibilität dem Risiko ausgesetzt, steigende Zinssätze von den Kreditnehmern zu verlangen. Daher bietet sich ein variables Darlehen für kurzfristige Vorhaben an, nicht aber über einen langen Zeitraum.

Das variable Darlehen ist in der Regel innerhalb von vier Woche kündbar, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Eine Teil- oder Volltilgung des variablen Darlehens ist jederzeit möglich, womit es neben dem Risiko steigender Zinssätze für eine kurzfristige Finanzierungsmöglichkeit durchaus attraktiv sein kann.

Kreditnehmer, die sich für ein variables Darlehen entscheiden, sollten idealerweise ein Verständnis für den Geldmarkt und die Bewegungen im Finanzsektor mitbringen.

Darlehensantrag

Um ein Darlehen aufnehmen zu können, müssen potenzielle Kunden zunächst einen Darlehensantrag bei der Bank stellen. Für diesen werden ein Gehaltsnachweis (bei Selbstständigen Einkommenssteuerbescheid), Kontoauszüge, eine Kopie des Personalausweises und ggf. Informationen über laufende andere Kredite und eine Schufa-Auskunft benötigt. Soll eine größere Summe Geld geliehen werden, müssen die Kunden oft weitere Sicherheiten nachweisen, damit die Banken den Darlehensantrag annehmen.

Darlehensbewilligung

Bei der Darlehensbewilligung werden die Informationen und Sicherheiten des potenziellen Kreditnehmers seitens der Bank geprüft und in einer Beschlussvorlage zusammengefasst. Diese dient als Grundlage für die Entscheidungsfindung der Bank über Gewährleistung oder Ablehnung des Kreditantrags. Das Bewilligungsschreiben enthält schließlich die Einverständniserklärung, die der Kreditnehmer unterzeichnen muss, um den Darlehensbedingungen zuzustimmen und das Darlehen zu erhalten.

Darlehensgeber

Der Darlehensgeber, auch Kreditgeber oder Gläubiger, ist eine Person, ein Unternehmen oder ein Institut, welches einem Kreditnehmer die Aufnahme eines Kredites gewährt.

Darlehensgebühr (Bauspardarlehen)

Darlehensgebühren sind Bankgebühren, die zusätzlich zu den vereinbarten Kreditzinsen erhoben werden.

Bei einem Bauspardarlehen darf keine Darlehensgebühr erhoben werden. Eine sogenannte Abschlussgebühr kann allerdings bei Abschluss des Kredites von den Banken berechnet werden.

Darlehenskosten

Die Darlehenskosten setzen sich aus den Sollzinsen und den zusätzlichen Kosten zusammen. Bei Annuitätendarlehen mit einer einfachen Struktur können die Darlehenskosten auch aus der Angabe des effektiven Jahreszinses der jeweiligen Bank abgeleitet werden. Kreditnehmer können beispielsweise durch einen hohen Anteil Eigenkapital die Darlehenskosten positiv beeinflussen, da ein Zahlungsausfall in diesem Falle aus Sicht der Banken mit einer geringeren Wahrscheinlichkeit auftreten wird.

Darlehenskündigung

Banken können eine Darlehenskündigung vornehmen, wenn die Sicherheit der Zahlungen seitens des Kreditnehmers gefährdet oder voraussichtlich ist. Für solch eine Darlehenskündigung müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, ansonsten ist diese ungültig. Eine fristlose Darlehenskündigung bedeutet für den Kreditnehmer in der Regel einer Umschuldung der verbleibenden Kreditsumme.

Darlehensnehmer

Als Darlehensnehmer wird eine Person bezeichnet, die sich von einem Kreditinstitut oder einer Person einen bestimmten Geldbetrag leiht und diesen auf Grundlage der im Darlehensvertrag vereinbarten Konditionen nach einer bestimmten Laufzeit und mit einem vereinbarten oder flexiblen Zinssatz an den Kreditgeber zurückzahlen muss.

Darlehenssicherung

Die Darlehenssicherung dient der Sicherstellung der Kreditsummenrückzahlung seitens des Kreditnehmers. Dabei können Bürgschaften, pfändbares Einkommen oder Wertgegenstände (beispielsweise die finanzierte Immobilie oder das finanzierte Auto) als Sicherheit dienen.

Darlehensurkunde

Die Darlehensurkunde dient demselben Zweck wie der Darlehensvertrag. Hier werden noch einmal alle Konditionen der Rückführung des Darlehensbetrages an das Kreditinstitut aufgeschlüsselt und von beiden Seiten, Kreditnehmer und -geber, unterzeichnet. Die festgehaltenen Details sind beispielsweise die Höhe der Rückzahlungsbeträge, die Zahlungsintervalle oder den Zinssatz.

Darlehensvermittlung (Verbraucherschutz)

Um Darlehen vermitteln zu können, benötigt man eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Dies betrifft nicht solche Finanzdienstleister sowie Kreditinstitute, welche nach § 32 I Kreditwesengesetz eine Erlaubnis benötigen. Ebenso sind von der Erlaubnispflicht Gewerbetreibende, die eine Darlehensvermittlung nur zur Finanzierung der eigenen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen betreiben, ausgenommen.

Der Vertrag zur Darlehensvermittlung ist im Sinne des Verbraucherschutzes geregelt und wird zwischen einem Verbraucher (§ 13 BGB) und einem Unternehmer (§ 14 BGB) geschlossen. Sobald ein Verstoß gegen §§ 655 a BGB erfolgt, dürfen Unterlassungsansprüche geltend gemacht werden.

Darlehensvertrag

Der Darlehensvertrag hält schriftlich alle Abmachungen eines Darlehens fest. Er basiert auf dem § 488 (“Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag”) des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Mit einem Darlehen überträgt ein Darlehensgeber (auch Kreditgeber genannt) dem Darlehensnehmer bzw. Kreditnehmer Geld oder vergleichbare Güter. Während der Laufzeit des Darlehens muss der Darlehensnehmer an den Darlehensgeber eine anteilige Tilgung und einen Zins in Höhe des vorher vereinbarten Zinssatzes bezahlen. Ein Darlehen ist bis zum Ende der Laufzeit komplett zurückzuzahlen bzw. das Gut in gleicher Menge zurückzugeben.

Bevor ein Darlehensnehmer die angedachte Darlehenshöhe erhält, muss er einen Darlehensantrag bei einer Bank stellen. Hierbei werden unter anderem seine Personendaten aufgenommen und seine Bonität geprüft, beispielsweise bei der SCHUFA. Diese Maßnahmen dienen der Darlehenssicherung.

Kommt es zu einer Darlehensbewilligung, tauschen sich die Bank und der Kreditnehmer über die Konditionen aus. Hierbei reden sie unter anderem über die Darlehensgebühren (bei einem Bausparvertrag), die Darlehenskosten, die Bedingungen für eine Darlehenskündigung und die Laufzeit der Vereinbarung. All dies wird in einer Darlehensurkunde festgehalten, welche die verbindliche Grundlage für den Darlehensvertrag darstellt.

Die Basis für die Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist häufig ein Immobilienkredit. Hierbei gibt es verschiedene Formen, die gängigste stellt das Annuitätendarlehen mit einer langen Laufzeit dar. Ebenso zum Einsatz kommt das variable Darlehen für kurzfristige Baufinanzierungen.

Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.

Der deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (gegründet im Jahr 1946) beschäftigt sich mit zukunftsweisenden Perspektiven des Wohnungs- bzw. Immobilienmarktes, sowie mit Perspektiven für Städtebau und Raumentwicklung. Dabei werden alle Aspekte, die aktuell, aber auch zukünftig eine Rolle in diesen Bereichen spielen, wie etwa Klima, das steigende Alter der Bevölkerungsgruppen oder wachsende Städte, miteinbezogen. Als Partner vieler Projekte reicht der Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. Empfehlungen ein, die im Rahmen der Gesetzgebung wegweisend sein sollen.

Deutsches Institut für Normung (DIN)

Das Deutsche Institut für Normung, kurz DIN, ist ein im Jahr 1917 unter dem Namen „Normenausschuss der deutschen Industrie“ gegründeter Verein mit Sitz in Berlin.

Ziel ist die Vertretung deutscher Normungsinteressen sowohl innerhalb Europas als auch weltweit. Da europäische und internationale Normen Vorrang vor nationalen Normen haben, finden sich oft neben der deutschen Normnummer „DIN“ die Europäische „EN“ und/oder die Internationale „ISO“.

Früher ausschließlich im industriellen Rahmen, beschäftigt sich das Deutsche Institut für Normung heute zusätzlichen mit den Bereichen der Produktion und Technik. Dabei bildet die DIN mittlerweile eine unverzichtbare Grundlage für die Verständigung innerhalb von Produktionsketten.

Das Papierformat DIN A4 beispielweise ist den meisten Durchschnittsverbrauchern geläufig. Das DIN regelt ebenso Normierungen im Bauwesen. Beispielsweise werden mit DIN 276/1993 die im Hochbau entstehenden Kosten normiert und die von der Immobilienforschung angewandten Normierungen MF-B und MF-H mitgestaltet.

Dezentrale Konzentration

Die dezentrale Konzentration ist ein stadt- sowie raumordnerisches Leitbild, welches die Grundlage der aktuellen raumordnerischen Konzeption der deutschen Bundesregierung bildet.

Bereits seit den 1990er Jahren beschäftigt sich die dezentrale Konzentration mit der Entlastung von stark bevölkerten Räumen. Dabei wird unter anderem an der Umsetzung von einer sogenannten „Stadt vor Stadt“ in Ballungszentren gearbeitet, bei der Bevölkerungsanteile auch um Großstädte herum angesiedelt werden. Dadurch sollen Verkehrsentlastungen und die funktionelle Bildung von Siedlungsschwerpunkten gefördert werden.

Dichtheitsprüfung der Abwasserrohre

Für die Dichtheitsprüfung von Abwasserrohren ist jeder Immobilienbesitzer selbst verantwortlich. Dabei geht es vor allen Dingen um die Instandhaltung von Abwasserleitungen.

In Paragraf 60 des Wasserhaushaltsgesetzes wird der Umgang mit Abwasseranlagen geregelt. Hier schreiben DIN 1986-30 und EN 1610 vor, dass Abwasseranlagen nur nach anerkannten Regeln der Technik in Betrieb genommen bzw. bleiben dürfen. Weiterhin ist hier geregelt, wie deren Ausbesserung bei Nichtentsprechung der Vorgaben erfolgt. Die Dichtheitsprüfung von Abwasserrohren betrifft Grundstücksentwässerungsanlagen, in die häusliches Ab- oder Mischwasser geleitet wird.

Die Dichtheitsprüfung erhielt im Februar 2012 eine Überarbeitung der DIN 1986-30 in folgenden Punkten:

1. Die Erstprüfung von Grundleitungen auf Privatgrundstücken wurde zu einer Zeitspannregelung umgeformt, welche je nach Neuheit der Anlage eine längere, bzw. kürzere Zeitspanne für die Dichtungsprüfung umfasst.
2. Die Zeitspannen und Gründe für Dichtheitsprüfungen wurden für häusliche und gewerbliche Anlagen gleichgestellt.

Die Inhalte der Dichtungsprüfung variieren zwischen den Bundesländern. Der Nachweis über eine durchgeführte Dichtheitsprüfung sollte aufbewahrt werden und bei einer Veräußerung des Objektes eingesehen werden, um Defekte an Wasserrohren vorzubeugen und entsprechende Kosten zu vermeiden.

Doppelmakler

Ein Doppelmakler ist ein Immobilienmakler, der für beide Parteien – also Verkäufer/Vermieter und Käufer/Mieter – tätig ist und das zu vermittelnde Immobiliengeschäft abwickelt. Dabei schließt der Doppelmakler mit den Parteien einen Maklervertrag. Damit eine solche Doppeltätigkeit des Maklers rechtlich zulässig ist, muss er dies beiden Parteien schriftlich mitteilen. Wenngleich das konkrete Aufgabenfeld des Maklers individuell verhandelt wird, darf dieser seine Treue- und Nebenpflichten gegenüber seinen Vertragspartnern nicht schwerwiegend verletzen. Anderenfalls droht ihm Schadensersatz oder die Herausgabe der Provision.

E-Hzg

Die Abkürzung E-Hzg steht für Elektro-, Nachtstromspeicherheizung.

E-Mail-Newsletter

Ein E-Mail-Newsletter ist ein in regelmäßigen Perioden ausgehender informativer, digitaler Brief. Inzwischen hat das E-Mail-Marketing in der Immobilienbranche einen festen Platz erlangt. E-Mail-Newsletter werden häufig zumindest überflogen und überzeugen durch die geringen Kosten.

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins (auch Effektivzins) umfasst alle enthaltenen Kosten des Darlehens. Dazu gehören beispielsweise die Bearbeitungsgebühren und das Disagio. Die Anbieter eines Kredites sind verpflichtet, den effektiven Jahreszins – auf zwei Stellen nach dem Komma gerundet – anzugeben. Dies soll den Kreditnehmer dazu befähigen, Vergleiche zu ziehen. Wird der effektive Jahreszins zu niedrig angesetzt, erhält der Verbraucher eine Reduzierung des Sollzinses um den zu niedrig angegebenen Prozentsatz.

Effektivzins

Der Begriff Effektivzins ist eine andere Bezeichnung für den effektiven Jahreszins.

Effizienzzuwachs (Maklergeschäft)

Das Phänomen des sinkenden Effizienzzuwachs im Maklergeschäft bezeichnet den abnehmenden Effizienzzuwachs einer Auftragsbearbeitung. Gründe dafür können ein nicht an den aktuellen Marktwert angepasstes Angebot für das Objekt, ein erschöpftes Marktpotential oder ein zu kleiner Spielraum bei Verhandlungen sein.

Ehewohnung

Eine von einem Ehepaar bewohnte Wohnung bezeichnet man auch als Ehewohnung. Diese kann von beiden oder nur einem der Ehepartner gemietet sein. Im Falle einer Trennung oder Scheidung, kann die Wohnung auch dem Partner überlassen werden, der nicht im Mietvertrag steht. Diese gerichtliche Zuweisung erfolgt beispielsweise, wenn einer der beiden Partner mehr auf die Wohnung angewiesen ist, als der andere (beispielsweise, weil die Kinder bei einem von beiden wohnen bleiben). Sofern beide Parteien als Mieter eingetragen waren, wird zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis von einem allein fortgeführt.

EHI

Die Abkürzung EHI steht für Eurohandelsinstitut.

Eichpflicht

Die Eichpflicht besteht für alle Messgeräte, mit denen das quantitativen Erfassens von Messgrößen – etwas das Zählen, Wiegen oder Messen – erfolgt. Ziel ist, dass die Messgeräte unter gleichen Bedingungen funktionieren und somit ein vertrauenswürdiges Ergebnis vorliegt. Die Eichpflicht gilt unter anderem für Verbrauchszähler in Mietobjekten, die Wasser, Gas, Strom und Wärme der unterschiedlichen Mieteinheiten messen. Die rechtliche Grundlage bildet die Mess- und Eichverordnung, nach der nur staatlich anerkannte Prüfstellen die Eichung durchführen dürfen. Vermieter bzw. Hausverwalter müssen die Zähler in regelmäßigen Abständen eichen lassen. Handelt es sich um gemietete Verbrauchszähler übernimmt das Energieversorgungsunternehmen die Prüfung und Eichung.

Bei Missachtung der Eichpflicht begeht der Vermieter eine Ordnungswidrigkeit, die ein Bußgeld nach sich ziehen kann. Ferner ist die Verwendung der gemessenen Daten von nicht-geeichten Geräten in der Betriebskostenabrechnung unzulässig, so dass die jährliche Abrechnung nicht korrekt ist.

Eidesstattliche Versicherung

Die eidesstattliche Versicherung oder „Versicherung an Eides statt“ ist eine – in der Regel schriftliche – Bekräftigung einer Person, dass seine Erklärungen der Wahrheit entsprechen. Umgangssprachlich wurde die eidesstattliche Versicherung auch als Form der Vermögensauskunft des Schuldners gegenüber einem Gerichtsvollzieher bzw. Gläubiger bezeichnet. Dies war jedoch der Offenbarungseid, dessen Richtigkeit und Vollständigkeit lediglich eidesstattlich versichert wurde.

Im Mietrecht gilt nach aktueller Rechtsprechung, dass Mieter eine ungefragte Aufklärungspflicht gegenüber dem (potenziellen) Vermieter haben. Geben sie vor Unterzeichnung des Mietvertrags nicht an, dass sie einen Offenbarungseid unter Abgabe der eidesstattlichen Versicherung geleistet haben, stellt dies eine arglistige Täuschung des Vermieters dar. Der Vermieter ist berechtigt, zur Sicherung seiner Mietsache und seiner Mieteinnahmen, Fragen nach eidesstattlichen Versicherungen, Offenbarungseiden oder Lohnpfändungen zu stellen. Falschangaben zu diesen Fragen gelten ebenfalls als arglistige Täuschung. Sollte es im Laufe des Mietverhältnisses zu Zahlungsrückständen kommen, kann der Vermieter auf Grundlage der Vermögensauskunft eine Zwangsvollstreckung anstreben. Voraussetzung ist die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers gemäß der Zivilprozessordnung (ZPO).

Eigenbedarf

Der Begriff Eigenbedarf beschreibt den Umstand, dass ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigt, weil er die Mietsache zu seinem eigenen Bedarf nutzen möchte. Es stellt einen der häufigsten Kündigungsgründe von Seiten der Vermieter dar. Erstmals wurde die Eigenbedarfskündigung durch Einfügung des § 564b ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) 1974 möglich. Heute regelt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Kündigung wegen Eigenbedarf. Wichtigste Voraussetzung für die rechtswirksame, ordentliche Eigenbedarfskündigung ist ein „berechtigtes Interesse“ seitens des Vermieters. Dies ist gegeben, wenn der Vermieter die Wohnräume für sich, seine Familie oder Angehörige des Haushaltes nutzen möchte. Nach neueren Rechtsprechungen darf der Vermieter Eigenbedarf für sich, seine Kinder und Eltern, seine Enkel und Geschwister, Nichten und Neffen sowie Ehepartner, Schwiegereltern und Pflegekräfte anmelden.

Ein Eigenbedarf des Vermieters hat nicht zwingend zur Folge, dass das Mietverhältnis beendet wird. Der Mieter hat die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist nicht gerechtfertigt, wenn den Mieter eine besondere Härte trifft (z. B. Pflegebedürftigkeit), eine ähnlich große und gestaltete Wohnung im selben Haus frei steht und dem Mieter nicht angeboten wird sowie im Nachhinein festgestellt wird, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Missbrauch seitens des Vermieters liegt etwa vor, wenn er als Alleinstehender eine 4-Zimmer-Wohnung bewohnen möchte oder der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar war.

Eigenbedarf bei Kündigung

Der deutsche Gesetzgeber gewährt Vermietern unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, ein Mietverhältnis zu kündigen. Kann der Vermieter im Sinne von § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein berechtigtes Interesse nachweisen, ist eine ordentliche Kündigung innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen möglich. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise bei Eigenbedarf vor. Vermieter müssen den Eigenbedarf bei Kündigung ernsthaft benötigen und den Grund hierfür im Kündigungsschreiben nennen. Nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf bei Kündigung sind etwa die Nutzung der Immobilie für den eigenen Altersruhesitz, zur Überlassung an eigene Kinder oder Eltern oder für die bessere Verwaltung der Immobilie durch den Vermieter. Die Anmeldung von Eigenbedarf muss sich folglich nicht zwingend auf den eigenen Wohnbedarf des Vermieters beziehen, sondern gilt auch für die Überlassung der Mietsache an Familienmitglieder und Angehörige des Haushaltes. Hierzu zählen beispielsweise Pflegekräfte.

Eigenbedarfskündigung kann unwirksam werden

Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtswirksam ist, muss der Vermieter nicht nur im Kündigungsschreiben nachvollziehbare Gründe nennen, sondern auch tatsächlich einen Eigenbedarf nachweisen. Der Vermieter kann zu Schadensersatz verpflichtet werden, wenn trotz Eigenbedarfskündigung kein Eigenbedarf vorliegt und dem Mieter durch den Umzug in eine vergleichbare Mietsache und die Anmietung Mehrkosten entstanden sind.
Ferner ist die Kündigung unwirksam, wenn der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrags bekannt oder absehbar war und der Vermieter dennoch ein unbefristetes Mietverhältnis eingegangen ist.

Mieter hat Recht auf Widerspruch

Gemäß § 574 BGB hat der Mieter das Recht, Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzureichen. Dies ist etwa möglich, wenn das Ende des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere Härte darstellt (z. B. hohes Alter, Gesundheitszustand). Im Widerspruchsfall müssen die beiderseitigen Interessen abgewogen werden. Der Widerspruch mit Verweis auf eine besondere Härte ist nicht wirksam, wenn der Vermieter zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung berechtigt ist.

Eigenheim

Als Eigenheim versteht man im Allgemeinen das Eigentum einer natürlichen Person an einem Grundstück mit Wohngebäude, Einfamilienhaus oder Wohnhaus mit maximal zwei Wohnungen, das von den Eigentümern selber oder Familienangehörigen bewohnt wird.

Eigenheimrente

Die Eigenheimrente, auch Wohn-Riester, wurde mit dem Eigenheimrentengesetz (EigRentG) beschlossen. Dabei wird die Eigennutzung von Wohneigentum in die Förderung der Altersvorsorgezulage miteinbezogen. Die steuerlichen Vorteile sind zusammen mit anderen zulagefähigen Formen der Altersvorsorge, darunter auch die klassische Riester-Rente, in Abschnitt XI. des Einkommenssteuergesetzes (EStG) geregelt.

Eigenheimzulage

Mit dem Eigenheimzulagegesetz (EigZulG) wurde im Zeitraum von 1995 bis 2005 bundesweit der Bau oder Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum gefördert. Seit dem 1. Juli 2018 gibt es eine solche Förderung der Eigennutzung von Wohnraum nur noch im Freistaat Bayern. Diese ist in den Bayerischen Eigenheimzulagen-Richtlinien geregelt (EHZR).

Eigenkapital

Das Gesamtkapital eines Unternehmens setzt sich aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammen. Dabei umfasst das Eigenkapital den Kapitalteil, der sich aus den finanziellen Mitteln des/der Unternehmer*in zusammensetzt.

Eigenkapital (Baufinanzierung)

Bei der Baufinanzierung umfasst das Eigenkapital die vom Bauherrn selbst aufgebrachten finanziellen Mittel. Je höher das Eigenkapital ausfällt, desto geringer ist die Summe des Kredites und die damit verbundenen Zinsen. Auch das Risiko sinkt mit der Höhe des investierten Eigenkapitals.

Eigenkapitalquote

Die Eigenkapitalquote bezeichnet das Verhältnis von Eigenkapital zum Gesamtkapital eines Unternehmens (§ 4h Abs. 2 Buchstabe c Satz 3 EStG) und ist eine bedeutende Kennzahl für die Kreditwürdigkeit eines Unternehmens. Eine hohe Eigenkapitalquote bedeutet, dass das Unternehmen eventuell entstehende Verluste selbst tragen kann und wenig abhängig von Gläubigern ist.

Eigenkapitalrendite

Der Begriff der Eigenkapitalrendite stammt aus der Betriebswirtschaft und beschreibt das Verhältnis zwischen dem eingesetzten Kapital (Eigenkapital) und dem Gewinn aus der Investition. Die Eigenkapitalrendite ermöglicht dem Investor, eine Investition zu beurteilen und eine Entscheidung für oder gegen ein Mietobjekt zu treffen. Die Eigenkapitalrendite wird als Ergebnis in Prozent angegeben. Vereinfacht wird sie nach der folgenden Formel berechnet: Gewinn / Eigenkapital. Wichtige Kennzahlen für die Berechnung der Eigenkapitalrendite sind die Gesamtkaufkosten, die Mieteinnahmen, Finanzierungskosten sowie weitere laufenden Kosten. Grundsätzlich gilt: Je höher die Quote, umso besser. Sie kann jedoch durch die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals, die steuerlichen Abschreibungen und den persönlichen Steuersatz oder den Einsatz von Fremdkapital variieren. Investitionsvorhaben sollten Immobilienkäufer daher immer im Einzelfall mit einem Steuerberater besprechen.

Eigenkapitalrichtlinie (Basel II)

Die Eigenkapitalrichtlinie (Basel II) wurde im Jahr 2004 von den Notenbankchefs und Aufsichtsbehörden der führenden Industrieländer beschlossen. Dadurch wurde Basel I reformiert, denn Banken müssen fortan neben der Eigenkapitalquote das Risiko von Kreditgeschäften bei der Vergabe von Krediten berücksichtigen. Dementsprechend besagt die Eigenkapitalrichtlinie, dass mit einem höheren Kreditrisiko auch das Eigenkapital der Bank erhöht werden muss. Basel II gilt seit dem Jahr 2007 für sämtliche Banken der Ausschussmitglieder.

Nach der Bankenkrise 2007 wurden die Regelungen zu Basel I verabschiedet, die einen bestimmten Anteil an Eigenkapital zur Voraussetzung für einen Kredit festlegten. Da dieser Eigenkapitalanteil nicht ausreichte, wurden zur Erweiterung Basel II und III verabschiedet. Ziel der Eigenkapitalrichtlinie ist es, einer erneuten Bankenkrise vorzubeugen und ein solides Finanzsystem zu schaffen, das Krisen überstehen kann.

Eigenleistungen

Unter den Eigenleistungen sind bauliche Maßnahmen im Rahmen der Realisierung eines Bau- oder Umbauprojektes zu verstehen, die der Bauherr selbst erbringt. Die Arbeitsleistungen werden dem Eigenkapital angerechnet, was für viele Bauherren ein wichtiger Bestandteil der Baufinanzierung ist.

Eigenleistungsausfallversicherung

Werden Eigenleistungen am Hausbau vorgenommen, schließen viele Bauherren eine Eigenleistungsausfallversicherung ab, die bei Erkrankungen oder Tod des Bauherrn die Fertigstellung des Baus garantieren. Besonders bei Ausbauhäusern wird die Versicherung abgeschlossen.

Eigennutzung

Die Eigennutzung bezeichnet die Nutzung einer Immobilie zu Wohnzwecken seitens des Eigentümers. Hierbei ist klar vom Eigenbedarf zu trennen. Vermieter, die ihrem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen, müssen die Eigennutzung beweisen.

Bis zum Jahr 2006 war die Eigennutzung der Immobilie noch die Voraussetzung dafür, dass Immobilieneigentümer die staatliche Eigenheimzulage erhielten. Diese Fördermöglichkeit wurde abgeschafft. Aber Bauherren und Immobilienkäufer, welche ein Objekt zur Eigennutzung bauen beziehungsweise kaufen, können aktuell bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine Baufinanzierung oder ein zinsgünstiges Darlehen beantragen.

Eigentum

Eigentum an einer Immobilie erlangt man, wenn einem die Sache nach § 903 BGB rechtlich gehört und der Eigentümer als solcher im Grundbuch eingetragen ist.

Beim Eigentum ist eine Unterscheidung zum Besitz sinnvoll. Hierbei handelt es sich um die bloße Herrschaft einer Person über eine Sache nach § 854 BGB. Mieter, die in einer Immobilie wohnen, sind demnach Besitzer, Vermieter hingegen Eigentümer.

Eigentümer

Als Eigentümer einer Immobilie wird die Person bezeichnet, die im Grundbuch eingetragen ist und der die Immobilie im rechtlichen Sinne gehört. Das Eigentum einer Immobilie ist vom Besitz abzugrenzen.

Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft bezeichnet alle Teileigentümer bzw. Wohnungseigentümer einer Wohneigentumsanlage. Sobald eine oder mehrere Personen eine Wohnung erwerben, werden sie der Eigentümergemeinschaft hinzugefügt.

Eigentümergrundschuld

Nach § 1196 Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) handelt es sich bei der Eigentümergrundschuld um eine Grundschuld, die der Eigentümer an seinem eigenen Grundstück hat. Ihr Zweck ist es, den Rang im Grundbuch zu sichern. Die Folge aus dem sogenannten Rangvorbehalt nach § 881 BGB ist, dass spätere Belastungen der Eigentümergrundschuld nachgestellt sind oder der Eigentümer die Eigentümergrundschuld für eine weitere Finanzierung nutzen kann, ohne hierfür erneut Notar- und Grundbuchgebühren zahlen zu müssen. Im Falle eines Verkaufs kann die Eigentümergrundschuld vom Eigentümer auf den Verkäufer übertragen werden. Dies spart beiderseitig Kosten für die Löschung beziehungsweise Eintragung der Grundschuld.

Entstehung der Eigentümergrundschuld

Eine Eigentümergrundschuld entsteht entweder auf Wunsch des Eigentümers selbst oder im Rahmen von Bankhypotheken. Diese werden als Grundschuld im Grundbuch eingetragen und dienen der Bank als Grundpfandrecht gegenüber dem Eigentümer, sofern dieser die vertraglichen Leistungen nicht erbringt. Nach vollständiger Tilgung der Hypothek kann der Eigentümer diese in eine Eigentümergrundschuld umschreiben oder löschen lassen. Ferner wird die Hypothek kraft Gesetzes in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt, sofern im Sinne des § 1177 BGB der Hypothek keine Forderung mehr zugrunde liegt.

Eigentümerliste

Die Eigentümerliste verzeichnet alle Eigentümer von Wohneinheiten innerhalb einer Wohneigentumsanlage. Die Anfertigung einer Eigentümerliste obliegt dem Verwalter der Anlage. Jeder Eigentümer hat Anspruch auf Eintragung in diese Liste. Verwendet werden ausschließlich die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer mit vollständigen Namen und Adressen. Die Eigentümerliste kann verwendet werden, um zu einer Eigentümerversammlung einzuladen.

Eigentümerpflicht

Eigentümer einer Immobilie müssen bestimmten Pflichten nachkommen wie der Verkehrssicherheitspflicht (u.a. Streu- und Räumungspflicht). Agiert ein Eigentümer auch als Vermieter, muss er weiteren Pflichten nachkommen wie der Beseitigung von Baumängeln, Instandhaltung der Heizung oder das Vermeiden von Ruhestörungen. Je nach Schwere einer Pflichtverletzung oder Unterlassung können Geldbußen, Abmahnungen bis hin zu Freiheitsstrafen drohen.

Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das Gremium aller Wohneigentümer. Auf der Versammlung werden Entscheidungen gefällt und die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums besprochen.

Eigentümerversammlungsprotokoll (WEG)

Jede Eigentümerversammlung muss ein Eigentümerversammlungsprotokoll verfassen, das die Ergebnisse der Versammlung festhält und vom Vorsitzen sowie einem Wohnungseigentümer unterschrieben werden muss. Die Schriftführung übernimmt der Vorsitzende der Eigentümerversammlung, sofern keine dritte Person von der Eigentümergemeinschaft damit beauftragt wurde.

Eigentümerwechsel

Ein Eigentümerwechsel kann durch Verkauf, Schenkung, Erbe oder Zwangsversteigerung erfolgen. Bei einem Eigentümerwechsel innerhalb einer Eigentümergemeinschaft erhält zwar der neue Eigentümer die Jahresabrechnungen, jedoch bleiben Verpflichtungen, die während der Eigentümerschaft des vorigen Eigentümers entstanden sind, auch nach dem Ausscheiden aus der Gemeinschaft bestehen (sofern nicht anders in der Eigentümerverordnung definiert).

Beispiel: Der ausgeschiedene Eigentümer hat seine Zahlungsverpflichtungen den Abrechnungen der Vorjahre oder nach dem Wirtschaftsplan nicht erfüllt. Dann kann die Gemeinschaft die Ansprüche gegen ihn nach seinem Ausscheiden dennoch geltend machen.

Einfacher Bebauungsplan

Ein einfacher Bebauungsplan weist im Gegensatz zum qualifizierten Bebauungsplan nicht alle notwendigen Inhalte auf. In erster Linie betrifft dies die Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die öffentlichen Verkehrsflächen. Wenngleich die Angaben für einen qualifizierten Bebauungsplan fehlen, muss auch ein einfacher Plan gewisse Mindestangaben enthalten. So müssen aus dem einfachen Bebauungsplan unter anderem die Bauweise, die Grundstücksfläche und die bauliche Nutzung hervorgehen. Ferner muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein. Gemäß § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) wird die Zulässigkeit des Bauvorhabens mit einem solchen Bebauungsplan durch die §§ 34 und 35 BauGB geregelt. In diesem Fall hängt die Zulässigkeit mit einem einfachen Bebauungsplan unter anderem davon ab, ob sich das Bauvorhaben „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.“

Einfacher Bebauungsplan erhält kein vereinfachtes Verfahren

Im Zusammenhang mit einem Bebauungsplan beschreibt das Wort „einfach“ lediglich die inhaltliche Gestaltung, nicht aber das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans. Sowohl der einfache als auch der qualifizierte Bebauungsplan durchlaufen die gleichen Schritte:

  • Vorschlag für den Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans,
  • Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans,
  • eine Umweltprüfung,
  • eine Beteiligung der Behörden und Bürger,
  • ein Abwägungsverfahren der verschiedenen Interessen und Einwände sowie
  • ein Satzungsbeschluss. Sofern es sich hierbei um eine Genehmigung des einfachen Bebauungsplans handelt, ist dies von der Behörde bekannt zu geben.
  • Elternunterhalt

    Verwandte ersten Grades sind nach § 1601 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) verpflichtet, einander Unterhalt zu gewähren. Das betrifft nicht nur die Unterhaltsverpflichtungen von Eltern gegenüber ihren Kindern, sondern auch umgekehrt. Haben die Eltern nicht genügend Geld für eine angemessene Lebensführung einschließlich der Kosten für die Wohnung, sind die Kinder unter bestimmten Voraussetzungen zum Elternunterhalt verpflichtet.

    Wenn die Eltern Einkünfte aus Renten, Kapitalanlagen oder Versicherungen erzielen, werden diese bei der Berechnung eines Unterhaltsanspruchs berücksichtigt. Bevor sie Geld von ihren Kindern fordern können, müssen sie zunächst ihre Ersparnisse ausgeben. Unterhaltspflichtige Kinder haben zudem einen Selbstbehalt, der sich in der Regel nach der Düsseldorfer Tabelle richtet. Außerdem wird ein Schonvermögen berücksichtigt.

    Elternunterhalt bei selbst genutzten Immobilien der Kinder

    Wenn Kinder eine Eigentumswohnung oder ein Haus besitzen und dieses selbst zum Wohnen nutzen, können sie nicht zum Verkauf gezwungen werden, um den Elternunterhalt leisten zu können. Allerdings muss die Immobilie von der Größe her angemessen sein. Was als angemessen betrachtet wird, hängt unter anderem von der Anzahl der Familienmitglieder ab, die in der Immobilie wohnen. Eine Luxusvilla mit mehr als fünfzehn Zimmern wird normalerweise nicht als angemessen groß angesehen.

    Bei der Bewertung des Schonvermögens und der Höhe des Elternunterhalts werden aber auch bei einer größenmäßig angemessenen Immobilie der Wohnwert und die im Vergleich zu Mietwohnungen ersparte Miete einberechnet. Dadurch sollen Immobilienbesitzer nicht gegenüber Mietern bessergestellt werden. Keine Berücksichtigung finden hingegen Rücklagen für Modernisierungen und Sanierungsarbeiten, wie aus einem Urteil des OLG Düsseldorfs mit dem Aktenzeichen II-9 UF 190/11 vom 21. Juni 2012 hervorgeht. Außerdem zählen bei der Berechnung der ersparten Miete gegebenenfalls Abzahlungen von Immobiliendarlehen mit.

    Wenn die Eltern eine Immobilie besitzen

    Besitzen die Eltern ein Haus oder eine Eigentumswohnung, gehören diese zu ihrem Vermögen und müssen daher bei der Berechnung des Elternunterhalts berücksichtigt werden. Notfalls kann verlangt werden, dass die Eltern die Immobilie verkaufen, bevor das Kind zur Zahlung des Elternunterhalts verpflichtet wird.

    Haben Eltern ihre Immobilien innerhalb der letzten zehn Jahre an andere Personen verschenkt, können sie zudem nach § 528 BGB zur Rückforderung verpflichtet werden, um für ihren Unterhalt selbst sorgen zu können. Die Rückforderung kann der Beschenkte durch die Zahlung eines Betrags für den Unterhalt umgehen.

    Face-to-Face-Kommunikation

    Unter der Face-to-Face-Kommunikation wird eine direkte, persönliche Kommunikation verstanden. Die Face-to-Face-Kommunikation im Immobilienbereich erfolgt beispielsweise zwischen Mietparteien eines Hauses oder bei Veranstaltungen eines Maklerunternehmens (Pressekonferenz, Tag der offenen Tür, Events, Mieterversammlungen usw.).

    Fachanwalt

    Nach § 43c Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) ist der Fachanwalt ein Anwalt, der sich auf einen bestimmten Rechtsbereich spezialisiert hat. Um diesen Titel verliehen zu bekommen, darf der Anwalt sich maximal auf drei dieser Gebiete spezialisiert haben:

    • Agrarrecht
    • Arbeitsrecht
    • Bank- und Kapitalmarktrecht
    • Bau- und Architektenrecht
    • Erbrecht
    • Familienrecht
    • Gewerblicher Rechtsschutz
    • Handels- und Gesellschaftsrecht
    • Informationstechnologierecht
    • Insolvenzrecht
    • Medizinrecht
    • Miet- und Wohnungseigentumsrecht
    • Sozialrecht
    • Steuerrecht
    • Strafrecht
    • Transport- und Speditionsrecht
    • Urheber- und Medienrecht
    • Verkehrsrecht
    • Versicherungsrecht
    • Verwaltungsrecht

    Der Titel kann bei unterlassener Teilnahme an entsprechen Fortbildungen wieder entzogen werden.

    Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum

    Den Titel Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum erhalten AbsolventInnen eines ca. 420-stündigen IHK Lehrganges. Hier wird Wissen zu den folgenden Themen vermittelt:
    Verwaltungs- und allgemeine Rechtsgrundlagen sowie spezielle Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts. Hinzu kommen sowohl die Anwendung von arbeitsnotwendigen EDV-Programmen und volks- beziehungsweise betriebswirtschaftliche Basiskenntnisse.

    Fachwerkbau

    Der Fachwerkbau ist eine aus verschiedenen schräg, horizontal und vertikal angebrachten Holzbalken bestehende Fassadenkonstruktion, dessen Zwischenräume mit Lehm, Staken, Bruchsteinen oder Ziegeln gefüllt werden.

    Fachwerkhaus

    Das Fachwerkhaus hat eine lange Geschichte, die bis in die Antike zurückreicht. In Deutschland stehen noch etwa zwei Millionen Exemplare dieser historischen Gattung. Viele davon sind mehr als 500 Jahre alt.

    Woher stammt der Begriff Fachwerkhaus?

    Der Begriff Fachwerk stammt vermutlich aus dem mittelhochdeutschen “vach” was so viel wie Flechtwerk bedeutet. Es besteht aus einem Holzskelett und sogenannten Ausfachungen. Der Leerraum zwischen den Balken wird mit Materialien aufgefüllt, typischerweise sind das verputztes Holzgeflecht – daher der Name “vach”, Lehm oder Mauerwerk. Die Balken sind meist aus Eichen- oder Fichtenholz.

    Fachwerkhäuser und Denkmalschutz

    Jedes Fachwerkhaus ist anders, allen gemein ist aber die jahrhundertealte Geschichte. Natürlich erfordert solche alte Bausubstanz immer wieder Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen. Beim Umbau oder Sanierungen ist allerdings Vorsicht geboten, denn häufig stehen die historischen Gebäude unter Denkmalschutz. Das bedeutet, dass spezielle Auflagen erfüllt werden müssen. Daher ist es besser sich mit der jeweiligen Behörde abzustimmen, bevor die Baumaßnahmen beginnen.

    Das Positive daran: Für Sanierungsarbeiten an Fachwerkhäusern gibt es häufig öffentliche Fördermittel. Die Fördermittel können dann auch in die Investitionsrechnung auf dem kostenlosen Portal Vermietet.de mit einfließen. Weiterer Pluspunkt: Manchmal wird Eigentümern auch die Grundsteuer erlassen, wenn der Erhalt des Gebäudes aus Denkmalschutzgründen von öffentlichem Interesse ist.

    Nutzung von Fachwerkhäusern

    Der Nutzung eines Fachwerkhauses sind keine Grenzen gesetzt, vorausgesetzt man stellt sich auf die architektonischen Besonderheiten ein. Denkbar sind zum Beispiel eine Vermietung als Wohnhaus, Büro oder Ladengeschäft. Beim Einrichten gilt es, sich an die jahrhundertealten Gegebenheiten anzupassen. Dazu gehören enge und steile Treppen, kleine Zimmer und schiefe Wände. Besonders eine Einbauküche kann kostenintensiv werden, weil die Standardmaße selten passen werden.

    Facility Management (FM)

    Der aus dem Englischen stammende Begriff Facility Management wird mit Liegenschaftsverwaltung und Objektmanagement übersetzt. Für eine einheitlichere Leistungsbeschreibung hat der German Facility Management Association (GEFMA) das Facility Management als Sammlung „aller Prozesse zur Unterstützung der Primärprozesse einer Organisation auf strategischer, taktischer und operativer Ebene“ definiert. Die Richtlinie DIN EN 15221 enthält eine genau, einheitliche Definition des Facility Managements und beschreibt die Tätigkeiten nicht nur unmittelbar im Zusammenhang mit Gebäuden und Anlagen. So bezieht sich das Facility Management auf den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes – inklusive Planung sowie Abriss oder Verkauf. Hierzu werden unter anderem kostenrelevante Prozesse analysiert und bewertet oder technische Anlagen geprüft.

    Ziele des Facility Managements

    Facility Management soll in erster Linie dazu beitragen, dass eine Immobilie z. B. hinsichtlich der Raumplanung oder der Nutzungsdauer effizient bewirtschaftet wird. Daraus ergibt sich ein weiteres Ziel des Facility Managements: Die Rentabilität der Investition. Im Idealfall werden bereits bei der Planung des Gebäudes künftige Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, damit diese in einem guten Verhältnis zu den Herstellungskosten stehen. Angesichts der sehr langen Nutzungsdauern von Immobilien ist die Steuerung und Planung der Kosten – insbesondere der Bewirtschaftungskosten – eher mittelfristig ausgelegt.

    Aufgaben des Facility Managers

    Ein Facility Manager übernimmt verschiedene Aufgaben auf kaufmännischer, infrastruktureller und technischer Ebene. In der Praxis gehören die Bewirtschaftung, Instandhaltung und Gebäudereinigung zu den Kernaufgaben des Facility Managers. Aber auch Verwaltungs- und Wartungstätigkeiten sowie der Kontakt mit Mietern können zu dessen Aufgaben gehören. Aufgaben, die unmittelbar mit Gebäuden einhergehen, werden häufig auch als Gebäudemanagement bezeichnet. Die Definition laut DIN 32736 beschreibt das Gebäudemanagement als Bewirtschaftung von bestehenden Gebäuden und deren technischen Anlagen.

    Tatsächlich sind die Aufgaben des Facility Managers jedoch sehr vielseitig und nicht klar zu benennen, da sie konkret zwischen Auftraggeber und Dienstleister vereinbart werden.

    Facilitymanagement

    Das Facilitymanagement (auch Facility-Management) ist ein anderer Begriff für die Objektbetreuung oder Liegenschaftsverwaltung. Hierzu gehören die kaufmännische, infrastrukturelle oder technische Betreuung von Gebäuden.

    Siehe auch Facility Management (FM).

    Factory Outlet Center (FOC)

    Factory Outlet Center (kurz FOC´s) stellen große Verkaufsflächen von Artikel direkt aus Fabriken dar. Die Hersteller bieten unter einem Dach versammelt ihre Markenartikel zum direkten Verkauf an, wobei sie in Konkurrenz zu kleineren Läden treten. Aufgrund von fehlenden Investoren werden Bauvorhaben von Factory Outlet Centern allerdings selten tatsächlich umgesetzt.

    Fahnenstange

    Im Finanzwesen, genauer im Börsenhandel, beschreibt der Begriff Fahnenstange einen Aktien- oder Währungskurs, der zunächst steil nach oben steigt und anschließend ebenso steil nach unten fällt. Da dieser Kursverlauf in der grafischen Darstellung wie eine Fahnenstange aussieht, hat sich der Begriff etabliert.

    Fahrlässigkeit

    Die Fahrlässigkeit ist ein geläufiger Begriff aus dem Straf- und Zivilrecht und wird in unterschiedlichen Bereichen angewandt. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert die Fahrlässigkeit als Form der „mangelnden Sorgfalt“. Im Gegensatz zum vorsätzlich handelnden Schuldner, ist eine fahrlässige Person nicht willens mit der eigenen Handlung eine bestimmte Konsequenz zu erzielen. Im allgemeinen Zivilrecht, unter das auch das Mietrecht fällt, unterscheidet man die einfache und grobe Fahrlässigkeit. Die einfache Fahrlässigkeit liegt nach § 276 Abs. 2 BGB vor, wenn eine Person ihre „im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen“ hat. Die grobe Fahrlässigkeit wird von der Rechtsprechung nicht definiert, gilt jedoch im Allgemeinen dann, wenn die Sorgfalt in „ungewöhnlich hohem Maße“ außer Acht gelassen wurde.

    In der Mietpraxis gibt es sowohl Vermieter als auch Mieter, die einfach oder grob fahrlässig handeln. Beispiele für grobe Fahrlässigkeit von Mietern sind zum Beispiel unbeaufsichtigte offene Feuerstellen und Heizgeräte oder gar unbeaufsichtigte Kinder in der Mietsache. Weiterhin wäre die Nicht-Beseitigung von rutschigen Stellen im Treppenhaus eine grobe Fahrlässigkeit des Mieters. Vermietern kann man ein grob fahrlässiges Verhalten vorwerfen, wenn sie beispielsweise lose Teile an der Fassade oder auf dem Dach nicht sichern oder den Gefahrenbereich nicht absperren. Genauere Regelungen zur Fahrlässigkeit ergeben sich beispielsweise aus der Sorgfaltspflicht des Vermieters und der Obhutspflicht bzw. Hinweispflicht des Mieters.

    Fahrräder

    In der Mietpraxis stellen Fahrräder ein häufiges Problem dar bzw. der Abstellort von Fahrrädern, da dieser mitunter im Mietvertrag oder in der Hausordnung nicht oder nicht eindeutig geregelt ist. Grundsätzlich sind Fahrräder im Fahrradkeller, sofern vorhanden, oder im Keller des Mieters abzustellen. Soweit es keine anderweitigen Abstellmöglichkeiten gibt, darf das Fahrrad in der Mietwohnung abgestellt werden. Nachweislich besonders wertvolle Fahrräder dürfen nach Rechtsprechung des Amtsgerichts Münster sogar dann mit in die Wohnung genommen werden, wenn es einen allgemein zugänglichen Fahrradkeller gibt. Das Abstellen von Fahrrädern in Treppenhäusern, Zugängen, Innenhöfen und Gängen ist zumutbar, wenn es keine andere Abstellmöglichkeit gibt. Das Abstellen kann per Mietvertrag nicht untersagt werden, sofern es keine Ausweichfläche für Fahrräder der Mieter gibt.

    Fair Value

    Fair Value bezeichnet im angelsächsischen Rechnungswesen den Preis eines Vermögenswertes, den Markteilnehmer in einem geordneten Geschäftsvorfall am Bemessungsstichtag zahlen würden. Das Pendant zum Fair Value stellt der „Value in use“ dar, der einer subjektiven Bewertung zugrunde liegt. Zur Ermittlung des Fair Value werden – hierarchisch in genannter Reihenfolge – Marktpreise, Vergleichswerte und Schätzwerte herangezogen.

    Fairer Preis

    Die Summe, die sowohl vom Käufer als auch Verkäufer in einem geordneten Marktgeschehen als akzeptabel angesehen wird, bezeichnet man als fairen Preis – im Englischen „Fair Value“. Der faire Preis z. B. einer Aktie wird unter Einbezug wertbeeinflussender Faktoren berechnet.

    Faktische Nachlasskollision

    Hat ein Erblasser sowohl in der Schweiz und wie auch in Deutschland seinen Wohnsitz, kann es aufgrund des länderspezifisch unterschiedlich geregelten Erbrechtes zu unlösbaren Schwierigkeiten kommen. Diese faktische Nachlasskollision lässt sich durch vermeiden, dass bspw. testamentarisch oder über das sogenannte Nachlasszeugnis verfügt wird, nach welchem Landesrecht der Erbfall zu regeln ist (EU-ErbVO).

    Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft

    Die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet die Gruppe der zukünftigen Wohnungseigentümer in der Zeit zwischen der Erstellung der Teilungserklärung und der tatsächlichen Grundbucheintragung des ersten Erwerbers. Voraussetzungen für die Entstehung einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft sind -(un-)mittelbarer Besitz an einer bewohnbaren Wohnung, -Abschluss eines schuldrechtlichen Erwerbsvertrags, -dingliche Sicherung des Erwerbs durch Eintragung einer Vormerkung. Auch die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft hat bereits Pflichten gegenüber Dritten, so z.B. die Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst, Absichern einer Baugrube u.ä.).

    Faktischer Wohnungseigentümer

    Der faktische Wohnungseigentümer ist der Ersterwerber einer Wohnung und hat bereits einige Rechte und Pflichten der späteren Eigentümer, wie z.B. in der Eigentümerversammlung abzustimmen, Wohngeld zu zahlen, Beschlüsse anzufechten und bauliche Veränderungen zuzustimmen oder beseitigen zu lassen.

    Faktor (Kaufpreisfaktor)

    Der Kaufpreisfaktor oder auch Vervielfältiger gibt Auskunft darüber, wie viele Jahresmieten zur Abbezahlung des Kaufpreises nötig sind. Hierfür wird die erste erzielte Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt, also rechnerisch: Kaufpreis / Jahresmiete = Kaufpreisfaktor. Besitzt ein Objekt den Faktor 10, dauert es also 10 Jahre, bis der Kaufpreis durch Mieteinnahmen gedeckt ist. Mithilfe des Kaufpreisfaktors lässt sich dementsprechend auch der Ertragswert einer Immobilie grob schätzen. In diesem Fall wird die erzielbare Miete eines Renditeobjektes mit einem regional üblichen Kaufpreisfaktor multipliziert.

    Fallenstellerparagraf

    Der 1999 in Kraft getretene Fallenstellerparagraf geht gegen die Investition in Immobilienfonds vor, bei denen die Verluste höher sind als die positiven Einkünfte. Die Anlage von finanziellen Mitteln in eine solche Immobilie waren bis 1999 von steuerlichem Vorteil, da Verluste und Einnahmen miteinander verrechnet wurden. Seit Einführung des Freistellerparagrafen werden Anlagen dieser Art zunächst von Finanzbeamten auf ein derartiges Vorhaben geprüft.

    Fälligkeit

    Beim Kauf von Immobilien wird im Kaufvertrag die Fälligkeit festgelegt, die den Zahlungszeitpunkt markiert. Der Zeitpunkt der Fälligkeit ist dann gegeben, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen (Tilgung eventueller Alt-/Grundschulden, Änderung im Grundbuch) erfüllt sind. Ist das Fälligkeitsdatum der Zahlung bei Kauf einer Immobilie erreicht, tritt die einmonatige Frist zur Zahlung der Grunderwerbssteuer in Kraft. Die Zahlung der Maklercourtage wird meist bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig.

    Fälligkeitsdarlehen

    Als Fälligkeitsdarlehen wird ein Bankkredit bezeichnet, der während der Laufzeit nicht getilgt wird. Lediglich die Zinsen werden in monatlichen Raten gezahlt. Die Tilgung des Fälligkeitsdarlehens erfolgt erst am Ende der Laufzeit. Als Synonym zum Fälligkeitsdarlehen wird auch die Bezeichnung „endfälliges Darlehen“ verwendet. Zur Absicherung für die Tilgung des Fälligkeitsdarlehens verlangt die Bank in der Regel einen Bausparvertrag, eine Kapitallebensversicherung oder eine andere Form der Geldanlage. Das Grundprinzip ähnelt damit dem Bankvorausdarlehen, das in Verbindung mit einem Bausparvertrag gewährt wird.

    Wenngleich der Kreditnehmer beim Fälligkeitsdarlehen während der Laufzeit monatlich nur eine vergleichbar geringe Belastung tragen muss, ist diese Form des Bankdarlehens in der Praxis nicht weit verbreitet. Der große Nachteil von Fälligkeitsdarlehen ist die Restschuld, die aufgrund der fehlenden Tilgung über die gesamte Laufzeit hoch bleibt. Darauf werden die Zinsen berechnet, was wiederum zu hohen Zinskosten für das gesamte Darlehen führt. In der Regel beantragen Verbraucher Tilgungsdarlehen wie Annuitätendarlehen.

    Fälligkeitsprinzip

    Das Fälligkeitsprinzip dient der Transparenz von Geldflüssen eines Haushaltsjahres. Dabei werden die innerhalb eines Haushaltsjahres anfallenden Einnahmen und Ausgaben aufgelistet. Auf diese Weise können Verpflichtungsermächtigungen im Haushalt klar abgegrenzt werden.

    Haushalt meint hier ein in der Regel jährliches Planungswerk, welches sämtliche voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben einer Kommune innerhalb eines Haushaltsjahres umfasst. Verpflichtungsermächtigungen sind dahingehend Festlegungen eines Haushalts, durch welche die Verwaltung seitens des Rates zur Eingehung von Verpflichtungen ermächtigt wird. Jene Verpflichtungen führen wiederum zu Einnahmen und Ausgaben in zukünftigen Haushaltsjahren.

    Fallrohr

    Das Fallrohr ist eine Bauweise eines Regenrohrs, das senkrecht vom Dach an der Hauswand hinabläuft und der Entwässerung des Daches dient. Als Fallrohr werden auch innenliegende Abwasserleitungen bezeichnet.

    Familienindex Berlin

    Der Familienindex Berlin zeigt an, in welchen Bezirken der Stadt Familien am besten leben können. Dabei werden verschiedene Faktoren wie die Infrastruktur, Gesetze zur Elternzeit, das Gesundheitswesen, Zufriedenheit der Bewohner, Aktivitäten für Kinder sowie die Meinung von Eltern und Experten mit einbezogen.

    Familienindex Deutschland

    Der Familienindex Deutschland gibt an, wo sich in Deutschland die familienfreundlichsten Standorte befinden. Dabei werden Kriterien wie Bildungsangebote, Aktivitäten für Kinder, Straftaten an Schulen, Mietpreise oder Wohnfläche als Kriterien zugrunde gelegt.

    Familienindex international

    Der Familienindex international legt fest, wo sich weltweit die familienfreundlichsten Standorte befinden. Hierbei sind Faktoren wie Wohnraum, Arbeitslosigkeit, Bildungssystem, Umweltverschmutzung, Sicherheit, Verkehr und Bezahlbarkeit von Wohnungen mit einbezogen.

    Family-and-Friends-Programm

    Das Family-and-Friends-Programm ist die Reservierung eines bestimmten Kontingents von Aktien beim Börsengang eines Unternehmens, das in der Regel zum Ausgangspreis, bevorrechtigt Verwandten, Bekannten oder Familienangehörigen der Mitarbeiter, zur Verfügung gestellt wird.

    Fangnetz/Balkon

    Mieter sind berechtigt, zum Schutz eines Haustieres wie einer Katze, ein Fangnetz am Balkon anzubringen. Insbesondere wenn das Netz keine Schäden an der Mietsache hinterlässt und keine auffällige Farbe hat, die die Außenansicht stört, müssen Vermieter dem zustimmen. Bei einer Eigentümergemeinschaft oder beim Anbringen eines Fangnetzes zwischen Etagen können allerdings Gegenforderungen stattgegeben werden.

    Fannie Mae

    Fannie Mae ist eine Hypothekenbank in den USA, die teilverstaatlicht ist und vor allem seit den 1990er Jahren den amerikanischen Immobilienboom maßgeblich vorangetrieben hat. Dies war durch die deutlich niedrigeren Darlehenszinsen im Vergleich zu anderen US-amerikanischen Banken möglich.

    FAQ

    FAQ (Frequently Asked Questions) ist eine Zusammenstellung häufig gestellter Fragen und den dazugehörigen Antworten.

    Farbwahlklausel im Mietvertrag

    Farbwahlklauseln im Mietvertrag, die Mietern eine bestimmte Farbe zum Streichen oder Lackieren in der Mietsache vorschreiben, sind unwirksam.

    Feuerversicherung

    Die Feuerversicherung wird oftmals als Teil der Gebäudeversicherung abgeschlossen, da sie Schäden am Gebäude abdeckt, die durch Brand entstanden sind. Neben der kombinierten Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Hagel und Blitz gibt es eine spezielle Feuerversicherung für Industriebetriebe.

    In der Regel definieren Versicherungsgeber einen Brand nach den Allgemeinen Bedingungen für Feuerversicherung (AFB) vom Gesamtverband der Versicherungswirtschaft als „Feuer, das ohne bestimmungsgemäßen Herd entstanden ist oder diesen verlassen hat, und das sich aus eigener Kraft auszubreiten vermag.“ Blitzeinschläge und Explosionen werden ebenso wie vorsätzlich gelegte Brände (Brandstiftung) von der üblichen Feuerversicherung abgedeckt.

    „Verbrennungsvorgang mit Lichterscheinung“

    Die Versicherungsgeber definieren zudem den Begriff des Brandes oder Feuers als „Verbrennungsvorgangs mit Lichterscheinung“, welche schon ein Glimmen oder Glühen sein kann. Der Verbrennungsvorgang entsteht laut gängiger Feuerversicherungen meist durch die „Zufuhr von Sauerstoff“. Die einzelnen Versicherungsverträge können ergänzende Formulierungen enthalten. In der Feuerversicherung von Industriebetrieben werden zum Beispiel weitere Stoffe ergänzt, die zur Entstehung von Feuer führen können.
    Die Definition von Feuer ist insofern relevant, als dass Sengschäden (z. B. durch Zigaretten) und Fermentationsschäden in der Landwirtschaft (ohne Lichterscheinung, ohne Sauerstoffzufuhr) von den üblichen Feuerversicherungen nicht abgedeckt werden.

    Abschluss einer Feuerversicherung

    Grundsätzlich ist der Abschluss einer Feuerversicherung für Wohngebäude freiwillig. Es kann jedoch erforderlich sein, sofern der Bau oder Kauf des Gebäudes durch ein Bankdarlehen finanziert wird. Banken verlangen in der Regel eine gültige Feuerversicherung – sowohl für den Bau von Objekten als auch Bestandsimmobilien.

    Versicherungsgeber ersetzen im Schadensfall den entstandenen Schaden. Sinnvollerweise entspricht die Versicherungs- beziehungsweise Deckungssumme dem Herstellungswert. Sofern im Zuge eines Schadensfalls ein Versicherungsbetrug (z. B. Brandstiftung durch den Versicherungsnehmer) aufgedeckt wird, bleibt der Versicherungsgeber leistungsfrei.

    g-Wert

    Der g-Wert bedeutet Gesamtenergiedurchlassgrad. Dabei handelt es sich um den Wert an Energie, der durch ein durchsichtiges Bauteil (wie etwa ein Fenster) in den Innenraum von Gebäuden eindringt.

    GA

    Die Abkürzung GA bezeichnet den Gutachterausschuss. Dies ist ein unabhängiges Gremium von Immobiliensachverständigen. Um für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen, erstellt das Gremium eine sogenannte Kaufpreissammlung. Diese setzt sich aus notariellen Kopien von Kaufverträgen eines bestimmten Zuständigkeitsbereiches zusammen.

    Gabionen

    Gabionen sind Draht- oder Metallkörbe, die unter anderem zum Sicht- oder Schallschutz vor Gebäuden aufgestellt und mit Natur- oder Bruchsteinen befüllt werden. Je nach Höhe der Gabionen werden sie auch als Hochbeete, Schutz vor Erdrutschen am Hang oder als Stützmauern in Weinbergen verwendet. Zwar benötigen Eigentümer für das Aufstellen der Gabionen grundsätzlich keine Baugenehmigung, dennoch gibt es Einschränkungen – beispielsweise, wenn die Gabionen die Höchstgrenze von 1,80 Meter überschreiten oder den Einblick auf eine Kreuzung verhindern. Mieter sowie Wohnungseigentümer müssen grundsätzlich immer die Zustimmung des Vermieters bzw. aller von den Gabionen beeinträchtigten Wohnungseigentümer einholen. Letzteres gilt auch, wenn die Gabionen in einem Garten errichtet werden sollen, den der Eigentümer als Sondereigentum nutzt. Aus ökologischer und gesundheitlicher Sicht sind Gabionen viel diskutiert: Zum einen halten sie Rus- und Schmutzpartikel ab, zum anderen sind reine Steinkörbe wenig insekten- und umweltfreundlich.

    GABl

    Die Abkürzung GABI bezeichnet ein gemeinsames Arbeitsblatt. Dieses umfasst in der Regel mehrere zusammengeführte und gespeicherte Informationen, Berechnungen oder Kalkulationen.

    GAH

    Der Gasaußenwandheizer (GAH) ist ein raumluftunabhängiger Wärmeerzeuger, der die zu verbrauchende Luft durch einen Durchlass in der Wand bezieht und durch selbigen auch wieder nach außen abgibt.

    Galerie

    Im Bauwesen bezeichnet die Galerie einen in der Regel hohen und lang gestreckten Raum, welcher früher als Vorraum zu anderen Zimmern fungierte, um mögliche Eindringlinge abzufangen. Heute wird der Begriff Galerie auch für balkonartige Umbauten in großen Kaufhäusern oder Hotels genutzt.

    Galileo

    Die Bezeichnung Galileo beschreibt das zivile, vom NAVSTAR (globales Navigationssatellitensystem zur Positionsbestimmung) unabhängige europäische System von Satelliten der Weltraumorganisation ESA (European Space Agency: Europäische Weltraumorganisation). Genutzt werden die Satelliten zur Bestimmung von Position und Navigation.

    Gängeviertel

    Heute beschreibt das Gängeviertel den Hamburger Bereich Valentinskamp/Kaffamacherreiche/Speckstraße, dessen ursprünglicher Name im 19. Jahrhundert durch die enge Bebauung der Stadt entstanden ist. Damals wurden Fachwerkhäuser so eng aneinandergereiht, dass verwinkelte Höfe und so enge Gassen entstanden, dass man sie nur noch als Gänge bezeichnen hat.

    Garagen-Mietvertrag

    Einen Garagen-Mietvertrag können Vermieter im Rahmen einer Wohnungsanmietung oder separat vereinbaren – beispielsweise, wenn zum Miethaus gehörige Garagen von den Mietern nicht genutzt werden. Je nach Form des Garagen-Mietvertrags können sich unterschiedliche Konsequenzen für die Mietpraxis – sowohl für Mieter als auch Vermieter – ergeben. Wird der Garagen-Mietvertrag ausdrücklich separat zum Wohnungsmietvertrag vereinbart, kann er auch unabhängig von der Wohnung von beiden Vertragspartnern gekündigt werden. Im Streitfall ist es Auslegungssache der Gerichte. In einigen Urteilen wurden separate Verträge für Wohnung und Garage als einheitliches Mietverhältnis angesehen, sofern dies für alle Mietwohnungen des Objekts umgesetzt wurde und der Mietpreis komplett überwiesen wurde. Eine separate Kündigung wäre in diesem Fall nicht möglich.

    Gibt es keinen Garagen-Mietvertrag, sondern ist dieser Bestandteil des Hauptmietvertrags, kann die Garagenmiete nicht einzeln erhöht werden. Das gilt auch, wenn die Miete für die Garage auf ein anderes Konto überwiesen wird oder die Wohnung und Garage unterschiedliche Adressen haben. Wird die Garage nicht mehr benötigt, kann sie nicht ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet werden. Möglich wäre dann nur eine Änderung des Hauptmietvertrags.

    Garantiefonds

    Garantiefonds bezeichnen eine Form von Investmentfonds, bei denen dem Anleger nach Ablauf der Vertragslaufzeit einen bestimmten Betrag garantiert zurückgezahlt wird. Entweder erhält man das eingesetzte Kapital oder einen bestimmten Prozentsatz, zum Beispiel 95 %, zurück. Zu unterscheiden sind Garantiefonds mit begrenzter und unbegrenzter Laufzeit. Bei begrenzter Vertragslaufzeit erhalten Anleger den Mindest-Rückzahlungsbetrag, bei unbegrenzter Laufzeit einen Mindest-Rückzahlungsbetrag zu einem bestimmten Stichtag.

    Garantiefonds sind grundsätzlich sicherer als risikoreiche Anlageformen wie Aktien oder Hedgefonds. Die gesteigerte Sicherheit „bezahlen“ Anleger mit einer geringeren Rendite. Zudem sind Garantiefonds trotz der garantierten Rückzahlung der Einlage nicht vollkommen risikofrei. So handelt es sich nicht um gesetzliche oder staatliche Garantie wie bei Staatsanleihen und schützt die Anleger nicht vor einer möglichen Insolvenz der Fondsgesellschaft.

    Garantierter Maximalpreisvertrag (GMP)

    Ein garantierter Maximalpreisvertrag (Garantierter Maximalpreis – GMP) beschreibt im Bauvertragsrecht eine neue Vereinbarungsform, die insbesondere in Amerika angewandt wird. Am besten vergleichbar ist der garantierte Maximalpreisvertrag mit dem Pauschalpreismodell, allerdings mit einem zuvor festgelegten Höchstpreis. Dieser kann im Rahmen der Ausschreibung sowohl vom Auftraggeber als auch von den im Wettbewerb stehenden Bauunternehmen definiert werden. Liegen die tatsächlichen Kosten darunter, wird die Differenz zu einem zuvor definierten Schlüssel zwischen Auftraggeber und Bauunternehmer aufgeteilt.

    Der Vorteil des GMP-Prinzips ist die frühzeitige, enge Zusammenarbeit zwischen dem Bauherrn und Bauunternehmen. Das Bauunternehmen bringt schon in der Planungsphase wichtiges Know-how ein, so dass das Bauvorhaben effizient geplant werden kann. In der Praxis ist der garantierte Maximalpreisvertrag jedoch weniger verbreitet, weil er ebenso fordert, dass das Bauunternehmen seine Kalkulationen weitestgehend offenlegt.

    Gart.

    Gart steht für „Garten“ und wird häufig als Abkürzung in Immobilienanzeigen verwendet. Zum Beispiel: „Doppelhaus mit Gart. zu verkaufen.“

    Gartenhofhaus

    Das Gartenhofhaus (Atriumhaus) zeichnet sich durch seinen L- oder U-förmigen Grundriss aus. Der in der Mitte gelegene Hof, Atrium, kann überdacht oder offen sein. Durch diese Bauweise wird ein Grundstück nicht nur optimal ausgenutzt, sondern auch viel Privatsphäre garantiert.

    Gartennutzung durch Mieter

    Die Erlaubnis zur Gartennutzung durch (einen) Mieter ist in der Regel Bestandteil des Mietvertrags. Bei Mehrfamilienhäusern kann die Gartennutzung auch in der Hausordnung geregelt sein. Wird der Garten mitvermietet, dürfen die Mieter auch selbstständig Bepflanzungen vornehmen sowie Gegenstände aufstellen, die keine baulichen Maßnahmen erfordern (z.B. Schaukel, Sandkasten und Hundehütte), bei gemeinschaftlicher Gartennutzung müssen alle Mietparteien damit einverstanden sein. Bereits vom Vermieter gepflanzte Bäume und Sträucher dürfen dagegen nur mit Erlaubnis beseitigt werden. Grundsätzlich gilt: Bei Auszug muss (auf Wunsch) der ursprüngliche Zustand des Gartens wieder hergestellt werden. Wird nichts anderes vereinbart, müssen die Mieter auch einfache Gartenpflegearbeiten übernehmen, für die keine Fachkenntnisse nötig sind (Rasen mähen, Hecke schneiden, Gießen usw.). Der Vermieter wiederum muss dem Mieter alle Grundlagen zur Erfüllung der Pflichten ermöglichen (beispielsweise darf für die Bewässerung notwendiges Wasser nicht abgestellt werden).

    Gartenstadt

    Historisch bezeichnet eine Gartenstadt eine nach der Stadtentwicklungsidee von Ebenezer Howard 1898 neu gegründete Stadt. Ziel waren bessere Lebens- und Wohnverhältnisse bei günstigen Grundstückskosten sowie ein genossenschaftliches Mitbestimmungsrecht der Bewohner. Gartenstädte sollten aus mehreren eigenständigen Stadtteilen bestehen, die Agrarflächen umschließen und untereinander mit Bahnlinien verbunden sind. In den Stadtteilen sollten Wohn- und öffentliche Gebäude in unterschiedlichen Bereichen errichtet werden. Nach der englischen Garden City Association wurde Mitte des 19. Jahrhunderts auch die Deutsche Gartenstadt-Gesellschaft (DGG) gegründet, die einige Gartenstadt-Projekte in Deutschland verwirklichte. Heute wird der Begriff Gartenstadt allerdings oft anders verwendet: Umgangssprachlich bezeichnet er besonders begrünte Städte ohne jeglichen Bezug zur historischen Idee der Gartenstadt.

    Gartenteich / Haftung

    Besitzer eines Gartenteiches haben die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Ist ihr Gartenteich nicht ausreichend gesichert, haften sie für Schäden (s. Schadenersatzpflicht nach § 823 BGB). Wenngleich die Rechtsprechung bei Unfällen von Kleinkindern mittlerweile vor allem die verletzte Aufsichtspflicht betont, hat ein Gartenteichbesitzer stets für ausreichende Vorsichtsmaßnahmen zu sorgen, um nicht vorsätzlich oder fahrlässig das Leben anderer zu gefährden.

    Gartenzwerg

    Weißer Bart, rote Zipfelmütze und eine Schaufel in der Hand: Breit grinsend stehen Gartenzwerge in Gärten, Vorgärten und auf Campingplätzen. Für die einen sind sie Liebhaberstücke, für die anderen der Inbegriff kitschiger Kleinbürgerlichkeit. Die Figuren sind aus Kunststoff, Ton, Sandstein oder Marmor und halten meist Arbeitsgeräte wie Spitzhacke oder Schubkarre in der Hand.

    Dürfen Mieter Gartenzwerge aufstellen?

    Grundsätzlich dürfen Mieter und Hausbesitzer im eigenen Garten so viele der Zwerge aufstellen, wie sie wollen. Trotzdem gibt es Einschränkungen. Das Argument der „Ästhetischen Beeinträchtigung“ allein reicht in der Regel jedoch nicht für einen Beseitigungsanspruch. Geschmäcker sind schließlich verschieden. In einem Fall entschied das Gericht bisher zugunsten der Nachbarschaft: Die Gartenzwerge mussten entfernt werden, weil sie den „Gesamteindruck“ wesentlich störten.

    Gartenzwerg vs. Frustzwerg

    Eindeutiger ist die Gesetzeslage bei sogenannten Frustzwergen. Zeigen Gartenzwerge obszöne Gesten, kann das Aufstellen gerichtlich untersagt werden. Dazu gehören beispielsweise ausgestreckte Mittelfinger und Zungen oder ein entblößter Hintern. Dies gilt allerdings nur dann als Beleidigung oder Provokation, wenn Nachbarn den frechen Zwerg auch sehen können. Juristisch greift dann die Ehrverletzung bzw. Beleidigung nach § 185 StGB oder die Würde und Unversehrtheit des Einzelnen nach Artikel 1 I und Artikel 2 I des Grundgesetzes.

    Gartenzwerge im Gemeinschaftsgarten

    Doch was ist, wenn zur Eigentumswohnung ein Gemeinschaftsgarten gehört? Hier sind sich die Gerichte nicht ganz einig: Das Amtsgericht Hamburg-Harburg urteilte, dass Gartenzwerge von einzelnen Mietern oder Hauseigentümern erlaubt seien – solange diese keine schwerwiegende Beeinträchtigung der Rechte anderer Mieter oder eine übermäßige Nutzung des Gartens darstelle.

    Das Oberlandesgericht in Hamburg sah das anders. Da ein Gartenzwerg das Erscheinungsbild einer Wohnanlage verändern könne, müssten alle Eigentümer zustimmen. Bei Sondernutzungsrecht des Gartens gilt dies allerdings nicht. Einfallsreich war ein Besitzer, der den ausgestreckten Mittelfinger des Zwerges verbunden und ihn mit einer Blume verziert hatte. Die Figur durfte stehen bleiben.

    Gas

    Gas wird zum Heizen einer Immobilie verwendet, manchmal auch in der Küche zum Betrieb von Herd und Ofen. Gasheizungen sind in Deutschland weit verbreitet, da sie viele Vorteile bieten: Sie sind klein und platzsparend und können überall im Haus montiert werden. Bei kleinen Anlagen wird nicht einmal ein Schornstein benötigt. Für die Abluft braucht es lediglich eine kleine Öffnung in der Heizung.

    Gas zum Kochen

    Beim Kochen sind Gasherde und -öfen für viele die erste Wahl. Die schnelle Hitzeentwicklung bietet einen Vorteil gegenüber dem klassischen Elektroherd, was viele Hobby- und Profiköche schätzen. Meist werden Gasherde in Häusern installiert, die bereits über einen Gasanschluss verfügen. Für viele Mieter ist ein Gasherd ein Argument für die Anmietung einer Immobilie.

    Die Versorgung einer Wohnung mit Gas

    Die Versorgung einer Immobilie mit Gas ist denkbar einfach. Gasnetze sind fast überall vorhanden, an diese kann das Haus direkt angeschlossen werden. Ist die eigene Immobilie nicht ans Gasnetz angeschlossen, kann auf Flüssiggas zurückgegriffen werden. Dafür benötigt man zwar einen Tank, dieser kann aber platzsparend im Keller oder Garten des Hauses stehen.

    Wie verhält sich Gas für die Umwelt?

    Auch die Umweltbilanz fällt besser aus als bei anderen Arten des Heizens. Gas entwickelt weniger Schadstoffe als Erdöl und hat eine bessere Energiebilanz als Elektroheizungen. Besonders sparsam und umweltfreundlich ist die Möglichkeit, die Heizung mit der Warmwasseraufbereitung des Hauses zu kombinieren. Das Wasser wird dann nach Bedarf erwärmt, wodurch die Energiekosten sinken und die Gefahr von Legionellen im Wasser minimiert wird.
    Die Kombination mit erneuerbaren Energiequellen, etwa einer Solaranlage, ist ebenfalls möglich. Wer eine Gasheizung mit erneuerbaren Energieformen kombiniert, profitiert von verschiedenen Fördermöglichkeiten , wodurch die Anschaffung äußerst kostengünstig wird. Nutzt man die verschiedenen Kombinations- und Fördermöglichkeiten, kann sich der Einbau einer Gasheizung schon nach wenigen Jahren amortisieren.

    Die Energiekosten selbst sind vergleichsweise niedrig. Abgase und andere Rückstände entstehen bei diesem Heizsystem kaum, da Gas eine hohe Energieausbeute aufweist. Die Kosten für Wartung und Instandhaltung sind gering, weil es sich um eine lange bewährte und über Jahre ausgereifte Technik handelt. Durch die hohe Energieeffizienz verbleiben außerdem kaum Rückstände in den Leitungen, was die Wartung zusätzlich erleichtert. So bleiben die laufenden Kosten für Mieter und Vermieter dauerhaft niedrig.

    Gas- und Dampfturbinenkraftwerk (GuD-Kraftwerk)

    GuD-Kraftwerke dienen der Stromversorgung. Heiße Abgase durch die Verbrennung von Erdgas in der Gasturbine treiben eine Dampfturbine an. Diese Mechanik ermöglicht ein schnelles und vor allem stromunabhängiges Hochfahren, das bei einem flächendeckenden Stromausfall dennoch Energie liefern kann.

    Gaskraftwerk/Gasturbinenkraftwerk

    Gaskraftwerke, heute in der Regel als Gas- und Dampf-Kombinationskraftwerke gebaut, erzielen eine sehr hohe Energieleistung mit bis zu 60 Prozent Wirkungsgraden. Die kleineren Gasturbinenkraftwerke (ohne eine Dampfturbine) erreichen Wirkungsgrade von 30 bis 40 Prozent und haben dabei deutlich niedrigere Investitionskosten.

    Gaspreiserhöhung/Strompreiserhöhung

    Bei einer Gas- oder Strompreiserhöhung haben Kunden das Recht, ihren bestehenden Vertrag fristlos zu kündigen. Dass eine Erhöhung der Strom- oder Gaspreise ansteht, muss seitens des Anbieters mitgeteilt werden, wobei diese nicht selten die Information zur Preiserhöhung eher versteckt in einem langen Analysebericht verschicken.

    Gaunerzinken

    Wenn plötzlich seltsame, mit Kreide gemalte Zeichen in der Nähe von Häusern auftauchen, kann es sich um sogenannte Gaunerzinken handeln. Das sind Symbole, die häufig von Einbrechern oder Banden genutzt werden, um “still” miteinander zu kommunizieren. Sie dienen dazu, Bandenmitgliedern oder Komplizen wichtige Informationen mitzuteilen. Derartige Informationen können sein: “Vorsicht, bissiger Hund!”, “Alleinstehende Person wohnt hier”, “Kein Mann im Haushalt”, “Alte Personen” oder “Hier gibt es viel Geld”.

    In der Regel werden die Zeichnungen von Spähern gemacht, welche für Verbrecherbanden Wohngebiete erkunden. Sie halten so fest, wo die Komplizen einbrechen sollen und wo besser nicht. Die Zeichen bestehen in der Regel aus einfachen Symbolen, die aus Strichen oder Kreisen zusammengesetzt sind. In vielen Medienberichten werden zwar geläufige Gaunerzinken vorgestellt, allerdings können diese sich in der Realität unterscheiden. Denn es gibt keine einheitliche Bildsprache. Die Verwendung der Symbole und ihre Malweise unterscheidet sich von Verbrecherbande zu Verbrecherbande.

    Entdeckt beispielsweise Eigentümer eine verdächtige Markierung, sollten sie diese fotografieren und die Polizei verständigen. Bestätigt die Polizei den Verdacht, dass es sich um Gaunerzinken handelt, sollten die Nachbarschaft und evtl. die Lokalpresse informiert werden. Ebenso ratsam ist eine Überprüfung des Immobilienschutzes: Sind alle Fenster und Türen gesichert, ebenso die Garage und andere Hauszugänge? Die Beratungsstellen der Polizei können zusätzliche Sicherheitshinweise geben und Schwachstellen aufdecken.

    Der Begriff “Gaunerzinken” stammt vom alten Wort “Zinken” ab, was unter anderem “Zeichen” oder “Zacken” bedeutet. Das Prinzip, sich so zu verständigen, ist seit vielen Jahrhunderten bekannt. Unter anderem setzen es Vagabunden und Landstreicher ein.

    GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen

    Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen ist der Spitzenverband der deutschen Fach- und Interessensverbände der Wohnungswirtschaft und hat seinen Sitz in Berlin als eingetragener Verein. Er vertritt viele der ehemaligen gemeinnützigen und heute zu großen börsennotierten Unternehmen gewachsenen Wohnungsunternehmen.

    GE

    Der Konzern General Electric (GE) aus den USA gehört zu den 14 weltweit größten Unternehmen und ist ein Mischkonzern. Zu der GE-Gruppe gehören Power, Renewable Energy, Oil&Gas, Aviation, Healthcare, Transportation Systems, Energy Connecting & Lighting und GE Capital. In Deutschland kaufte der Konzern 1930 200 Prozent Stammaktien der AEG und besetzte fünf Aufsichtsratsposten mit eigenen Mitarbeitern. Heute arbeitet GE in Deutschland an über 50 Standorten.

    Gebälk

    Das Gebälk ist eine zur Dachkonstruktion gehörende Architektur auf hölzernen Balken. Der Begriff kann auch für Auflager einer Wand zwischen Geschossen verwendet werden.

    Gebäude

    Ein Gebäude ist ein Bauwerk, das betreten werden kann, Räume einschließt und ein Dach hat. Keller oder Wände sind für die Definition nicht zwingend notwendig, jedoch muss ein Gebäude der Lagerung von Dingen oder dem Aufenthalt von Menschen oder Tieren dienen.

    Gebäude auf fremdem Grund

    Errichtet eine Person ein Gebäude auf fremden Grund, wird zivilrechtlich der Grundstückseigentümer auch Besitzer des Gebäudes. Bei der Pachtung von Grundstücken kann der Bauende ein Eigentumsrecht an dem Gebäude erwerben, wenn Scheinbestandteile entstanden sind oder die Bebauung in dinglichem Recht erfolgte.

    Gebäude- und Freifläche

    Gebäude- und Freiflächen sind Beschreibungen aus dem Liegenschaftskataster, die bebaute und unbebaute Flächen innerhalb von Siedlungsgebieten definieren.

    Gebäudeautomation

    Die Gebäudeautomation umfasst die gesamten Optimierungs-, Steuer, Regel- und Überwachungseinrichtungen eines Gebäudes. Der Begriff entstammt dem Facility-Management.

    Gebäudeklassen

    Im Rahmen der Bauordnung beziehungsweise der Landesbauordnungen der jeweiligen Bundesländer werden Gebäude je nach Art, Höhe und Fläche in Gebäudeklassen unterteilt. Die Gebäudeklassen definiert jede Landesbauordnung selbst. Bis auf wenige Ausnahmen orientieren sich die Länder an den in § 2 Musterbauordnung fünf definierten Gebäudeklassen:

    • Gebäudeklasse 1 gilt für freistehende Gebäude mit bis zu sieben Meter Höhe und einer Gesamtfläche von 400 Quadratmetern, die auf nicht mehr als zwei Geschosseinheiten verteilt sind. Ferner bezieht sich die Gebäudeklasse 1 auf freistehende land- und forstwirtschaftlich genutzte Gebäude.
    • Gebäudeklasse 2 bezieht sich auf Gebäude mit bis zu 7 Meter Höhe und maximal 400 Quadratmetern auf maximal zwei Nutzungsflächen verteilt.
    • Gebäudeklasse 3 bezieht sich auf sonstige Gebäude mit einer Höhe von maximal 7 Metern.
    • Gebäudeklasse 4 umfasst Gebäude mit einer Höhe von bis zu 13 Metern, deren Nutzungseinheiten jeweils nicht größer als 400 Quadratmeter sein dürfen.
    • Gebäudeklasse 5 gilt für alle übrigen, nicht in Klasse 1 bis 4 definierten, Gebäude, beispielsweise unterirdische Gebäude.

    Warum erfolgt die Einteilung in Gebäudeklassen?

    Die Gebäudeklassen sind ein wesentlicher Bestandteil der Bauordnung, da sie beziehungsweise die geltenden Anforderungen an den Brandschutz und an die Feuerwiderstandsdauer der Bauteile berücksichtigt werden müssen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Einstufung ist, umso höher sind die Brandschutzanforderungen.

    Gentrifizierung

    Der Begriff Gentrifizierung wird vom englischen Wort „gentry“ für „niederer Adel“ abgeleitet und beschreibt den sozioökonomischen Strukturwandel in Stadtviertelen insbesondere innerhalb von Großstädten. In der Regel geht mit der Gentrifizierung ein Austausch der Bevölkerungsgruppen einher, da durch unter anderem Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung von Straßen und Modernisierung von Immobilien zahlungskräftigere Eigentümer und Mieter angesprochen werden sollen.

    Typischer Ablauf der Gentrifizierung

    Wenngleich einzelne Ursachen und Prozesse vor und nach der Gentrifizierung von Stadtteilen nicht abschließend erforscht sind, erfolgt diese nach einem bestimmten Muster: Stadtteile mit niedrigen Mietpreisen, aber dennoch attraktiver Wohnlage, sind vor allem für Studenten und Künstler interessant. Diese werten durch verschiedene soziale, kulturelle und gesellschaftliche Aktionen das eigentlich weniger angesehene Wohngebiet auf. Das macht das Stadtviertel zunehmend attraktiver für lokale Geschäfte, Bars, Restaurants und Clubs. Investoren sehen hier meist ihre Chance, Immobilien und Wohnung zu kaufen, zu modernisieren und zu vermieten. Im Zuge der Aufwertung der Wohngegend (durch zum Beispiel Geschäfte) und der Immobilien selbst steigen meist die Mietpreise. Je nach Ausmaß können ursprüngliche Bewohner wie Studenten mit geringerem Einkommen die gestiegenen Mieten nicht zahlen. Stattdessen ziehen Bewohner mit höherem Einkommen in das Viertel.

    Aber auch die Bewohner tragen mitunter zur Gentrifizierung ihrer Stadtteile bei – beispielsweise Hochschulabsolventen, die nun in den Beruf wechseln und ein höheres Einkommen verdienen.

    Gesims

    Ein Gesims, auch Sims genannt, ist der Teil eines Bauwerks, der dem waagerechten Abschluss eines anderen Bauteils dient, beispielsweise einer Mauer, eines Fensters, einer Tür oder einer Säule. Gesimse werden zur Gliederung von Außenwänden eingesetzt und treten wie Fensterbretter aus einer Mauer hervor. Sie kommen in der modernen Architektur nur noch selten vor, sind jedoch an historischen Bauten wie Kirchen, Schlössern und Gutshäusern sowie Gebäuden aus der Gründerzeit häufig zu sehen. Lange Zeit galten sie in der europäischen Architektur als bedeutende Gestaltungsmittel. Sie dienen nicht nur als dekorative Elemente, sondern schützen das Mauerwerk sowie die Öffnungen von Fenstern und Türen auch vor Witterungseinflüssen.

    Verschiedene Arten von Gesimsen

    Je nach Funktion wird zwischen mehreren Gesimsarten unterschieden:

    Dachgesims, auch Haupt- oder Kranzgesims: befindet sich als hervorragendes Band unmittelbar am oberen Ende eines Bauwerks unter dem Dach und wird oft durch deutlich ausgeprägte Gesimssteine gehalten
    Giebelsims: dient der Gliederung der Giebelschenkel, beziehungsweise umrahmt es die Giebelstruktur
    Gurtgesims, auch Geschossgesims oder Stockwerkgesims: dient der Strukturierung einer Fassade, indem es zwischen den Geschossen angeordnet wird
    Fenstergesims, auch Fensterbankgesims oder Sohlbankgesims: verläuft unterhalb der Fenster und bildet damit einen Fenstersockel
    Fenstersturzgesims: ist oberhalb der Fenster angeordnet und hält auf diese Weise zum Beispiel Regen ab
    Kaffgesims, auch Kappgesims: kommt nur bei gotischen Gebäuden vor und verläuft unterhalb des Fenstergesims
    Fußgesims, auch Sockelgesims: dient als untere Einfassung und bildet den Abschluss des Sockels nach oben

    Gewölbe

    Ein Gewölbe ist die bogenförmige Überdeckung von Räumen, die meistens aus keilförmigen, sich gegenseitig stützenden Steinen zusammengesetzt ist. Im Unterschied zu einer Kuppel ist es auch für Längsräume geeignet. Eine Besonderheit des Gewölbes ist es, dass es sich in der Regel selbst trägt und die Drucklast an die stützenden Pfeiler oder Mauern überträgt.

    Für den Gewölbebau werden zum Beispiel Backsteine, Hausteine und Bruchsteine, aber auch Tuffsteine für leichte Gewölbe verwendet. Der Aufbau erfordert in der Regel das Aufstellen eines sogenannten Lehrgerüstes aus Holz. Nur wenn alle Steine sorgfältig in Reihe aufgemauert und die Schlusssteine gesetzt werden, ist das Gewölbe tragfähig.

    Entwicklung und Arten von Gewölben

    Bereits die Assyrer und Ägypter haben Gewölbe konstruiert. Perfektioniert wurden sie von den Römern, deren Meisterschaft im Gewölbebau zum Beispiel in der Maxentiusbasilika und im Pantheum in Rom bewundert werden kann. In Europa zeichnet sich vor allem die Architektur des Mittelalters und der Renaissance durch Gewölbe aus. Im Verlauf der Architekturgeschichte wurden zahlreiche Formen von Gewölben entwickelt, wie zum Beispiel:

    • Tonnengewölbe
    • Rappengewölbe
    • Kreuzgewölbe
    • Sterngewölbe
    • Kuppel- oder Kesselgewölbe
    • Chorgewölbe
    • Nischengewölbe
    • Spiegelgewölbe
    • Mulden- oder Walmgewölbe
    • Fächer- oder Trichtergewölbe

    In modernen Bauten sind echte Gewölbe zwar nur noch selten zu sehen, aber oft orientieren sich Architekten und Entwickler an der Bauweise alter Meister. So haben beispielsweise Forscher des Departements Architektur der ETH Zürich Bodenplatten ohne Stahlverstärkung entwickelt, die um rund 70 Prozent leichter als herkömmlichen Böden aus Beton sein sollen. Dazu analysierten sie unter anderem katalanische Gewölbe. Die entwickelten Bodenplatten sind gewölbt statt flach und leiten die Druckkräfte an Stahlrahmen weiter.

    Aus dekorativen Gründen werden manchmal Kellerräume, Fabriketagen oder Restaurants nachträglich mit einem gewölbeartigen Aufbau aus Ziegelsteinen oder Beton versehen. Dabei handelt es sich jedoch nicht um ein echtes Gewölbe.

    Gründerjahre

    Das Wort Gründerjahre wird oft für die Gründerzeit benutzt. Diese begann in Deutschland und Österreich-Ungarn gegen Mitte des 19. Jahrhunderts mit dem Anfang der Industrialisierung und endete im Jahr 1873 mit dem sogenannten Gründerkrach. Dabei handelte es sich um einen Börsenkrach, also um einen radikalen Kurseinbrach an der Börse, der auf eine Konjunkturüberhitzung folgte. Diese resultierte unter anderem aus spekulativen Firmengründungen und der Überakkumulation von Kapital.

    Entstehung der Mietskasernen in der Gründerzeit

    Der wirtschaftliche Aufschwung der Gründerzeit regte vor allem in den Städten eine rege Bauphase an. Immer mehr Menschen strömten zum Arbeiten in die Ballungsgebiete, sodass schnell zusätzlicher Wohnraum benötigt wurde. Teilweise sahen die Entwicklungs- und Bebauungspläne eine sehr enge Bebauung vor und es entstanden die sogenannten Mietskasernen.

    Hobrecht-Plan und Berliner Mietskasernen

    Ein Beispiel ist der Hobrecht-Plan von James Hobrecht, der als Bebauungsplan unter anderem die Bebauung von Berlin, der damals noch eigenständigen Stadt Charlottenburg sowie umliegender Gemeinden regelte. Kritiker sehen in Hobrecht den Hauptverantwortlichen für die Entstehung der Mietskasernen der Gründerzeit. In neuerer Zeit wird allerdings auch die Bedeutung seiner Pläne für die Stadtentwicklung anerkannt.

    Der Plan sah unter anderem bürgerliche Wohnhäuser vor, in deren Innenhöfen Wohnungen für Arbeiter sowie Werkstätten entstehen sollten. Vorschriften für das Bauen wurden allerdings nicht geregelt. Die Folge waren spekulative Geschäfte mit Bauland und Immobilien sowie eine dichte Bebauung mit oft mehreren Hinter- und Seitenhäusern. Um den alten Stadtkern Berlins herum kann man viele dieser Gebäude noch heute sehen. Der sogenannte Wilhelminische Ring, zu dem unter anderem Teile der Berliner Ortsteile Wedding, Charlottenburg, Neukölln, Schöneberg und Kreuzberg gehören, ist geprägt durch die Mietskasernen, die ab Mitte des 19. Jahrhunderts entstanden.

    Typische Merkmale von Gründerzeitbauten

    Stadtquartiere mit Gründerzeithäusern erfreuen sich heute großer Beliebtheit. Die dichte Bebauung wurde in vielen Fällen rückgängig gemacht und die sanierten Wohnungen zeichnen sich oft durch großzügige Raumzuschnitte, hohe Decken und eine reichhaltige Ausstattung aus, zum Beispiel mit Stuck. Typische Merkmale der Gründerzeitbauten sind zum Beispiel:

    • Fassaden mit aufwändiger Gestaltung,
    • große Zimmer und Wohnungen,
    • große Geschosshöhen bis zu vier Meter,
    • massives Mauerwerk mit Wandstärken zwischen dreißig bis neunzig Zentimeter,
    • über dem Keller massive Stahlträgerdecken, oft Gewölbe oder preußische Kappendecken,
    • in den Obergeschossen Holzbalkendecken,
    • Einfach- oder Kastenfenster aus Holz.

    Gutachterausschuss (GA)

    Der Gutachterausschuss, kurz GA, ist ein unabhängiges Gremium von Immobiliensachverständigen. Eine seiner wichtigsten Aufgaben ist das Erstellen und Verwalten der Kaufpreissammlung. Die Gutachter erheben hierzu aktuelle Daten zu einem bebauten oder unbebauten Grundstück und ermitteln den Verkehrswert dieser Immobilie. Diese Daten sind in der Kaufpreissammlung aufgeführt und geben, neben weiteren Informationen, Aufschluss über den regionalen Grundstücksmarkt.

    Was fällt noch in den Aufgabenbereich des GA?

    Auch die Ermittlung der Bodenrichtwerte fällt in die Zuständigkeit regionaler Gutachterausschüsse. Die Werte werden in Bodenrichtwertkarten eingetragen und stellen grafisch den durchschnittlichen Lagewert eines Grundstücks dar.

    Der Gutachterausschuss beobachtet zudem den regionalen Immobilienmarkt und die Häufigkeit von Grundstückskäufen. Die Ergebnisse fasst der GA in jährlichen Immobilienmarktberichten zusammen. Die Berichte geben Aufschluss über die Entwicklung des Grundstücksmarktes und die Aufgaben des Ausschusses.

    Das Erstellen von Verkehrswertgutachten für bebaute oder unbebaute Grundstücke fallen ebenfalls in das Aufgabengebiet des GA. Die Kosten für ein Gutachten richten sich in der Regel nach dem Verkehrswert der Immobilie. Über die Gebühren und Antragsvorgaben entscheiden die Gutachterausschüsse der Bundesländer.

    Wer sitzt im GA?

    Ein Gutachterausschuss setzt sich aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern zusammen. Alle Mitglieder müssen über Sachkunde und Erfahrung hinsichtlich der Grundstückswertermittlung verfügen. Sie agieren unabhängig, selbständig und sind nicht weisungsgebunden. Es darf kein Interessenskonflikt vorliegen, beispielsweise durch eine Tätigkeit in einer Grundstücksverwaltung. Die Aufgaben eines Gutachterausschusses sind gesetzlich geregelt (Baugesetzbuch – BauGB).

    Haftpflichtversicherung (Immobilienbereich)

    Sofern anderen Personen aufgrund eines Hausgrundstückes Schäden entstehen (beispielsweise durch mangelhafte Beleuchtung im oder am Haus oder unterlassenes Streuen bei Glätte), muss der Hausbesitzer dafür haften. Wenn dieser eine Haftpflichtversicherung für seine Immobilie und sein Grundstück abgeschlossen hat, kommt diese für eventuelle Schäden auf.

    Haftung (Wohnungseigentümer)

    Seit der Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentümern haften diese anteilig nach ihrem Mieteigentumsanteil nach außen (beispielsweise gegenüber Gas- oder Heizungsöllieferanten), aber auch nach innen (gegenüber der Eigentumsgemeinschaft).

    Haftung des Maklers

    Sofern der Makler eine Verletzung seiner Nebenpflichten begeht (beispielsweise Fehlinformationen oder mangelhafte Beratung), muss dieser dafür haften.

    Halbeinkünfteverfahren

    Das seit dem Jahr 200 bestehende Halbeinkünfteverfahren beschreibt die um 25 Prozent gesenkte Körperschaftssteuer, sowie die seit 2002 um die Hälfte gesunkene Versteuerung von an Gesellschafter überwiesene Dividenden.

    Halbjahresbericht

    Der Halbjahresbericht ist ein im Halbjahr erscheinender Bericht von Unternehmen, der entweder Angaben zur Geschäftsentwicklung (bei Inlandsemittenten Herausgaben von Aktien oder Schuldtitel) liefert oder als halbjährlich erscheinender Finanzbericht zu verstehen ist.

    Halbs

    Halbs ist eine Abkürzung für Halbsatz, eine Zitierform für Rechtsgrundlagen, beispielsweise bei Unterebenen eines Paragraphen, Artikels oder Absatzes.

    Halogenlampen

    Eine Glühlampe, in dessen transparenter Hülle ein mit Halogen und Inertgas gefüllter Wolframfaden eingeschlossen ist. Halogenlampen eigenen sich für Stellen, an denen auf Knopfdruck für kurze Zeit helles Licht benötigt wird, beispielsweise in Treppenhäusern, Kellern oder Hinterhöfen.

    HamBauFreiO

    Die Hamburger Baufreistellungsverordnung (HamBauFreiO) kümmert sich um mögliche Freistellungen von der Genehmigungsbedürftigkeit, der alle Bauvorhaben unterliegen.

    HamBauO

    HamBauO oder auch HaBauO ist die Abkürzung für die Hamburgische Bauordnung, die zum 01.Juli 1986 in Kraft trat. Sie umfasst alle Bestimmungen zu Grundstücken und Flächen jeglicher Art, Bauvorhaben, Sicherheitsanforderungen, Rettungswegen, haustechnischen Anlagen und vielem mehr, nach denen Bauprojekte im Stadtstaat Hamburg durchgeführt werden müssen.

    Hamburger Brauch

    Im Falle einer Unterlassungserklärung hat sich in der deutschen Praxis der sogenannte „Hamburger Brauch“ durchgesetzt. Es handelt sich um ein Vertragsstrafeversprechen, das der Unterzeichner einer Unterlassungserklärung für den Fall der Zuwiderhandlung abgibt. Damit verpflichtet er sich, im Falle eines Verstoßes gegen die Unterlassungserklärung eine Vertragsstrafe zu zahlen, um so der gerichtlichen Inanspruchnahme auf Unterlassung zu entgehen. Nach dem „Hamburger Brauch“ wird die angemessene Vertragsstrafe nachträglich bestimmt – entsprechend der späteren Zuwiderhandlung und der weiteren Umstände. Die Höhe der Vertragsstrafe kann ggf. von einem Gericht auf Angemessenheit geprüft werden.

    In Fällen, in denen der „Hamburger Brauch“ noch keine Anwendung fand, wurde die Vertragsstrafe zuvor festgelegt. Das Problem: Ob der Abgemahnte erstmals gegen die Unterlassungserklärung verstieß oder bereits zum vierten oder fünften Mal, hatte keine Auswirkung.

    Hamburger Gesetz zur Flüchtlingsunterbringung

    Mit dem am 01. Oktober 2015 verabschiedeten „Gesetz zur Sicherung der Flüchtlingsunterbringung in Einrichtungen“ war es möglich, leerstehende Immobilien und Räumlichkeiten für die Unterbringung von Flüchtlingen zu nutzen. Die Immobilienbesitzer wurden dafür finanziell entlohnt. Wenngleich das Gesetz keine Beschränkung auf Gewerbeimmobilien und Lagerräume vorsah, wurden in der Praxis keine privaten Wohnimmobilien für die Flüchtlingsunterbringen genutzt, wenn der Eigentümer dem nicht zustimmte. Das Gesetz erlaubte es Behördenmitarbeitern, die Immobilien zwecks Eignungsprüfung zu betreten. Zulässig war das Vorgehen nur, wenn die Gebäude leerstanden bzw. nur genutzt wurden, um die Flüchtlingsunterbringung zu unterbinden, sowie keine freien Plätze in anderen Einrichtungen verfügbar waren. Das Gesetz trat zum 31. März 2017 wieder außer Kraft.

    Hamburger Tabelle

    Für die Berechnung einer Mietminderung legt der Gesetzgeber keine konkreten Werte fest, sondern definiert die Minderung lediglich als „angemessen“. Das führte in der Mietpraxis häufig zu Problemen. In einem Urteil vom 24. Mai 1983 berief sich das Landesgericht Hamburg auf die Berechnungsmethode eines Sachverständigen, die heute gemeinhin als Hamburger Tabelle bekannt ist. Die Hamburger Tabelle ist die tabellarische Darstellung einer Rechenformel. Sie ist keine der „Mietminderungstabellen“ mit Orientierungswerten

    In dem konkreten Fall am LG Hamburg unterteilte das Gericht die Wohnung in die verschiedenen Räume und wies ihnen, entsprechend der Quadratmeter, einen Anteil an der Gesamtwohnfläche und Gesamtmiete zu. Anschließend wurde die Nutzungseinschränkung für den jeweiligen Raum ermittelt, der wiederum auf den Raumanteil an der Gesamtwohnfläche bezogen wurde. So konnten die Richter die Räume und ihre Mängel bzw. die sich daraus ergebende Nutzungseinschränkung individuell gewichten und eine Mietminderung berechnen. Das Gericht wies abschließend darauf hin, dass nur eine Gesamtbewertung der Wohnung eine angemessene Mietminderung ermöglichen würde. Somit lässt sich die Hamburger Tabelle nicht für andere Wohnungen anwenden.

    Hammergrundstück

    Die Bezeichnung Hammergrundstück hat sich für zwei aneinander liegende Grundstücke etabliert, die an die Form eines Hammers erinnern: Das Grundstück mit der Straßenanbindung „fungiert“ als Stiel, das dahinter liegende Grundstück als Hammerkopf. In der Praxis ergeben sich aus dieser Grundstücksform oftmals Probleme. Verfügt das hinten liegende Grundstück über keinen eigenen Zugang zur Straße, den es für eine Nutzung der Immobilie benötigt, wird meist ein Wegerecht mit dem anderen Eigentümer vereinbart. Ein Gewohnheitsrecht garantiert nicht die Nutzung des Zugangs. Das Wegerecht sollte im Grundbuch eingetragen werden, damit der Zugang zum hinteren Grundstück langfristig gewährleistet ist.

    Hammerschlags- und Leiterrecht

    Das Hammerschlags- und Leiterrecht sind Teile des deutschen Nachbarrechts. Gemäß dem Hammerschlagsrecht darf ein Nachbargrundstück betreten werden, um am eigenen Gebäude Reparaturarbeiten durchzuführen. Entsprechend gilt das Leiterrecht für das Aufstellen eines Gerüsts auf dem Nachbargrundstück sowie eventuell auch die zeitweilige Lagerung von benötigtem Material und Geräten. Konkret festgelegt werden die Regelungen in den jeweiligen Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer.

    Handelsimmobilien

    Handelsimmobilien sind Gewerbeimmobilien mit spezieller Ausrichtung. Sie dienen dem Verkauf von Gütern und Dienstleistungen und ihre Form, Größe und Ausstattung richtet sich an den Anforderungen Gewerbetreibender aus. Beispiele für Handelsimmobilien sind Shopping Center, Supermärkte, Einzelhandelsläden und Fachmärkte. Bei der Anmietung einer Handelsimmobilie, die sich bereits in einem Gebäude (beispielsweise in einem Einkaufszentrum) befindet, kann diese in der Regel nur in eingeschränktem Maße für die eigenen Zwecke umgebaut werden.

    Handelsmarken

    Handelsmarken, Eigenmarken oder bei kleineren Betrieben auch Hausmarken befinden sich in der Inhaberschaft eines Handelsunternehmens und werden meist ausschließlich in den Verkaufsmärkten der Markeneigner angeboten. Sie stehen in Konkurrenz zu den Herstellermarken, bieten den Handelsunternehmen Unabhängigkeit von Herstellern und den Kunden oft ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis als vergleichbare Herstellermarken.

    Handelsregister

    Das Handelsregister ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem alle Unternehmen und Kaufleute eines Landes eingetragen werden, ausgenommen Kleingewerbetreibende. Seine Grundlgagen sind im Handelsgesetzbuch (§§8-12 HGB) und der Handelsregisterverordnung (HRV) geregelt. Das Handelsregister wird von den zuständigen Amtsgerichten geführt. Neben dem Namen des Geschäftsinhabers und dem Gegenstand seines Unternehmens werden unter anderem auch Angaben zu Rechtsform, Kapital, Firmensitz und Niederlassungen registriert. Die hinterlegten Dokumente können von jedermann eingesehen werden (§8 HGB). Seit 2007 wird das Handelsregister in Deutschland vollständig elektronisch geführt.

    Handelsvertreter

    Ein Handelsvertreter arbeitet selbstständig als Gewerbetreibender für einen Auftraggeber. Handelsvertreter werden beispielsweise von Bauunternehmen im Vertrieb eingesetzt oder auch von Maklern als freie Mitarbeiter beschäftigt. Im Gegensatz zu Maklern arbeiten Handelsvertreter nur für einen Auftraggeber.

    Handelsvertretervertrag mit Maklerunternehmen

    Maklerunternehmen können Handelsvertreter für ihren Außendienst einschalten. Dabei wird ein sogenannter Handelsvertretervertrag geschlossen, der beispielsweise die ausschließliche Tätigkeit für nur ein Maklerunternehmen, die Abgabe von Arbeitsprotokollen oder die Einhaltung der Wettbewerbsregeln (u.ä.) enthält.

    Handlauf

    Als Handlauf wird der obere Teil einer Brüstung oder eines Geländers, zum Beispiel eines Treppengeländers, bezeichnet. Ebenso kann die in der Regel aus Holz oder Metall bestehende Festhaltemöglichkeit frei schwebend an Wänden oder an Treppenaugen angebracht sein. Der Sinn eines Stiegenlaufs, so eine allgemeinsprachliche Bezeichnung, ist die Führung der Hand bei einer Treppe, zudem dient er als Haltemöglichkeit.

    Verschiedene Gesetze und Vorschriften – zum Beispiel das Baurecht – definieren, wie Handläufe auszusehen und zu montieren sind. Zum Beispiel sollten die Halterungen in einer Höhe zwischen 80 und 115 Zentimeter angebracht sein, aus ergonomischen Gründen werden 90 Zentimeter empfohlen. Der Durchmesser bei Rundprofilen beträgt idealerweise zwischen 2,5 und 6 Zentimeter. Die gleichen Angaben gelten bei Vierkantprofilen als ideale Profilhöhe.

    Kommt ein Handlauf bei einer Treppe zum Einsatz, so muss dieser über den gesamten Treppenlauf ohne Unterbrechungen angebracht werden. An den Enden sollte es einen Überhang von jeweils 30 Zentimetern geben. Diese Überhänge sind so zu gestalten, dass sich Gegenstände (beispielsweise Kleidung) nicht darin verfangen können.

    Die Deutsche Gesetzliche Unfallversicherung (DGUV) hält in ihrer DGUV-Information 208-005 (“Treppen”) in Kapitel 3.4 zusätzlich fest, dass an Treppen mit einer Breite von mehr als 1,5 Metern zwei Handläufe angebracht sein müssen. Verordnungen, zum Beispiel die Landesbauordnungen, schreiben zudem vor, dass in Baudenkmälern und bei öffentlich zugänglichen Gebäuden jeweils links und rechts einer Treppe ein Handlauf anzubringen ist. Das gleiche gilt für Häuser, in denen behinderte oder ältere Menschen leben.

    Laut der Unfallstatistik der Baugenossenschaften ereignen sich im gewerblichen Bereich pro Jahr rund 36.000 Treppenunfälle. Ein Grund dafür sind Baumängel, zum Beispiel falsch angebrachte oder fehlende Handläufe.

    Handlungsbevollmächtigter

    Ein Handlungsbevollmächtigter ist befugt, betriebstypische Geschäfte eines Unternehmens abzuwickeln. Die einzige Ausnahme bilden Unternehmen, zu dessen Tagesgeschäft der An- und Verkauf von Liegenschaften zählt.

    Handlungsstörer

    Als Handlungsstörer werden Personen bezeichnet, die durch ihr Handeln fremde Rechtsgüter beeinträchtigen. Ein Handlungsstörer könnte beispielsweise ein Nachbar sein, der in den Ruhezeiten Lärmbelästigung (etwa durch Musik oder Rasenmähen) verursacht. Handlungsstörer werden von sogenannten Zustandsstörern unterschieden.

    Handstraußregelung

    Die Handstraußregelung bildet die Rechtsgrundlage für das Pflücken von wild wachsenden Blumen, Kräutern oder Pilzen an Stellen, deren Betreten aus bestimmten (beispielsweise naturschutzrechtlichen) Gründen nicht gestattet ist. Laut der Handstraußregelung ist das Pflücken für den Eigenbedarf in geringen Mengen zulässig, auch das Sammeln von Brennholz für den Ofen ist in geringen Mengen gestattet. Das Sammeln von Holz oder anderen natürlich vorkommenden Gütern für den Verkauf ist nicht bzw. nur unter Einreichung einer Genehmigung erlaubt.

    Handwerksauktion

    Eine Handwerksauktion funktioniert wie eine Versteigerung, nur im umgekehrten Prinzip: Auf Onlineplattformen können Auftraggeber einen Handwerksauftrag ausschreiben und einen Höchstpreis dafür festsetzen. Handwerker können sich für den Auftrag bewerben und den Höchstpreis unterbieten. Am Ende des Bewerbungszeitraumes kann der Auftraggeber den Auftrag entweder vergeben oder sich gegen eine Vergabe entscheiden. Je nach Internetportal ist die Nutzung für Handwerker kostenlos oder gebührenpflichtig. Auftraggeber zahlen keine Gebühren.

    HansOLG

    HansOLG ist die Abkürzung für das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg. Unterstellt sind dem HansOLG in erster Linie das Landgericht Hamburg und in zweiter Linie die Amtsgerichte des Stadtstaates. Dem HansOLG übergeordnet ist der Bundesgerichtshof.

    Hartz IV und Miete

    Hartz-IV-Empfängern steht eine Übernahme der Mietkosten zu, allerdings unterliegen diese einem Mietspiegel und müssen sich innerhalb der vorgeschriebenen Höchstsätze befinden. Dabei wird je nach Stadt festgelegt, in welcher Höhe die Miete einer Wohnung liegen darf. Wohnt ein Hartz-IV-Empfänger in einer teureren Wohnung, können die Kosten bis zu sechs Wochen (je nach Entscheidung des Sachbearbeiters) getragen werden, jedoch muss eine andere Wohnung gefunden oder die Miete gesenkt werden, ansonsten kann lediglich ein Mietzuschuss bewilligt werden. In Sonderfällen wie bei Schwangeren, Alleinerziehenden, älteren Personen o.ä. können Ausnahmeregelungen bewilligt werden.

    Haschisch

    Das Rauchen von Marihuana in der Wohnung ist kein Kündigungsgrund, allerdings ist die Aufbewahrung sowie der Anbau von Cannabis eine Straftat und kann damit eine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Andere Mieter, die durch Marihuana-Geruch in der Mietsache beeinträchtigt werden, können eine Mietminderung erwirken.

    Hassesche Regel

    Die Hassesche Regel besagt, dass eine Quote von drei Prozent der Kostenmiete (Mietzins, der zur vollständigen Deckung der laufenden Kosten am Mietobjekt notwendig ist) als angemessen gilt, um Markttransaktionen erfolgreich zu berechnen. Die drei Prozent werden als Mitte zwischen dem Mangel und dem Überschuss an Wohnungen angesehen.

    Hauptpflichten (vertragstypische)

    Die vertragstypischen Hauptpflichten unterstehen dem Schuldrecht des BGB und sind in der Immobilienwirtschaft beispielsweise in Darlehens-, Miet-, Werk-, Dienst-, Makler- oder Grundstückskaufverträgen enthalten. Im Mietvertrag ist beispielsweise die Pflicht des Vermieters definiert, dem Mieter die Räumlichkeiten für die Dauer des Mietverhältnisses zu überlassen. Gleichzeitig muss der Mieter das Objekt in einem angemessenen Zustand erhalten.

    Hauptvertrag

    Der Hauptvertrag ist der Schritt bei der Zusammenarbeit mit einem Maklerunternehmen oder freischaffenden Makler, der den Provisionsanspruch auslöst. Im Gegensatz zum Vorvertrag stellt der Hauptvertrag die endgültige Vereinbarung zwischen Makler und den zusammengeführten Parteien dar.

    Hauptvertrag und Provisionspflicht

    Mit dem Unterzeichnen des Hauptvertrages durch die vom Makler zusammengeführten Parteien entsteht die Pflicht zur Zahlung der Maklerprovision. Diese muss sogar dann gezahlt werden, wenn eine der Parteien das gesetzliche Rücktrittsrecht vom Hauptvertrag in Anspruch nimmt, beispielsweise weil die andere Vertragspartei die im Vertrag definierten Vorgaben nicht angemessen erfüllt hat.

    Hauptwohnsitz

    Der Hauptwohnsitz stellt den räumlichen Lebensmittelpunkt einer Person dar und wird mehr als die Hälfte des Jahres von ihr bewohnt. Ausnahmen können greifen, wenn ein weniger oft genutzter Wohnsitz dennoch mit überzeugenden Argumenten als Hauptwohnsitz erklärt werden kann, etwa durch Familie.

    Haus bauen oder kaufen?

    Während der Bau des Eigenheims alle Freiheiten des Bauherrn zulässt, ist der Kauf einer bestehenden Immobilie oft kostengünstiger. Angebote von Fertig- und Ausbauhäusern ermöglichen jedoch auch den Bau des eigenen Hauses in einer niedrigeren Preisklasse. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie können Schnäppchen geschlagen werden, wobei die Bausubstanz aber genau untersucht werden sollte, um hohe Sanierungskosten zu vermeiden bzw. einplanen zu können.

    Hausratsverordnung

    Als Hausratsverordnung wird eine gesetzliche Vorschrift auf Bundesebene bezeichnet, welche die Verteilung der ehelichen Wohnung und des Hausrats im Falle einer Trennung regelt. Sie trägt die offizielle Bezeichnung „Verordnung über die Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats“ und wurde im Oktober 1944 als Teil des deutschen Familienrechts erlassen. Die Hausratsverordnung entstand in der Zeit des Nationalsozialismus, als in Deutschland als Folge des Kriegs Wohnungsknappheit herrschte.
    Mit der Neuordnung des Familienverfahrensgesetzes (FamFG) wurden die Regelungen der Hausratsverordnung größtenteils aufgehoben oder in andere Gesetze überführt. Seit dem 01. September 2009 ist die Hausratsverordnung offiziell außer Kraft.

    Ideelle Grundstücksteilung

    Wird ein Grundstück zwischen mehreren Miteigentümern aufgeteilt, kann dies durch eine ideelle Teilung geregelt werden, bei der nach dem Wohnungseigentumsgesetz zwei Grundstücke mit jeweils eigenen Grundbuchblättern entstehen. Die Vereinbarung wird in einer notariell beurkundeten Teilungserklärung festgehalten.

    Identifizierungspflicht

    Wie Notare müssen auch Makler im Rahmen der Identifizierungspflicht durch Einsicht in Ausweisdokumente Kunden identifizieren, von denen sie Geld, Wertpapiere oder Edelmetalle in Wert über 15000 Euro angenommen haben.

    Identitätserfordernisse (Maklergeschäft)

    Als Identitätserfordernisse bezeichnet man im Maklergeschäft den Nachweis des Immobilienmaklers, dass seine Maklertätigkeit ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrags ist. Die „Identität“ wird anhand des Vertragsgegenstands, der unterzeichnenden Personen und der Vertragsart geprüft. Die Ursächlichkeit der Identität bleibt unberührt, auch wenn der vom Makler genannte Immobilienpreis und der später im Vertrag festgehaltene Kaufpreis im Rahmen üblicher Verhandlungen abweichen. Verschiedene Gerichtsurteile nennen eine Grenze von 25 % unter dem vom Makler genannten Preis, bis zu der Maklertätigkeit nachweislich als Ursache für das Immobiliengeschäft gilt.

    IFMA Deutschland

    Die IFMA – International Facility Management Association – ist der weltweit größte Verband für Unternehmen aus dem Facility Management. IFMA Deutschland e. V. war der 1998 in Berlin gegründete Ableger des internationalen Verbands. Im November 2006 entschied die Mitgliederversammlung die Neugründung von IFMA Deutschland e. V. in RealFM e.V., Association for Real Estate- und Facility Managers.

    Ifo-Institut

    Das ifo-Institut (Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung) ist eine Forschungseinrichtung der Ludwig-Maximilian-Universität München. Konkret befasst sich das ifo-Institut mit der Analyse der Wirtschaftspolitik und wirtschaftspolitischer Prozesse. Der exakte Zweck des gemeinnützigen eingetragenen Vereins ist die wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Forschung in Verbindung mit der Bereitstellung von Daten und Forschungsergebnissen. Diese Informationen sollen Einrichtungen, Unternehmen und Personen aus Wissenschaft, Wirtschaft, Politik und Verwaltung bei ihrer Entscheidungsfindung helfen.

    Ifo-Geschäftsklimaindex

    Jeden Monat gibt das ifo-Institut den sogenannten ifo-Geschäftsklimaindex heraus, der mithilfe von Befragungen von Unternehmen ermittelt wird und als weicher Frühindikator für die konjunkturelle Entwicklung Deutschlands genutzt wird. Es handelt sich dabei um einen Mittelwert aus „aktueller Geschäftslage“ und der erwarteten Entwicklung. Das ifo-Institut veröffentlicht den Geschäftsklimaindex bereits seit 1972 regelmäßig.

    IFRS

    IFRS ist die Abkürzung für die englische Bezeichnung „International Financial Reporting Standards“. Damit sind internationale Rechnungslegungsvorschriften gemeint, die vom International Accounting Standards Board (IASB) veröffentlicht werden. Ihr Ziel ist es, unabhängig von nationalen Bestimmungen, für international einheitliche Standards in Jahres- und Konzernabschlüssen zu sorgen, um diese vergleichbarer zu machen. Mittlerweile werden die IFRS von vielen Ländern sogar für Unternehmen am Kapitalmarkt vorgeschrieben.

    ifs

    Ifs ist die Abkürzung für das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e. V., das 1963 gegründet wurde und seither lieferte wissenschaftliche Impulse für die Bereiche Wohneigentum, Städtebaupolitik sowie die Entwicklung von Bau- und Bodenrechten liefert. Zudem ist das Thema Vermögensbildung durch Wohneigentum von zentraler Bedeutung. Zu den bedeutendsten Veröffentlichungen des ifs gehört der sogenannte DEIX – Deutsche Eigentums-Immobilienindex. Der Index umfasst, insbesondere für den Bereich Wohneigentum, die tatsächlich erzielten Preise für verkaufte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Als Grundlage für diesen Index dient eine Totalerhebung bei den rund 500 Gutachterausschüssen der Gemeinden und Städte in Deutschland. 2015 wurde das ifs aufgelöst und mit dem „ifs – Institut Wohneigentum“ des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung in 2016 weitergeführt.

    Image

    Der Begriff Image (engl. für „Bild“) wird im Deutschen verwendet, um die Vorstellung zu bezeichnen, die ein einzelner oder eine Gruppe von Menschen von einer Sache oder Person(en) hat. Dieser subjektive Eindruck wird auf der Gefühlsebene verortet und hat häufig einen großen Einfluss auf das Kauf- oder Wahlverhalten von Menschen.
    Das Image von Unternehmen, Personen oder ganzen Wirtschaftsbereichen wird vor allem durch die Öffentlichkeit und deren Bewertungen bestimmt. Hierbei spielt der Wahrheitsgehalt keine Rolle. Makler haben beispielsweise das Image, dass die Goldkettchen tragen sowie Porsche fahren. Baugenossenschaften sagt man nach, dass sie Spießer sind. All diese stereotypischen Vorstellungen sind Images.
    Die Pflege des Images ist in der Immobilienbranche von immenser Bedeutung, da dieser in der Vergangenheit von keinem guten Ansehen geprägt war. Auch wenn sich das Image der Branche verbessert hat, so gibt es hier weiterhin Nachholbedarf im Bereich der Öffentlichkeitsarbeit.

    Imageanzeigen

    Imageanzeigen werden in der Werbung genutzt, um bei einer Zielgruppe bestimmte Emotionen in Verbindungen mit einem Produkt hervorzurufen. Dabei werden vor allem die subjektiven Vorzüge eines Produktes oder Objektes betont, auch wenn sachlich keine (relevanten) Unterschiede zu Konkurrenzprodukten bestehen. Dies geschieht bevorzugt durch eine emotionale Darstellung, beispielsweise einen sympathischen Eindruck oder Hervorhebung aller Nutzfaktoren für den potenziellen Käufer.
    Innerhalb der Immobilienbranche werden Imageanzeigen vor allem Maklern zugerechnet. Mit solchen Anzeigen sollen Bekanntheit und Image des Maklers bzw. des Maklerunternehmens verbessert werden.

    Imkerei

    Ein Imker ist ein Bienenzüchter, der zur Arterhaltung der nützlichen Insekten beiträgt. Mit seinem Fachwissen sorgt er für die Vermehrung und Gesundheit der Bienen. Die meisten Bienenkenner betreiben die Imkerei als Hobby. Nur ein Prozent der Bienenspezialisten lebt erwerbsmäßig von der Imkerei, in dem sie den von den Bienen erzeugten Honig verkaufen. Wer sich Imker oder Zeidler (so ein alte Bezeichnung) nennt, sollte eine Grundausbildung in der Bienenzucht genossen haben.

    Der “Bienenvater” hält seine Tiere in Bienenkörben oder sogenannten Magazin-Beuten. Dort leben jeweils zwischen 5.000 und 40.000 Bienen. Zu seinen Arbeitsmaterialien gehören unter anderem ein Schutzanzug und ein Smoker, um Bienenstiche abzuwehren. Die Aufzucht und Hege der nützlichen Insekten ist eine ganzjährige Tätigkeit. Ein Imker kümmert sich beispielsweise im Frühjahr um die Futtervorräte seines Bienenvolkes. Im Sommer verarbeitet er den Honig. Im Herbst konzentriert er sich um die Wintereinfütterung, im Winter um die Kontrolle seiner Insekten.

    Imkerei in Wohngebieten

    Das Halten von Bienenvölkern in einem Wohngebiet ist grundsätzlich erlaubt, sofern §906 BGB (“Zuführung unwägbarer Stoffe”) beachtet wird. Dies gilt nicht nur für eigenen Besitz, sondern auch für gepachtete Grundstücke, wenn das Einverständnis des Eigentümers vorliegt. Auch auf Balkonen und (Dach-)Terrassen dürfen Bienen gehalten werden, soweit im Mietvertrag oder der Hausordnung nichts Gegenteiliges festgelegt wurde.

    Allerdings müssen ortsübliche Vorkehrungen getroffen und eingehalten werden, um eine etwaige Störung der Nachbarn zu vermeiden. Nachbarn unterliegen generell der Duldungspflicht, wobei je nach Streitfall und Härte der Einschränkungen durch das Bienenvolk auch einer Beseitigung der Imkerei stattgegeben werden kann.

    Immissionen

    Die Immission bezeichnet den Teil von Lärm-, Strahlung- oder Schmutzeinwirkung auf die Umwelt, der tatsächlich ankommt. Im Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) ist u.a. geregelt, dass bei Überschreiten der festgelegten Immissionswerte Schutzmaßnahmen zu ergreifen sind. Liegen beispielsweise Wohnobjekte in der Einflugschneise eines Flughafens, kann es passieren, dass der dabei entstehende Lärm den vorgegebenen Immissionswert überschreitet und den Einbau von Isolierfenstern notwendig macht. Grundsätzlich besteht die Pflicht bei nicht-genehmigungspflichtigen Anlagen wie z.B. Wohnhäusern, schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß zu reduzieren (§§22 ff. BImSchG).

    Immissionsschutz

    Unter dem Begriff Immissionsschutz werden alle Maßnahmen und Bestrebungen zusammengefasst, Immissionen langfristig auf ein Maß zu reduzieren, dass für Menschen und Umwelt verträglich ist. Im Rahmen der Umweltschutzgesetze werden Immissionen als Luftverunreinigungen, Geräusche, Licht, Wärme, Strahlen, Erschütterungen und ähnliche negative Einwirkungen bezeichnet. Der Immissionsschutz bezieht sich nicht nur auf Menschen und Umwelt im Allgemeinen, sondern auch auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, die Erdatmosphäre sowie Kultur- und Sachgüter.

    Die gesetzlichen Grundlagen für den Immissionsschutz bilden das Umweltrecht und die Regelungen der Klimaschutzpolitik. Zu den Vorschriften zählen etwa Grenzwerte für Lärm und Luftschadstoffe, Regelungen zu Kreislaufwirtschaft sowie zum Gewässerschutz.

    Immobilien-Marketing-Award

    Der Immobilien-Marketing-Award wird jährlich für herausragende Kampagnen im Bereich des Immobilienmarketings verliehen. Begründet wurde der Award vom Chefredakteur des Magazins „Immobilienwirtschaft“. Er wird in den Kategorien Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Lower- und Small-Budget von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen verliehen.

    Immobilienaktien

    Anleger, die in Immobilienaktien börsennotierter Unternehmen investieren, erhalten Profite in Form von Dividenden oder Reinvestitionen, die durch die Miet- oder Verkaufseinnahmen der Unternehmen abfallen. Diese sind ausschließlich in der Immobilienbranche angesiedelt und besitzen, kaufen, verkaufen, vermieten oder renovieren Immobilien an den unterschiedlichsten Standorten. Mit dem Besitz von Unternehmensanteilen können die Anleger zwar den zukünftigen Kurs der Unternehmen mitbestimmen, haben jedoch keine Besitzrechte an den Immobilien.

    Immobilienaktiengesellschaften

    Immobilienaktiengesellschaften sind (zum Teil) börsennotierte Unternehmen, die wie eine Aktiengesellschaft geführt werden und meist ausschließlich in Immobilien investieren.

    Immobilienanlageform

    Immobilien werden als Anlageform gern genutzt aufgrund von steuerlichen Vorteilen, der Werterhaltung, attraktiven Renditen und für die private Altersvorsorge. Jedoch sollte eine Investition in eine Immobilie sorgfältig geplant werden, damit sich die Anlage als rentabel erweist.

    Immobilienanlagemarkt

    Auf dem Immobilienmarkt können Anlageobjekte erworben werden, welche von Unternehmen für Immobilienfonds oder Immobilienaktiengesellschaften gekauft bzw. in die investiert wird.

    Immobilienanleihe

    Eine Immobilienanleihe, auch Hypothekenanleihe genannt, bezeichnet ein Wertpapier mit festem Zinssatz, das dem Gläubiger die Grundpfandrechte der Immobilie erst- oder zweitrangig besichern.

    Immobilienberatung

    Wer eine Immobilienberatung in Anspruch nimmt, wird über das Angebot an Immobilien beraten und erhält Unterstützung bei der Analyse von Kriterien wie Standort und Objektbewertung oder bei Finanzierungsfragen.

    Immobilienbesichtigung

    Die Immobilienbesichtigung sollte in zwei Schritten erfolgen. Zunächst empfiehlt es sich, die Immobilie eingehend zu prüfen, wobei ein besonderes Augenmerk auf dem Zustand der Bausubstanz, der Helligkeit in den Räumen sowie auf den Möglichkeiten der Raumnutzung liegen sollte. Bei einem zweiten Besichtigungstermin ist ein anderer Wochentag sowie eine andere Uhrzeit anzuraten, um mögliche Geräuschpegel zu verschiedenen Zeiten untersuchen zu können. Auch die Umgebung sollte begutachtet werden, ehe man sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet. Spätestens beim zweiten Termin sollten Unterlagen wie Energieausweis, Grundriss etc. eingeholt werden.

    Immobilienbetrug

    Onlineportale sind mittlerweile vor Immobilienbetrug nicht mehr sicher. Immer häufiger werden Miet- oder Kaufobjekte eingestellt, die gefälscht sind. Die Betrüger sind in der Regel auf einen Überweisungsbetrag aus und werben mit ungewöhnlich schönen und zugleich günstigen Objekten in bester Lage.

    Immobilienbewertung

    Eine Immobilienbewertung analysiert den Zustand der Immobilie, den Marktwert sowie Makro- und Mikrolage. Dies kann bei vielen Anbietern online durchgeführt werden oder mittels Gutachter vor Ort.

    Immobilienindex

    Als Immobilienindex wird ein Index bezeichnet, der die Änderungen eines Wertes oder Preises am Immobilienmarkt oder eines bestimmten Segments innerhalb des Immobilienmarktes angibt.

    Immobilienleasing

    Beim Leasing einer Immobilie wird der Geldgeber als Leasinggeber Inhaber der Immobilie und stellt diese gegen die Entrichtung der Leasingraten zur Verfügung. Für ein Immobilienleasing wird in der Regel kein privates Eigenkapital benötigt.

    Immobilienleasingfonds

    Der Immobilienleasingfonds stellt eine besondere Form des geschlossenen Immobilienfonds dar, bei der die Beteiligungsgesellschaft mit gemeinsamem Kapital eine Immobilie erwirbt und diese gegen Entrichtung der Leasingraten an einen Mieter weitergibt. Die Regeldauer einer Überlassung liegt bei etwa 20 Jahren. Der Vorteil für die Anleger besteht in der vertraglich festgesetzten Höhe der Zahlungen für Rücknahme der Anteile. Dabei können die Leasinggeber zwar nicht mit steigenden Immobilienwerten spekulieren, dafür aber mit einer fixen Ausschüttung rechnen.

    Immobilienmarketing

    Das Immobilienmarketing wendet die klassischen Methoden des Marketings auf dem Immobilienmarkt an.

    Immobilienmarkt

    Aus wirtschaftlicher Sicht ist ein Markt das Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage. Dies trifft auch auf den Immobilienmarkt als Teil der Immobilienwirtschaft zu.

    Der Immobilienmarkt stützt sich auf drei Grundsäulen, die ihn von anderen Märkten unterscheiden:

    1. Grund und Boden ist nicht vermehrbar.
    2. Grundbesitz ist ein unbewegliches Rechtsgut.
    3. Immobilien befriedigen eines der Grundbedürfnisse des Menschen – der Wunsch nach Wohnraum.

    Die Teilmärkte des Immobilienmarkts

    Der Immobilienmarkt besteht aus einer Vielzahl an Teilmärkten. Hier die wichtigsten Unterteilungen:
    • Teilmarkt nach Nutzung: Im Immobilienmarkt unterscheidet man den Wohnungsmarkt und den Markt für Immobilien zur betrieblichen Nutzung.
    • Teilmarkt nach räumlicher Reichweite: Der Immobilienmarkt beinhaltet lokale, regionale, überregionale und internationale Märkte. Lokal bedeutet, dass ein Objekt in einem geografisch eng begrenztem Raum zur Verfügung steht, beispielsweise in der Innenstadt oder in einem Industriegebiet. Der regionale Markt geht etwas weiter und beinhaltet alle Immobilien innerhalb einer bestimmten Region. Das kann ein Ort, eine Gemeinde oder ein Landkreis sein. Der überregionale Markt umfasst bundesweite Immobilien und der internationale Markt Immobilien weltweit.
    • Teilmarkt nach Entwicklungszustand: Eine Immobilie muss für eine Vermietung oder einen Verkauf nicht unbedingt „fertig“ sein. Unbebaute Grundstücke (potentielle Standorte) oder Abbruchobjekte sind ebenso Teile des Immobilienmarktes wie Wohnraum, Büros oder Gewerbeflächen (aktuelle Standorte).
    • Teilmarkt nach Vertragsmöglichkeiten: Neben den Vertragsklassikern wie Kauf, Miete und Pacht zählen dazu auch Gesellschaftsanteile, Erbbaurecht und Leasing.

    Entscheidend für die Immobilienwirtschaft ist der Immobilienmarktpreis. Dieser ist abhängig von der aktuellen Miete oder dem Kaufpreis (Marktwert). Halten sich Angebot und Nachfrage die Waage (Marktgleichgewicht), spricht man von Gleichgewichtspreisen. Ein Marktungleichgewicht ist meist die Folge von Wohnraummangel (Angebotslücke) oder Leerstand (Nachfragelücke).
    Anbieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien stellen den bedeutendsten Teilmarkt des Immobilienmarkts dar. Nachfrager sind Unternehmen und Privatpersonen. Hingegen sind Anbieter von (Wohn-) Immobilien, ob zum Kauf oder zur Miete, Wohnungsunternehmen, Wohnungsbaugenossenschaften, Baufirmen oder Privatpersonen. Anbieter von Gewerbeimmobilien sind in der Regel Projektentwickler und Investoren.

    Immobilienresearch

    Das Immobilienresearch dient der Transparenz als Unterstützung bei Entscheidungsfragen bei einer Immobilientransaktion. Untersucht werden Analysen, Beobachtungen und Prognosen des Immobilienmarktes.

    Immobilienspezialfonds

    Die Immobilienspezialfonds gehören zu den offenen Immobilienfonds mit einer begrenzten Anzahl Anlegern in Höhe von zehn Personen. Die Verwaltung wird von einer Kapitalanlagengesellschaft übernommen. Die Anleger sind Unternehmen mit einem umfangreichen Immobilienbesitz oder Anleger, die eigene Immobilien im Fonds unterbringen.

    Inklusivmiete / Teilinklusivmiete

    Mit einer Inklusivmiete ist eine Warm- beziehungsweise Bruttomiete zu verstehen, mit deren Zahlung auch die anfallenden Betriebskosten abgedeckt sind. Das bedeutet, dass der Vermieter die Betriebskosten pauschal abrechnet und mit der monatlichen Inklusivmiete erhält. Folglich entfällt die separate Abrechnung der Betriebskosten ebenso wie eine damit verbundene Nachzahlung oder Guthabenrückzahlung. Da jedoch die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vorschreibt, ist die Inklusivmiete mit allen erfassten Betriebskostenarten nicht mehr zulässig.

    Teilinklusivmiete ohne verbrauchsabhängige Betriebskosten

    Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass Vermieter mit ihren Mietern eine Teilinklusivmiete vereinbaren. Hier sind die Kosten für die Nettomiete sowie die nicht-verbrauchsabhängigen Betriebskosten zusammengefasst. Heiz- und Warmwasserkosten, die nach Bedarf für jeden Mieter einzeln abgerechnet werden müssen, sind in der Teilinklusivmiete nicht enthalten.

    Möchte der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis die Teilinklusivmiete erhöhen, muss er sich hierzu an der örtlichen Vergleichsmiete oder gegebenenfalls an der Mietpreisbremse der Stadt orientieren. Für die Berechnung der künftigen Miete muss der Vermieter zunächst die Betriebskosten aus der Teilinklusivmiete herausrechnen. Die Nettomiete kann er auf das örtlich vergleichbare Mietniveau angeben und rechnet anschließend die Betriebskosten wieder hinzu, um den Gesamtbetrag für die Teilinklusivmiete zu erhalten.

    Inserate

    Mittels Inseraten können Verkäufer oder Vermieter von Immobilien auf ihr Objekt aufmerksam machen und potenzielle Käufer bzw. Mieter finden. Die Inserate können in entsprechenden Druckausgaben oder online auf Vermittlungsportalen aufgegeben werden.

    Insolvenz

    Insolvenz ist eine durch Überschuldung eingetretene Zahlungsunfähigkeit des Schuldners gegenüber dem Gläubiger (Kapitalgeber).

    Insolvenz des Mieters

    Ist ein Mieter insolvent, erfährt der Vermieter in der Regel als einer der Letzten davon. Daher ist es als Vermieter ratsam, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen, wenn Mietzahlungen ausbleiben oder nur teilweise gezahlt werden. Denn sobald ein Insolvenzverfahren angemeldet oder eröffnet ist, kann der Vermieter nicht mehr fristlos kündigen und auch nicht auf die hinterlegte Kaution zugreifen.

    Insolvenz des Vermieters

    Meldet ein Vermieter Insolvenz an, werden die Mietzahlungen der Mieter zunächst an den Insolvenzverwalter gezahlt. Dieser tritt an die Position des Vermieters oder veräußert die Immobilie. Bei letzterem Fall darf der neue Eigentümer nur dann (fristgerecht) den Mietern kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB an der Beendigung der Mietverhältnisse besteht. Bei Insolvenz des Vermieters haben Mieter das Recht auf die vollständige Auszahlung der Kaution, sofern der Vermieter in der Vergangenheit diese rechtskonform, also getrennt vom persönlichen Vermögen, aufbewahrt hat. An die Stelle des insolventen Vermieters tritt der Insolvenzverwalter. Dementsprechend reiht sich der Mieter in die Reihe der anderen Insolvenzgläubiger ein, wenn die Kaution nicht ordnungsgemäß hinterlegt wurde.

    Insolvenz im Gewerberaummietrecht

    Wird ein Mieter von Gewerberaum insolvent, kann der Vermieter erst dann Forderungen stellen, wenn das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Dann allerdings werden dessen Forderungen aus der Insolvenzmasse getilgt. Meldet ein Vermieter von Gewerberaum Insolvenz an, besteht das Mietverhältnis zunächst weiterhin, wobei mit der Übergabe an einen neuen Inhaber das Mietverhältnis fristgerecht zum ersten Termin gekündigt werden kann.

    Insolvenzunfähigkeit (Wohnungseigentümergemeinschaft)

    Laut BGH-Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit wurde entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften nicht insolvenzfähig sind.

    Insolvenzverschleppung

    Unter der Insolvenzverschleppung wird ein verspätet gestellter Insolvenzantrag verstanden. Zu welchem Zeitpunkt ein Insolvenzantrag genau zu stellen ist, wird in den jeweiligen Rechtsvorschriften geregelt. Die Insolvenzverschleppung ist in Deutschland strafbar.

    Instandhaltung/Instandsetzung (Mietrecht)

    Die Instandsetzung ist Pflicht eines Vermieters, während die Instandhaltung (abzielend auf eingetretene Schäden an der Mietsache) oft auf den Mieter umgelegt wird und werden darf.

    Instandhaltung/Instandsetzung (Wohnungseigentum)

    Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, anteilig die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Von dieser generellen Regelung kann abgewichen werden, wenn eine Instandhaltung oder -setzung dem Umgang eines Wohnungseigentümers Rechnung trägt.

    Instandhaltungskosten

    Die Instandhaltungskosten umfassen die drei Instandhaltungsmaßnahmen Inspektion, Wartung, Verbesserung und Instandsetzung. Instandhaltungskosten fallen an, um die Immobilie gebrauchs- und funktionsfähig zu halten.

    Instandhaltungskostenpauschale

    Die Instandhaltungskosten werden für öffentlich geförderte Räume als Pauschale angesetzt. Steigt die Instandhaltungskostenpauschale für den Vermieter, kann die Kaltmiete erhöht werden.

    Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V. (ifs)

    Der 1963 gegründete Verein beschäftigt sich mit allen Fragen rund um die Themen Siedlungspolitik, Städte- und Wohnungsbau und Bodenordnung. Im Jahr 2016 wurde das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V. (ifs) in seiner bisherigen Form aufgelöst und als „ifs – Institut Wohneigentum“ vom Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung weitergeführt.

    Mitglied im ifs sind sowohl Politiker und Wissenschaftler als auch Vertreter verschiedener Interessensverbände, wie etwa der Verband privater Bausparkassen oder der Immobilienverband Deutschland. Der Verein bietet Möglichkeiten zum Austausch unter Fachleuten und Informationen in Form wissenschaftlicher Schriften. Er thematisiert neue städtebauliche und wohnungswirtschaftliche Herausforderungen und nimmt auch Einfluss auf politische Entscheidungen.

    Im wohnungspolitischen Forum des Vereins debattieren hochrangige Politiker mit Vertretern aus den Bundestagsfraktionen jährlich aktuelle Herausforderungen und mögliche Lösungen im Wohnungs- und Städtebau. Einen wichtigen Schwerpunkt des Instituts bildet das Thema Vermögensbildung durch Immobilien. In offenen Foren und Themenrunden ermöglicht das Institut für Städtebau den Austausch zwischen Vertretern betroffener Gruppen und den Mitgliedern im Bundestag zu verschiedenen Fragen der Wohneigentumspolitik.

    Ein Hauptziel des ifs Wohneigentum ist die Erhöhung des Anteils von Wohneigentum in Deutschland, insbesondere für Haushalte mit geringem oder durchschnittlichem Einkommen. Wohneigentum als kapitalgedeckte und im Vergleich sichere Anlagemöglichkeit sollte nach Angaben des Instituts staatlich unterstützt werden.

    Insbesondere als private Altersvorsorge spielen Immobilien eine wichtige Rolle. So fordert das ifs zur Unterstützung der Wohneigentumsbildung beispielsweise die Vergabe von Investitionszuschüssen und zinsgünstigen Darlehen an Einkommensschwache.

    Nützliche Informationen für Eigentümer und Mieter bietet der Online-Newsletter „ifs Hausbau Informationen“, der aktuelle politische Entscheidungen und Vorhaben thematisiert sowie regelmäßig Daten und Fakten zum Wohneigentum in Deutschland veröffentlicht. Viel Beachtung findet auch der Deutsche-Eigentums-Immobilienindex (DEIX), der vom ifs gemeinsam mit dem Marktforschungsinstitut GEWOS einmal jährlich herausgegeben wird. Darin sind die beim Verkauf erzielten Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen verzeichnet.

    Jagdhaftpflichtversicherung

    Für den Erhalt eines Jagdscheines in Deutschland sowie den Besitz von Jagdwaffen ist die Jagdhaftpflichtversicherung obligatorisch. Die Versicherung kommt in Verletzungsfällen oder Sach- und Personenschäden auf und gilt in vielen Fällen weltweit. Ihre Gültigkeit muss der Gültigkeit des Jagdscheins entsprechen und sie muss bei der zuständigen Jagdbehörde vorgelegt werden. Die Bedeutung einer Jagdhaftpflichtversicherung ist vor allem wichtig für Grundeigentümern, welchen das Jagdrecht innerhalb des eigenen Grundstücks zusteht, von Bedeutung.

    Jahresabrechnung

    Die Jahresabrechnung ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und bezeichnet eine detaillierte Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben, die innerhalb des Wirtschaftsjahres getätigt wurden. Die Jahresabrechnung wird vom Hausverwalter erstellt.

    Jahresabrechnung (Wohnungseigentum)

    Die Jahresabrechnung für das Wohneigentum ist eine nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwingend erforderliche Aufstellung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb des Wirtschaftsjahres. Nach § 28 WEG ist die Erstellung der Jahresabrechnung Aufgabe des Verwalters. Sie wird durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung rechtlich wirksam.

    Die Jahresabrechnung umfasst alle Kostenarten, Einzelabrechnungen für die jeweiligen Eigentumswohnungen sowie die gesetzlich vorgeschriebenen bzw. individuell vereinbarten Verteilerschlüssel. Der Verwalter listet lediglich die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben (nach dem Zufluss- bzw. Abflussprinzip) auf. Eventuelle Forderungen oder Verbindlichkeiten sind nicht enthalten. Die Jahresabrechnung stellt zudem die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dar. Die Zahlungen der Wohnungseigentümer werden als Einnahmen verbucht. Zusätzlich sind auch die geschuldeten Instandhaltungszahlungen anzugeben, nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. Dezember 2009 jedoch weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten.

    Jahresabschluss

    Der Jahresabschluss ist eine nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) und anderen verbindlichen Regelungen aufzustellende Bilanz für ein kaufmännisches Geschäftsjahr sowie die Gewinn- und Verlustrechnung für dasselbe.
    Je nach Unternehmensform ist die Erstellung des Jahresabschlusses verpflichtend und besteht aus unterschiedlichen Bestandteilen. So ist der Jahresabschluss grundsätzlich für alle Kaufleute verpflichtend, jedoch nur wenn ein gewisser Umsatzerlös und Jahresüberschuss zum Abschluss-Stichtag überschritten wurde. Einzelkaufleute sowie Freiberufler sind hiervon in der Regel ausgenommen. Große Kapitalgesellschaften, Genossenschaften und Unternehmen aus dem Finanz- und Versicherungswesen sind außerdem zur Veröffentlichung des Jahresabschlusses verpflichtet.

    Die Grundfunktionen des Jahresabschlusses

    Der Jahresabschluss erfüllt in erster Linie zwei Funktionen. Die Dokumentation der Vermögens- und Finanzlage dient dem Unternehmen als Grundlage für künftige Finanzplanungen und Investitionen. Ferner dient der Jahresabschluss als Bemessungsgrundlage für Finanzämter für die Besteuerung. Darüber hinaus verlangen Banken die Vorlage des Jahresabschlusses, um über die Kreditvergabe zu entscheiden.

    Jahreseinkommen (Wohngeld)

    Ob jemand Anspruch auf Wohngeld hat, hängt von seinem Jahreseinkommen ab. Nach § 14 Wohngeldgesetz (WoGG) umfasst das Jahreseinkommen alle positiven Einkünfte im Sinne der §§ 13 bis 22 Einkommensteuergesetz (EstG). Da bei der Anspruchsberechtigung auf Wohngeld das Jahreseinkommen des Haushalts geprüft wird, werden die Einkünfte aller Familienmitglieder, die im Haushalt leben, berücksichtigt. Neben dem Arbeitslohn und Einkommen aus selbstständiger Arbeit gelten als positive Einkünfte unter anderem steuerfreie Versorgungsbezüge, Leibrenten, Rentenabfindungen, Ausgleichszahlungen, Unterhaltshilfen, Beihilfen, Bildungszuschüsse und Stipendien sowie Krankentagegelder. Negative Einkünfte des Antragstellers oder des Ehepartners werden bei der Anspruchsprüfung nicht berücksichtigt.

    Jahresheizwärmebedarf

    Der Jahresheizwärmebedarf definiert den jährlichen Energiebedarf, um das Gebäude unter den für die Region üblichen Temperatur- und Wetterbedingungen zu beheizen. Bei der Berechnung werden der Transmissionswärme- sowie der Lüftungswärmeverlust berechnet, so dass das Ergebnis – der Jahresheizwärmebedarf – immer eine Einschätzung zur Qualität der Außenhülle des Gebäudes bietet. Der Jahresheizwärmebedarf wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr berechnet: kW/m²a.

    Jahresnettomiete

    Die Jahresnettomiete umfasst sämtliche Mieteingänge eines Miethauses pro Jahr abzüglich der angefallenen Betriebs-, Heiz- sowie Warmwasserkosten. Regionale Mietspiegel haben die lokalen Jahresnettomieten als Basis, ohne Berücksichtigung etwaiger Zuschläge (beispielsweise durch eine gewerbliche Nutzung) oder Vergütungen (zum Beispiel durch die Anbringung eines Reklameschildes).

    Jahresreinertrag und Jahresrohertrag

    Der Jahresreinertrag und der Jahresrohertrag dienen beide der Berechnung der Rentabilität einer Immobilie. Dabei bezeichnet der Jahresrohertrag die Jahresnettokaltmiete inklusive aller umlagefähigen Betriebskosten. Der Jahresreinertrag wiederum errechnet sich aus dem Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten, der nicht-umlagefähigen Betriebskosten oder etwaiger Mietausfälle.

    Jahressperrfrist

    Die Jahressperrfrist besagt, dass eine Erhöhung der Miete bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete erst dann durch den Vermieter verlangt werden kann, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintritt, seit 15 Monaten unverändert war. Seit der letzten Mieterhöhung müssen also mindestens 12 Monate verstrichen sein, zusätzlich hat der Mieter 3 Monate Zeit, um der erhöhten Miete zuzustimmen oder den Mietvertrag zu kündigen und auzuziehen (§558 BGB). Die Jahressperrfrist gilt ebenfalls für das erste Jahr nach Unterzeichnung eines Mietvertrages.

    Jastrowsche Formel

    Die Jastrowsche Formel bietet eine Möglichkeit, in gemeinschaftlichen Testamenten oder Erbverträgen die Geltendmachung von Pflichtansprüchen (§2303 BGB) zu unterbinden. Verstirbt beispielsweise einer von zwei Ehegatten, lässt sich durch die Jastrowsche Formel im Testament regeln, dass der verbleibende Partner zunächst Alleinerbe der Immobilie wird, um diese weiterhin bewohnen zu können. Erst nach Versterben des zweiten Partners erben auch Abkömmlinge der Verstorbenen.

    JM

    Die Abkürzung JM steht für den Begriff Jahresmiete. Diese umfasst die gesamten Zahlungen, die Mieter oder Pächter innerhalb eines Jahres für eine Immobilie oder ein Grundstück zu entrichten haben. In diese Rechnung sind mögliche zusätzlich angemietete Nebengebäude oder Stellplätze (o.ä.) miteinbezogen.

    Joint Venture

    Unter einem Joint Venture wird eine Kooperation zweier wirtschaftlicher Partner verstanden, die beispielsweise durch ein Tochterunternehmen Knowhow und Erfahrung miteinander teilen, um ein profitables Geschäft zu eröffnen. Die Wörter Joint („gemeinsam“) und Venture („Erfahrung“) stammen aus dem Englischen. In der Immobilienbranche werden für die Realisierung von Immobilienprojekten immer häufiger Joint Ventures geschlossen. Dabei vereinen sich in der Regel Kapitalgeber mit Projektentwicklern, das unternehmerische Risiko wird geteilt.

    JStG

    JStG ist die Abkürzung für das  Jahressteuergesetz. Das Jahressteuergesetz wird seit 1995 verabschiedet und umfasst sämtliche Steuerrechtsänderungen des Jahres. Ziel ist es, die Unübersichtlichkeit zu vermeiden, wenn jedes Steuergesetz einzeln geändert würde – zumal viele Reformen und Bestimmungen auf mehrere Steuergesetze und -paragraphen anzuwenden sind.

    Jugendstil

    Der Jugendstil ist eine Kunstrichtung, die 1896 in Deutschland entstanden ist. Die neue Richtung breitete sich unter unterschiedlichen Namen auch in Frankreich, Italien und England aus.

    Entstehung und berühmte Bauwerke des Jugendstils

    Der Jugendstil wird vorrangig mit Gestaltung und Architektur in Verbindung gebracht, auch wenn es Ausprägungen in Literatur und Kunst gibt. Ein berühmter Vertreter war Henry van de Velde. Er war der Architekt des ersten Bauhauses in Weimar. Das Ausstellungshaus der Wiener Secession ist ein bedeutendes Beispiel. Eine goldene Kuppel stellt die geschwungenen Linien dar. Die Kuppel an sich gleicht einem Blätterdach. Die Mythologie findet direkt über der Eingangstür ihren Platz – auch verziert mit Blumenmustern.
    Die Jugendstil-Gebäude von Henry van de Velde in Weimar sind alle noch erhalten und stehen unter Denkmalschutz, teilweise gehören sie auch dem Weltkulturerbe an.

    Merkmale des Jugendstils

    Charakteristisch für den Jugendstil bei Bauwerken sind:
    • Großflächige Ornamente, vor allem mit floralen Formen und Mustern.
    • Linien sind stark herausgearbeitet, beispielsweise mit Schwüngen, Ranken oder Wellen.
    • Auch mythologische Elemente kamen zu Einsatz.
    • Ziel war es, die Natur als Kunst abzubilden und der Industrialisierung entgegenzusetzen.
    • Auffällig ist dabei auch, dass die Vorbilder aus der Natur nur abstrahiert dargestellt wurden.
    • Besonders wichtig bei der Bauart ist die Funktionalität. Gebäude spiegeln den Zweck und ihre Funktionalität wider. Der bisher bewohnte symmetrische Grundriss oder eine symmetrisch gestaltete Fassade kommen im Jugendstil nicht mehr zum Einsatz.
    • Materialien wie Eisen, Stahl und Glas herrschen bei diesem Baustil vor. Bevorzugt wurde auch Sandstein verwendet. Er lässt sich leicht verarbeiten und ist trotzdem sehr robust.
    • Auch im Inneren und bei den Möbeln setzen sich die geschwungenen Linien und die Blumenmotive fort. Möbelstücke sind ebenfalls geschwungen und mit edlen Schnitzereien versehen. Eisen wurde ebenfalls als Bauelement verwendet. Das – meist dunkle – Holz wurde in Hochglanz lackiert und poliert.

    JurA

    Die Abkürzung JurA steht für juristische Analysen und bezeichnet die Untersuchung einer Sache unter der Berücksichtigung der geltenden gesetzlichen Regelungen und Vorschriften.

    JuS

    JuS ist die Abkürzung für: Juristische Schulung, eine Fachzeitschrift, die seit 1960 vom Verlag C. H. Beck veröffentlicht wird. JuS befasst sich mit allen Bereichen der Rechtswissenschaft, vermittelt juristisches Grundlagenwissen und bietet darüber hinaus weitere Informationen, z. B. für die Kanzleiführung oder zur Einordnung aktueller Rechtsprechungen.

    Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG)

    Das Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG) regelt die Vergütung und Entschädigung von Sachverständigen, ehrenamtlichen Richtern und Zeugen, die im Rahmen eines Rechtsstreits vom Gericht bestellt werden. Das JVEG führte das Gesetz über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen (ZuSEG) und das Gesetz über die Entschädigung der ehrenamtlichen Richter zusammen. Es ist seit Juli 2004 in Kraft.

    Ist beispielsweise eine Immobilie Streitobjekt in einem Erb- oder Scheidungsfall und muss hierfür ein Sachverständiger beauftragt werden, wird dieser nach den Vorgaben des Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz entlohnt. Die Kosten für den Immobiliensachverständigen trägt in der Regel der Unterliegende im Rechtsstreit, wenn nicht anders vereinbart wird.

    JVEG

    JVEG ist die Abkürzung für: Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz. Für Vermieter und Immobilienbesitzer ist es insofern relevant, als dass es die Gebührenordnung für Gutachter und Sachverständige beinhaltet, die von Gerichten im Streitfall bestellt werden.

    k-Wert

    Der k-Wert, auch Wärmedurchgangskoeffizient, beschreibt die Dämmung einer Wand. Mit Hilfe des k-Wertes kann die Dämmung einer Wand bestimmt werden: Die entweichende Wärme wird gemessen. Je kleiner der k-Wert desto weniger Wärme geht beim Durchgang durch das Material verloren.

    K/Kt

    Die Abkürzung K/Kt steht für den Begriff „Kaution“. Zu Beginn eines Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter eine Kaution als Sicherheit für eventuell anfallende Schäden, Zahlungsausfälle und Betriebskostennachzahlungen verlangen. Die Kaution darf bis zu drei Netto-Kaltmieten betragen. Die Kaution wird üblicherweise auf ein Mietkautionskonto überwiesen, sie kann aber auch bar ausgehändigt werden oder in Form einer Bürgschaft oder durch Wertpapiere erfolgen.

    KaB

    Die Abkürzung KaB steht für den Begriff „Kunst am Bau“. Danach verpflichtet sich der deutsche Staat als Bauherr, etwa 1% der Baukosten öffentlicher Bauten für Kunstwerke zu verwenden. Die Kunstist dabei entweder direkt mit dem Bauwerk verbunden oder befindet sich auf dem dazugehörenden Grundstück. Neben dem Staat setzen auch manche private Bauherren Kunst am Bau um.

    Kachelofen

    Ein Kachelofen ist ein Heizofen, der meist zur Beheizung von Privathaushalten – insbesondere Wohnräumen – genutzt wird. In der Regel werden zum Bau eines Kachelofens Ziegel, Schamottesteine oder Ofenkacheln aus Ton verwendet. Aufgrund der hohen Wärmekapazität der Materialien nimmt ein Kachelofen innerhalb kurzer Zeit eine große Menge an Wärme auf und gibt sie über einen langen Zeitraum wieder ab. Geeignete Brennstoffe für den Kachelofen sind Holz, Kohle oder Holzbriketts. Papier, behandelte Hölzer oder andere Brennstoffe sollten aufgrund der Gesundheitsgefährdung und Umweltbelastung nicht verfeuert werden.
    Grenzwerte für Kachelöfen

    Kachelöfen erfreuen sich großer Beliebtheit, da sie nicht nur für eine wohlige Wärme sorgen, sondern die Energieversorgung auch unabhängig von Energieversorgern stattfindet. Hosteneinsparungen gegenüber herkömmlichen Energieträgern und Heizanlagen sind abhängig vom Holz- bzw. Kohlepreis sowie dem individuellen Heizverhalten. Wer mit einem Kachelofen seine Wohnräume beheizen möchte, muss unter Umständen Regelungen und Grenzwerte der Bundesimmissionschutzverordnung (BImSchV) berücksichtigen. So gelten für diese Form der Energieversorgung Grenzwerte für die Feinstaubbelastung und Eigentümer müssen unter Umständen ihrer Nachrüstpflicht nachkommen.

    Kaduzierungsverfahren

    Kommt ein Gesellschafter einer GmbH oder einer Aktionär einer AG der fristgerechten Einzahlung seiner Bareinlagen auch nach Aufforderung nicht nach, kann er aus der GmbH bzw. AG ausgeschlossen werden und seines Geschäftsanteils für verlustig erklärt werden. Das Kaduzierungsverfahren in Deutschland ist im GmbH-Gesetz bzw. im Aktiengesetz geregelt (§ 21 GmbHG, § 64 AktG).

    Kaffeemühle

    Gebäude mit quadratischem Grundriss und kubischer Form, die an die Form einer mechanischen Kaffeemühle erinnern, werden auch Kaffeemühlen, Kaffeemühlenhäuser oder Würfelhäuser genannt. Besondere Verbreitung fanden Kaffeemühlenhäusern in den Jahren 1880 bis 1900, lokal bisweilen auch später, so in Hamburg etwa von 1920 bis 1940.

    Kakerlaken

    Kakerlaken, auch bekannt als Küchenschaben, sind eine Schädlingsart, die sich bevorzugt in menschlichen Behausungen aufhält. Handelt es sich um laufende Kosten, kann der Vermieter die Schädlingsbekämpfung auf die Mieter umlegen. Dies ist bei einer dauerhaften Vorbeugung der Fall. Werden Schädlinge wie Kakerlaken einmalig beseitigt, ist der Vermieter allein zahlungspflichtig, solange er rechtzeitig durch den Mieter informiert wurde und es keinerlei eindeutige Nachweise für das Verschulden des Schädlingsbefalls durch den Mieter gibt.

    Kaltakquise

    Kaltakquise bezeichnet eine Methode zur Kundengewinnung, wobei zu den potenziellen Interessenten bisher kein persönlicher Kontakt bestand. Dabei werden Interessenten mittels Telefonanruf oder postalisch auf ein Produkt oder eine Dienstleistung aufmerksam gemacht. In der Immobilienbranche nutzen Makler die Kaltakquise, um neue Objekte für die Vermittlung zu gewinnen, etwa durch Durchsehen von Privatanzeigen, Verteilen von Visitenkarten oder dem direkten Kontakt zu Anwohnern einer bestimmten Gegend.

    Kaltdach

    Das Kaltdach ist eine belüftete Dachbauart, die durch eine zweischalige Bauweise einen Hohlraum über der Dämmung besitzt. Durch den Lüftungsschacht wird die aus dem Innenraum aufsteigende Feuchtigkeit nach Außen geleitet. Gleichzeitig bedarf die Wärmedämmung nach Innen eher einer Dampfbremse als einer Dampfsperre.

    Kaltverdunstungsvorgabe

    Nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ist der Vermieter verpflichtet, die Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen. Bei Heizanlagen mit Verdunstungsröhrchen gestaltet sich dies mitunter schwierig, weil die Flüssigkeit in den Messröhrchen auch dann verdunstet, wenn die Heizung nicht in Betrieb ist. Um dieser Problematik vorzubeugen, befüllen die Hersteller die Messröhrchen mit mehr Flüssigkeit – der sogenannten Kaltverdunstungsvorgabe.

    Kaltwasserzähler

    Weil die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) für 50 bis 70 % des Warmwassers eine verbrauchsabhängige Abrechnung in Mietimmobilien fordert, sind Warmwasserzähler bundesweit vorgeschrieben. Anders sieht es bei Kaltwasserzählern aus. Eine deutschlandweit einheitliche Vorschrift zum Einbau von Kaltwasserzählern gibt es nicht. Dennoch haben sich 13 Bundesländer für eine Einbaupflicht in Neubauten entschieden, rechtlich verankert in den jeweiligen Landesbauverordnungen. Sofern sich der Nutzungsgrund für Bestandsimmobilien ändert und der Aufwand nicht unverhältnismäßig groß ist, müssen auch in Bestandsimmobilien Kaltwasserzähler eingebaut werden. Eine generelle Nachrüstpflicht gilt für Hamburg und Schleswig-Holstein. In Bayern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt gibt es keine Pflicht für Neubauten und Bestandsimmobilien.

    Entscheidet sich der Vermieter freiwillig zum Einbau von Kaltwasserzählern, kann er dies als wertsteigernde Modernisierungsmaßnahme handhaben, inklusive einer angemessenen Mieterhöhung, und muss sie entsprechend den Mietern ankündigen. Diese haben den Einbau der eichpflichtigen Geräte zu dulden. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist nur dann vorgeschrieben, wenn alle Parteien des Miethauses über einen Kaltwasserzähler verfügen. Die Kosten für die Wartung und Reparatur der Kaltwasserzähler sind umlagefähig.

    Kamin

    Ein Kamin ist eine offene, wenn nur durch Glas- oder Gitterwände abgetrennte Feuerstelle im Wohnraum, die zum Verfeuern von Festbrennstoffen wie Holz oder Torf genutzt wird. In erster Linie dient der Kamin der Beheizung des Wohnraumes und ggf. weiterer, anliegender Räume. Er wird aber auch aus dekorativen Gründen eingebaut. Ein Kamin wird als Teil des Gebäudes definiert, während ein Ofen als geschlossener Feuerraum oft frei im Raum steht und nicht Teil des Bauwerks ist. Dass die Unterteilung aber schwierig ist, zeigen allein die Begriffsbezeichnungen „Kachelofen“ und „Kaminofen“.

    Immobilien mit Kaminen sind durchaus beliebt. Vermieter und Bewohner sind aber gleichermaßen dazu angehalten, auf die geltenden Brand- und Sicherheitsbestimmungen zu achten. So müssen Vermieter für die regelmäßige Wartung des Kamins und Schornsteins sorgen und Mieter für eine ordnungsgemäße Nutzung.

    Wer übernimmt die Wartungskosten des Kamins?

    Der Vermieter muss alle Kosten (Wartung, Schornsteinfeger) des Kamins übernehmen. Dies zumindest dann, wenn der Kamin vom Vermieter gestellt wird. Allerdings können einige Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Lässt der Mieter einen Kamin einbauen, so muss dieser alle Kosten übernehmen. Ferner benötigt der Mieter die Erlaubnis des Vermieters und eine offizielle Erlaubnis des zuständigen Schornsteinfegers.

    Besuche vom Schornsteinfeger zur Überprüfung des Kamins erfolgen regelmäßig. Der Mieter muss hierzu Zugang zum Kamin gewähren.

    Was tun, wenn der Kamin nicht funktioniert?

    Sofern der Kamin als Heizung fungiert, hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung, wenn der Kamin nicht funktioniert. Dies jedoch nur in den Wintermonaten. Bei einem dekorativen Kamin, bei dem das Heizen der Wohnung nicht im Vordergrund steht, ist keine Mietminderung möglich.

    Kämpfer

    Als Kämpfer bezeichnet man in der Architektur jenen Stein, der in einer Mauer oder einem Gewölbe lasttragend ist und beispielsweise den Steinbogen mit der Fassade verbindet (Widerlager). Für gewöhnlich treten die Kämpfer aus der Wand oder der Säule hervor. Profilierte Kämpfer, die ringsherum verlaufen, bezeichnet man auch als Sims.

    KÄndG

    KÄndG ist die Abkürzung für: Kleingartenänderungsgesetz von 1969. Das Kleingartenänderungsgesetz wurde zusammen mit anderen Gesetzen und Richtlinien über kleingartenrechtliche Vereinbarungen in das 1983 in Kraft getretene Bundeskleingartengesetz (BKleingG) überführt.

    Kängurusiedlung

    Kängurusiedlung ist die umgangssprachliche Bezeichnung für eine oftmals neugebaute Siedlung, mit deren Bau bzw. Kauf der Häuser sich Bauunternehmen bzw. Eigenheimbesitzer finanziell übernommen haben. „Großer Sprung, kleiner Beutel“ beschreibt die Bewohner einer Kängurusiedlung, die trotz geringer finanzieller Mittel einen großen Sprung wagten.

    Kannelüren

    Kannelüren bzw. die Kannelierung sind Rillen in einem Bauelement, z. B. Säule oder Pfeiler, die senkrecht verlaufen. Die Kannelüren waren insbesondere in der Antike ein beliebtes dekoratives Element in der Architektur. Sie wurden im Laufe der Zeit aber auch in anderen Bereichen wie etwa der Keramikherstellung oder in der Metallverarbeitung eingesetzt.

    Kap

    Kap wird in Immobilienanzeigen als Abkürzung für „Kapital“ verwendet.

    Kapital

    Der Begriff Kapital hat, je nach Wirtschaftslehre, eine unterschiedliche Bedeutung. Für den Immobilienmarkt hat sich die betriebswirtschaftliche Deutung des Kapitalbegriffes durchgesetzt: Als finanzielle Mittel, um Immobilien und Immobiliendienstleistungen zu erwerben. Umgangssprachlich beschreibt man mit Kapital auch größere Ersparnisse bzw. generell Geldmengen. Unterschieden wird nach Eigen- und Fremdkapital. Für den Bau oder Erwerb von Immobilien – ob zu eigenen Wohnzwecken oder zur Vermietung – wird in der Regel sowohl Eigen- als auch Fremdkapital benötigt. Das Verhältnis der Kapitalmengen beeinflusst die Kreditkonditionen für das Fremdkapital.

    Kapitalanlage

    Eine Kapitalanlage ist eine Investition von (nicht benötigtem) Kapital zur Erzielung einer Rendite. Kapitalanlagen unterscheiden sich in vielen Aspekten – unter anderem nach Art, Laufzeit und Risiko. Investoren achten bei der Wahl der Kapitalanlage auf die Faktoren Rendite, Sicherheit und Liquidität (schnelle Verfügbarkeit). Diese Ziele bei Kapitalanlagen werden als „magisches Dreieck“ bezeichnet, da mit einer Investition nie alle Ziele gleichzeitig und in gleichem Maße erfüllt sein können. Grundsätzlich kann man sagen: Kapitalanlagen mit hoher Sicherheit und Liquidität bringen wenig Rendite; bei hoher Rentabilität und Sicherheit, ist das Kapital lange gebunden, d.h. (nicht schnell verfügbar; bei hoher Rendite und schneller Verfügbarkeit ist das Risiko hoch.

    Kapitalanlage Immobilie

    Die Kapitalanlage Immobilie wird auch als „Betongold“ bezeichnet, da sie als besonders sicher im Sinne des Wertverfalls gilt. So verliert man in Krisenzeiten, anders als etwa bei Aktien und Fonds ohne Garantien, nie das gesamte Kapital. Dennoch kann auch der Wert einer Immobilien-Kapitalanlage aufgrund wirtschaftlicher Faktoren oder der allgemeinen Nachfrage am Immobilienmarkt schwanken. Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen werden Immobilien als Investition und Altersvorsorge zunehmend beliebter, unter anderem aufgrund der geringen Sparzinsen bei Banken und Unsicherheiten am Aktienmarkt. Gleichzeitig sind Immobilien in Zeiten niedriger Finanzierungszinsen vergleichsweise günstig zu erwerben.

    Immobilien als Kapitalanlage können selbst bewohnt und damit als Altersvorsorge genutzt werden – ob man sie im hohen Alter weiterhin bewohnt oder (im besten Fall gewinnbringend) verkauft. Alternativ können Kapitalanlagen in Form von Immobilien als Mietobjekte genutzt werden. Hieraus ergeben sich verschiedene Vorteile – beispielsweise kann die Investition von Fremdkapital durch Mietzahlungen schneller getilgt werden und die Mieten sind eine Einnahmequelle im hohen Alter. Zudem besteht die Möglichkeit, im Ruhestand selbst die Immobilie zu bewohnen (Anmeldung von Eigenbedarf) oder die Kapitalanlage (gewinnbringend) zu verkaufen. Da der Kauf einer Immobilie zu Vermietungszwecken mit vielen Pflichten als Vermieter einhergeht, gilt es die Investition in eine solche Kapitalanlage sehr gründlich zu überprüfen – unter anderem hinsichtlich der Finanzierung, der Vermietbarkeit des Objekts, der Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und -kosten.

    Kapitalanlagegesellschaften

    Der Begriff der Kapitalanlagegesellschaften wurde in § 2 Investmentgesetz (InvG) als inländische Investmentgesellschaften definiert, die für ihre Anleger nach Maßstab des Gesetzes und der vereinbarten Bedingungen Sondervermögen wie Wertpapiere, Grundstücke und Immobilien verwalten. Mit Außerkrafttreten des Gesetzes zum 22. Juli 2013 gingen die Bestimmungen in das Kapitalanlagengesetzbuch (KAGB) über, das Kapitalanlagengesellschaften nun als Kapitalverwaltungsgesellschaften bezeichnet.

    Die Investmentgesellschaften bieten in der Regel Leistungen in den Bereichen Investmentverwaltung, Risikomanagement und Vertrieb an. Ziel ist es, das Investmentvermögen der Anlieger möglichst gewinnbringend anzulegen. Dabei ist sie für die Einhaltung der gesetzlichen Regelungen verantwortlich. Ihren Umsatz machen Kapitalanlagegesellschaften in Form von Transaktions- und Verwaltungskosten, die die Anleger entrichten müssen.

    Kapitalanlagegesetzbuch

    Das Kapitalanlagengesetzbuch (KAGB) trat zum 22. Juli 2013 in Kraft und führte verschiedene Regelungen und Gesetze wie das Investmentgesetz zusammen. Ziel ist die Schaffung einheitlicher Standards für die Investmentverwaltung sowie insbesondere der Schutz von Privat- und Kleinanlegern. Hintergrund für die stärkere Regulierung bestimmter Anlageformen war die Finanz- und Immobilienkrise, die in den Jahren 2008 und 2009 auch Einfluss auf deutsche Anleger nahm. Die von der EU verabschiedete Richtlinie zur Verwaltung alternativer Investmentfonds (AIFM) wurde mit dem Kapitalanlagengesetzbuch umgesetzt.

    Kapitalertragssteuer

    Kapitalertragssteuer meint eigentlich Kapitalertragsteuer (KapESt).

    Kapitalertragsteuer

    Die Kapitalertragsteuer ist bei Privatpersonen eine besondere Form der Einkommensteuer, bei juristischen Personen wie Kapitalgesellschaften eine Körperschaftsteuer. Sie wird als KapErtSt, KapSt, KapEST oder KESt abgekürzt und auf bestimmte Kapital-Einkünfte erhoben. Dazu zählen beispielsweise Gewinne aus Grundschulden, Hypotheken und Sparbüchern.

    Da die Kapitalertragsteuer als Quellensteuer gilt, bedeutet das: Die Quelle des Kapitalertrags entrichtet die Steuerabgaben direkt an das zuständige Finanzamt. Erzielt beispielsweise ein Sparer Zinsgewinne aus einem Sparbuch, so führt seine Bank die zu zahlenden Steuerbeträge ab. Zusätzlich fallen noch der Solidaritätszuschlag (“Soli”) und evtl. Kirchensteuer (KiSt) an.

    Die Kapitalertragsteuer liegt aktuell bei 25%, eine Ausnahme sind Gewinne auf Gewerbebetriebe. Hier liegt der Steuersatz bei 15%.

    Die Abgaben auf Kapitalerträge für Privatpersonen sind:

    • 25% KapSt
    • zzgl. 5,5% “Soli”
    • zzgl. 8% oder 9% KiSt (je nach Bundesland)

    Die KESt entfällt, wenn der Gewinn unter der Steuerfreibetrag-Grenze liegt. Dieser sogenannte Sparer-Pauschbetrages beträgt derzeit 801 Euro im Jahr, bei zusammen veranlagten Personen (beispielsweise Ehepartnern) 1.602 Euro im Jahr.

    Kapitalkosten (Baufinanzierung)

    Im Bereich der Immobilien- und Baufinanzierung versteht man unter den Kapitalkosten jene Kosten, die durch die Aufnahme des Kredites entstehen. Bei der Finanzierung mit Fremdkapital handelt es sich in erster Linie um die Zinsen, die der Kreditnehmer für die Baufinanzierung zahlt. Bei der Beurteilung von Kreditangeboten sollten die Kapitalkosten in jedem Fall berücksichtigt werden.

    Kapitallebensversicherung

    Eine Kapitallebensversicherung oder kapitalbildende Lebensversicherung ist eine Mischform aus Geldanlage und Todesfallabsicherung. Ist der Versicherungsnehmer nach Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit nicht verstorben, spricht man vom Erlebensfall und er erhält die Ablaufleistung, dh. er erhält die garantierte Erlebensfallsumme zzgl. eventueller Überschüsse. Tritt der Todesfall ein, wird die vereinbarte Todesfallsumme an den bezugsberechtigten Hinterbliebenen ausgezahlt.

    Kapitalmarkt

    Als Kapitalmarkt wird ein Teil des Finanzmarktes bezeichnet, an dem mittel- bis langfristige Kapitalanlagen getätigt werden. Die Zeiträume beziehen sind grundsätzlich auf mindestens 12 Monate. Teilnehmer am Kapitalmarkt sind Unternehmen, Privatpersonen und Staaten. Man unterscheidet zwischen einem organisierten und einem nicht organisierten Kapitalmarkt. Die wohl ausgeprägteste Form des organisierten Kapitalmarktes ist die Börse, die den Rentenmarkt, die Kreditvergabe und den Handel mit Aktien und Unternehmensanleihen umfasst. Der organisierte Kapitalmarkt unterliegt strengen staatlichen Bestimmungen und Kontrollen. Der nicht organisierte Kapitalmarkt besteht zwischen Unternehmen bzw. Haushalten, die ohne Banken, Börse oder Versicherungen Kreditbeziehungen eingehen. Er unterliegt vergleichsweise geringen Richtlinien.

    Kapitalnachweis

    Wer eine Immobilie erwerben möchte, muss in der Regel vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags dem Verkäufer oder Immobilienmakler einen Kapitalnachweis vorlegen. Damit bestätigt der Käufer, dass er über das nötige Kapital verfügt, die Immobilie zu kaufen. Dazu reicht beispielsweise ein aktueller Kontoauszug oder die Finanzierungsbestätigung der Bank, wenn die Immobilie mit Fremdkapital finanziert wird.

    Verweigerung eines Kapitalnachweises

    Sollte der Kaufinteressent trotz Nachfrage keinen Kapitalnachweis vorlegen, sollten private Verkäufer vom dem Verkauf zurücktreten. Immobilienmakler haben dann sogar die Pflicht nach dem Geldwäschegesetz, den Verdacht an die zuständige Staatsanwaltschaft zu melden. Das gilt ebenfalls für den Fall, dass der Kaufinteressent eine Finanzierungsbestätigung einer Bank vorlegt, die ihren Sitz in einem sogenannten „Steuerparadies“ hat.

    Kapitalverwaltungsgesellschaft

    Die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) ist eine inländische Investmentgesellschaft, die im Auftrag von Anlegern Sondervermögen, wie beispielsweise Wertpapiere, Grundstücke oder Immobilien, am Kapitalmarkt gewinnbringend verwaltet. Im Allgemeinen wird sie auch als Fondsgesellschaft bezeichnet. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft löste begrifflich die Kapitalanlagegesellschaft ab, nach dem das Investmentgesetz (InvG) in 2013 in das Kapitalanlagengesetzbuch (KAGB) übernommen wurde. § 17 KAGB definiert den Geschäftsbetrieb der Kapitalverwaltungsgesellschaft auf die Portfolioverwaltung und das Risikomanagement.

    Wenngleich Kapitalverwaltungsgesellschaften ihren Sitz im Inland haben müssen, dürfen sie sowohl nationale als auch europäische und internationale Vermögenswerte betreuen. Zu den Aufgaben der Kapitalverwaltungsgesellschaft gehören die Risikobewertung, Investitionsentscheidung und das Risikomanagement. Kapitalverwaltungsgesellschaften müssen im Maße des Gesetzes handeln und sich für die Einhaltung der gegebenen Richtlinien verantwortlich. Kontrolliert werden sie von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

    Kapitalwert

    Der Kapitalwert, auch Barwert, dient zur Beurteilung einer Investition, beispielsweise dem Erwerb einer Immobilie. Es werden die aus der Investition erwarteten Zahlungen um den aktuellen Kapitalmarktzins abgezinst. Ist dabei der Kapitalwert größer als Null, ist die Investition sinnvoll.

    Kapitell

    Das Kapitell bildet den oft verzierten Abschluss einer Säule, eines Pilasters oder eines Pfeilers.

    Kappungsgrenze

    Die Kappungsgrenze bezeichnet die im Mietrecht festgelegte maximale Grenze von Mieterhöhungen um 15 bzw. 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Ein Vermieter muss also neben der Einhaltung der ortsüblichen Mietpreise auch die Kappungsgrenze einhalten.

    Kappungsgrenze Mietpreiserhöhung

    Verstößt ein Vermieter gegen die Kappungsgrenze, nach der die Mieterhöhung innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr als 20 Prozent innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren überschreiten darf, muss der Mieter der Erhöhung nicht zustimmen. Die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung ist in § 558 Absatz 3 BGB gesetzlich geregelt. Ziel dieses Gesetzes ist es, einen zu rasanten Anstieg der Mieten, welche bisher unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten lagen, zu vermeiden.

    Kappungsverordnung

    Die Kappungsverordnung wird auch Kappungsgrenzenverordnung genannt und ist eine Sonderverordnung für Gebieten mit Wohnungsknappheit. Eine für das gesamte Bundesgebiet einheitliche Regelung findet sich in § 558 Absatz 3 BGB, wonach eine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erfolgen darf. Dabei wird sich auf Erhöhungen bezogen, die eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zum Ziel haben. Hiervon ausgeschlossen sind Mieterhöhungen aufgrund einer Erhöhung der betrieblichen Kosten oder aufgrund einer Modernisierung.
    Die im Jahr 2013 vollzogene Mietrechtsreform hat zudem bewirkt, dass Bundesländer Gebiete, in denen Wohnungsknappheit herrscht, durch rechtliche Verordnungen ausweisen können. Hierbei wird oftmals auch von Kappungsgrenzenverordnungen gesprochen, durch welche die Grenze auf 15 Prozent gesenkt wird. Solche Gesetze dürfen maximal fünf Jahre gültig sein.

    Nicht zu verwechseln ist die Kappungsverordnung mit der Mietpreisbremse. Diese greift nämlich nur bei einer Neuvermietung oder einem Mieterwechsel. Die Kappungsgrenze betrifft hingegen Mietverhältnisse, welche bereits bestehen.

    KapSt (Kapitalertragssteuer)

    Die Kapitalertragssteuer gehört zu den Erhebungsformen der Körperschafts- und Einkommenssteuer. Sie wird als Steuervorauszahlung gewertet, sofern sie nicht als Abgeltungssteuer abgeführt wird.

    Kartell

    Als Kartell wird der Zusammenschluss zweier Firmen bezeichnet, die entweder als Anbieter oder Nachfrager auf dem Markt durch ihren Zusammenschluss einen Wettbewerbsvorteil erzielen wollen. Bis auf wenige Ausnahmen sind Kartelle verboten. Existierende Kartelle unterliegen einer stetigen Überwachung seitens des Bundeskartellamtes.

    Karyatiden

    Karyatiden sind weibliche Skulpturen, die eine tragende Funktion in der Architektur eines Gebäudes einnehmen. Sie ersetzen Säulen oder Pfeiler und tragen beispielsweise Dachkonstruktionen.

    Kataster

    Das Kataster, auch Liegenschaftskataster, registriert und enthält die Beschreibung sämtlicher Flurstücke. Teil des Liegenschaftskatasters ist das Liegenschaftsbuch, in dem die Art der Nutzung, Größe, räumliche Lage und auf den Flurstücken befindliche Gebäude beschrieben werden.

    Katasteramt

    Das Katasteramt ist zuständig für die Vermessung und Kartografierung von See- und Flurgrundstücken.

    Katasterbücher

    Katasterbücher sind die Verzeichnisse des Katasters, in denen alle Flurstücke der jeweiligen Gemeinde nach Lage, Größe, Nutzungsart und Besitzverhältnissen aufgeführt sind. Sie werden vom Katasteramt bzw. Vermessungsamt geführt und dienen dem Grundbuch als amtliches Verzeichnis. Die Listen, Bücher und Datenbanken enthalten alle Flurstücke, Liegenschaften und Eigentümer.

    Katasterkarten (Flurkarten)

    Katasterkarten – auch Flur- oder Liegenschaftskarten genannt – sind die maßstäbliche Darstellung aller Flurstücke inklusive der Grenzverläufe und Grenzsteine. Sie bilden zusammen mit den Schätzungskarten den darstellenden Teil des Katasters. Die Katasterkarte gilt als Nachweis der Lage und Abgrenzung einzelner Flurstücke und ist zudem eine wichtige Grundlage, um das Eigentum an Grund und Boden zu sichern. Ferner ist sie Grundlage für eine gerechte Grundsteuerberechnung. In Deutschland wurden die Katasterkarten durch „automatisierte Liegenschaftskarten“ (ALK) vollständig abgelöst.

    Katasterpapiere

    Als Katasterpapiere werden technische Darstellungen und Unterlagen bezeichnet, die Aufschluss über die Lage, Art, Größe und Bebauung von Flurstücken geben. Die Katasterpapiere werden beim zuständigen Katasteramt geführt und können gegen eine Gebühr ausgedruckt werden. Für Bauherren und Immobilienkäufer sind die Katasterpapiere insbesondere für die Planung von Bauprojekten, Genehmigung von Bauvorhaben und Baufinanzierungen von Bedeutung.

    Katasterunterlagen 

    Als Katasterunterlagen werden das Flurstück betreffende Darstellungen und Papiere bezeichnet, die etwa die Lage, Art, Größe und das Maß der Bebauung beinhalten. In der Regel werden die Katasterunterlagen für die Planung von Bauprojekten, den Bauantrag oder Baufinanzierungen benötigt. Sie können beim zuständigen Katasteramt gebührenpflichtig beantragt werden. Der Antragsteller erhält die Katasterunterlagen dann in gedruckter oder digitaler Form.

    Katzen in der Mietwohnung

    Ob Katzen in der Mietwohnung verboten sind, ist nicht eindeutig geregelt. Zwar hatte der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20. März 2013 entschieden, dass Vermieter kein grundsätzliches Verbot gegen die Haltung von Katzen und Hunden aussprechen dürfen, dennoch ist nicht immer klar, ob es erlaubt ist, Katzen in der Mietwohnung zu halten. Die Gerichte urteilen diesbezüglich unterschiedlich, ob Katzen noch zu den Kleintieren zählen oder nicht. Kleintiere können grundsätzlich ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden bzw. wäre ein Verbot eine Einzelfallauslegung, etwa wenn zu viele Kleintiere gehalten werden. Entscheidend ist demnach, was individuell im Mietvertrag geregelt ist. Formulierungen wie „jegliche Tierhaltung ist untersagt“ würde einem allgemeinen Verbot nahekommen, das jedoch durch das BGH-Urteil unwirksam ist. Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass die Katzenhaltung zustimmungspflichtig ist, kann der Vermieter die Katzen in der Mietwohnung dennoch verbieten. Allerdings muss er dies sachlich begründen – etwa, weil bereits zu viele Hausbewohner Katzen bzw. andere Tiere halten. Die Zustimmung kann der Vermieter grundsätzlich widerrufen, aber auch hier muss er sachliche Gründe anführen – beispielsweise eine starke Verunreinigung durch die Katze im Hausflur oder die Haltung mehrerer Katzen, obwohl nur eine genehmigt wurde.

    Katzenklappe

    Katzen werden zwar als Haustiere gehalten, doch nicht alle sind echte „Stubentiger”. Damit die Vierbeiner eigenständig das Haus oder die Wohnung verlassen und wieder betreten können, kommen Katzenklappen zum Einsatz. Diese meist recht einfachen Konstruktionen bestehen aus einem Rahmen und der namensgebenden Klappe. Beim sogenannten 4-Wege-Verschluss kann der Katzenbesitzer einstellen, in welche Richtungen die Klappe schwingen soll. Es ist möglich, dass die Klappe sich nur in eine bestimmte Richtung oder in beide Richtungen bewegt.

    Zusätzlich gibt es Katzentüren, welche mit einem Verschlusssystem versehen sind. So soll verhindert werden, dass fremde Tiere in die Miets- oder Eigentumswohnung bzw. in ein Haus gelangen. Für die Verschlusssysteme gibt es auf dem Markt verschiedene Techniken. Zum Beispiel erhalten nur Katzen mit einem speziellen magnetischen Halsband-Anhänger, Infrarot- oder Microchip-Steuerung den Zutritt.

    Größere Varianten der Katzenklappe besitzen auch die Bezeichnung Hundeklappe oder Hundetür. Sie sind – wie es der Name besagt – dafür geeignet, Hunden den eigenständigen Ein- und Ausgang zu gewähren.

    Das Anbringen von Katzen- wie auch Hundeklappen stellt eine bauliche Maßnahme dar, wofür Mieter die Freigabe ihres Vermieters benötigen. Ein eigenmächtiger Einbau ohne Zustimmung ist ein Grund für eine rechtswirksame, fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Denn der Mieter begeht hierbei eine vorsätzliche, erhebliche Beschädigung des fremden Eigentums.

    Wurde die Katzenklappe vom Vermieter genehmigt, kann dieser bei Auszug des Mieters eine Wiederherstellung des vorherigen Zustands verlangen. Das bedeutet, dass der Ein- und Ausgang für das Haustier beseitigt werden muss. Im Zweifelsfall dadurch, dass der Mieter auf seine Kosten eine neue Tür oder Fenster einbauen lässt.

    Kauf bricht nicht Miete

    „Kauf bricht nicht Miete“ ist ein Grundsatz beim Eigentümerwechsel eines Miethauses, der auf § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zurückgeht. Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters – einschließlich aller bestehenden Mietverhältnisse. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ kann der neue Vermieter weder einen neuen Mietvertrag aufsetzen – und von dem Mieter unterzeichnen lassen – noch die Bedingungen des bestehenden Vertrages ändern. Er kann lediglich von den regulären Rechten eines Vermieters Gebrauch machen: Die Eigenbedarfskündigung und die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsarbeiten bzw. die Mietanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sind nach einem Eigentümerwechsel möglich.

    Damit die Miete künftig an den neuen Eigentümer gezahlt wird, gilt es den Eigentümerwechsel dem Mieter rechtzeitig mitzuteilen. Wichtig ist hier nicht nur die neue Bankverbindung für die monatliche Mietzahlung, sondern auch der genaue Zeitpunkt, ab dem die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden muss. Der neue Vermieter wird Eigentümer des Miethauses, sobald er im Grundbuch eingetragen ist. Das Datum für die Eigentumsübertragung nimmt der Notar in den Kaufvertrag auf.

    Kaufen oder Mieten

    „Kaufen oder mieten?“ ist eine Frage, die sich Privatpersonen häufig stellen. Die Antwort hängt von vielen privaten und auch wirtschaftlichen Faktoren ab. Wichtige Aspekte sind die finanzielle Situation, die Sicherheit des Arbeitsplatzes und die persönliche Lebensplanung, aber auch beispielsweise  die Finanzierungsangebote, das allgemeine Zinsniveau oder die Wertentwicklung des Kaufobjekts. Ferner gilt es die Vor- und Nachteile von Kaufen oder Mieten vor dem Hintergrund abzuwägen, ob die Immobilie zu Vermietungszwecken und später als Altersvorsorge oder als reiner Wohnsitz dienen soll. Eine gründliche Kostenkalkulation ist eine wichtige Grundlage für die Entscheidung, ob man kaufen oder mieten sollten – vor allem auch für die Kaufplanung, um sich die Immobilie auch leisten zu können. Aber nicht alle Faktoren lassen sich durchkalkulieren. Wer lieber sein eigener „Herr“ sein möchte, Sicherheit im Alter wünscht, sollte eine Immobilie kaufen. Wer die Unabhängigkeit mag, sollte mieten oder kauft eine Immobilie und vermietet diese, bis er sie selber bewohnen oder wieder veräußern möchte.

    Kauffall

    Der Kauffall ist ein Begriff u. a. der Gutachterausschüsse und beschreibt den Kauf einer Immobilie. Die Gutachterausschüsse dokumentieren jeden Kauf bzw. Verkauf für ihre Immobilienmarktberichte. Die Daten über die Kauffälle erhalten die Gutachterausschüsse von den Notaren, die nach § 19 Baugesetzbuch (BauGB) zur Weitergabe jeder beurkundeten Abschrift eines Kauffalles verpflichtet sind.

    Kaufmann/Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)

    Kaufmann/Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) ist ein ehemaliger Ausbildungsberuf, der seit 2006 durch den Immobilienkaufmann abgelöst wurde. Es handelt sich um eine staatlich anerkannte Berufsausbildung, die nach dem Berufsbildungsgesetz geregelt und nach drei Jahren mit einer Abschlussprüfung beendet wird. Die Prüfung findet vor der zuständigen Industrie- und Handelskammer (IHK) statt. Anders als Immobilienmakler haben Kaufleute in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft bzw. Immobilienkaufleute ein breiteres Aufgabengebiet. Sie befassen sich mit allen Geschäftsbereichen der Immobilienwirtschaft – von der Vermietung bis zur Verwaltung, von der Planung bis zum Verkauf. Immobilienfachleute müssen sich daher in vielen Fachgebieten wie dem Mietrecht, der Bauordnung oder Immobilienbewertung auskennen.

    Kaufmännisches Bestätigungsschreiben

    Ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben ist ein Handelsbrauch, welcher nicht im Gesetz verankert ist, aber mittlerweile zum Gewohnheitsrecht gehört. Demnach gilt der Inhalt eines durch einen Kaufmann versandten Geschäftsbriefes vom Vertragspartner als angenommen, wenn kein unverzüglicher Widerspruch erfolgt.

    Das kaufmännische Bestätigungsschreiben stellt somit eine Ausnahme im Rechtsverkehr dar, denn es stützt sich auf den Grundsatz „wer schweigt, scheint zuzustimmen“.

    Kaufpreis Immobilie

    Der Kaufpreis einer Immobilie wird in der Regel durch ein Gutachten festgelegt. Dafür wird entweder das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren zu Ermittlung genutzt, oft auch in Zusammenarbeit mit einem Makler.

    Kaufpreisfaktor

    Der Kaufpreisfaktor ermittelt die Rentabilität von Immobilien, indem die zu erwartenden Einnahmen und die Investitionskosten verglichen werden. Damit beantwortet der Kaufpreisfaktor die Frage, wie viele Jahre Mieteinnahmen erwirtschaftet werden müssen, um den Kaufpreis abzuzahlen.

    Beispiel: Der Kaufpreisfaktor beträgt 20. Also werden 20 Jahre benötigt, um den Anschaffungskosten durch Mieteinkünfte auszugleichen.

    Mit Hilfe des Kaufpreisfaktors kann dementsprechend die Bruttorendite einer Immobilie ermittelt werden. Diese ist einfach der Kehrwert, also 1/20 wären im vorliegenden Beispiel fünf Prozent Rendite.

    Kaufpreismanipulation

    Um an der Grunderwerbssteuer zu sparen, kann es vorkommen, dass Kaufparteien einen niedrigeren Kaufpreis angeben, als tatsächlich vereinbart, wobei der Restbetrag unter der Hand ausgezahlt wird. Kaufpreismanipulation ist Steuerbetrug.

    Kaufpreissammlung

    Die Kaufpreissammlung beinhaltet die Kaufpreiskarte sowie einen beschreibenden Nachweis der Immobilie. Mittels Kaufpreissammlung und Bodenwert eines Objektes kann dessen Wert bemessen werden.

    Die Kaufpreissammlung spielt eine wichtige Rolle, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht. Hier sind die Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderlichen Daten enthalten, welche durch die Gutachterausschüsse der Gemeinden nach §§ 193 Abs. V, 195 BauGB ermittelt wurden. Auskunft aus der Kaufpreissammlung erhalten allerdings nur Personen mit einem berechtigten Interesse.

    Kaufvertragsannahme

    Die Kaufvertragsannahme ist eine Form der Willenserklärung im Rahmen eines Kaufvertrags, der nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) nur durch beiderseitige Willenserklärung zustande kommt. Die erste Willenserklärung ist meist das Angebot, die zweite ist die Vertragsannahme. Erst wenn beide Vertragspartner ein sogenanntes Schuldverhältnis eingegangen sind, in dem sie sich zur Erfüllung der vereinbarten Leistungen durch Unterschrift bereiterklären, ist der Kaufvertrag rechtsgültig.

    Zwei Formen der Kaufvertragsannahme

    Der Gesetzgeber unterscheidet zwei Formen der Kaufvertragsannahme. Die erste Form erfolgt durch ein vorbehaltloses „Ja“. Die zweite Form beinhaltet zusätzlich Änderungen. In diesem Fall handelt es sich um eine Kaufvertragsannahme mit Änderung, die als „Ablehnung mit einem neuen Antrag“ im Sinne des § 150 Abs. 2 BGB bezeichnet wird. Bei einer Ablehnung mit einem neuen Antrag kann der Käufer das neue Angebot annehmen oder ablehnen.

    Ferner unterscheidet der Gesetzgeber hinsichtlich des Zeitpunkts der Annahme. So ist ein Antrag gegenüber einem anwesenden und einem abwesenden Käufer bezüglich der Annahmefristen unterschiedlich zu behandeln. Bei Anwesenheit des Käufers muss dieser den Antrag sofort annehmen. Ist der Käufer nicht anwesend, muss die Kaufvertragsannahme bis zum Ende der im Antrag genannten Annahmefrist erfolgen. Geschieht dies nicht, erlischt der Antrag nach § 146 BGB.

    LAbfG (Landesabfallgesetz)

    Das Landesabfallgesetz definiert den Umgang mit Abfällen. Dabei stehen die Vermeidung und Verwertung von Abfällen an oberster Stelle, um die Ressourcen zu schützen. Das Landesabfallgesetz umfasst vier große Aspekte: Richtlinie zu Verpackungen, Richtlinie zu Mülldeponien, Abfallrahmenrichtlinie und die Richtlinie zu Batterien, Akkumulatoren und Altfahrzeugen.

    Lageklassenmethode

    Das aus der Schweiz stammende und dort auch am häufigsten angewandte Verfahren bewertet Grund und Boden, um den Bodenwertsanteil bebauter Grundstücke zu ermitteln. Auch bei Vergleichen mehrerer Grundstücke kann bei fehlenden Daten auf die Ergebnisse der Lageklassenmethode zurückgegriffen werden.

    Lagerente

    Die Lagerente ist Teil der Agrar- und Wirtschaftswissenschaften von Johann Heinrich von Thünen. Die Lagerente beschreibt den Ertragsvorteil von marktnahen und marktferneren landwirtschaftlich genutzten Flächen. Das Modell dient demnach der Errechnung des maximalen Gewinns eines landwirtschaftlichen Grundbesitzers. Berücksichtigt wird, inwieweit sich Transportkosten, Kosten für Anbau, Pachtkosten etc. auf den Ertrag landwirtschaftlich genutzter Böden auswirken. Die Berechnung lässt sich auch für Wohnimmobilien anwenden: Während Wohnraum auf dem Land in der Regel günstiger ist, fallen höhere Kosten für Arbeitswege in die Stadt an. Andersherum sinken die Fahrtkosten bei Wohnimmobilien in der Stadt, während die Kaufpreise höher ausfallen.

    Laibung/Leibung

    Die Laibung oder Leibung ist die einem Fenster oder einer Tür zugewandte Mauerfläche eines Gebäudes. Die Laibung bildet die nach innen verlaufende Mauerfläche, die häufig zur Befestigung von Tür- oder Fensterzargen genutzt wird.

    Landesbauordnung

    Die Landesbauordnung regelt auf Länderebene die Voraussetzungen und Rahmenbedingungen für die Bebauung eines Grundstückes. In ihr wird neben den technischen Vorgaben für den Bau auch die Notwendigkeit einer Baugenehmigung geregelt. Da sich die Landesbauordnung zwischen den Ländern unterscheidet, ist die Kenntnis der Inhalte für den Bauherrn besonders wichtig.

    Landesentwicklungsprogramm

    Das Landesentwicklungsprogramm ist das wichtigste Instrument der Landesplanung und wird von den Bundesländern zur Raumordnung genutzt.

    Landesplanung

    Die Landesplanung hat die Aufgabe, verschiedene Möglichkeiten der Nutzung von Land- und Meeresflächen aufeinander abzustimmen. Dazu zählen beispielsweise Tourismus, Wohnen, Landwirtschaft, Gewerbe, Energieerzeugung oder Rohstoffabbau.

    Landesverbürgtes Darlehen

    Ein landesverbürgtes Darlehen, auch Kommunaldarlehen genannt, ist ein Kredit, welcher Anstalten des öffentlichen Rechts (unter anderem Bund, Gemeinden und Länder) gewährt wird. Dann spricht man von echten landesverbürgten Darlehen. Unechte Kommunaldarlehen sind hingegen Kredite, welche durch die öffentlichen Anstalten verbürgt werden.

    Landgericht

    Das Landgericht stellt die Instanz zwischen Amtsgericht und Oberlandesgericht dar. Mehrere Amtsgerichte sind einem Landgericht zugeordnet, während mehrere Landgerichte einem Oberlandesgericht angehören.

    Landing Page

    Eine Landing Page ist eine Webseite, auf die ein potenzieller Kunde durch Werbeanzeigen oder durch Suchtreffer bei Onlinesuchmaschinen geleitet wird. Die Landing Page ist auf eine Zielgruppe optimiert und soll den Kunden zu einer Aktion (Conversion) animieren. Diese Aktionen sind zuvor vom Inhaber/Betreiber der Webseite geplant worden und können beispielsweise den Erwerb eines Produktes, eine Anmeldung, den Abschluss eines Vertrages, die Weiterleitung zu einer anderen Seite, das Teilen von Informationen u.v.m. sein.

    Landkreis

    Der Landkreis bezeichnet nach deutschem Kommunalrecht einen Gemeindeverband oder eine Gemeindekörperschaft, die ihr Gebiet nach den kommunalen Grundsätzen selbst verwaltet.

    Ländliche Räume

    Ländliche Räume gehören den Raumkategorien nach dem BBR (Bundesamt für Bauordnung und Raumwesen) an. Sie stehen den verstädterten Räumen durch eine geringere Besiedelungsdichte gegenüber.

    Landpachtverkehrsgesetz

    Das Landpachtverkehrsgesetz regelt seit dem 08.11.1985 die Kontrolle der Behörden über Landpachtverträge. Das Landpachtverkehrsgesetz besagt eine Anzeigepflicht von Landverpachtungen, nach welcher der Verpächter oder Pächter eines Landes verpflichtet ist, das Pachtverhältnis behördlich anzuzeigen.

    Landpachtvertrag

    Ein Landpachtvertrag ist ein Pachtvertrag über eine landwirtschaftlich genutzte Fläche mit oder ohne die dazu gehörigen Gebäude. Für Landpachtverträge gelten die besonderen Vorschriften nach § 585 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) beziehungsweise die §§ 581 Abs. 1, 582 und 583a.
    Grundsätzlich sehen die Vorschriften vor, dass durch den Abschluss eines Landpachtvertrags der Verpächter dem Pächter die verpachtete Fläche sowie deren Erträge gegen die Zahlung einer vereinbarten Pacht zu überlassen hat. Sofern es sich um eine ordnungsgemäße Wirtschaft handelt, darf der Pächter die Erträge – pflanzlicher und tierischer Art sowie Erlöse durch deren Verkauf – behalten.

    Bewirtschaftung und Instandhaltung

    Der Pächter ist vertraglich zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der verpachteten Fläche und Gebäude verpflichtet. Ferner muss er, sofern diese mit Inventar verpachten wurden, für die Instandhaltung sorgen beziehungsweise aufkommen. Der Verpächter ist nach § 582 BGB dann zum Ersatz des Inventars verpflichtet, wenn der Pächter den Umstand für deren Abgang nicht zu vertreten hat.
    Soweit nicht anders vereinbart, darf der Pächter die Pachtsache nicht unterverpachten oder an einen Dritten übergeben. Ferner darf er die Pachtsache nicht einem landwirtschaftlichen Zusammenschluss, etwa einer Genossenschaft, zur Bewirtschaftung überlassen.

    Dauer und Befristung von Landpachtverträgen

    Landpachtverträge werden in der Regel für einen längeren Zeitraum von einigen oder vielen Jahren abgeschlossen. Möglich sind auch Pachtverträge von über 30 Jahren oder auf Lebzeiten des Verpächters oder Pächters. Ob der Landpachtvertrag befristet oder unbefristet ist, obliegt den Vertragsparteien. Es gibt jedoch einige Regelungen zu beachten. So kann ein unbefristeter Pachtvertrag von beiden Vertragspartnern spätestens bis zum dritten Werktag eines Pachtjahres für das folgende Pachtjahr gekündigt werden.
    Wurde ein Pachtvertrag für mindestens drei Jahre geschlossen und fragt eine Vertragspartei nach Ablauf der Vertragslaufzeit, ob der andere Teil das Pachtverhältnis fortsetzen möchte und widerspricht dieser Teil nicht innerhalb der dreimonatigen Frist, verlängert sich der Pachtvertrag automatisch auf unbestimmte Zeit. Anfrage inklusive Rechtsfolgebelehrung und Ablehnung sind schriftlich zu erteilen.

    Landschaftsplan

    Der Landschaftsplan gehört zu den Instrumenten der Landschaftsplanung, die genutzt wird, um in deutschen Städten und Gemeinden unter Berücksichtigung von Naturschutz und Landschaftspflege den Handlungsrahmen für die Bebauung bzw. Siedlungsentwicklung von unbebauten Nutz-, Wald-, und Naturschutzflächen zu definieren.

    Landschaftsschutzgebiet

    Das Landschaftsschutzgebiet bezeichnet ein unter Naturschutz stehendes Gebiet, in dem nach § 26 Absatz 1 BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz) ein besonderer Schutz von Natur und Landschafft herrscht.

    Landwirtschaft

    Die Landwirtschaft, auch Agrikultur, ist die Produktion pflanzlicher oder tierischer Erzeugnisse, die zu diesem Zweck auf einem bewirtschafteten Grundstück hergestellt werden.

    Landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle

    Eine landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle bezeichnet einen landwirtschaftlichen, in der Regel familiären, nebenberuflich bewirtschafteten Betrieb der Landwirtschaft. Um als Nebenerwerbsstelle zu gelten, muss dieser Betrieb weniger als 50 Prozent des Gesamteinkommens ausmachen.

    Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft

    Die landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft – kurz LPG – bezeichnet den Zusammenschluss von Bauern und Produktionsmitteln in der DDR, der 1952 gegründet wurde. Die LPG war zunächst ein freiwilliges Bündnis, später wurden die landwirtschaftlichen Betriebe im Rahmen der Zwangskollektivierung gezwungen, Mitglied zu werden. Mit Eintritt in die LPG verblieben Grund und Boden zwar offiziell im Besitz der Bauern und Betriebe. Ihre Veräußerungsrechte wurden jedoch stark eingeschränkt. Zudem räumte sich die landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft weitreichende, gesetzlich garantierte Nutzungsrechte ein. Die landwirtschaftlichen Gebäude, das Inventar sowie die Waldflächen gingen in den Besitz der LPG über. Für die eingebrachte Arbeitsleistung und den landwirtschaftlichen Boden erhielten Bauern, Mitarbeiter und Grundbesitzer eine Gewinnbeteiligung. Nach der Wiedervereinigung Deutschlands löste sich die LPG als solche auf, einzelne Genossenschaften wurden umgewandelt.

    Landwirtschaftlicher Betrieb

    Als landwirtschaftlicher Betrieb wird eine technisch-wirtschaftliche Einheit bezeichnet, die in der Landwirtschaft mit dem Ziel der Gewinnmaximierung tätig ist. Ob der landwirtschaftliche Betrieb als Haupt- oder Nebenverdienst ausgeübt wird, ist unerheblich. Zudem muss der Betrieb nicht nur landwirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen hervorbringen. Als technisch-wirtschaftliche Einheit gilt ein Betrieb, wenn Arbeitskräfte und Produktionsmittel gemeinsam verwendet werden, eine einheitliche Verwaltung stattfindet und mindestens eine Tätigkeit dem Bereich Landwirtschaft zugeordnet werden kann (z. B. Anbau von Pflanzen, Tierhaltung und Zucht). Nicht als landwirtschaftlicher Betrieb werden u. a. Reitställe, Fischfarmen und Züchter von Haustieren bezeichnet.

    Wer als Landwirt tätig sein möchte, muss die entsprechende Fläche und die Gebäude nicht zwingend kaufen und bauen. Landwirtschaftliche Betriebe können auch gepachtet werden. Mit einem Pachtvertrag erhält der Eigentümer eine Pachtgebühr. Im Gegenzug darf der Pächter den Mietgegenstand gebrauchen und die sich daraus ergebenen Erträge behalten.

    Landwirtschaftsgericht

    Seit 1953 gibt es an den Amtsgerichten Abteilungen, die sich ausschließlich mit landwirtschaftlichen Sachen beschäftigen – die sogenannten Landwirtschaftsgerichte. Die rechtliche Basis der Landwirtschaftsgerichte und ihrer Tätigkeit bildet das Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen (LwVfG). Zu diesen gehören etwa Verfahren über Pachtverträge für landwirtschaftliche Betriebe, die Vererbung von landwirtschaftlichen Anwesen (Anerbenrecht) sowie die Genehmigung von Verkäufen. Das Landwirtschaftsgericht besteht aus einem vorsitzenden Richter des Amtsgerichtes sowie zwei ehrenamtlichen Richtern. Diese werden vom Präsidenten des Oberlandesgerichts „vorgeschlagen“ und müssen selber im Gerichtsbezirk haupt- oder nebenberuflich in der Landwirtschaft tätig sein oder tätig gewesen sein. Die Verfahren folgen den geltenden Bestimmungen, die je nach Bundesland variieren können. Als zweite und dritte Instanzen des Landwirtschaftsgerichts folgen das Oberlandesgericht und der Bundesgerichtshof.

    Langfristiger Kredit

    Als langfristige Kredite werden in der Regel alle Darlehen bezeichnet, die über einen Zeitraum von mehr als vier Jahren laufen. Für gewöhnlich sind die Kreditsummen bei langfristigen Krediten hoch – wie etwa bei einer Immobilienfinanzierung. Wie lang die Darlehensdauer dann tatsächlich ist, hängt von der Höhe des Kredits und den Tilgungsmodalitäten ab. Langfristige Kredite werden von unterschiedlichen Bank- und Geldinstituten in unterschiedlichster Form vergeben.

    Lärm (Nachbarschaftsrecht)

    Das Nachbarschaftsrecht bzw. das Nachbarrechtsgesetz der einzelnen Bundesländer regelt in Verbindung mit anderen Bestimmungen wie etwa der Landesbauordnung das Verhältnis zwischen Grundstückseigentümern als Nachbarn. Eines der wichtigsten Gebote des Gesetzes ist die gegenseitige Rücksichtnahme, sodass man stets die Interessen des Nachbarn zu berücksichtigen hat. Gleichzeitig muss man im täglichen Miteinander gewisse Beeinträchtigungen hinnehmen. Das gilt auch für die Verursachung und Akzeptanz von Lärm. Welche Art von Lärm, in welcher Lautstärke und Regelmäßigkeit sowie zu welcher Tageszeit zu akzeptieren ist, ist vom Einzelfall abhängig.

    Lärm vermeiden (Wohnbereich)

    Die Belästigung durch Lärm gehört zu den häufigsten Streitigkeiten zwischen Bewohnern und nicht zuletzt zwischen Mietern und Vermietern. Sowohl Mieter als auch Vermieter können gewisse Maßnahmen im Wohnbereich ergreifen, um Lärm zu vermeiden. Bereits beim Bau oder bei Renovierungen kann der Lärmpegel mit Hilfe von Trittschalldämmung, Schalldämmung und Schallbrücken reduziert werden. Zudem kann der Austausch alter, verzogener Fenster durch z. B. moderne Schallschutzfenster zur Lärmreduzierung beitragen. Mieter können ebenfalls Maßnahmen treffen, um Lärm zu vermeiden – beispielsweise geräuschdämpfende Matten unter Geschirr- und Waschmaschine. Vermieter sind in jedem Fall gut beraten, wenn sie eine Hausordnung mit Ruhezeiten aufstellen.

    Lärm, Belästigung durch

    Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn bezüglich einer Lärmbelästigung. Das Problem ist häufig nicht nur, dass ein Mieter außerhalb der Ruhezeiten Krach verursacht, sondern auch, dass Lärm bzw. die Lärmbelästigung immer ein subjektives Empfinden ist. Vor diesem Hintergrund ist es schwierig, eine gesetzliche Definition für die Lärmbelästigung zu formulieren. Ein Versuch, Lärmbelästigung zu vermeiden, sind das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme aus dem Nachbarschaftsgesetz sowie die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr, die von einigen Gemeinden vorgeschrieben wird. Vermieter haben zudem die Möglichkeit, die Ruhezeiten mit einer Hausordnung zu ergänzen. Dennoch ist die Belästigung durch Lärm immer abhängig von Art, Lautstärke, Uhrzeit, Wochentag und Regelmäßigkeit, sodass die Gerichte im Einzelfall entscheiden müssen.

    Wer sich in „Zimmerlautstärke“ unterhält und bewegt, verursacht im Allgemeinen keinen Lärm. Das Landgericht Kleve urteilte, dass 40 Dezibel (z. B. leise Musik) tagsüber und 30 Dezibel (z. B. Flüstern) nachts als Zimmerlautstärke gelten. Auch streitende Nachbarn, eine Bohrmaschine und Musik sind zu tolerieren, sofern dies nicht außerhalb der Ruhezeiten gemäß der Hausordnung, insbesondere nachts, stattfindet. Anders sieht es aus, wenn die Nachbarn regelmäßig nachts streiten oder der Hund tagsüber durchgehend bellt. Vermietern ist zu empfehlen, Maßnahmen im Wohnbereich gegen Lärm zu ergreifen (z. B. Trittschalldämmung) und Beschwerden anderer Bewohner nachzugehen, um eventuelle Mietminderungen zu vermeiden.

    Lärm, gesundheitliche Auswirkung

    Lärm kann, insbesondere wenn er mit hoher Lautstärke, Regelmäßigkeit und zu Zeiten der Ruhephase auftritt, gesundheitliche Auswirkungen haben. Je nach Lärmbereich (in Dezibel) kann die Dauerbelastung durch Lärm verschiedene, negative Folgen für den Menschen haben. In welchem Maße diese auftreten, hängt unter anderem von der Art, Lautstärke und Regelmäßigkeit des Lärms ab, aber auch davon, ob sich der Betroffene subjektiv belästigt fühlt. Zu den möglichen gesundheitlichen Auswirkungen durch Lärm zählen Schlafstörungen, Schlafmangel, Erschöpfung und Reizbarkeit. Eine Dauerbelastung durch Lärm kann darüber hinaus die Hormonausschüttung beeinflussen, beispielsweise Adrenalin und Kortisol, was wiederum zu erhöhtem Blutdruck, Kreislaufproblemen oder Magengeschwüren führen kann. In einem Lärmbereich von 80 Dezibel und mehr (z. B. laute Musik über Kopfhörer, Kreissäge) kann der Geräuschpegel sogar Hörschäden und den Hörverlust verursachen. Vermieter müssen sowohl im Wohnbereich als auch im Außenbereich oder etwa durch die Aufstellung einer Hausordnung mit Ruhezeiten Sorge tragen, dass Bewohner nicht durch Lärm belästigt werden. Andernfalls können Mieter je nach Situation eine Mietminderung durchsetzen.

    Lärm, subjektive Wahrnehmung

    Ob ein Geräusch als Lärm oder gar als Belästigung wahrgenommen wird, hängt nicht nur von der Art, Lautstärke und Uhrzeit ab, sondern stark von persönlichem Empfinden. So reagieren einige Menschen grundsätzlich empfindlicher auf Geräusche und Lärm, andere nur in bestimmten Situationen – beispielsweise bei Krankheit oder privatem/beruflichem Stress. Insbesondere im Wohnumfeld wird Lärm als störend empfunden und ist nicht selten Grund für Streitigkeiten und Gerichtsprozesse. Um die Lärmbelästigung „nachzuweisen“, haben sich in der Mietpraxis sogenannte Lärmprotokolle etabliert, auf denen Mieter Art, Uhrzeit und Dauer des Lärms notieren. Vermieter sollten Beschwerden ihrer Bewohner gegen Lärm ernstnehmen, da sie im Zweifelsfall sogar zur Mietminderung berechtigen (bspw. Lärmbelästigung durch Baumängel, fehlende Trittschalldämmung). Abhängig von der Art der Lärmbelästigung können Vermieter den Lärmverursacher abmahnen oder ihm fristlos/ordentlich kündigen.

    Lärmaktionspläne

    Lärmaktionspläne sind Maßnahmenkataloge von Kommunen, die auf die Reduzierung von Umgebungslärm und die Erhaltung besonders ruhiger Gebiete innerhalb der Gemeinde abzielen. Lärmaktionspläne werden bei weiteren Entscheidungen, beispielsweise in infrastrukturellen und umweltpolitischen Belangen, berücksichtigt. Die gesetzliche Grundlage bildet die „Umgebungslärmrichtlinie“, die 2002 von der Europäischen Union erlassen wurde. Zunächst wird der Umgebungslärm gemessen und in sogenannte Lärmkarten eingetragen, um anschließend entsprechende Maßnahmen für die Lärmaktionspläne zu entwickeln.

    Lärmbelästigung durch Garagentor

    Verschiedene Landgerichte befasst sich mit der Lärmbelästigung durch Garagentore, die sich in den Wohnanlagen unterhalb oder neben Wohnungen befanden. Die Gerichte kamen zu dem Schluss, dass sich hieraus eine Mietminderung für die Betroffenen ergeben kann. Allerdings nicht grundsätzlich, sondern beispielsweise dann, wenn die Lärmbelästigung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht bekannt war.

    Lärmbelästigung, Gegenmaßnahmen

    Mit Vertragsabschluss verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine mängelfreie und gebrauchsfertige Wohnung zu überlassen. Das bedeutet auch, dass er im Einzelfall dafür Sorge tragen muss, dass der Mieter nicht durch Lärm belästigt wird. Vermieter müssen sowohl bei Lärm von innen (z. B. durch Nachbarn) als auch von außen (z. B. durch Gewerbebetriebe) Gegenmaßnahmen ergreifen. Das gilt jedoch nicht grundsätzlich, sondern ist immer vom Einzelfall abhängig. So muss der Vermieter unterbinden, dass ein Mieter nachts laute Musik hört oder regelmäßig in Ruhezeiten elektrische Geräte nutzt. Mögliche Rechtsmittel des Vermieters wären eine Abmahnung sowie eine Kündigung bei Nichtunterlassung. Weitere Gegenmaßnahmen sind Trittschalldämmung, Wandschalldämmung sowie die Beseitigung von Baumängeln, die zur Lärmbelästigung werden. Der Vermieter muss keine Gegenmaßnahmen gegen Lärmbelästigungen ergreifen, die bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestanden (z. B. Straßenverkehr) oder allgemein geduldet werden müssen (z. B. Kindergeschrei auf einem Spielplatz).

    Lärmkarten

    Sogenannte Lärmkarten werden für bestimmte Ballungsgebiete (z. B. Hauptverkehrsstraßen, Bahnhöfe, Flughäfen) erstellt und beinhalten den über das Jahr gemittelte Lärmpegel, der sich aus dem Umgebungslärm errechnet. Kommunen sind nach § 47c Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) verpflichtet, die Lärmkarten zu erstellen und die Angaben alle fünf Jahre zu prüfen. Sie dienen als Grundlage für die Lärmaktionspläne der Gemeinden, die gemäß EU „Umgebungslärmrichtlinie“ entwickelt werden müssen – mit dem Ziel den Umgebungslärm in Ballungsgebieten zu reduzieren und gleichzeitig ruhige Gebiete zu erhalten.

    Lärmprotokoll

    Das Lärmprotokoll ist eine schriftliche Dokumentation, die sich in der Mietpraxis etabliert hat und mit Hilfe derer Mieter eine Ruhestörung durch Nachbarn nachweisen wollen. Zudem dient das Lärmprotokoll als Begründung für eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter, sofern dieser keine geeigneten Maßnahmen gegen die Lärmbelästigung vornimmt. Die Auflistung beinhaltet in der Regel Datum, Uhrzeit, Art und Dauer der Lärmbelästigung. Gegebenenfalls können auch Zeugen genannt werden. Eine gesetzliche Vorgabe über die Inhalte des Lärmprotokolls gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof urteilte im Jahr 2012, dass als Nachweis auch eine einfache Beschreibung ausreicht und kein „Protokoll“ notwendig ist (AZ.: VIII ZR 155/11).

    Lärmschutz

    Mit der Umsetzung der EU-Umgebungslärmrichtlinie in Form des Bundesimmissionsschutzgesetzes ist Lärmschutz Teil der Bundespolitik. Als Lärmschutz werden alle Maßnahmen bezeichnet, die Lärm reduzieren oder bekämpfen. Als wichtige Instrumente des Lärmschutzes nennt das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit (BMU) die Lärmkarten und Lärmaktionspläne, die Aufgabe der Kommunen sind. Während die Lärmkarten alle Gebiete mit besonders hohem Umgebungslärm definieren, beinhalten die Lärmaktionspläne auf den Lärmkarten aufbauende Maßnahmen zur Lärmbekämpfung. Je nach Art der Lärmquelle können die Schutzmaßnahmen sehr unterschiedlich sein – zum Beispiel Lärmwände im Straßenverkehr oder Gehörschutz für Baustellenmitarbeiter. Gesetzliche Vorschriften für den Lärmschutz ergeben sich aus unterschiedlichen Regelungen und Gesetzen – beispielsweise der Sportanlagenlärmschutzverordnung oder der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. Auch Vermieter müssen Sorge tragen, dass Mieter ihre Wohnung mängelfrei nutzen können. Das umfasst Lärmschutzmaßnahmen wie eine ordnungsgemäße Trittschalldämmung oder das Vorgehen gegen Ruhestörungen.

    Lärmschutzwand

    Die Lärmschutzwand ist eine Maßnahme zur Lärmreduzierung an Straßen, Schienen oder großen Industrieanlagen. Sie haben eine lärmabschirmende und schalleindämmende Wirkung. Lärmschutzwände bzw. andere Maßnahmen müssen dann erreichtet bzw. ergriffen werden, wenn die nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz vorgeschriebenen Grenzwerte für Lärmquellen überschritten werden. In der Regel sind die Gemeinden oder Betreiber der Anlagen für das Aufstellen von Lärmschutzwänden zuständig. Wie effektiv die Lärmschutzwand vor Lärm schützt, hängt von der Höhe, Konzeption und Krümmung der Wand sowie weiteren Faktoren (z. B. Abstand zum Emissionsort, Schallfrequenz) ab. Ferner gibt es Materialien, die den Schall besser absorbieren als andere, beispielsweise Kunststoff.

    Lasten (Gemeinschaftseigentum)

    Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nennt in § 16 Lasten für das Gemeinschaftseigentum, die anteilig von den Eigentümern getragen werden müssen. Dabei handelt es sich um Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum, die Verwaltung sowie Instandhaltungen und Instandsetzungen. Durch Stimmenmehrheit können die Eigentümer beschließen, dass die Verwaltungskosten und die Betriebskosten, die nicht direkt mit einem Dritten abgerechnet werden, nach einer anderen Verteilung als der im Grundbuch eingetragenen Anteile abgerechnet werden. Ein Eigentümer, der einer Maßnahme nicht zugestimmt hat, muss deren Lasten auch nicht anteilig tragen. Gleichzeitig darf er die Maßnahme aber auch nicht „nutzen“.

    Lasten und Beschränkungen

    Die Abteilung 2, ein Abschnitt im Grundbuchblatt, beinhaltet alle Lasten und Beschränkungen, die auf einem Grundstück liegen. Ausgenommen sind lediglich die Grundpfandrechte. Zu den Lasten und Beschränkungen gehören Dienstbarkeiten, Wohnungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Reallasten sowie dingliche Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen wie etwa Zwangsversteigerungs- und Testamentsvollstreckervermerke.

    Lastenberechnung

    Die Lastenberechnung ist Teil der Finanzierungsplanung von Immobilien. Mit Hilfe der Berechnung wird ermittelt, ob die Einnahmen des Kreditnehmers langfristig ausreichen, um den Immobilienkredit zu tilgen. Bei der Lastenberechnung werden Zinsen, Tilgungsraten sowie Betriebs- und Instandhaltungskosten berücksichtigt. Von diesen Lasten werden die sogenannten Entlastungseffekte abgezogen – z. B. Mieteinnahmen und steuerliche Abschreibungen bei Mietobjekten oder Fördermittel.

    Lastenfrei (Grundbuch)

    Eine Immobilie wird als lastenfrei bezeichnet, wenn für das Grundstück im Grundbuch keine Lasten wie beispielsweise Hypotheken und Grundpfandrechte eingetragen sind. Bestehen derlei Lasten zum Zeitpunkt des Verkaufs, obliegt es Käufer und Verkäufer die Übernahme der Lasten zu verhandeln oder der Käufer stellt einen Antrag auf Lastenfreistellung. Für gewöhnlich wird dieser Antrag vor der notariellen Vertragsunterzeichnung gestellt. Der Notar tritt in diesem Fall als Treuhänder auf. Er erhält zunächst den Kaufpreis des Käufers, begleicht die Lasten bei der Bank und gibt den Rest weiter an den Verkäufer. Anschließend muss der Verkäufer eine Löschungsbewilligung der Bank einholen, die einst die Hypothek vergeben hat. Mit dieser Bewilligung kann der Notar die Lastenfreistellung abschließen und die Immobilie lastenfrei an den Käufer übergeben.

    Leibrente

    Die Leibrente in der Immobilienbranche bezeichnet eine monatliche Rentenzahlung an den (oftmals älteren, pensionierten) Verkäufer einer Immobilie anstelle einer einmaligen Zahlung des gesamten Kaufpreises. Teilweise wird eine Abschlagszahlung beim Immobilienkauf vereinbart, um die übrigen Rentenzahlungen gering zu halten.
    Wie jeder Immobilienkaufvertrag muss auch jener mit Leibrente von einem Notar beglaubigt werden. Zudem muss der Käufer in Form einer Grundschuld im Grundbuch eine Sicherheit leisten. Zahlt er die vereinbarte Leibrente nicht, steht es dem Verkäufer zu, die Immobilie zu verwerten.

    Funktionsweise der Leibrente

    Beim Immobilienkauf einigen sich Verkäufer und Käufer auf eine Leibrente mit monatlichen Raten, die meist bis zum Tod des Verkäufers gezahlt wird. Verbleibt anschließend noch ein Restbetrag, sofern eine Mindestlaufzeit oder ein Mindestbetrag für die Leibrente vereinbart wurde, wird dieser an die Erben des Verkäufers gezahlt. Wurde weder eine Mindestlaufzeit noch ein Mindestrentenbetrag vereinbart, endet die Leibrente mit dem Tod des Verkäufers.

    Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht für Verkäufer

    Der Immobilienkauf mit Leibrente ist in der Regel mit einem lebenslangen Wohnrecht für den Verkäufer, früheren Eigentümer, verbunden. Dies stellt den größten Vorteil für den Verkäufer dar. Er kann seine Altersvorsorge durch die Leibrente aufstocken und bleibt dennoch in seinem gewohnten Umfeld wohnen. Für den Käufer ergibt sich daraus zunächst der Nachteil, dass er Leibrente für eine Immobilie bezahlt, die er zunächst nicht oder nur teilweise nutzen kann. Gleichzeitig muss er für Instandhaltungen aufkommen, sofern nicht anders vereinbart. Dafür muss er allerdings in der Regel keine Fremdfinanzierung beantragen und kein Eigenkapital verwenden.

    Kalkulation der Leibrente

    Grundsätzliche Faktoren zur Berechnung der monatlichen Rentenzahlungen an den Verkäufer sind der Immobilienwert (und der daraus zu berechnende Mietwert) sowie die Lebenserwartung des Verkäufers (Leibrentenfaktor). Für die Lebenserwartung gibt es je nach Alter und Geschlecht statistische Durchschnittswerte.

    Im ersten Schritt berechnet man das lebenslange Wohnrecht und multipliziert den Mietwert (fiktive Miete) mit zwölf Monaten sowie dem Leibrentenfaktor. Daraus erhält man den Wert, den der Verkäufer, frühere Eigentümer, bis zu seinem statistischen Tod als Miete zahlen würde. Dieser Betrag wird vom aktuellen Immobilienwert abgezogen – ebenso wie eventuelle Abschlagszahlungen oder andere Vereinbarungen. Der zu verrentende Betrag wird zunächst durch zwölf Monate und anschließend durch den Leibrentenfaktor dividiert. So erhält man den Betrag für die monatliche Leibrente. Die Kalkulation beruht auf statistischen Annahmen, daher kann der tatsächliche Kaufpreis für den Käufer deutlich höher liegen – wenn der frühere Eigentümer länger lebt als statistisch erwartet. Aus diesem Grund werden auch Zeit- und Maximalleibrenten vereinbart.

    Unterschied zur Umkehrhypothek

    Wer seine Immobilie verwerten, aber dennoch weiterhin in ihr leben möchte oder seine Rente aufstocken will, kann ebenso eine Umkehrhypothek mit einer Bank abschließen. In diesem Fall nimmt der Eigentümer ein Darlehen auf, das die Bank in monatlichen Raten auszahlt. Im Gegenzug wird ihr eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Tilgung des Darlehens erfolgt entweder durch Rückzahlung nach Vertragsende oder durch Verwertung der Immobilie bei Tod des Eigentümers.
    Der Vorteil einer Umkehrhypothek besteht unter anderem darin, dass die Bewohner weiterhin Eigentümer bleiben. Daraus ergibt sich jedoch auch der Nachteil, dass der Eigentümer weiterhin für Instandhaltungen und Reparaturen aufkommen muss.

    Liegenschaften

    Im weitesten Sinne handelt es sich bei Liegenschaften um Grundstücke im Gegensatz zu beweglichen Gegenständen. Im engeren Sinne werden Liegenschaften als Grundstücke mit und ohne Bebauung sowie Gewerbeflächen bezeichnet, die laut kommunalem Bebauungsplan als solche ausgewiesen sind oder faktisch bereits als solche genutzt werden.

    Machbarkeitsstudie/Machbarkeitsanalyse (Immobilienprojektentwicklung)

    Die Machbarkeitsstudie bzw. Machbarkeitsanalyse ist ein Vorgehen aus dem Projektmanagement, bei dem verschiedene Aspekte eines Projektes untersucht werden, um dessen Erfolgschancen zu schätzen. Bei einer immobilienwirtschaftlichen Machbarkeitsstudie werden beispielsweise folgende Aspekte analysiert:
    – Markt
    – Mitbewerber
    – Standort
    – Bedarf
    – Wirtschaftlichkeit

    Mais.-Whg.

    Die Abkürzung Mais.-Whg. steht für den Begriff Maisonette-Wohnung.

    Maisonette

    Mit dem aus dem Französischen stammenden Begriff Maisonette werden Wohnungen bezeichnet, bei denen mindestens zwei Stockwerke über eine Treppe zusammenhängend angeordnet und bewohnt sind. Besonders an Maisonette-Wohnungen ist die frei stehende Treppe.

    Majorisierung

    Die Majorisierung bezeichnet eine Stimmenmehrheit einzelner Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft. Die Stimmen werden nicht pro Wohnung, sondern pro Eigentümer vergeben, sodass eine Stimmenmehrheit eines Einzelnen mit mehreren Wohnungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen ist.

    Makler

    Ein Makler ist im Bereich der Immobilien eine Person, die zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vermittelt. Er wird auch als Immobilienmakler, Grundstücksmakler oder Häusermakler bezeichnet.

    Der umgangssprachliche Begriff “Grundstücksmakler” soll unterstreichen, dass sich der Makler auf Grundstücke fokussiert. Die Profession des Häusermaklers liegt auf der Vermittlung von Häusern. In der Fachsprache fallen diese und ähnliche Bezeichnungen unter den Sammelbegriff Immobilienmakler.

    Der Immobilienmakler tritt als Vertreter und Vermittler auf. Er vermittelt zwischen Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie und dem Interessenten, dem Mieter oder Käufer. In der Regel gibt es mehrere Interessenten für eine Immobilie, was die Arbeit eines Maklers zeitaufwändig macht.

    Seine Aufgaben beinhalten verschiedene Maklerleistungen. Dazu können die Wertermittlung und die Ausschreibung der Immobilie gehören. Zudem zählt die Präsentation des Objektes dazu: Der Immobilienmakler zeigt den Interessenten die Wohnung oder das Haus und beantwortet ihre Fragen. Zum Beispiel liefert er wichtige Informationen zum Energieausweis, den Nebenkosten und der Bausubstanz. Zudem wählt er in der Regel für seinen Auftraggeber, den Vermieter oder Verkäufer, die passendsten Kandidaten aus.

    Die Maklerbeauftragung erfolgt in der Regel durch die Wohnungs- oder Hauseigentümer. Diese reduzieren durch die Tätigkeiten des Vermittlers ihren Aufwand für den Verkauf oder die Vermietung ihrer Immobilie. Ist der Makler erfolgreich, erhält er seine Maklergebühren in Form einer Maklerprovision.

    Historischer Hintergrund: Der Begriff “Makler” stammt von den Verben “maken” oder “mäkeln” ab, woher die alte Bezeichnung “Mäkler” kommt. Er bedeutete früher so viel wie “Geschäfte machen”.

    Makler als Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers

    Das Arbeits- und Verantwortungsverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber beruht auf Gegenseitigkeit. Ohne den Makler wären die Erfolgsaussichten des Auftraggebers geringer; andersherum benötigen Makler Auftraggeber, um Objekte zu vermakeln und damit Provisionen zu verdienen. Der Makler verpflichtet sich, Interessenten das Objekt vollständig und richtig vorzuführen, sodass der Auftraggeber mit keinerlei Forderungen nach Vertragsabschluss rechnen muss. Andererseits ist der Auftraggeber verpflichtet, dem Makler Angaben über das Objekt vollständig zu übermitteln. Der Makler ist nicht verpflichtet, diese Angaben zu überprüfen.

    Makler als Verwalter

    Es kommt häufig vor, dass Immobilienmakler auch Wohneigentum verwalten. Genauso werden manche Wohneigentumsanlagenverwalter als Makler tätig. Ob und in welchem Maße die Ansprüche auf Vergütung der Maklerleistung bestehen, werde häufig von Gerichten geregelt.

    Makler beauftragen

    Soll eine Immobilie verkauft oder vermietet werden, dessen Eigentümer entweder nicht die Zeit oder die fehlenden Mittel besitzt, das Objekt an Interessenten vorzustellen, können Makler engagiert werden. Diese verfügen über Kontakte und nötiges Wissen, um Immobilien auch dann Erfolg versprechend zu veräußern, wenn sie nicht dem aktuellen Trend entsprechen.

    Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

    Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt die Annahme und den Umgang mit Geldern der Erwerber an die Bauträger. Sie legt zum Schutz des Erwerbers fest, wann und in welcher Höhe Gelder gezahlt werden müssen und sorgt dafür, dass diese ausschließlich für das entsprechende Projekt verwendet werden.

    Makler/Untermakler

    Ein Untermakler, auch Zwischenmakler, ist ein vom Handelsmakler beauftragter Dienstleister, dessen Tätigkeiten nicht persönlich erfolgen müssen. Anspruch auf Entlohnung geleisteter Arbeit besteht nur, wenn der Geschäftserfolg nachweislich durch die Tätigkeit des Untermaklers zustande gekommen ist.

    Maklerangebot

    Das Maklerangebot wird entweder als Exposé versandt oder als Anzeige aufgegeben. Zu beachten ist, dass nicht der Makler selbst das Objekt verkauft, sondern den Abschluss eines Maklervertrages anbietet. Einem vollständigen Maklerangebot lässt sich demnach die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision (Prozentsatz des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer) entnehmen.

    Maklercourtage Zwangsversteigerung

    Die Maklercourtage bei Erwerb einer Immobilie durch Zwangsversteigerung wird nur dann fällig, wenn diese ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde oder der Maklervertrag eine Provisionsabrede auf den Zuschlag enthält.

    Maklerdienstvertrag

    Der Maklerdienstvertrag bezeichnet den Alleinvertrag zwischen Makler und Auftraggeber. Dies bedeutet, dass nur dem im Vertrag genannten Immobilienmakler das Recht und der Auftrag anheim sind, das Objekt zu vermakeln.

    Maklererlaubnis

    Neben der Anmeldung des Gewerbes benötigen Makler in Deutschland nach § 34c der Gewerbeordnung ebenfalls eine Maklererlaubnis, um ihrer Tätigkeit nachkommen zu können. Diese Erlaubnis umfasst die Vermittlung und den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über den Erwerb von (ggf. vermieteten) Grundstücken, Immobilien oder Gewerbeflächen.

    Maklerfaktor (Multiplikator)

    Mithilfe des sogenannten Maklerfaktors werden international Ertragswerte einer Immobilie berechnet. Um zu erwägen, ob sich mit einem Immobilienangebot näher befasst werden soll, wird der Ertragsfaktor von bereits verkauften Renditeobjekten (als Referenzobjekte) auf das Bewertungsobjekt bezogen. Dabei ist von besonderer Wichtigkeit, dass das zu bewertende Objekt den Referenzobjekten in Bezug auf Lage, Größe, Nutzung und Alter entspricht.

    Maklergalgen

    Unter einem Maklergalgen versteht man Werbetafeln, die seitens des Maklers oder Maklerbüros zu Werbezwecken für das eigene Gewerbe aufgestellt werden.

    Maklergebühren

    Ist aufgrund der Tätigkeit eines Maklers eine erfolgreiche Vermittlung eines Objektes zustande gekommen oder aber ein erhöhtes Aufkommen an Interessenten, ist der Makler berechtigt, eine Maklergebühr zu verlangen. Diese sind nicht an Vorgaben gebunden, sondern können frei verhandelt werden, mit Ausnahme der Vermittlung von Mietverträgen, bei der sich die Provision auf maximal zwei Nettokaltmieten belaufen darf. In der Regel werden die Maklergebühren zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer an den Makler oder das Maklerbüro entrichtet.

    Maklerhaftung

    Verletzt der Makler seine Vertragspflichten, sodass ein Käufer den Verkäufer verklagt, kann Letzterer den Makler in Regress nehmen. Die Vertragspflichten eines Maklers besagen, dass er zwar kein Engagement für die Vermittlung einer Immobilie leisten muss, jedoch verpflichtet ist, sofern er sich um die erfolgreiche Vermittlung bemüht, wahrheitsgemäße und vollständige Angaben zu machen hat, damit der Käufer nicht getäuscht werden kann.

    Maklerimage

    Das Maklerimage bezeichnet die Auffassung des Maklerberufes von außen. Immobilienmakler waren im vergangenen Jahrhundert in der deutschen Öffentlichkeit oftmals heftiger Kritik ausgesetzt.

    Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurden Makler beispielsweise in die aufkommende Kritik am Kapitalismus einbezogen. Der Grund hierfür war der Boden- und Häuserhandel als neue alternative immobilienwirtschaftliche Vermarktungsform. Dadurch hat sich eine geschichtlich bedingte negative Imagevorbelastung der Maklertätigkeit entwickelt.

    Allerdings entstand diese aus dem Irrtum, dass Makler wie auch Händler die Macht über die Preisentwicklung am Markt haben. Daher würden sie die Immobilienpreise im eigenen Interesse nach oben treiben. Was damals noch nicht erkannt wurde: Aufgrund der Wirksamkeit des Erfolgsprinzips bei Maklergeschäften sowie der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers ist dies nicht möglich. Das negativ behaftete Maklerimage ist bis heute zu Teilen vorhanden. Allerdings hat es sich im vergangenen Jahrzehnt auch wieder ins Positive entwickelt.

    Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag / Mietvertrag

    Mitunter kommt es zu Streitigkeiten, wer bei einem Immobilienkauf oder der Neuvermietung die Maklercourtage zu zahlen hat. Um diesem Problem entgegen zu wirken, kann eine sogenannte Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag bzw. Mietvertrag festgehalten werden. Der Inhalt der Maklerklausel kann sehr unterschiedlich ausfallen, gesetzliche Vorgaben gibt es diesbezüglich nicht. Üblich ist der sogenannte „Vertrag zugunsten Dritter“, der für den Makler – neben dem eigentlichen Maklervertrag – eine weitere Anspruchsgrundlage für seine Provision darstellt. Die Maklerklausel bestätigt dann, dass dem Makler XY die Summe XY als Provision zusteht. In der Regel werden die Kosten vom Käufer getragen. Für Käufer hat eine Maklerklausel im notariell beglaubigten Vertrag zur Folge, dass die Kaufnebenkosten steigen. Grundsätzlich muss eine Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag nicht akzeptiert werden.

    Maklerkooperation

    Als Maklerkooperation werden Gemeinschaftsgeschäfte zwischen mehreren Immobilienmaklern bezeichnet, die für bestimmte Kunden oder für eine bestimmte Dauer bestehen. Maklerkooperationen sind aus verschiedenen Gründen interessant für Makler – unter anderem, wenn Kunden eine Immobilie in einer Stadt verkaufen und in einer anderen Stadt erwerben wollen (Umzug).

    Im Rahmen einer Maklerkooperation können Makler mit jeweils regionalen Marktkenntnissen zusammenarbeiten und ein optimales Ergebnis für den Kunden erzielen. Möglich ist auch der Zusammenschluss regionaler Immobilienmakler, etwa um Immobilienangebote auszutauschen und so schneller eine Vermittlung zu erzielen. Das spart wiederum Zeit und Mühe für Makler und Kunde.

    Keine gesetzlichen Regeln für Maklerkooperation

    Wenngleich es keine gesetzlichen Vorschriften für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern gibt, vereinbaren diese für gewöhnlich einige Regeln zur Maklerkooperation. Dazu sollte im Vorfeld geklärt werden, wie die Zusammenarbeit aussehen soll. So ist es beispielsweise möglich, dass beide Makler beauftragt werden oder ein Makler den anderen Makler (zum Beispiel aus einer anderen Region) beauftragt. Der Immobilienverband Deutschland IVD hat einige Anhaltspunkte formuliert, die eine Zusammenarbeit zwischen Maklern erleichtern sollen.

    Maklerleistung

    Welche individuellen Maklerleistungen (z. B. Exposé, Wertermittlung, Beratung, Kaufverhandlung) vereinbart werden, hängt vom Bedarf des Auftraggebers ab und steht den Vertragspartnern frei. Grundsätzlich muss der Makler aber seine Leistungen erbringen und nachweisen, um Anspruch auf die Provision zu bekommen. In § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) heißt es sinngemäß, dass der Provisionsanspruch nur dann berechtigt ist, wenn der Hauptvertrag durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist (Kausalität). Als kausal werden Maklerleistung und Vertragsabschluss betrachtet, wenn eine wesentliche Tätigkeit des Maklers vorliegt, der Verlauf ununterbrochen ist und der beabsichtigte und tatsächliche Vertrag identisch sind. Grundsätzlich gilt: Sind die Maklerleistungen ursächlich für den Vertragsabschluss, erhält der Makler seine Provision, die zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden kann. Im Falle eines vermittelten Mietvertrages gilt das Bestellerprinzip, sodass immer der Auftraggeber die Courtage zahlt. Vermieter dürfen die Provision nicht auf Mieter umlegen, jedoch als Werbungskosten absetzen.

    Maklermethode

    Die sogenannte Maklermethode bezeichnet ein Wertermittlungsverfahren bei Immobilien, das auch als Vervielfältigerverfahren oder verkürztes Ertragswertverfahren bekannt ist. Bei der Maklermethode wird der Angebotspreis über den Rohertragswert und einen Vervielfältiger ermittelt. Dieser Vervielfältiger ist ein marktüblicher Multiplikator. Die Maklermethode dient der groben Werteinschätzung.

    Maklerpflichten

    Nimmt der Makler einen Auftrag an, hat er gewisse Pflichten zu erfüllen. Die Maklerpflichten ergeben sich aus den verschiedenen Gesetzen und Bestimmung – wie etwa aus dem Maklergesetz, den Standesregeln der Wirtschaftskammer und den allgemeinen Gesetzen für Gewerbe und Wettbewerb. Maklerverbände haben zusätzliche Regelungen für ihre Mitglieder aufgestellt. Zu den wichtigsten Maklerpflichten zählt die Information und Aufklärung des Kunden nach der Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) und damit verbunden die Sorgfaltspflicht als Kaufmann nach dem Handelsgesetzbuch (HGB). So hat der Makler den Kaufinteressenten über alle den Kauf relevanten Informationen zu unterrichten. Eine weitere Maklerpflicht ergeht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs zu Energieausweisangaben in Immobilienanzeigen. So ist der Makler nicht Verpflichteter im Sinne des § 17a Energieeinsparverordnung (EnEV), muss die Angaben aber dennoch in Immobilienanzeigen machen, weil ein Unterlassen wettbewerbswidrig wäre (Urteile I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17). Ist der Makler sowohl für den Verkäufer als auch den Interessenten tätig, liegt eine Doppeltätigkeit vor, zu deren Offenlegung er verpflichtet ist.

    Maklerprovision

    Die Maklerprovision oder Maklercourtage ist die Vergütung des Immobilienmaklers, die er bei erfolgreicher Vermittlung eines Kaufvertrags oder Mietvertrags erhält. Der Provisionsanspruch des Maklers ergibt sich zum einen aus dem Maklervertrag, in dem die Zahlung einer Provision ausdrücklich festgehalten werden muss, und zum anderen aus der nachweislich erfolgreichen Maklertätigkeit. Diese muss kausal zwischen dem Auftrag und der erfolgreichen Vermittlung sein. Die Höhe der Maklerprovision wird frei zwischen Makler und Auftraggeber verhandelt. Sie richtet sich in der Regel nach üblichen Marktkonditionen und Empfehlungen von Maklerverbänden. Bei privaten Immobilienverkäufen variiert die Maklerprovision je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises. Wie sich die Anteile zwischen Käufer und Verkäufer verteilen, ist individuell zu klären. Bei der Vermietung gilt seit einigen Jahren das Bestellerprinzip, nach dem der Auftraggeber die Courtage zu zahlen hat. Sie darf maximal 2 Nettokaltmieten betragen. Vermietern ist es untersagt, die Maklerprovision auf den Mieter umzulegen oder ihn zur Zahlung zu verpflichten, sofern sie Auftraggeber des Maklers sind. Sie können die Kosten aber über die Steuererklärung absetzen.

    Maklerverbände

    Als Maklerverbände versteht man regionale und bundesweite Berufsorganisationen, die sich für die Interessen von Immobilienmaklern einsetzen – in der Regel auch für andere Marktteilnehmer wie Sachverständige, Verwalter oder Immobilieneigentümer und Vermieter. So helfen viele Maklerverbände bei der Suche nach seriösen Maklern. Zu den Zielen der Maklerverbänden zählen u. a. die Schaffung einheitlicher Berufsstandards sowie die Qualitätsverbesserung des Berufsprofis. Vor diesem Hintergrund ist die ordentliche Mitgliedschaft eines Maklers in einem anerkannten Maklerverband ein Qualitätsmerkmal. Zu den bekanntesten Maklerverbänden in Deutschland gehören der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW), der Immobilienverband Deutschland (IVD) und der Bundesverband für Immobilienwirtschaft (BVFI).

    Maklervermittlungsportal

    Vermittlungsportale für Makler dienen dazu, Kunden und Dienstleister auf unkomplizierte Weise zusammen zu bringen. Insbesondere für den Interessenten bedeuten Maklervermittlungsportale eine erhebliche Zeitersparnis, da sie nicht selbst nach einem passenden, regionalen Makler suchen müssen. In der Regel bieten solche Portale den gesamten Maklerservice an und begleiten Kunden von der Bewertung der Immobilie bis zum Vertragsabschluss. 

    Maklervertrag

    Beim Maklervertrag handelt es sich um eine privatrechtliche Vereinbarung, die zwischen einem Makler und einem Auftraggeber geschlossen wird. Da der „einfache Vertrag“ den Makler weder zur Aufnahme seiner Tätigkeit, noch zur erfolgreichen Vermittlung verpflichtet, handelt es sich beim Maklervertrag um eine eigenständige Vertragsform. Handelt es sich bei dem Maklervertrag um einen Alleinauftrag, verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden. Der Auftraggeber verpflichtet sich gleichzeitig diesen Makler zu beauftragen.

    Die rechtlichen Grundlagen ergeben sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), dem Maklergesetz und weiteren Verordnungen. Gegenstand des Vertrags ist die Vereinbarung, dass dem Makler bei Nachweis oder erfolgreicher Vermittlung eine Provision zu zahlen ist. Die Provision wird individuell zwischen den Vertragspartnern vereinbart. Ist die Höhe im Maklervertrag nicht genannt, gilt nach BGB der übliche Lohn als vereinbart. Nach allgemeiner Rechtsprechung bedarf es keiner konkreten, schriftlichen Form – auch ein mündlicher oder konkludenter Vertrag ist rechtsgültig. Abweichend davon muss bei der Vermittlung von Mietverträgen ein schriftlicher Maklervertrag vereinbart werden.

    Maklervertrag kündigen

    Wie und wann Auftraggeber den Maklervertrag kündigen können, ist von der Vertragsart abhängig. Einen unbefristeten Vertrag kann der Kunde jederzeit und sofort kündigen – auch ohne Angabe von Gründen. Ist der Maklervertrag für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, läuft der Vertrag entweder automatisch aus oder kann – bei automatischer Verlängerung – zum Ablaufdatum gekündigt werden. Eine außerordentliche Kündigung von befristeten Maklerverträgen ist nach § 626 BGB möglich, wenn die weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist – beispielsweise, wenn der Makler seine Sorgfaltspflichten oder andere Vertragsvereinbarungen verletzt. In diesem Fall muss die begründete Kündigung innerhalb von 14 Tagen erteilt werden.

    Trotz Kündigung können sich aus dem Maklervertrag Provisions- oder Schadensersatzansprüche ergeben, etwa wenn der Makler einen Interessenten vermittelt hat, mit dem nach der Kündigung ein Kaufvertrag zustande kommt. Im Maklervertrag kann vereinbart sein, dass bereits geleistete Aufwendungen vom Kunden zu tragen sind oder der Makler Schadenersatz erhält, wenn der Kunde seinerseits seine Pflichten verletzt. In der Praxis empfiehlt es sich, zuvor mit dem Makler offen zu sprechen, wenn keine weiteren Maklerleistungen gewünscht sind.

    Mangelrüge

    Grundsätzlich beschreibt eine Mängelrüge die Beanstandung und Meldung eines Schadens oder eines Mangels an einer Sache, die ein Käufer erworben hat. In der Immobilienbranche bezieht sich die Mängelrüge beispielsweise auf Mängel an einem erworbenen Haus. Grundlage für die Mängelrüge können vertragliche oder gesetzliche Regelungen sein.

    In jedem Fall ist es wichtig, dass das Objekt nach Übergabe auf Mängel geprüft wird und diese unmittelbar nach Kenntnisnahme dem Verkäufer oder Bauunternehmen schriftlich angezeigt werden.

    Offene, versteckte oder arglistig verschwiegene Mängel

    Inwiefern der Käufer einer Immobilien Anspruch auf Schadenersatz hat, kommt auf die Art des Mangels an. Handelt es sich um einen offen ersichtlichen Mangel, der bereits bei der Immobilienübergabe vorhanden war, hat der Käufer in der Regel keinerlei Ansprüche. Insbesondere dann nicht, wenn der Kaufvertrag – wie oftmals üblich – die Klausel „gekauft wie gesehen“ enthält. Damit ist nämlich die Gewährleistung für offene Mängel ausgeschlossen.

    Anders sieht es bei versteckten, insbesondere versteckten und dem Verkäufer bekannten Mängeln aus. Treten nach einigen Monaten beispielsweise Feuchtigkeitsschäden im Keller auf, von denen der Verkäufer Kenntnis hatte, liegt eine arglistige Täuschung vor. Sofern der Käufer dem Verkäufer die arglistige Täuschung nachweisen kann, kann er nicht nur einen Preisnachlass aushandeln, sondern hat auch einen Anspruch auf Schadensersatz oder kann die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen.

    Inhalt einer Mängelrüge

    Aus der Mängelrüge muss der genaue Mangel hervorgehen. Hierzu ist genau zu beschreiben, welches Bauteil oder welche Stelle von dem Mangel betroffen ist. Ursachen oder Vertragsverletzungen, die sich aus dem Mangel ergeben, muss der Käufer in seiner Mängelrüge nicht angeben. Ein Gutachten muss für die Mängelrüge nicht vorliegen, kann ihr jedoch beigelegt werden. Wichtig ist, dass der Käufer den Verkäufer in seine Haftung nimmt und dies in der Mängelrüge vermerkt. Eine Forderung – Mängelbeseitigung, Preisnachlass, Rückabwicklung des Vertrages – ist in der Mängelrüge nicht zu benennen. Die Forderung kann später erfolgen, etwa nachdem ein Gutachten zum Mangel und den Kosten der Beseitigung erfolgt ist.

    Die Mängelrüge ist in schriftlicher Form an die betreffende Person (Verkäufer, Bauunternehmer, Handwerker) zu übergeben. Ist bei einem Mangel zunächst nicht ersichtlich, welches Unternehmen (Bauunternehmen, Elektriker, Dachdecker) verantwortlich ist, gilt es an jedes Unternehmen präventiv eine Mängelrüge zu schicken. Die Ursachenprüfung erfolgt im Anschluss.

    Marketing

    Zielgerichtete Maßnahmen zur Verkaufsförderung von Produkten und Dienstleistungen nennt man Marketing. Marketingmaßnahmen orientieren sich dabei stets an den Bedürfnissen der jeweiligen Zielgruppe. Neben dem Anpreisen von Handelsobjekten beschäftigt sich das Marketing auch damit, anstehende Marktveränderungen (z.B. die Verschiebung von Bedürfnissen) frühzeitig zu entdecken, um Produkt- und Dienstleistungsangebote dementsprechend anpassen zu können und so einen Wettbewerbsvorteil gegenüber Konkurrenten zu haben.

    Beim Immobilienmarketing steht die Frage im Fokus, wie sich eine Immobilie möglichst attraktiv vermarkten lässt. Abgesehen von den klassischen Immobilienanzeigen und Exposés umfasst das Immobilienmarketing auch Maßnahmen zur Analyse, Planung und Kontrolle des Marktgeschehens. Immobilienmarketing zielt unter anderem darauf ab, Immobilien als Marke zu etablieren und neue Märkte für Bauprojekte zu erschließen. In der Praxis sind die Grenzen zwischen Vertrieb, Werbung und Public Relations fließend.

    Marketing-Maßnahmen

    Als Marketing-Maßnahmen werden die verschiedenen Handlungen bezeichnet, die im Rahmen des Marketings zur Verkaufsförderung und Befriedigung der Konsumentenbedürfnisse umgesetzt werden. Welche Marketing-Maßnahmen konkret geplant und realisiert werden, hängt vom jeweiligen Handelsobjekt, Budget, den Zielen sowie der Branche ab. Man unterteilt die Marketing-Maßnahmen in die drei Bereiche klassische Werbung (Radio, TV, Print), Public Relations (Öffentlichkeitsarbeit) und Online Marketing (Suchmaschinenwerbung, Internetbanner, E-Mail-Marketing, Newsletter). Seit einigen Jahren übersteigt das Werbebudget für Online Marketing die Mittel für klassische Werbeplätze in Fernsehen und Printmedien deutlich. Da Marketingstrategien aber oft auch auf mehrere Marketingkanäle verteilt und aufeinander abgestimmt werden (s.a. Marketingmix), sind die Grenzen hier fließend.

    Marketingmix

    Der Marketing-Mix umfasst alle Marketing-Instrumente, die miteinander abgestimmt für die erfolgreiche Vermarktung eines Produktes, einer Dienstleistung oder einer Marke eingesetzt werden. Das klassische Modell eines guten Marketing-Mixes wurde um 1960 von Jerome McCarthy mit den „4 P“ formuliert: Product, Price, Place, Promotion – auf Deutsch: Produkt-, Preis-, Distributions- und Kommunikationspolitik bilden die Stellschrauben für das Erreichen eines Marketingziels. Im Dienstleistungssektor werden in der Regel drei weitere „P“ berücksichtigt: People, Processes, Physical-Facilities – auf Deutsch: die Personal-, Prozess- und Ausstattungspolitik. Anders als das „P“-Modell, das den Marketing-Prozess vor allem aus Verkäufersicht beleuchtet, fokussiert das später entwickelte „C“-Modell die Perspektive der Konsumenten. Konkret betrachtete werden hier die Wünsche und Bedürfnisse der Verbraucher, die Kosten für die Verbraucher, die Verbraucherfreundlichkeit sowie die Kommunikation mit den Verbrauchern (Consumer wants and needs, Cost, Convenience, Communication), außerdem das Unternehmen selbst (Corporation), der Distributionskanal (Channel) und zuletzt unbeeinflussbare äußere Faktoren wie Wetter, Wirtschaft, Gesetze, Kultur (Circumstances).

    Markstein

    Ein Mark- oder Grenzstein dient üblicherweise zur Kennzeichnung von Grenzpunkten innerhalb von Flurstücken und Gemeinden. Je nach Umgebung und Nutzung der Fläche, auf der sich eine Grenze befindet, unterscheidet sich auch das Aussehen der verwendeten Marksteine – so gibt es diese zum Beispiel als ebenerdige Platten, Betonsteine in Wänden, aufragende Steine oder mehrere Steine bei einer besonders langen Grenzlinie. Allen gemeinsam ist eine Markierung, in neuerer Zeit in der Regel in Form eines Kreuzes. Marksteine dienen gleichzeitig als Wegweiser, etwa auf Wanderrouten. Historische Grenzsteine stehen oftmals unter Denkmalschutz.

    Markt

    Aus wirtschaftswissenschaftlicher Sichtweise entsteht ein Markt, wenn mindestens ein Anbieter und mindestens ein Käufer zusammentreffen und ein ökonomisches Gut (materiell oder immateriell) tauschen. Allgemein anerkannt ist der Tausch „Gut gegen Geld“. Märkte gibt es für die unterschiedlichsten Güter – etwa den Wochenmarkt für Gemüse und Obst, den Arbeitsmarkt oder den Immobilienmarkt. Man unterscheidet zudem in organisierte und nicht-organisierte Märkte, die nach bestimmten Regeln bzw. ohne Regeln funktionieren, sowie in beschränkt und unbeschränkt zugängliche Märkte. Beschränkungen bestehen beispielsweise durch Konzessionen oder mangelndes Kapital bzw. fehlende Qualifikationen. Die verschiedenen Kriterien können auch gemeinsam auftreten: So handelt es sich beispielsweise bei der Börse um einen organisierten, beschränkt zugänglichen Markt. Je nach Anzahl der Anbieter und Nachfrager lässt sich ein Markt auch als Polypol, Oligopol oder Monopol mit jeweils verschiedenen Unterformen bezeichnen. Die Betriebswirtschaftslehre unterscheidet ferner nach Nachfrageintensität in den Massenmarkt, Schrumpfmarkt, Wachstumsmarkt oder Nischenmarkt.

    Miteigentümervereinbarung

    Die Miteigentümervereinbarung regelt verschiedene Rechte, zum Beispiel Nutzungsrechte und Entscheidungsbefugnisse mehrerer Miteigentümer eines Grundstücks. Das Miteigentum an einem Grundstück ist nach den §§ 1008 bis 1011 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu regeln. Eine Miteigentümervereinbarung kann in vielen Situationen sinnvoll sein, etwa bei Erbengemeinschaften oder unverheirateten Paaren. In der Regel wird eine Miteigentümervereinbarung dann geschlossen, wenn die Miteigentümer kein nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Wohneigentum begründen wollen oder aufgrund des städtischen Bauplans nicht können.

    Abgrenzung zum Wohnungseigentumsgesetz

    Nach dem WEG werden ein Grundstück und das darauf befindliche Gebäude zu den jeweiligen Anteilen unter den Eigentümern aufgeteilt – in Sondereigentum (Eigentumswohnung) und Gemeinschaftseigentum (gemeinschaftliche Flächen). Bei einer Miteigentümervereinbarung bleiben Grundstück und Gebäude im gemeinschaftlichen Besitz aller Eigentümer entsprechend ihrer Anteile, sofern keine gesonderten Regelungen getroffen wurden.

    Es gibt keine inhaltlichen Vorgaben

    Über die inhaltliche Regelung der Rechte, Befugnisse oder Lasten- und Kostenverteilung entscheiden die Miteigentümer eigenständig. Die Verteilung des Rechteverhältnisses ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Lediglich die Eintragung ins Grundbuch ist gesetzlich verpflichtend, damit bei einem Wechsel des Miteigentümers (Sondernachfolger) im Sinne des § 1010 BGB die Regelungen auch für den neuen Miteigentümer gelten. Aus diesem Grund ist eine Miteigentümervereinbarung notariell zu beglaubigen. Ferner berät ein Notar über die individuellen Regelungen.

    Nach-Kauf-Marketing

    Das Nach-Kauf-Marketing ist ein selten genutztes, aber sehr wirkungsvolles Marketinginstrument von Maklern. Hierbei wird ein bestehender Kontakt, also ein Verkäufer oder Käufer einer Immobilie, deren Verkauf bereits erfolgreich durch den Makler abgewickelt wurde, für das Marketing in eigener Sache genutzt. Ziel ist einerseits, Werbung für das eigene Können zu machen, andererseits, durch Weiterempfehlungen oder Cross-Selling den Bestand an Immobilien und Kunden zu erweitern.

    Nachbarrecht

    Beim Nachbarrecht wird zwischen privatem und das öffentlichem Nachbarrecht unterschieden. Das private Nachbarrecht ist im BGB geregelt und umfasst u.a. den Schutz von Nachbarn vor Lärm- oder Geruchsbelästigung und über das Grundstück hinauswachsende Pflanzen, enthält aber auch Bestimmungen und Richtlinien zum Überhangbau (§§ 903-924 BGB). Das öffentliche Baunachbarrecht beschäftigt sich mit Rechtsverletzungen aufgrund von Bauvorhaben der Nachbarn. Hierbei sind nicht nur unmittelbar angrenzende Nachbarn gemeint, sondern alle sich zum Bauvorhaben räumlich nah befindlichen Nachbarn. Welche das konkret umfasst, ist abhängig von der Art und Größe des Bauprojekts. Rechtlich maßgeblich ist zum einen das Baugesetzbuch (§§ 31-35 BauGB), zum anderen die jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) und Nachbarrechtsgesetze (NRG) der Länder.

    Nachbarschaftsausschuss

    Der Nachbarschaftsausschuss ist ein gemeinschaftliches Gremium, das sich über angrenzende Gemeinden oder Landkreise erstreckt und in dem regionale Angelegenheiten besprochen werden. Diese kommunale Arbeitsgemeinschaft hat eine beratende und empfehlende Funktion.

    Nachbarschaftsbereich

    Der Nachbarschaftsbereich ist in Deutschland definiert als Bereich zwischen zwei oder mehr Gemeinden, die durch einen stetigen, mehr als einmal täglich stattfindenen Verkehr wirtschaftlich und verkehrsmäßig miteinander verbunden sind (§ 230 SGB IX Abs. 1, Satz 7). Nicht zu verwechseln ist der Begriff mit dem Nachbarschaftsausschuss.

    Nachbarschaftslärm

    Laute Geräusche (Musik, Partys, Heimwerkerarbeiten, TV oder Radio), die durch den Nachbarn verursacht werden, fallen unter den Begriff Nachbarschaftslärm. Ist auf dem Nachbargrundstück eine Firma, die Lärm verursacht, handelt es sich um sogenannten Gewerbelärm. Vorgaben und Regelungen zu Nachbarschaftslärm finden sich sowohl in Landesgesetzen (Landes-Immissionsschutz-Gesetze), auf Gemeindeebene (Lärmschutzsatzungen) wie auch ganz konkret in Wohnhäusern (Hausordnungen mit Ruhezeiten).

    Nachbarschaftsrecht

    Das Nachbarschaftsrecht bzw. Nachbarrecht regelt den Umgang zwischen den Inhabern benachbarter Grundstücke. Grundsätzlich gilt zunächst das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, um (rechtliche) Streitfälle zu verhindern. Bundesweite Vorgaben zum privaten Nachbarrecht finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 903-924 BGB), konkrete gesetzliche Grundlagen zum privaten oder öffentlichen Nachbarrecht unterscheiden sich allerdings je nach Bundesland und Gemeinde und werden in den jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) und Nachbarrechtsgesetzen (NRG) der Länder spezifiziert (s. auch Nachbarrecht).

    Nachbarschaftsrechtsgesetze

    Die Nachbarschaftsrechtsgesetze bzw. juristisch korrekt Nachbarrechtsgesetze (NRG) definieren die je nach Bundesland unterschiedlichen Regelungen und Bestimmungen des Nachbar(schafts)rechts (s. auch Nachbarrecht, Nachbarschaftsrecht).

    Nachbarschaftsverband

    Ein Nachbarschaftsverband bezeichnet in Baden-Württemberg eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, deren Mitglieder in der Regel Städte und Gemeinden sind. Sie regeln gemeinschaftlich – unter Berücksichtigung der Raumordnung und Landesbauplanung – die Weiterentwicklung der betroffenen Gemeinden. Das Vierte Gesetz zur Verwaltungsreform (Nachbarschaftsverbandsgesetz) bildet die rechtliche Grundlage für die Nachbarschaftsverbände und ihre Aufgaben, bei denen möglichst ein Interessenausgleich zwischen den Mitgliedern vorherrschen soll.

    Hauptorgan eines Nachbarschaftsverbands ist die Verbandsversammlung. Weitere Organe sind ein Verbandsvorsitzende sowie, wenn vereinbart, ein Verwaltungsrat. Nach § 4 Nachbarschaftsverbandsgesetz gehören zu den Aufgaben des Nachbarschaftsverbands unter anderem die Trägerschaft öffentlicher Belange bei der verbindlichen Bauleitplanung sowie die Unterrichtung der jeweiligen Gemeinden, sofern sie von Planungen und Maßnahmen betroffen sind.

    Nachbesserung

    Bei Immobilien ist eine Nachbesserung immer dann vonnöten, wenn etwas nicht den vertraglich vereinbarten Anforderungen entspricht. Der Bauherr muss dem Bauunternehmer zunächst die Möglichkeit einräumen, mögliche Mängel zu beseitigen. Wurde der Auftrag bereits abgenommen, besteht das Recht auf Nachbesserung.

    Nachbindungsfrist

    Beim Erwerb einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung gilt mit einem Zeitraum von zehn Jahren nach Ablösung der Kreditmittel die sogenannte Nachbindungsfrist. Diese bindet den Vermieter an die Kostenmiete.

    Nacherfüllung

    Mit dem Abschluss eines Kauf- oder Werkvertrages gilt das Recht der Nacherfüllung, sofern die im Vertrag festgehaltene Gewährleistungspflicht dem Käufer gegenüber nicht erfüllt bleibt und Rechts- oder Sachmängel entstehen.

    Nachfassen

    Das Nachfassen bezeichnet die erneute Kontaktaufnahme zu einem potenziellen Kunden oder Käufer, um einen bereits begonnenen Kaufprozess voranzutreiben. Dieser Vorgang ist häufig nötig, wenn es um den Verkauf von hochwertigen oder komplexen Leistungen geht.

    Nachfinanzierung

    Stellt sich während eines Bauvorhabens heraus, dass die Kosten höher sind als zunächst angenommen, wird ein weiterer Kredit aufgenommen. Diesen Vorgang bezeichnet man als Nachfinanzierung.

    Nachfragepotenzial

    Mit dem Nachfragepotenzial wird der Minimal-, Mittel- und Maximalwert einer Immobilie anhand Mietflächengröße und Mietpreis bestimmt. Dabei wird ein theoretischer Wert ermittelt, basierend auf den Daten der in den vergangenen fünf Jahren abgeschlossenen Mietverträge.

    Nachfragermarkt (Käufermarkt)

    Nachfrager- oder Käufermärkte zeichnen sich durch ein hohes Angebot gegenüber einer geringeren Nachfrage aus. Hieraus entsteht eine, an die Preisvorstellungen der Kunden gebundene Preisfindung.

    Nachfrist im Mietrecht

    Die Nachfrist, in der Regel im Mietvertrag vereinbart, räumt dem Mieter eine Frist zur Beseitigung von möglichen Mängeln im Rahmen des Auszuges ein. Erst wenn die Nachfrist seitens des Mieters nicht eingehalten wurde und Mängel nach Ablauf weiterhin bestehen, hat der Vermieter das Recht Schadenersatzansprüche.

    Nachhaltige Sanierung im Bestand

    Das nachhaltige Sanieren bestehenden Wohnraumes erfolgt unter ökologischen, sozialen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten gleichermaßen. Dabei geht es um den Erhalt von Bestandsimmobilien.

    Nachhaltigkeit

    Nachhaltigkeit ist das Prinzip der Bedürfnisbefriedigung unter Erhalt der natürlichen sozialen, ökologischen und ökonomischen Ressourcen.

    Nachhaltigkeit für Vermieter

    Seit dem Jahr 2012 werden die Neubauten von Mehrfamilienhäusern mit dem Qualitätssiegel vom Verein zur Förderung der Nachhaltigkeit im Wohnungsbau ausgezeichnet. Das Bundesministerium für Naturschutz, Umwelt sowie Bau und Reaktorsicherheit hat das Qualitätssiegel offiziell anerkannt und empfiehlt dieses für die Planungs- und Baupraxis. Dabei geht es darum, die Wohnungen ressourcenschonend und energieeffizient zu bauen.

    Nachhaltige Neubauten weisen eine hohe Bau- und Wohnqualität sowie eine wirtschaftliche Rentabilität auf. Zusätzlich spielt die Nachhaltigkeit für die Natur eine wichtige Rolle, was für einige Mieter bei der Wahl des zukünftigen Zuhauses relevant ist. Das wirkt sich nicht nur auf die privaten Wohnimmobilien aus. „Green Building“ hat sich auch im Bereich der Gewerbeimmobilien fest etabliert.

    Der Grüne Mietvertrag

    Der sogenannte Green Lease ist ein besonderer Mietvertrag. Dieser geht mit Pflichten für Mieter und Vermieter einher, dass die betroffene Immobilie möglichst umweltfreundlich gestaltet wird. Entwickelt wurde das umweltfreundliche Konzept in Australien. In Deutschland sind solche Verträge bis heute eher selten.

    Wie steigern Vermieter die Nachhaltigkeit Ihrer Immobilien?

    Es gibt viele Möglichkeiten, die Nachhaltigkeit von Gebäuden zu verbessern:

    Der Strom kann durch die Nutzung von Solaranlagen vom eigenen Dach bezogen werden. Hier gibt es für Vermieter verschiedene Zuschussoptionen, welche genutzt werden sollten.
    Ebenso sollte das Gebäude ausreichend gedämmt sein. Dazu können Vermieter eine energetische Sanierung vornehmen, welche unter bestimmten Voraussetzungen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit Zuschüssen und günstigen Krediten gefördert wird.

    Niedrige Energiekosten sowie helle Räume und ein gutes Wohnklima bieten für Mieter und Vermieter zahlreiche Vorteile. Die Miete für modernisierte Häuser und Wohnungen kann zudem in der Regel höher angesetzt werden und auch die Wertsteigerung der Immobilie ist meist höher als bei anderen Objekten. Vermieter investieren also nicht nur in die Umwelt, sondern auch für die finanzielle Zukunft und Sicherheit.

    Nachlass

    Der Nachlass, auch Erbschaft genannt, bezeichnet das vollständige Vermögen eines Verstorbenen.

    Nachlassgericht

    Nachlassgerichte, als Teil der Amtsgerichte, übernehmen die Erteilung von Erbscheinen und Testamentsvollstreckungszeugnissen, die Eröffnung und Verwahrung von Testamenten und Erbverträgen, die Entgegennahme von Erbausschlagungserklärungen und die Pflege des Nachlasses bei unbekannten Erben. Bei Streitigkeiten um das Erbe sind nicht Nachlassgerichte, sondern Zivilgerichte zuständig.

    Nachlassinsolvenz

    Durch das Nachlassinsolvenzverfahren wird die Nachlassgläubigerschaft gleichmäßig aus dem Nachlass ausgezahlt, während die Erben nicht mehr mit ihrem Gesamtvermögen (Eigenvermögen und Nachlassvermögen), sondern lediglich mit dem Nachlass haften.

    Nachlasspfleger

    Der Nachlasspfleger erfüllt die gerichtlich angeordnete Pflege eines Nachlasses bis zur Annahme der Erbschaft durch Erben oder bis zur Ermittlung rechtmäßiger Erben.

    Nachlassverbindlichkeiten

    Nachlassverbindlichkeiten sind aus dem Erbe resultierende Erbschulden, für die der Erbe haften muss.

    Nachlassverwaltung

    Die Nachlassverwaltung ist Teil der Nachlasspflege und wird gerichtlich angeordnet. Der Nachlass wird solange verwaltet, bis dieser endgültig seitens des oder der Erben angenommen wird.

    Nachlasszeugnis

    Das Nachlasszeugnis als Teil der Erbrechtsverordnung identifiziert (ggf. europaweit) den Erben oder Vermächtnisnehmer als solchen.

    Nachmieter

    Der Nachmieter ist der neue Mieter einer Wohnung nach Auszug des vorangegangenen Mieters. Bei Wunsch nach vorzeitigem Auszug können sich Mieter und Vermieter darauf einigen, dass das Mietverhältnis vorzeitig beenden werden kann, sofern der aktuelle Mieter einen oder mehrere passende Nachmieter vorschlägt. Dies ist jedoch, sofern nicht vertraglich vereinbart, keine grundsätzliche Sicherung für einen vorzeitigen Austritt aus dem Mietvertrag seitens des Mieters.

    Nachmieter, Ablehnung

    Als Vermieter kann man Nachmieter, die vom aktuellen Mieter gestellt werden, ablehnen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter ohne berechtigtes Interesse vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen möchte. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen den Ort wechselt oder aufgrund einer Pflegebedürftigkeit nicht länger in der Wohnung wohnen kann. Eine günstigere Wohnung ist kein berechtigtes Interesse. In der Praxis ist eine vorzeitige Kündigung, sofern ein passender Nachmieter gefunden wird, in der Regel aber kein Problem. Die Ablehnung des Nachmieters ist nur aus objektiven, triftigen Gründen möglich – etwa, wenn der Nachmieter nicht solvent ist, die Wohnung (anders als vorgesehen) gewerblich nutzen möchte oder er genehmigungspflichtige Haustiere mitbringt. Eine Ablehnung des Nachmieters ist nicht rechtens, so urteilte der Bundesgerichtshof, wenn ein Kind mit einzieht (wegen vermeintlicher Lärmbelästigung) oder der Vermieter den Nachmieter aufgrund seiner Herkunft oder seines Status (Auszubildender, Student) ablehnt. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Kündigung und stellt Nachmieter, die der Vermieter nur aus unzulässigen Gründen ablehnt, muss der Mieter ab dem Zeitpunkt keine Miete mehr zahlen, ab dem der Nachmieter die Wohnung gemietet hätte (s. BGH, Az.: VIII ZR 244/02).

    Nachmieterklausel

    Die Nachmieterklausel ist eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag, die dem Mieter ermöglicht, vor Kündigung des Mietvertrages aus diesem auszusteigen, sofern er einen Nachmieter stellt. Dieser muss dazu bereit sein, den bestehenden Mietvertrag zu übernehmen und die Miete in voller Höhe zu zahlen. Sofern keine sachlichen Gründe gegen den Nachmieter sprechen, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert. Für die Prüfung des Nachmieters hat der Vermieter laut Landgericht Gießen drei Monate Zeit. Allerdings muss der Vermieter bei Nachmieterklausel den ersten zumutbaren Nachmieter akzeptieren.

    Ist im Vertrag dagegen keine Nachmieterklausel vereinbart, kann der Mieter nur bei berechtigtem Interesse Nachmieter stellen. In diesem Fall darf der Vermieter den Nachmieter nur aus triftigen Gründen ablehnen – etwa, wenn ersichtlich ist (durch eine Schufa-Auskunft), dass der Nachmieter nicht zahlungsfähig ist oder unzuverlässig zahlt (s. auch Nachmieter, Ablehnung).

    Nachprüfungspflicht

    Laut Urteil des Bundesgerichtshofs im Jahr 2007 ist ein Immobilienmakler grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, die Informationen, die er vom Verkäufer zum Verkaufsobjekt erhält, auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Er kann diese ohne Prüfung bspw. in Form eines Exposées an den potenziellen Käufer weitergeben, muss jedoch mit der gebotenen Sorgfalt vorgehen und Angaben dann prüfen, wenn sie nach für Makler üblichen Fachkenntnissen falsch, bedenklich oder nicht plausibel sind (s. Urteil BGH III ZR 146/06).

    Nachrang

    Der Nachrang beschreibt eine im Grundbuch eingetragene Schuld, die anderen Schuldeinträgen untergeordnet ist. Wird die Immobilie zwangsversteigert, werden Gläubiger mit nachrangigen Schuldeinträgen erst nach den übergeordneten vorrangigen Schuldeinträgen bedient. Der Gläubiger mit Nachrang wird daher unter Umständen nicht (voll) ausgezahlt. Grundsätzlich hat die Grundschuld den Vorrang, also diejenige, die zuerst im Grundbuch eingetragen wurde. Bei Schuldeintragungen, die das gleiche Eintragungsdatum haben, gibt es keinen Vor- bzw. Nachrang (s. auch Nachrangfinanzierung).

    Nachrangfinanzierung

    Immobilienfinanzierungen werden als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Damit haben Banken und Kreditgeber ein dingliches Verwertungsrecht, das ihnen erlaubt, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr tilgt. Grundschulden werden in einer Rangfolge im Grundbuch eingetragen, die sich meist aus dem Eintragungsdatum ergibt. Der zuerst eingetragene Kredit ist die erstrangige Grundschuld. Bei allen danach eingetragenen Krediten handelt es sich entsprechend um eine Nachrangfinanzierung. Ein typisches Beispiel ist die Finanzierung für den Bau oder Kauf eines Hauses (erstrangige Grundschuld) und eine spätere Kreditaufnahme für einen Um- oder Anbau (Nachrangfinanzierung). Im Falle einer Zwangsversteigerung wird hierbei die Nachrangfinanzierung nach der erstrangigen Grundschuld bedient. Im Zweifelsfall erhält die Bank der Nachrangfinanzierung ihr Geld nicht, weil bereits alles an den erstrangigen Gläubiger geflossen ist. Das erhöhte Risiko, das Geld im Zweifelsfall nicht erstattet zu bekommen, legt die Bank bei einer Nachrangfinanzierung in Form von erhöhten Zinsen auf die Kredinehmer um.

    Nachrüstpflichten für Hauseigentümer

    Die Energieeinsparverordnung sieht vor, dass Immobilienbesitzer ihre Gebäude nach und nach energetisch verbessern, um langfristig Energie einzusparen und so die Umwelt zu entlasten, sie haben Nachrüstpflicht. Hierfür sind bspw. veraltete Heizkessel auszutauschen, ungedämmte Geschossdecken und Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in nicht-beheizten Räumen zu dämmen (EnEV § 10 Abs. 1-3), sofern die hierfür notwendigen Ausgaben durch Energieeinsparungen innerhalb einer angemessenen Frist amortisieren (EnEV § 10 Abs. 5). Nachrüstpflicht gilt für alle Gebäude, die geheizt oder klimatisiert werden. Eine Nichtbeachtung der EnEV ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld belegt werden (EnEV § 27). Ausnahmen in Bezug auf die Nachrüstung bestehen bei denkmalgeschützten Gebäuden (EnEV § 24).

    Nachschusspflicht

    Die Nachschusspflicht besagt, dass ein Gesellschafter einer GmbH auch jene Verbindlichkeiten begleichen muss, die nachträglich auftreten und über seinen ursprünglichen Gesellschaftsanteil hinausgehen (§ 26 GmbHG). Je nach Gesellschaftsvertrag kann die Nachschusspflicht beschränkt oder unbeschränkt sein (§§ 27-28 GmbHG). Eine Nachschusspflicht kann es außerdem in Genossenschaften (§ 6 Nr. 3 GenG), Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR, § 735 BGB) sowie Versicherungsvereinen auf Gegenseitigkeit (VVaG, §§ 179 Abs. 2 bzw. 182 VAG) geben.

    Nachstellige Finanzierung

    Als nachstellige Finanzierungen werden Kredite bezeichnet, die als Grundschuld mit Nachrang im Grundbuch eingetragen werden wie Hypotheken oder Baufinanzierungen (s. auch Nachrangfinanzierung).

    Nachteil (Wohnungseigentum)

    Nach § 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat jeder Wohnungseigentümer die Pflicht, seine Eigentumsanteile so instand zu halten, dass den übrigen Eigentümern kein über das „unvermeidliche Maß“ hinaus gehender Nachteil entsteht. Das gilt auch für den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums. Zu den offensichtlichen Nachteilen gehören zum einen die Zweckänderung des Gemeinschaftseigentums, zum anderen die Vernachlässigung von Statik und Sicherheit des Sondereigentums mit Auswirkungen auf das gesamte Gebäude. Darüber hinaus gibt es immer wieder Streitfälle, in denen der Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer nicht eindeutig ist. So urteilte der Bundesgerichtshof im April 2011, dass die Installation einer Klingelanlage mit Kamera (aber ohne Videoaufzeichnung) kein Nachteil der Wohnungseigentümer darstellt. Zudem muss eine konkrete Beeinträchtigung vorliegen, die potenzielle Gefahr für Beeinträchtigungen reicht nicht aus, um ein Nachteil anmelden zu können (BGH, 08.04.2011, V ZR 210/10).

    Nachtragsvereinbarung

    Grundsätzlich gilt im Vertragsrecht, dass bereits geschlossene Verträge einzuhalten sind. Insbesondere darf ein Vertragspartner vom anderen keine nachträgliche Änderung verlangen. Von diesem Grundsatz kann abgewichen werden, wenn beide Vertragspartner den Änderungen zustimmen. Dies wird als Nachtragsvereinbarung bezeichnet, die einen bereits bestehenden Vertrag ergänzt oder ändert. Üblich ist eine solche Nachtragsvereinbarung im Baurecht, speziell bei Werkverträgen mit Bauunternehmen. Der Grund: Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ist die Bauplanung meist nicht so weit vorangeschritten, dass der Werkvertrag den gesamten Leistungsinhalt umfasst. Unter Berücksichtigung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) ist unter Umständen eine Nachtragsvereinbarung nicht notwendig. Paragraf 1 Absatz 4 VOB/B besagt sinngemäß, dass der Bauunternehmer nicht vereinbarte Leistungen auf Verlangen des Auftraggebers ausführen muss, sofern diese für die Erbringung der vertraglich vereinbarten Leistung erforderlich sind. Wünscht der Auftraggeber hingegen zusätzliche Leistungen, müssen diese in einer Nachtragsvereinbarung festgehalten werden. Das wiederum führt zu einem Nachtragsangebot, das mit zusätzlichen Kosten, Ausführungszeiten usw. einhergeht.

    Nachtruhe im Mietshaus

    Die Nachtruhe im Mietshaus ist in verschiedenen Verordnungen gesetzlich definiert. Die höchsten Instanzen bilden die Umgebungslärmrichtlinie der EU sowie das Bundesimmissionsschutzgesetz. Letztere Vorschrift definiert die Zeiten für die Nachtruhe im Mietshaus wie folgt: An Werktagen von 22.00 bis 6.00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen von 22.00 bis 7.00 Uhr. In dieser Zeit müssen die Geräusche auf Zimmerlautstärke reduziert werden. Laut Gerichtsentscheidung gelten 30 Dezibel als Zimmerlautstärke. Nach einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist allerdings nicht relevant, ob es sich tatsächlich um 30 Dezibel handelt, sondern ob der Nachbar Geräusche aus der neben- oder darüberliegenden Wohnung wahrnimmt. Sind Schall- und Trittschutzdämmung sehr gut, kann die Zimmerlautstärke auch über 30 Dezibel liegen. Kurzzeitige Geräuschspitzen in der Nacht dürfen den Grenzwert maximal um 20 Dezibel überschreiten. Der Vermieter kann die Nachtruhe im Mietshaus verschärfen. Bewohner müssen jedoch bestimmte Geräusche hinnehmen – etwa Babygeschrei, normale Tritte (keine Absatzschuhe) und nächtliches Duschen für maximal 30 Minuten. Wird die Nachtruhe im Mietshaus regelmäßig in Folge mangelnder Bausubstanz gestört, kann der Mieter die Miete mindern. Verursacher regelmäßiger Ruhestörungen müssen im schlimmsten Fall mit einer Anzeige beim Ordnungsamt, einer Unterlassungsklage oder einer fristlosen Kündigung rechnen.

    Nachtspeicherheizung

    Als Nachtspeicherheizung wird eine elektrisch betriebene Heizung bezeichnet, die in Schwachlastzeiten (bspw. nachts) mit „günstiger“ Energie beheizt wird, diese speichert und nach und nach abgibt. Stromversorger bieten für verschiedene Tageszeiten vergünstige Tarife für elektrischen Strom an. Dieser wird oft auch als Nachtstrom bezeichnet, der der Nachtspeicherheizung ihre Bezeichnung gibt. Eine Nachtspeicherheizung ist mit zwei Zählwerken für den jeweiligen Stromtarif ausgestattet. Den Tarifwechsel nehmen die Energieversorger selbst vor – beispielsweise mittels Langwellenfunk.

    Die Nachtspeicherheizung wird aus verschiedenen Gründen kritisiert. Zum einen kann sie gesundheitsgefährdenden Asbest beinhalten, zum anderen ist sie im Vergleich zu anderen Heizanlagen sehr ineffizient und belastet die Umwelt. Das führte dazu, dass die Bundesregierung mit der Anpassung des Energieeinspargesetzes bzw. der Energieeinsparverordnung im Jahr 2009 ein Verbot für Nachtspeicherheizungen aussprach und Eigentümer großer Gebäude mit geringem Wärmeschutz zum Austausch verpflichtete. 2013 wurde das Verbot gekippt, unter anderem mit der Begründung der Energieversorger, die in der Nachtspeicherheizung einen wichtigen Energiespeicher sehen.

    Nachtspeicherofen

    Ein Nachtspeicherofen wird auch als Nachtspeicherheizung oder Niedertarif-Speicherheizung bezeichnet und kommt in verschiedenen Formen vor. Zum Beispiel als elektrische Fußbodennachtspeicherheizung, Zimmerofen oder Warmwasserzentralheizung. Derartige Geräte haben in der Theorie gemeinsam, dass ihr elektrisch betriebener Wärmespeicher in der Nacht aufgeheizt wird, weil dann die benötigte Energie am günstigsten ist.

    Bis vor einigen Jahren waren die Stromkosten nachts tatsächlich geringer als tagsüber. Die Kraftwerksbetreiber versuchten so den Strom, der in der Nacht erzeugt wurde, an die Verbraucher zu bringen. Sie erschufen spezielle Niederstrom-Tarife (kurz: NT), umgangssprachlich als Nachtstrom-Tarife bezeichnet. Um den Tagstrom (auch als Hochstrom, HT, bekannt) gesondert vom NT abrechnen zu können, müssen die Stromzähler zwei Zählwerke besitzen. Den Tarifwechsel nehmen die Energieversorger selbst vor, beispielsweise mittels Langwellenfunk.

    In den letzten Jahren kamen Nachtspeicheröfen in die Kritik. Dafür gibt es mehrere Gründe. Zum einen bieten nur noch wenige Energieversorger einen Niedrigstrom-Tarif an. Unter anderem sorgte die Liberalisierung des Strommarktes für das Aus von unterschiedlichen Tag- und Nacht-Tarifen. Zum anderen gelten Nachtspeicherheizungen als gesundheitsgefährdend. Ältere Geräte können Asbest und andere krebserregende Stoffe beinhalten. Dazu kommt die schlechte Umweltbilanz der Niedertarif-Speicherheizungen: Durch ihre Ineffizienz benötigen sie viel Strom, was bei der Stromerzeugung gemäß dem aktuellen Strommix für einen hohen CO2-Ausstoß sorgt.

    Aufgrund der Nachteile sprach die deutsche Regierung 2009 ein Verbot von Nachtspeicherheizungen aus. Das bedeutet, Vermieter sollten gezwungen sein, innerhalb einer Übergangsfrist die Nachtspeicherheizung zu entsorgen. Um diese Maßnahme zu unterstützen, gab es von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) eine Entsorgungsprämie. 2019 wurde das Verbot von Nachtspeicheröfen gesetzlich wieder aufgehoben. Ein Grund hierfür: Die elektrisch betriebenen Heizungen würden einen wichtigen Beitrag zur Energiewende beitragen, da sie eine notwendige Technologie zur Speicherung von Energie seien – so die Regierung.

    Nachw

    Nachw ist die Abkürzung für: Nachweise. In Immobilienanzeigen ist damit häufig der Nachweis für die eigene Bonität gemeint.

    Nachwachsende Rohstoffe

    Nachwachsende Rohstoffe sind organische Rohstoffe aus der Land- und Forstwirtschaft, die in verschiedensten Formen verwendet und weiterverarbeitet werden. Der entscheidende Unterschied zu anderen natürlichen Rohstoffen: Nachwachsende Rohstoffe sind nicht endlich, wie z. B. Gold, Kohle oder Erdöl. Insbesondere Holz, das in vielen Wirtschaftszweigen eingesetzt wird, gehört zu den am meisten genutzten nachwachsenden Rohstoffen. Nachwachsende Rohstoffe bzw. ihre biologisch abbaubaren Abfallprodukte werden darüber hinaus energetisch verarbeitet – beispielsweise als Biokraftstoff oder als Biogas. In vielen Bereichen können nachwachsende Rohstoffe als Alternative zu fossilen Rohstoffen eingesetzt werden und übertreffen sogar deren Nutzungseigenschaften.

    Nachweis im Maklergeschäft

    Der Provisionsanspruch eines Immobilienmaklers kann laut § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf zwei Arten zustandekommen: Durch die Vermittlung eines Vertrags (Vertragsabschluss) oder den Nachweis von Abschlussgelegenheiten. Der Nachweis im Maklergeschäft besteht darin, die konkreten Objekt- und Kontaktdaten eines verkaufswilligen Eigentümers zu nennen. Kommt es infolgedessen zu einem Verkaufsabschluss, hat der Makler Anspruch auf seine Provision.

    Ob die Vermittlung oder der Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit den Provisionsanspruch herbeiführt, hängt vom Vertrag mit dem Makler ab. In der Praxis sind die meisten Immobilienmakler als Vermittler tätig, sodass sie ihre Provision erst erhalten, wenn der Vertrag durch ihr Mitwirken geschlossen wird. Das umfasst nicht nur die Weitergabe von Kontaktdaten, sondern auch die Begleitung bei Besichtigungen, die Beratung sowie die Vertragsverhandlungen.

    Nachweisbestätigung

    Arbeitet ein Immobilienmakler als Nachweis-Makler, muss er nachweisen können, dass er dem Auftraggeber die notwendigen Daten für eine oder mehrere Vertragsabschlussgelegenheiten vermittelt hat, damit sein Provisionsanspruch eintritt. Um den Provisionsanspruch abzusichern, hat sich die Nachweisbestätigung etabliert, die sich Makler bei der Besichtigung eines Objekts vom Kunden unterschreiben lassen. In der Praxis und in der Rechtsprechung sind sich die Experten nicht einig, ob und in welcher Form eine Nachweisbestätigung rechtswirksam ist – insbesondere der für den Vermittlungsnachweis wichtige Zusatz, dass der Kaufinteressent das Objekt zuvor nicht kannte. Das Oberlandesgericht Bamberg entschied, dass ein unterschriebenes Formular mit der Überschrift „Nachweis-Besichtigungs-Bestätigung“ rechtswirksam ist und dem Kaufinteressenten vermittelt, dass der Makler die Unterschrift mit Hinblick auf seine Vergütung erfragt. Ob sich aus der Nachweisbestätigung tatsächlich ein Provisionsanspruch ergibt, muss im Einzelfall geklärt werden.

    Nachwirkungsfrist

    Die Nachwirkungsfrist ist eine Belegungs- und Mietbindung bei öffentlich geförderten Mietwohnbauten. Nach § 16 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) gilt die Zweckbestimmung von Sozialwohnungen auch dann, wenn die als Darlehen bewilligten Fördermittel freiwillig vorzeitig zurückgezahlt wurden. Die Nachwirkungsfrist gilt nach dem Jahr der Rückzahlung für weitere zehn Jahre, längstens aber bis zum Ende des Jahres, in dem das Darlehen nach dem ursprünglichen Tilgungsplanung zurückgezahlt worden wäre. Die Bindungen bleiben, mit verkürzter Nachwirkungsfrist, auch bestehen, wenn die Immobilie bspw. zwangsversteigert wird.

    Namentliche Abstimmung (Wohnungseigentümerversammlung)

    Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erfolgt die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung durch die persönliche Stimmabgabe oder durch einen bevollmächtigten Vertreter des Eigentümers. Alternativ kann auch mit Handzeichen oder namentlich abgestimmt werden. Ergeben sich aus der Beschlussfassung bauliche Veränderungen nach § 22 WEG oder andere Konsequenzen wie etwa Kosten gemäß § 16 WEG, ist eine namentliche Abstimmung sinnvoll. So ist nachvollziehbar, welcher Eigentümer für bzw. gegen den Beschluss gestimmt hat. Dadurch werden Schwierigkeiten bei der Jahresabrechnung bzw. Einzelabrechnung vermieden.

    Nanogel

    Nanogel ist ein sehr leichter, hoch effektiver Dämmstoff mit Partikeln, die nur etwa zwei Millimeter groß sind. Der Dämmstoff hat selbst bei dünnen Schichtdicken eine hohe Isolierungswirkung und lässt sich auch in sehr schmale Hohlschichten einbringen. Gleichzeitig ist Nanogel lichtdurchlässig, feuchtigkeitsabweisend und atmungsaktiv. Ursprünglich wurde das zu über 90 % aus Luft bestehende Dämmgel für den Einsatz im Mars-Rover entwickelt. Seit 2017 hat der Dämmstoff die allgemeine bauaufsichtliche Zulassung und darf somit im regulären Gebäudebau eingesetzt werden. Nanogel ist vergleichsweise teuer, soll durch den reduzierten U-Wert aber langfristig Mehrkosten einsparen.

    Naphthalin

    Naphthalin ist ein Kohlenwasserstoff, der unter anderem durch die Aufarbeitung von Erdölfraktionen gewonnen und größtenteils in der Kunststoffindustrie eingesetzt wird. Naphthalin findet man zudem in Flugzeugkerosin, in Weichmachern und in Insektiziden. Die gesundheitsschädliche Auswirkung ist umstritten, da gravierende Schäden bislang nur in Tierversuchen nachgewiesen werden konnten.

    Im Innenbereich ist Naphthalin häufig in Bitumen- sowie Steinkohlenteerprodukte für Fußbodenaufbauten in den 1950er und 1970er Jahren verwendet worden. So wurden damals für Massivparkette teer- und bitumenhaltige Kleber verwendet.

    NAREIT

    NAREIT ist die Abkürzung für: National Association of Real Estate Investment Trusts. Dabei handelt es sich um eine Vereinigung für börsennotierte Immobilienunternehmen an den US-amerikanischen Immobilien- und Kapitalmärkten. Die Immobilienunternehmen bezeichnet der Verband als „REIT“ – Real Estate Investment Trust. Die Unternehmen besitzen und finanzieren Immobilien, sie selbst werden an den großen Börsen gehandelt.

    Nationalpark

    Ein Nationalpark ist eine größere Fläche, die unter besonderem Schutz vor menschlichem oder wirtschaftlichem Eingriff steht. Ziel ist es, die Natur auf der ausgewiesenen Fläche ungehindert wachsen zu lassen und eine Heimat für bestimmte Tier- und Pflanzenarten zu bieten. 1970 wurde der Bayerische Wald zum ersten Nationalpark Deutschlands ernannt. Weitere, wie der Nationalpark Berchtesgaden und der Nationalpark Eifingriffe, Tätigkeiten und Vorhaben, welche gegen den Schutzzweck eines Nationalparkes verstoßen, sind verboten. Oftmals sind Nationalparks allerdings in verschiedene Schutzzonen aufgeteilt, welche eine unterschiedliche Schutzintensität für eine wirtschaftliche Nutzung haben.

    Naturalpacht

    Bei der Naturalpacht erhalten die Verpächter landwirtschaftlicher Flächen ihren Pachtzins nicht in Form von Geld, sondern in Form von Naturalien. Diese früher sehr üblich Form der Auszahlung landwirtschaftlicher Erträge hatte unter anderem den Vorteil, dass sie bei starken Preis- und Geldwertschwankungen ein sicheres Zahlungsmittel war. Heute ist die Naturalpacht in Deutschland und vielen anderen Ländern nicht mehr üblich.

    Naturdenkmäler

    Naturdenkmäler sind natürlich entstandene Flächen oder Gebilde, die unter einem besonderen Schutz stehen, weil sie besonders selten, schön oder einzigartig sind. Art, Größe und Umgang von Naturdenkmälern sind nicht näher definiert. Es kann sich sowohl um einen Baum, eine Höhle als auch eine Gesteinsformation handeln. In Deutschland bilden das Bundesnaturschutzgesetz (§ 28 BNatSchG) und die Naturschutzgesetze der Länder die gesetzliche Grundlage für Naturschutzdenkmäler, die in der Regel durch entsprechende Hinweisschilder kenntlich gemacht werden. Es ist verboten, Naturschutzdenkmäler in ihrem Bestand zu gefährden, zu beeinträchtigen, zu beschädigen oder zu entwurzeln. Ferner dürfen auf der Fläche von Naturschutzdenkmälern keine baulichen Anlagen errichtet, keine Verkaufsbuden oder ähnliches aufgestellt und keine Straßen oder Stellplätze hergestellt werden. Wer ohne Ausnahmegenehmigung gegen die Verbote verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 50.000 Euro Strafe geahndet werden kann.

    Nebenkostenabrechnung

    Die Nebenkostenabrechnung ist eine der Pflichten des Vermieters, sofern er mit dem Mieter die Übernahme der Betriebskosten vertraglich vereinbart hat. Ist im Mietvertrag die Zahlung einer Pauschalmiete vereinbart, muss der Vermieter keine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen.

    Gesetzliche Regelungen zur Nebenkostenabrechnung

    Die Abrechnung ergibt sich konkret aus § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wenn Vermieter und Mieter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung vereinbaren. Ferner geht aus dem Paragraf hervor, dass die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode vorzulegen ist. Innerhalb der gesetzlichen Frist darf der Vermieter die Nebenkostenabrechnung korrigieren. Nach Ablauf der Frist darf er dies nicht zum Nachteil des Mieters (bei Rückforderung).

    Hat der Vermieter die verspätete Vorlage der Nebenkostenabrechnung nicht zu verschulden, kann er eine Nachforderung gegenüber dem Mieter geltend machen. Für Guthaben, die sich aus der Nebenkostenabrechnung ergeben, gilt dies nicht. Diese sind auch dann zu zahlen, wenn der Vermieter die Frist von einem Jahr nicht einhält. Widerspruch gegen die Abrechnung der Betriebskosten kann der Mieter innerhalb eines Jahres nach Zugang mitteilen.

    Welche Betriebskosten dürfen abgerechnet werden?

    Nicht alle Betriebskosten, die dem Vermieter durch die Vermietung von Gebäuden und Wohnungen entstehen, darf er auf den Mieter umlegen und damit in der Nebenkostenabrechnung abrechnen. Inhaltlich wird die Nebenkostenabrechnung durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt, die in § 1 alle umlegbaren Nebenkosten auflistet. Dies betrifft in erster Linie die laufenden Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache, der Nebengebäude, der Anlagen und Einrichtungen entstehen. Typische Betriebskosten sind Grundsteuer, Warmwasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger und Versicherungen. Möchte der Vermieter die Übernahme weiterer Betriebskosten regeln, muss er diese im Mietvertrag unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ auflisten.
    Von den umlegbaren Betriebskosten ausgenommen sind Kosten, die dem Vermieter durch die Verwaltung des Gebäudes (Verwaltungskosten), sowie für die Instandhaltung und -setzung entstehen.

    Wie müssen Betriebskosten abgerechnet werden?

    Grundsätzlich können Vermieter im Mietvertrag festlegen, wie sie die einzelnen Betriebskosten abrechnen: nach Wohnfläche, nach Verbrauch, nach Wohneinheit oder nach Personenanzahl. Einzig die sogenannten „warmen Betriebskosten“ – Heizkosten und Warmwasser – sind in jedem Fall verbrauchsabhängig abzurechnen. So sieht es die Heizkostenverordnung (HKVO) vor. Der Gesetzgeber will damit sparsame Mieter schützen, die anderenfalls für übrige Mieter mitzahlen würden. Ferner soll dem Mieter sein sparsames Verhalten auch finanziell zugutekommen.

    Typische Fehler und Probleme bei der Nebenkostenabrechnung

    Die Nebenkostenabrechnung ist immer wieder Streitthema zwischen Vermietern und Mietern. Damit die Nebenkostenabrechnung rechtsgültig und korrekt ist, muss sie gewisse Anforderungen erfüllen. Formell muss die Nebenkostenabrechnung folgende Angaben enthalten: den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten, den Anteil des Mieters, das Ergebnis nach Abzug der Vorauszahlungen (Guthaben, Rückforderung) sowie eine Erläuterung über die angewandten Verteilerschlüssel. Hierzu muss/ darf der Vermieter

    • keine nicht-umlegbaren Kosten abrechnen,
    • die Gesamtkosten korrekt berechnen,
    • die einzelnen Betriebskostenpunkte auflisten,
    • den richtigen Verteilerschlüssel anwenden und in der Abrechnung vermerken,
    • die geleisteten Vorauszahlungen ermitteln und
    • das Ergebnis für den Mieter berechnen.

    Dabei ist zu prüfen, ob die Berechnung nicht nur gesetzlich, sondern auch vertraglich korrekt ist. Abweichungen vom Mietvertrag können die Nebenkostenabrechnung ungültig machen.

    Notarkosten

    Notarkosten entstehen, wenn ein Notar zur Beurkundung oder Beglaubigung von Rechtsgeschäften hinzugezogen wird, zum Beispiel für Grundstückskaufverträge oder Erbscheinanträge. Sie berechnen sich aus den Notargebühren, die darauf anfallende Umsatzsteuer sowie den Auslagen des Notars. Der Notar kann die Gebühren nicht selbst festlegen, sondern ist an eine gesetzlich festgelegte Gebührenordnung gebunden. Eigene Vereinbarungen sind nach § 125 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) explizit verboten.

    Grundlage für die Berechnung der Notargebühren

    Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 Bundesnotarordnung (BNotO) ist der Notar verpflichtet, für seine Tätigkeit Gebühren zu erheben, die den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Sie dürfen weder geringer noch höher sein, als durch den Gesetzgeber vorgegeben. Grundlage für die Berechnung ist seit dem 1. August 2013 das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Notargebühren, die vor diesem Zeitpunkt anfielen, wurden nach der Kostenordnung berechnet. Das Gebührensystem im GNotKG sieht auch Amtstätigkeiten des Notars vor, für die er keine kostendeckende Gebühr erhält. Dadurch möchte der Gesetzgeber sicherstellen, dass die notarielle Beratung und die Gestaltung von Verträgen auch von Personen mit geringem Einkommen in Anspruch genommen werden können.

    Notarkosten beim Immobilienkauf

    Die Höhe der Notargebühren beim Immobilienkauf hängen vom Kaufpreis der Immobilie ab. Sie wird prozentual berechnet und liegt derzeit ungefähr bei 0,8 bis 2 Prozent vom Kaufpreis. Üblicherweise berechnet der Notar beim Kaufvertrag folgende Gebühren:

    • Betreuungsgebühr
    • Verfahrensgebühr
    • Vollzugsgebühr
    • gegebenenfalls Treuhandgebühr
    • bei Anderkonto Verwahrgebühr
    • Grundbuchkosten, das heißt die Kosten für die Eigentumsumschreibung sowie die Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung

    Auf die Notarkosten werden 19 Prozent Umsatzsteuer erhoben. Hinzu kommen die Kosten für die Auslagen, deren Höhe variabel ist. Sie hängt davon ab, welche Dienstleistungen der Notar beim Vollzug eines Immobilienkaufs erbringen muss. Zu den Auslagen gehören zum Beispiel Porto- und Telefonkosten, Kosten für die Grundbucheinsicht sowie eine Dokumentenpauschale. Da die Bedingungen bei jedem Immobilienkauf unterschiedlich sind, lässt sich ein Pauschalbetrag für die Notarkosten nicht benennen.

    Notartermin

    Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, muss zur Abwicklung einen Termin mit einem Notar vereinbaren. Regulär wird der Notar durch den Käufer der Immobilie bestellt. Dieser übernimmt auch die Kosten, sofern sich beide Parteien nicht auf eine gemeinschaftliche Bezahlung einigen. Die Höhe des Notarhonorars richtet sich nach den Regelungen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und liegt ungefähr bei 0,8 bis 2 Prozent des beurkundeten Kaufpreises.

    Darum ist der Notartermin wichtig

    In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass beim Kauf oder Verkauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken ein Notar hinzugezogen wird. Das gilt nicht nur für Häuser, sondern auch für Wohnungen. Dadurch sollen sowohl der Immobilienkäufer als auch der Verkäufer vor Risiken geschützt werden, die durch den Besitzerwechsel entstehen können. Risiken können zum Beispiel sein, dass der Käufer nicht bezahlt oder die Immobilie sich im Nachhinein als unbewohnbar erweist.

    Ein Immobilienkauf beziehungsweise der Verkauf sind in der Regel mit großen finanziellen Transaktionen verbunden und erfordern außerdem den Abschluss eines Vertrags, der durch einen Notar beurkundet werden muss. Durch die Beurkundung gilt der Vertrag als beweissicher, falls es nach der Abwicklung zu Zwistigkeiten kommt.

    Notarvertrag

    Ein Notarvertrag ist ein Vertrag, der durch einen Notar beurkundet wurde. Beim Verkauf von Grundstücken ist die notarielle Beurkundung gesetzliche Pflicht, unabhängig davon, ob diese bebaut oder unbebaut sind. Grundlage hierfür ist § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), der sich unter anderem mit Verträgen über Grundstücke befasst. Da Verkäufe von Immobilien in den meisten Fällen mit der Transaktion hoher Geldbeträge verbunden sind, möchte der Gesetzgeber Käufer und Verkäufer durch den verpflichtenden Notarvertrag vor unbesonnenen Handlungen und Risiken schützen.

    Notarielle Beurkundung beim Vorvertrag

    Vorverträge bei einem Immobilienkauf, in denen sich zwei Vertragsparteien zum späteren Abschluss des endgültigen Immobilienkaufvertrags verpflichten, bedürfen der notariellen Beurkundung ebenfalls. Damit erhält der Verkäufer Sicherheit, dass der Käufer nicht vom Kauf zurücktritt und dieser wiederum kann sichergehen, dass ihm andere Kaufinteressenten nicht zuvorkommen.

    Kosten für den Notarvertrag

    Für die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrags entstehen Kosten, deren Höhe sich nach den gesetzlichen Vorgaben im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richtet. Wie hoch die Notarkosten ausfallen, hängt darüber hinaus von den gesamten Dienstleistungen ab, die der Notar im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf erbringt. Neben der Vertragsbeurkundung gehören zum Beispiel die Beratung beider Vertragsparteien und die Kosten für den Eintrag im Grundbuch dazu.

    Nutzungsrecht (Grundstück)

    Jedem Eigentümer eines Grundstücks steht es nach § 903 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) frei, Dritten den Zugang zu seinem Eigentum zu verwehren oder zu gewähren. Von dem sogenannten Nutzungsrecht ist das Sicherungsrecht abzugrenzen. Letzteres sichert Dritte das Grundstück als Sicherungsmittel zu, etwa durch eine Hypothek oder Grundschuld. Die Nutzung der Immobilie ist mit dem Sicherungsrecht aber nicht verbunden.

    Es gibt vielseitige Nutzungsrechte

    In Bezug auf die Nutzung einer Immobilie können Nutzungsrechte sehr vielseitig sein, zumal sie auch individuell zwischen Eigentümer und Nutzungsberechtigtem vereinbart werden. Das einfachste Nutzungsrecht ist die Miete oder Pacht, die Dritten die vertraglich vereinbarte Nutzung der Immobilie zusichert, ohne dass hierfür eine Grundschuld eingetragen werden muss. Sie werden auch schuldrechtliche Nutzungsrechte genannt.

    Ferner gibt es dingliche Nutzungsrechte, die im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden und nur mit Zustimmung des Rechtinhabers gelöscht werden können. Dingliche Nutzungsrechte sind insbesondere Nießbrauch-, Wohn- und Erbbaurechte oder auch Wegerechte.

    Wohnrecht als Nutzungsrecht

    In Deutschland ist das Wohnrecht ein Gebrauchsrecht und wird entweder als dingliches oder schuldrechtliches Wohnrecht behandelt. Das schuldrechtliche Wohnrecht stellt ein übliches Miet- oder Pachtverhältnis dar. Für das dingliche Wohnrecht ist eine Eintragung im Grundbuch erforderlich. Dabei handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit – ein Nutzungsrecht, das einer bestimmten Person zugeschrieben ist. Dies ist meist die Regelung, wenn die Erbfolge vorweggenommen wurde und das Haus vor dem Erbfall an den Erben überschrieben wird. Der spätere Erblasser hat dann bis zum Erbfall ein dingliches Wohnrecht.

    Nießbrauchrecht als Nutzungsrecht

    Während das Wohnrecht dem Berechtigten lediglich die Bewohnung einer Immobilie zusichert, beinhaltet das Nießbrauchrecht zusätzlich die sogenannte Fruchtziehung – das Recht, die Erzeugnisse oder den Ertrag aus der Mietsache zu behalten. Somit ist das Nießbrauchrecht das dingliche Gegenstück zur schuldrechtlichen Pacht. Nießbrauchrechte sind für gewöhnlich nicht veräußerlich und übertragbar, die Ausübung kann jedoch an einen Dritten übertragen werden.

    Wegerechte als Nutzungsrechte

    Auch die Benutzung von Wegen innerhalb des Grundstücks ist eine Form des dinglichen Nutzungsrechts an Grundstücken, das unter anderem zwischen Nachbarn vereinbart wird. Diese sogenannte Grunddienstbarkeit ist an ein Grundstück gebunden und unabhängig vom Eigentümer. Das Wegerecht wird also auf den künftigen Eigentümer übertragen.

    Obdachlosigkeit

    Obdachlosigkeit benennt den Zustand von Menschen ohne einen festen, amtlich eingetragenen Wohnsitz zu leben. Obdachlose nächtigen in der Regel in der Natur, in Notunterkünften oder im öffentlichen Raum.

    Obereigentum / Untereigentum

    Die Bezeichnungen Ober- und Untereigentum stammen aus der frühen Neuzeit. Das Untereigentum war im Gegensatz zum Obereigentum erbzinsbelastet. Seit dem 02.03.1850 ist das Obereigentum abgeschafft.

    OBG

    OBG steht für Ordnungsbehördengesetz und bezieht sich entweder auf das entsprechende Landesgesetz in Nordrhein-Westfalen, in Brandenburg oder in Thüringen. Es regelt konkret die Aufgaben, die Organisation sowie die einzelnen Zugehörigkeiten zur jeweiligen Ordnungsbehörde. In den anderen Bundesländern wie auch im Bund sind die Gesetze zu Polizei- und Ordnungsrecht anders benannt.

    Obhutspflicht

    Die Obhutspflicht beschreibt die Aufgabe des Mieters, mit der Mietsache pfleglich umzugehen und Schäden jeglicher Art bewusst zu vermeiden. Die Obhutspflicht ist in der Regel Bestandteil eines Mietvertrages.

    Objekt

    Im Fachjargon der Immobilienbranche ist der Begriff Objekt identisch mit Immobilie.

    Objekt-Präsentation per Video

    Die Präsentation eines Objektes per Video kann erfolgen, um einen ersten Kreis von Interessenten für eine Immobilie zu begeistern. Des Weiteren kann eine solche Präsentation sinnvoll sein, wenn das Objekt noch gebaut oder umgebaut wird.

    Objekt-Tracking

    Das Objekt-Tracking im immobilienbereich bezeichnet eine Methode, um Vermarktungsprozesse transparenter zu machen. Makler nutzen das Objekt-Tracking dafür, anhand von Auftragsbearbeitungsbögen die notwendigen Schritte bei der Bearbeitung von Aufträgen für Verkäufer wie auch Kaufinteressenten nachvollziehbar zu machen. Diese Übersicht hilft auch dabei, entstehende oder entstandene Kosten zu visualisieren.

    Objektakquisition

    Eine Objektakquisition findet statt, wenn sich ein Makler bemüht, zur Weitervermarktung und zum Verkauf neue Objekte oder Baugrundstücke zu beschaffen.

    Objektanalyse

    Die durch den Makler durchgeführte Objektanalyse dient der Preis- und Wertfindung eines Objektes. Dabei wird sowohl die Lage untersucht als auch eine Analyse von Gebäude und Grundstück, der Rechtsverhältnisse und Wirtschaftlichkeit durchgeführt.

    Objektangebotsschreiben

    In einem Objektangebotsschreiben kann ein Makler auf die persönlichen Bedürfnisse eines Interessenten eingehen, um diese mit dem zu bewerbenden Objekt zu erfüllen.

    Objektbetreuung und Dokumentation

    Die Objektbetreuung und Dokumentation umfassen die Begehung und Begutachtung seitens eines Architekten. Dieser bringt die Projektunterlagen auf den neuesten Stand und übergibt das Objekt abschließend an den Bauherrn.

    Objektkredit

    Ein Objektkredit dient der Finanzierung eines Objekts (meist ein Haus oder eine Wohnung) und ist damit an dieses gebunden. Das Objekt dient daher als Sicherheit für den Objektkredit, die mit einer Grundschuld im Grundbuch geleistet wird. Die Kosten für die Grundbucheintragung hat der Kreditnehmer zu tragen. Andere Bezeichnungen für den Objektkredit sind Hypothekendarlehen und Grundschulddarlehen.

    Die Darlehenssummen von Objektkrediten sind meist relativ hoch. Banken gewähren jedoch nicht den gesamten Kauf- oder Baupreis einer Immobilie, sondern in der Regel 60 bis 80 Prozent des Objektwerts (Beleihungsgrenze). Aufgrund der hohen Investition, die Immobilien darstellen, und der daraus resultierenden hohen Darlehenssumme sind die Laufzeiten der Objektkredite sowie deren Zinsen vergleichsweise hoch. Objektkredite laufen, je nach Eigenkapitalanteil, zwischen zehn und 30 Jahren.

    Es gibt mehrere Varianten des Objektkredits. Oftmals wählen Immobilienkäufer und Bauherren ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Nach der Auszahlung der Darlehenssumme beginnt für den Darlehensnehmer die Tilgungsphase, in der er Zins- und Tilgungsanteil in monatlichen Raten an den Kreditgeber zahlt. Ist der Objektkredit vollständig getilgt, erlischt die Grundschuld im Grundbuch beziehungsweise kann diese gelöscht werden.

    Objektmanagement

    Das Objektmanagement gewährleistet ein reibungsloses Funktionieren eines Objektes (einer Immobilie) und dessen Infrastruktur. Ziel eines Objektmanagers ist zum einen der Werterhalt des Gebäudes und zum anderen eine Renditesteigerung der Investition.

    Objektpool

    Der Objektpool bezeichnet die in einer Onlinedatenbank eingegebenen und für Interessenten zugänglich gemachten Objekte eines Maklers oder eines Maklerverbundes.

    Objektprinzip

    Das Objektprinzip definiert in einer Wohnungseigentümergesellschaft das Stimmrecht je Wohneinheit. Pro Wohnung entfällt hierbei eine Stimme. Dem gegenüber steht das Wertprinzip, nach welchem sich das Stimmrecht nach der Höhe der Miteigentumsanteile bemisst.

    Objektqualität

    Die Objektqualität wird im Zuge der Überprüfung einer Immobilie neben der Lage untersucht. Dabei stehen der bauliche Gesamteindruck, die Frage nach bereits vorherrschender Vermietung und, sofern Wohneinheiten oder das gesamte Objekt vermietet sind, mögliche existierende Rechtsstreitigkeiten mit aktuellen Mietern im Vordergrund.

    Objektrendite

    Die Objektrendite gibt ein Bild darüber ab, ob die Anschaffung eines bestimmten Objektes lohnend für den Käufer ist. Dabei werden alle Kosten wie Anschaffung und spätere Kosten durch Renovierung oder Mietverluste mit den späteren Einnahmen gegengerechnet. Die Finanzierung wird nicht mit einbezogen.

    Objektschutz

    Der Objektschutz gewährleistet die Sicherheit einer Immobilie durch Bewachung, um die Beschädigung oder Störung durch Kriminelle zu verhindern.

    Objektsuchanzeigen

    Objektsuchanzeigen werden geschaltet, um Anbieter von Objekten zu finden und über diese neue Aufträge zu akquirieren. Hier wird zwischen Objektsuchanzeigen unterschieden, welche ein Makler für einen vorgemerkten Kundenkreis schaltet und jene, die ein Objekt akquirieren, für welches im Anschluss ein Mieter oder Käufer gesucht wird.

    Objektüberwachung

    Die Objektüberwachung findet im Rahmen von baulichen Maßnahmen statt und beinhaltet unter anderem die Überwachung des Objektes in Hinblick auf Baubestimmungen, Korrekturen von Details, das Schreiben und Überwachen eines Bauplans sowie dessen Abnahme, die Kostenfestsetzung, die Überprüfung der Rechnungen, die Listung von Mängelanspruchsfristen, die Übergabe eines Objektes oder auch das Schreiben eines Zahlungsplans.

    Objektverbrauch

    Ein Objektverbrauch tritt dann ein, wenn steuerpflichtige Personen eine Förderung des eigenen Wohnraums durch die Eigenheimzulage oder eine erhöhte Abschreibung nach §§ 7b 10e EstG bereits in Anspruch genommen haben. Die Eigenheimzulage darf pro Person nur einmal im Leben benutzt werden, weswegen eine weitere Förderung dadurch nicht möglich ist.

    Ehepaare gelten als zwei Personen, weswegen sie bei einer bereits genutzten Eigenheimzulage für eine Immobilie ein weiteres Objekt hierfür beanspruchen dürfen. Stirbt allerdings ein Ehepartner vorher, tritt für den anderen der Objektverbrauch ein und er darf kein weiteres Gebäude mit der Eigenheimzulage fördern lassen.

    Objektvorteil-Zielgruppen-Matrix

    Mithilfe der Objektvorteil-Zielgruppen-Matrix werden wirkungsvolle USPs herausgearbeitet. Ziel ist es, eine Interessentengruppe mit den für sie relevanten Immobilien in einer Liste einzutragen und die passenden Objekteigenschaften neben der Zielgruppe aufzulisten.

    Objektwerbung

    Objektwerbung ist die durch den Makler vorgenommene Bewerbung eines Objektes mit dem Ziel, eine möglichst große Auswahl an Interessenten zu akquirieren. Bevorzugt werden Internetportale genutzt, in denen bebilderte Exposés hochgeladen und so einer breiten Masse zugänglich gemacht werden können.

    OFD

    OFD ist die Abkürzung für Oberfinanzdirektion. Die Oberfinanzdirektion ist eine Mittelbehörde der Landesfinanzbehörde des jeweiligen Bundeslandes. Sie steuert und unterstützt die Finanzämter und andere Behörden wie bspw. Bauämter bei ihrer Arbeit.

    Offenbarungspflicht (Kaufvertrag)

    Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der allen Vertragsabschlüssen zugrunde liegt. Die Offenbarungspflicht, auch Aufklärungspflicht genannt, ist eine Nebenpflicht eines Verkäufers, wenn der Käufer eine redliche Aufklärung über den Zustand des Kaufgegenstands erwarten darf. Beim Immobilienverkauf kommt es immer wieder zu Streitigkeiten, welche Informationen dem Käufer im Rahmen der Offenbarungspflicht mitgeteilt werden müssen. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte 2012, dass ein Verkäufer nur auf verdeckte, zum Zeitpunkt des Verkaufs bekannte Mängel einer Immobilie hinweisen muss. Offensichtliche Mängel, wie etwa Feuchtigkeitsflecken an der Wand, die mitunter bei der Besichtigung vom Käufer gesehen wurden, fallen dagegen nicht unter die Offenbarungspflicht. Ihr Verschweigen begründet begründet entsprechend keine arglistige Täuschung.

    Offene Handelsgesellschaft (OHG/oHG)

    Nach deutschem Gesellschaftsrecht ist eine offene Handelsgesellschaft (OHG, oHG) eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), in der sich mindestens zwei natürliche oder juristische Personen zusammengeschlossen haben, um gemeinsam ein Handelsgewerbe zu führen. Entsprechend dem Handelsgesetzbuch wird die OHG wie ein Kaufmann behandelt (§ 6 Abs. 1 HGB).
    N.b.: Im Konfliktfall haben die spezifischeren Regeln des Handelsrechts (§§ 105-160 HGB) stets Vorrang vor den allgemeineren Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 705-740 BGB).

    Bei der OHG handelt es sich um eine Gesellschaft mit unbeschränkter Haftung. Alle Gesellschafter müssen also persönlich für die Verbindlichkeiten der offenen Handelsgesellschaft einstehen. Die Gründung einer OHG erfolgt ohne Mindestkapital und mit wenigen rechtlichen Hürden. Ein weiterer Vorteil ist die flexible Unternehmensführung, da die Gesellschaftsverträge individuell ausgehandelt werden. Aufgrund der Haftung mit dem Privatvermögen – und der Entstehung neuer, haftungsbeschränkter Rechtsformen wie die GmbH & Co. KG – ist die offene Handelsgesellschaft als Unternehmensform in den letzten Jahren stark zurückgegangen.

    Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur

    Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) ist Träger eines öffentlichen Amtes in Deutschland und vermisst im Auftrag des öffentlichen Vermessungswesens Grund und Boden für die Kataster. Darüber hinaus unterstützt er die Landesvermessung und beglaubigt vermessungstechnische Ermittlungen. Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur kann auch im privaten Bereich tätig werden – beispielsweise in der Grundstücksbewertung, in der Liegenschaftsvermessung sowie bei der Bebauungs- und Flächennutzungsplanung. Die Tätigkeit des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs erfordert einen Masterabschluss im Vermessungswesen oder einer ähnlichen Fachrichtung, mehrjährige Berufserfahrung in der Vermessungsverwaltung und Katastervermessung sowie die öffentliche Bestellung durch eine Aufsichtsbehörde.

    Öffentlich-rechtliche Verpflichtung

    Als öffentlich-rechtliche Verpflichtungen werden das Grundstück betreffende Bestimmungen bezeichnet, die der Eigentümer unterlassen bzw. dulden muss. Sie werden als Baulasten in die Baulastenverzeichnisse der unteren Bauaufsichtsbehörden eingetragen und gelten auch für private Grundstücke. Mit den Baulasten werden unter anderem Wegerechte für noch nicht erschlossene Hammergrundstücke oder Bewilligungen bezüglich des Grenzabstands zum Nachbargrundstück festgehalten. Damit sind die Baulasten ähnlich zu den Grundlasten im Grundbuch (Abteilung II). Wer ein Grundstück erwerben möchte, sollte immer das Baulastenverzeichnis und Grundbuch einsehen.

    Öffentliche Förderung des Wohnungsbaus

    EU, Bund und Länder bieten Fördermittel für den Bau oder Kauf von selbst genutztem Wohneigentum sowie den energetisch günstigen oder barrierefreien Umbau von Altbauten. Die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus erfolgt in erster Linie über zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, aber auch in Form von Bürgschaften bei Kreditgebern. Für die Bewilligung der Fördermittel müssen Bauherren und Eigentümer bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Diese variieren je nach Förderprogramm und Land. So richten sich einige Fördermittel ausschließlich an Familien mit Kindern, andere werden nur für Personen mit Behinderung vergeben. Um die Finanzierung der eigenen Immobilie zu planen, lohnt sich ein Blick auf die Förderprogramme der EU, des Bundes sowie des jeweiligen Bundeslandes.

    Öffentliche Lasten (Immobilie)

    Öffentliche Lasten sind die öffentlichen Abgaben für ein Grundstück bzw. eine Immobilie, zu denen jeder Eigentümer verpflichtet ist. Die Zahlungsverpflichtung trifft den jeweiligen Eigentümer zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme. Anders als Baulasten oder Lasten aus Darlehensverträgen werden die öffentlichen Lasten nicht ins Grundbuch eingetragen, sofern es hierzu keine besondere gesetzliche Anordnung gibt. Typische Beispiele für öffentliche Lasten sind Erschließungs- und Anliegerbeiträge, Grundsteuern und Gebühren für Abwasser, Straßenreinigung und Müllabfuhr.

    Öffentlicher Glaube

    Als öffentlicher Glaube wird eine widerlegbare Vermutung über die tatsächliche Rechtslage bezeichnet. Als Unterfall des sogenannten Rechtscheins ist der öffentliche Glaube kein Recht im herkömmlichen Sinne. Er ist vielmehr ein Ausdruck dafür, dass ein Rechtssubjekt (eine natürliche Person) darauf vertrauen kann, dass Angaben in öffentlichen Registern oder öffentliche Urkunden richtig sind. Ein Beispiel ist das Grundbuch: Nach der Richtigkeitsvermutung gemäß § 891 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wird angenommen, dass alle im Grundbuch aufgeführten Lasten tatsächlich bestehen und alle nicht aufgeführten Lasten nicht bestehen. Wer die Richtigkeit dessen anzweifelt, den trifft die Beweislast – so urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2006 (BGH, NJW-RR 2006, 662). Der öffentliche Glaube in Bezug auf das Grundbuch gilt allerdings nicht immer und nicht für jeden. So kann der öffentliche Glaube erst in Anspruch genommen werden, wenn die das Grundbuch einsehende Person ein berechtigtes Interesse (Kaufinteresse) hat. Der öffentliche Glaube bezieht sich lediglich auf die Flurstücksbezeichnung (Nummer, Gemarkung), nicht aber auf die Größe, Nutzungsart und Flächengröße eines Grundstücks.

    Öffentliches Interesse

    Bei dem Ausdruck „öffentliches Interesse“ handelt es sich um einen nicht näher definierten Rechtsbegriff, der die Belange der Gemeinschaft über die Interessen des Individuums stellt. Somit muss der Einzelne, wenn das öffentliche Interesse überwiegt, seine persönlichen Interessen zurückstellen. Die jeweiligen Interessen aller Betroffenen müssen jedoch stets gegeneinander abgewogen werden. Der Begriff findet in verschiedenen Rechtsbereichen Anwendung. So besteht beispielsweise ein öffentliches Interesse daran, dass Straftaten verfolgt werden. Ebenfalls überwiegt das öffentliche Interesse an der Bildberichterstattung über Personen der Öffentlichkeit (z. B. Politiker, Schauspieler, Mitglieder von Königsfamilien) gegenüber dem Recht am eigenen Bild (Persönlichkeitsrecht), nach dem Bilder eigentlich nur mit Einwilligung der betreffenden Person veröffentlicht werden dürfen. In Bezug auf Immobilien sind beispielsweise Enteignungen nach Artikel 14 Grundgesetz (GG) sowie die Aufstellung von Bauleitplänen nach § 1 Baugesetzbuch (BauGB) Abwägungssachen, bei denen öffentliches gegen persönliches Interesse abgewogen werden muss.

    Öffnungsklausel in Teilungserklärungen

    Die Öffnungsklausel in Teilungserklärungen erlaubt es Wohnungseigentümern, Vereinbarungen mit einfachem Mehrheitsbeschluss zu ändern und somit von gesetzlichen Vorschriften abzuweichen. Die rechtliche Grundlage für derlei Vereinbarungen bildet § 10 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in dem die allgemeinen Grundsätze für Wohnungseigentümer geregelt sind. Will die Eigentümergemeinschaft den Umlageschlüssel für bestimmte Instandsetzungskosten ändern, findet zudem § 16 WEG Anwendung.

    Offshore-Windenergie-Anlagen

    Offshore-Windenergie-Anlagen sind Windparks, die innerhalb sowie außerhalb der 12-Meilen-Zone, aber stets innerhalb der Ausschließlichen Wirtschaftszone (AWZ) stehen oder errichtet werden sollen. Der genaue Standort entscheidet über die Zuständigkeiten: Die Bundesländer Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern sind für Windparks in den Küstenmeeren (innerhalb der 12-Meilen-Zone) zuständig, das Bundesamt für Seeschifffahrt und Hydrographie für Anträge außerhalb der 12-Meilen-Zone, aber innerhalb der AWZ. Die Deutsche WindGuard gab an, dass Ende 2018 über 1.300 Offshore-Windenergie-Anlagen in der deutschen Ost- und Nordsee betrieben wurden.

    Ab dem Jahr 2000 forcierte die rot-grüne Bundesregierung die Errichtung von Offshore-Windenergie-Anlagen, weil unter anderem einige Landesregierungen die Ausweitung von Onshore-Windanlagen politisch blockierten. Das Energiekonzept der Bundesregierung von 2010 hatte die Errichtung von Offshore-Windenergie-Anlagen mit einer Leistung von 10.000 Megawatt bis 2020 zum Ziel. Nach Angaben der Deutschen WindGuard lieferten die Offshore-Windparks in deutschen Küstengebieten im Juni 2019 rund 6.658 Megawatt.

    Offshore-Windenergie-Anlagen sind im Sinne des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG), weswegen die Vergütung des damit erzeugten Stromes ebenfalls in diesem Gesetz vermerkt ist.

    Ökologische Baumaßnahmen

    Als ökologisches Bauen bezeichnet man in erster Linie Bau- und Sanierungsprojekte, bei denen ökologische Standards berücksichtigt oder übertroffen werden. Die konkreten ökologischen Baumaßnahmen können dabei sehr unterschiedlich ausfallen. Im Idealfall umfassen sie alle Phasen des Lebenszyklus eines Gebäudes – von der flächensparenden Planung über den ressourcenschonenden Einsatz von Baumaterialien bis zur Begrünung der Außenanlagen oder des Daches. Ziel ist nicht nur, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern, sondern insgesamt weniger CO2-Ausstoß zu verursachen, ökologische Baustoffe zu verwenden und einer nachhaltigen Schädigung von Grund und Boden vorzubeugen. Bei ökologischen Baumaßnahmen achtet man oft auch auf die regionale Herkunft der Baustoffe oder die Verwendung von recycelten Materialien.

    Open Market Value

    Der Open Market Value ist die englische Bezeichnung für den „besten Preis“, der unterschiedlich ausgelegt wurde – mal als „höchster Preis“, mal als „wahrscheinlichster Preis“ – dem deutschen Verkehrswert entsprechend. 2002 hat das Royal Institution of Chartered Surveyors, der britische Berufsverband der Immobilienfachleute, den Begriff des Open Market Value gegen den des Market Value ausgetauscht. Der Market Value wird als „bester Preis“ unter gewöhnlichen Bedingungen definiert und ähnelt damit dem deutschen Verkehrswert bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sowie dem Ertragswert bei Anwendung des Ertragswertverfahrens im Sinne des Prinzips „highest and best use“.

    Opfergrenze für Vermieter

    Als sogenannte Opfergrenze für Vermieter wird der Betrag bezeichnet, der maximal aufgewendet werden muss, um Mängel an Gebäuden bzw. Wohnraum im Bereich des Gemeinschaftseigentums zu beseitigen. Hintergrund der Opfergrenze für Vermieter ist der Rechtsanspruch von Mietern auf eine mängelfreie Wohnung (§ 536 BGB). Der Begriff wurde im Zusammenhang mit einem Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofes (ZR 342/03, NZM 2005 S. 820 BGH) geprägt, das im Klagefall ein deutliches Missverhältnis zwischen den für Mängelbeseitigung veranschlagten Gesamtkosten und dem Gebäudewert feststellte und den Vermieter daher von der Pflicht freisprach, einen Vorschuss für bauliche Maßnahmen zu leisten. Wann diese Grenze erreicht ist, ab der dem Vermieter eine Mängelbeseitigung nicht mehr zuzumuten ist, ist Ermessenssache. Im Einzelfall sind verschiedene Aspekte wie z.B. Reparaturkosten, Gebäudewert und ein eventuelles Verschulden des Vermieters zu berücksichtigen.

    Opportunistic

    Opportunistic, engl. für opportunistisch, bezieht sich allgemein auf eigennütziges Verhalten. Im Immobilieninvestment steht der Begriff für eine sehr spekulative und riskante Investition, die bei Erfolg aber sehr hohe Erträge bringt. In der Regel gehören dazu Renovierungsobjekte in schwierigen Lagen. Ziel der Opportunistic-Strategie ist es, diese nach einer Sanierung entsprechend gewinnbringend weiterzuverkaufen.

    Opportunity Fonds

    Als Opportunity Fonds werden Kapitalgesellschaften bezeichnet, die sich nicht auf bestimmte Bereiche und Gebiete festgelegt haben, sondern Investitionen tätigen, die sich aus günstigen Gelegenheiten heraus ergeben. Ein Beispiel: 2008 kaufte ein Opportunity Fonds ein Immobilienpaket von der Deutschen Post AG in Höhe von 1 Milliarde Euro, um dieses anschließend wieder an die Deutsche Post zu vermieten.

    Optionskauf

    Der Optionskauf ist eine Variante des Mietkaufs einer Immobilie.

    Der klassische Mietkauf

    Bei der klassischen Form des Mietkaufs einigen sich Käufer und Verkäufer auf einen Zeitraum von mehreren Jahren. Der Käufer bezahlt hier monatlich einen Mietpreis sowie eine Abschlagsumme. Am Ende der Laufzeit ist dieser durch einen anfangs geschlossenen Vertrag dazu verpflichtet, die restlichen Kosten der Immobilie zu tilgen. Die bereits bezahlten Mietbeträge werden abgezogen. Damit ist dann der Kauf abgeschlossen.

    Der Optionskauf als Form des Mietkaufs

    Der Optionskauf unterscheidet sich vom klassischen Mietkauf durch mehrere Aspekte. Während die klassische Form besonders bei Privateigentümern beliebt ist, wird der Optionskauf meist von Wohnbaugenossenschaften angeboten. Beide Parteien schließen einen Vertrag, mit der Möglichkeit zum Erwerb der Immobilie zu einem heute festgelegten Preis.

    Auch hier bezahlt der Käufer einen monatlichen Mietbetrag und eine Abschlagsumme. Er ist jedoch nicht dazu verpflichtet, die Immobilie nach Abschluss der Laufzeit zu kaufen. Bis zu 25 Jahre kann die Laufzeit hier andauern. Anschließend hat der Käufer die Wahl, ob er die Immobilie nun erwerben möchte oder nicht. Sofern im Vertrag vereinbart, erhält der Käufer bei einer Entscheidung gegen den Immobilienerwerb seine Ansparraten zurück.

    Personenkreis

    Der Optionskauf wird besonders von Personen in Anspruch genommen, welche keinen Kredit aufnehmen können oder wollen und nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung haben. Als privater Vermieter stellt sich der klassische Mietkauf als bessere Variante dar, da die Sicherheit zum letztendlichen Erwerb der Immobilie besteht.

    Optionsrecht (Mietvertrag)

    Das Optionsrecht im Mietvertrag sichert einem Vertragspartner (meist dem Mieter) das Recht zu, einen befristeten Vertrag vor Ende der Vertragszeit zu verlängern. Nach Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf ist das Optionsrecht bis spätestens sechs Monate vor Vertragsende auszuüben. Hierzu muss der Mieter dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass er eine Vertragsverlängerung wünscht. Das bloße Weiterbezahlen der Miete reicht nicht, um von seinem Optionsrecht Gebrauch zu machen. Ist ein mehrmaliges Optionsrecht im Mietvertrag vereinbart, muss der Mieter von der ersten Möglichkeit Gebrauch machen, um sich die Ansprüche auf die weiteren Optionsmöglichkeiten zu erhalten.

    Optionstarif

    Der Optionstarif ist eine Form des Bauspartarifs, welcher für den Abschluss eines Bausparvertrages notwendig ist.

    Festlegung der vertraglichen Rahmenbedingungen

    Ein Bauspartarif innerhalb eines Bausparvertrages legt die Rahmenbedingungen fest. Dazu zählen unter anderem

    • die Tilgungs- und Sparraten,
    • die Höhe der mindestens anzusparenden Summe,
    • die Höhe des Soll- und Guthabenszinssatzes,
    • die Mindestwartezeit sowie
    das Zuteilungsverfahren.

    Optionstarif bietet Entscheidungsfreiheit

    Einer dieser Bauspartarife ist der Optionstarif. Der Optionstarif ist gerade deshalb so beliebt, weil er dem Sparer eine flexible Entscheidungsfreiheit lässt. Der Tarif verfließt in mehrere verschiedene Tarifarten. Die Unterschiede der Tarifarten liegen hierbei unter anderem bei der Dauer der Laufzeit oder bei dem Niveau der Zinsen. Die Flexibilität ergibt sich daraus, dass der Sparer auch nach dem erfolgreichen Abschließen des Bausparvertrages die Tarifart wechseln kann.

    Der Optionstarif eignet sich besonders für Sparer, welche sich vor dem Vertragsabschluss noch nicht auf eine Tarifart festlegen möchten.

    Optionsvertrag

    Der Optionsvertrag ist eine Vorstufe des Vorvertrages. Dieser soll einen Kaufinteressenten einer Immobilie dazu verpflichten, die Immobilie letztendlich auch tatsächlich zu erwerben. Im Optionsvertrag einigen sich beide Parteien auf einen bestimmten Zeitraum, in welchem der Interessierte sich dann für oder gegen den Kauf der Immobilie entscheiden muss. Wenn der Vertrag auslaufen sollte, kann der Verkäufer nach einem neuen Käufer suchen.

    Eine private oder mündliche Übereinkunft eines Optionsvertrages ist rechtlich nicht gültig. Ein Interessent ist nach eines privaten oder mündlichen Vertragsabschlusses also nicht dazu verpflichtet, die Immobilie zu erwerben. Um auf Nummer Sicher zu gehen empfiehlt sich der Gang zum Notar und die damit einhergehende notarielle Beurkundung des Optionsvertrages.

    Ordnungsbehördengesetz

    Das Ordnungsbehördengesetz (OBG) regelt die Aufgaben, Befugnisse und Organisation von Ordnungsbehörden. Es wird von der jeweiligen Landesregierung aufgestellt und gilt für das jeweilige Bundesland. IM OBG unterscheidet man zwischen den Regelungen für örtliche Ordnungsbehörden (die Kreisordnungsbehörden), Landes- und Sonderordnungsbehörden. In diesem Zusammenhang regelt das Ordnungsbehördengesetz ebenfalls die Hierarchie und Zuständigkeiten der verschiedenen Ordnungsbehörden eines Landes.

    Rechtliche Einordnung des Ordnungsbehördengesetzes

    Die Regelungen aus dem Ordnungsbehördengesetz unterliegen dem Ordnungsrecht – und damit dem Recht der Gefahrenabwehr sowie dem öffentlichen Recht. Beide Rechte gelten unter anderem auch für die Polizei, sodass diese häufig eng mit der Ordnungsbehörde zusammenarbeitet. Dennoch gehen die Befugnisse der Polizei meist weit über die der Ordnungsbehörde hinaus.

    Grundsätzliche Aufgaben im Rahmen des Ordnungsbehördengesetzes

    Das Ordnungsbehördengesetz regelt in erster Linie die Aufgaben der Ordnungsbehörden mit dem Ziel, Gefahren für die öffentliche Ordnung abzuwehren oder zu untersagen sowie die Ordnung herzustellen. Aus diesem Grund sind Ordnungsbehörden meist mit Ordnungswidrigkeiten beschäftigt – im Gegensatz zur Polizei, die Straftaten verfolgt.

    Bei der Ausübung ihrer Tätigkeit hat die Ordnungsbehörde einen gewissen Ermessenspielraum, um im Einzelfall eine Gefahrensituation oder ein ordnungswidriges Verhalten abzuwehren oder zu bewältigen. Hierbei muss die Ordnungsbehörde die Verhältnismäßigkeit wahren und Ordnungsverfügungen so erlassen, dass mit dem geringstmöglichen Aufwand das Ziel möglichst effizient erreicht wird.

    Ordnungsgemäße Verwaltung

    Wohneigentümergemeinschaften, kurz. WEG, benötigen als Basis eine ordnungsgemäße Verwaltung. Die ordnungsgemäße Verwaltung ist innerhalb des Wohnungseigentumsgesetz zu finden. Laut §21 Abs. IV WEG sagt das Gesetz aus, dass jeder Eigentümer eine „Verwaltung verlangen kann, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht“.

    Einfacher gesagt, beschreibt eine ordnungsgemäße Verwaltung ein Gesetz zur verbesserten Instandhaltung der Immobilie. Da Immobilien ohne Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen mit der Zeit an Wert verlieren, ist es besonders wichtig, sich um eine ordnungsgemäße Verwaltung zu kümmern. Das ist vor allem dann der Fall, wenn ein anschließender Weiterverkauf oder eine langfristige Vermietung angestrebt wird.

    Das ist eine ordnungsgemäße Verwaltung

    Absatz V im §21 des WEG besagt, dass unter anderem folgende Punkte zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung zählen.

    • Erstellen einer Hausordnung
    • Erstellen eines Wirtschaftsplans
    • Ordnungsgemäßes Instandhalten des Gemeinschaftseigentums
    • Ansammeln von Instandhaltungsrücklagen
    • Abschließen einer Feuer- und Haushaftpflichtversicherung

    Besonders als Vermieter ist es wichtig seinen Immobilie- und somit sein Kapital zu schützen. Es ist empfehlenswert, sich als Eigentümer auf sein Recht einer ordnungsgemäßen Verwaltung des WEG zu berufen und sein dieses auch durchzusetzen.

    Ordoliberalismus

    Ordoliberalimus beschreibt ein Konzept für eine Marktwirtschaft, in der ein vom Staat geschaffener Ordnungsrahmen den Wettbewerb der Wirtschaftsakteure sowie die Freiheit der Bürger innerhalb des ökonomischen Marktes regelt und gewährleistet. Die Theorie des Ordoliberalimus wurde Anfang des 20. Jahrhunderts von der sogenannten Freiburger Schule der Nationalökonomie an der Universität von Freiburg entwickelt. Federführend waren Ökonomen wie Walter Eucken und Franz Böhm sowie Juristen und Wirtschaftswissenschaftler.

    Klassische Ökonomie als Ausgangspunkt für Ordoliberalimus

    Theoretischer Ausgangpunkt für die Überlegungen zum Ordoliberalismus ist die klassische Nationalökonomie (auch klassische Ökonomie genannt), die bis zum frühen Ende des 19. Jahrhunderts vorherrschte. Als „Vater der klassischen Nationalökonomie“ gilt der schottische Philosoph Adam Smith, dessen Theorie der „unsichtbaren Hand“ bis heute Bestandteil vieler ökonomischer Überlegungen ist. Die Grundidee von Smiths ist die Annahme, dass sich eine optimale Produktionsmenge und -qualität sowie eine gerechte Verteilung innerhalb des Marktes ergibt, wenn dieser selbstregulierend arbeitet und alle Akteure ihr eigenes Wohl verfolgen.

    Als sich, aufbauend auf der klassischen Nationalökonomie, nicht nur monopolartige Strukturen und Klassengesellschaften bildeten, sondern auch Arbeiterbewegungen entstanden und schlussendlich 1929 die Weltwirtschaftskrise eintrat, entwickelte die Freiburger Schule ihre Gedanken über einen stärker regulierten Markt.

    Das Prinzip des Ordoliberalismus

    Walter Eucken und seine Kollegen entwickelten Ordnungsprinzipien als politisch gesetzte Rahmenordnung, die als Grundlage für die Wirtschaft dienen, aber nicht in die eigentlichen Wirtschaftsprozesse eingreifen sollten. Innerhalb der Prinzipien sollten die Akteure also weiterhin frei und marktwirtschaftlich agieren dürfen. Zu den Prinzipien zählten für Eucken unter anderem ein stabiles Währungssystem, der freie Zugang zu Märkten und die Vertragsfreiheit. Die Ordnungsprinzipien wurden von weiteren Regulierungen ergänzt – etwa dem Kartellverbot, der Einfuhr eines progressiven Einkommensteuersatzes und der Festsetzung von Mindestlöhnen. Der Ordoliberalimus gilt heute als eine der Grundlagen der sozialen Marktwirtschaft.

    Organisationsbeschluss

    Ein Organisationsbeschluss ist eine Regelung zur Einhaltung verschiedener Richtlinien. Dazu zählen unter anderem das Gewährleisten einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Weiterhin sind beispielsweise Regelungen für einen ordnungsgemäßen Ablauf von Wohnungseigentümerversammlungen als Organisationsbeschluss zu sehen. Die gesamten Regulierungen fassen sich in einer mehrheitlich zu beschließenden Geschäftsordnung zusammen.

    Ortsübliche Maklerprovision

    Die ortsübliche Maklerprovision beschreibt einen festgelegten Prozentsatz in den jeweiligen Bundesländern, welcher beim Verkauf einer Immobilie angewendet wird. Bei der Vermietung einer Immobilie herrschen klare Vorgaben, wenn es um die Höhe der Maklerprovision geht. Hier kann der Makler maximal zwei Kaltmieten (netto), zuzüglich Mehrwertsteuer, verlangen.

    Beim Verkauf einer Immobilie sind keine klaren Regulierungen vorgegeben. Hier ist die Höhe der Maklerprovision frei vereinbar und verhandelbar. Die Provisionshöhe ist üblicherweise von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, daher auch der Begriff „ortsübliche Maklerprovision“. Neben der Höhe der Provision unterscheidet sich auch die Aufteilung der Zahlungsanteile innerhalb der einzelnen Bundesländer.

    In unserem Blog haben wir eine Tabelle, welche Ihnen eine Übersicht der ortsüblichen Provisionshöhen und Zahlungsanteile bietet. Neben den Angaben in dieser Tabelle gibt es Ausnahmen wie die Stadt Münster, in der es bis zu 4.75 % Käuferprovision geben kann. Weitere Sonderfälle sind der Kreis Mainz-Bingen, in dem eine Käuferprovision bis zu 5.95 % üblich ist, sowie Westthüringen, wo die übliche Käuferprovision bei 5.95 % liegt.

    Pacht

    Bei einer Pacht wird ein Grundstück oder auch eine Immobilie auf Zeit zum Gebrauch und zur wirtschaftlichen Nutzung überlassen, gegen Zahlung eines Pachtzinses. Im Gegensatz zur Vermietung hat ein Pächter auch das uneingeschränkte Recht auf Ernte seiner Pacht (§ 581 BGB).

    Pachtaufhebungsentschädigung

    Pächter, die aufgrund einer städtebaulichen Maßnahmen das Pachtgrundstück oder einen Teil abgeben müssen, haben nach § 185 Baugesetzbuch (BauBG) Anspruch auf eine sogenannte Pachtaufhebungsentschädigung.

    Gründe für eine Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen können nach §§ 182, 183 und 184 BauGB eine Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, die Änderung der baulichen Nutzung eines Grundstücks sowie andere schuldrechtliche Vertragsverhältnisse, die auf die Nutzung des Gebäudes oder Grundstücks anzuwenden sind, sein.

    Gemeinde muss Pachtaufhebungsentschädigung leisten

    Dem Pächter ist eine Pachtaufhebungsentschädigung für die Einkommenseinbuße als Folge der Pachtaufhebung sowie etwaige Investitionsverluste durch die Einstellung des Pachtbetriebs zu zahlen. Wird nur für einen Teil des Pachtgrundstücks der Vertrag aufgehoben, ist außerdem der Aufwand zu berücksichtigen, welcher dem Pächter etwa durch Umwege oder andere Maßnahmen entstehen, um den restlichen Pachtbetrieb aufrecht zu halten.

    Nach § 185 BauGB ist die Gemeinde zur Zahlung der Pachtaufhebungsentschädigung verpflichtet. Die Höhe der Zahlung hängt von der Zeitspanne ab, die der Pächter das Grundstück eigentlich noch hätte nutzen dürfen, sowie vom Pachtzins, den er an den Verpächter zahlt.

    Entschädigung und Ersatzland für kleingärtnerische Flächen

    Wird die gepachtete Fläche für kleingärtnerische Zwecke genutzt, steht dem Pächter nicht nur eine Pachtaufhebungsentschädigung zu, sondern nach § 185 BauGB auch die Bereitstellung oder Beschaffung von Ersatzland durch die Gemeinde.

    Pächterpfandrecht

    Dem Pächter eines Grundstückes ist ein Pfandrecht auf das mitgepachtete Inventar inne. Will der Verpächter dem Pfandrecht entgegenwirken, erhebt er auf die einzelnen Pfandgegenstände eine Sicherheit.

    Pachtvertrag

    Wie bei einem Mietvertrag handelt es sich beim Pachtvertrag um die Überlassung einer Sache, in der Regel einer Immobilie oder Ländereien. Der Unterschied zur Miete sind die erhöhten Nutzungsrechte bei einer Verpachtung. Beispielsweise darf ein Pächter im Gegensatz zum Mieter das Objekt nicht nur nutzen, sondern auch Gewinne daraus erwirtschaften.

    Paddock

    Unter einem Paddock versteht man einen graslosen, durch einen Zaun abgegrenzten, nicht überdachten Auslauf für Pferde.

    Paddockplatten

    Paddockplatten werden als Bodenbelag im Paddock genutzt. Sie halten durch ihre gummierte Oberfläche Schmutz, Staub und Schlamm am Boden.

    PangVO

    PangVo ist die Abkürzung für den Begriff Preisangabenverordnung.

    Die Preisangabenverordnung ist unter anderem an den Immobilienmakler gerichtet und verpflichtet diesen dazu, seine Maklerprovision mit den weiteren Preisbestandteilen in einem Angebot mit auszuweisen. Zusätzlich zu dem anfallenden Nettoprozentsatz muss der Immobilienmakler außerdem die Mehrwertsteuer angeben.

    Bei falscher oder fehlender Angabe der zu benennenden Angaben kann der Makler den Anspruch auf seine Mehrwertsteuer verlieren. In schlimmeren Fällen kommt es zudem zu Abmahnungen und zu Strafzahlungen.

    Neben Immobilienmakler spricht die PangVO Unternehmen im Allgemeinen an. Hier ist in der Preisangabenverordnung festgelegt, dass Unternehmen stets vollständige Preise für eine Vergleichsmöglichkeit angeben müssen. Der Endpreis muss zu erkennen sein.

    PangVO (Preisangabenverordnung)

    Die Preisangabenverordnung sieht vor, dass angebotenen Waren, auch Immobilien, der vollständige Preis (der Endpreis, den der Endverbraucher zahlt) klar zugeordnet werden kann. Dies gilt immer, wenn eine Pflicht zur Preisangabe besteht.

    Panzerriegelschloss

    Mit einem Panzerriegelschloss können Türen über die gesamte Breite mit einem Querriegel geschützt werden. Die Panzerriegelschlösser bieten einen zuverlässigeren Einbruchschutz als herkömmlich Türschlösser und sind von innen und außen abschließbar.

    Parabolantenne

    Die Parabolantenne, auch Satellitenschüssel genannt, dient dem Empfang von Rundfunkprogrammen und kann für einen Internetzugang genutzt werden. Die gebräuchlichen Parabolantennen messen einen Durchmesser von 60 bis 120 Zentimetern. Der Empfang kann durch Unwetter gestört werden.

    Parkett

    Parkett ist ein aus dem Holz von Laubbäumen gefertigter Bodenbelag für den Innenraum. Dabei wird das Holz in kleine Stücke geschnitten und oft in einem Muster verlegt.

    Parteiöffentlichkeit

    Bei Erb-Auseinandersetzungen oder Ehescheidungen, bei denen die Verfügung über eine Immobilie zu regeln ist, kann es vorkommen, dass eine der streitenden Parteien Teile der Immobilie unzugänglich machen. Sobald ein Sachverständiger hinzugezogen wird, um beispielsweise den Wert der Immobilie zu ermitteln, muss die Begehung der Örtlichkeit parteiöffentlich stattfinden. Das bedeutet, dass alle am Verfahren beteiligten Parteien Zugangsrecht zur Bestandsaufnahme gewährt wird.

    Parterre

    Der französische Begriff Parterre (= auf dem Boden) bezeichnet Räumlichkeiten, die ebenerdig liegen. Aus dem Begriff leiten sich Tief- bzw. Hochparterre ab, bei denen der Wohnraum entweder ein halbes Stockwerk unter oder über dem Boden liegt.

    PartGG

    Die Abkürzung PartGG steht für Partnerschaftsgesellschaftsgesetz, welches die Zusammenschließung von Angehörigen freier Berufe regelt.

    Partiarisches Darlehen

    Das partiarische Darlehen, auch Beteiligungsdarlehen, bezeichnet Leihen von Geld durch juristische oder natürliche Personen von einem Unternehmen, die im Gegenzug keine Zinsen, sondern eine Beteiligung an Gewinn oder Umsatz erhalten.

    Partnerschaftsgesellschaft

    Die Partnerschaftsgesellschaft ist die Rechtsform zur Regelung der Zusammenschlüsse von Freiberuflern. Zur Gründung einer Partnerschaftsgesellschaft ist kein Mindestkapital erforderlich, die Haftung erfolgt über das Privatvermögen. Bei Partnerschaftsgesellschaften bleibt die Gewerbesteuerfreiheit der Freiberufler erhalten.

    Parzellierung

    Als Parzellierung wird die Grundstücksteilung bezeichnet, wenn ein Grundstück in mehrere kleine Parzellen (Flurstücke) aufgeteilt wird. Die rechtliche Grundlage für eine Parzellierung bilden das Baugesetzbuch (BauGB), die Landesbauordnungen sowie kommunale Regelungen. Die Parzellierung eines Grundstücks kann grundsätzlich vom Eigentümer beantragt werden.

    Grober Ablauf einer Parzellierung

    Grundlage für die Parzellierung ist das amtliche Liegenschaftskataster. Nach Sichtung aller erforderlichen Unterlagen wird ein Entwurf für eine Parzellierung entwickelt. Vor Ort steckt ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder eine gleichgestellte Person des Vermessungsamtes die neuen Grundstücksgrenzen ab. Diese werden anschließend in das Liegenschaftskataster übernommen. Das Vermessungsamt übermittelt anschließend eine Fortführungsmitteilung an einen Notar, das Liegenschaftskataster und das Grundbuchamt, sodass die neuen Grundstücke Flurstücknummern und Grundbuchblätter erhalten.

    Passive Auftragsakquisition (Maklergeschäft)

    Die passive Auftragsakquisition von Maklern erfolgt durch den Aufbau eines Netzwerkes und öffentlicher Bekanntheit, durch die der Makler versucht, Aufträge erteilt zu bekommen. Der Makler nimmt so eine passive Rolle bei der Generierung von Aufträgen ein.

    Passivhaus

    Ein Passivhaus benötigt keine herkömmliche wassergeführte Heizung, da es durch die hohe Wärmedämmung und mithilfe eines Wärmetauschers Lüftungswärmeverluste deutlich reduziert.

    Passivhaus-Projektierungspaket (PHPP)

    Die PHPP ist eine Planungssoftware für den Bau von Passivhäusern. Mithilfe von Tabellenkalkulationen unterstützt das Passivhaus-Projektierungspaket bei der Berechnung von Energiebilanzen sowie der Planung von Fenstern und.

    Pauschale

    Die Pauschale bezeichnet eine Gesamtvergütung, die aus einzelnen Posten zusammengesetzt wird. Sie kann anstelle einer Einzelvergütung vereinbart werden.

    Pauschalierter Schadenersatz

    Der pauschalierte Schadensersatz kann vertraglich vereinbart werden und dient in der Regel dazu, Auseinandersetzungen über zu zahlende Schadensersatzforderungen zu vermeiden. Übersteigt der vereinbarte pauschalierte Schadensersatz die Höhe der Kosten oder kann kein Schaden nachgewiesen werden, ist der Schuldner nicht verpflichtet, den vollen Betrag zu bezahlen.

    Pauschalpreisvertrag

    Wird ein Pauschalpreis über eine bestimmte Leistung, beispielsweise eine Bauleistung vereinbart, ist diese auch ohne den Nachweis über Teilleistungen und Kosten zu zahlen.

    PCP (Pentachlorphenol)

    Pentachlorphenol wird zum Schutz von Holz bei Pilzbefall eingesetzt und gehört zu den chlorierten Kohlenwasserstoffen. Aufgrund des nachweislichen lebertoxischen Potenzials und der Gefährdung von Gesundheit ist PCP heute nicht mehr Bestandteil von Reinigungs- und Holzschutzmitteln. Sind Baumaterialien mit PCP belastet, müssen diese im Rahmen von Sanierungsarbeiten ausgetauscht bzw. gereinigt werden.

    Pelletheizung

    Eine Pelletheizung ist eine Form der Holzheizung, die mit Holzpellets oder ähnlichen pelletierten Brennstoffen betrieben wird. Pelletheizungen gibt es als Einzel- oder Zentralheizung. Der Größe der Heizanlage und des Vorratsbehälters entsprechend unterscheiden sich die Leistungsbereiche deutlich: Während Einzelöfen nur für die Beheizung einzelner Wohnräume empfohlen werden, lässt sich eine Zentralheizung für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser nutzen. Auch einzelne Betriebseinheiten können mit zentralen Pelletheizungen betrieben werden. Zwar ist die Pelletheizung im Vergleich zu Öl- und Gasheizungen teurer in der Anschaffung und Wartung, allerdings wird zumindest die Anschaffung mit Fördermitteln bezuschusst, da es sich um eine Heizanlage mit erneuerbaren Energien handelt. Gerade für Bauherren aktueller Bauprojekte ist eine Pelletheizung interessant, da nach dem Erneuerbare Energien-Wärmegesetz mindestens 15 % der Wärme aus erneuerbaren Energien zu beziehen ist (§ 5 EEWärmeG).

    Pendlerpauschale / Entfernungspauschale

    Die Pendlerpauschale, eigentlich Entfernungspauschale, ist eine steuerliche Vergünstigung nach dem deutschen Einkommensteuerrecht. Sie gilt nur für die kürzeste Strecke zwischen der Wohnung und der ersten Tätigkeitsstätte. Die Pendlerpauschale kann von allen Arbeitnehmern und Selbstständigen sowie für alle Verkehrsmittel (zu Fuß, Fahrrad, Auto, Motorrad) – mit Ausnahme von Flugzeugen und vom Arbeitgeber gestellten Sammelbeförderungsmitteln – in Anspruch genommen werden. Sie beträgt pauschal 30 Cent pro ganzem Kilometer (§ 4 Abs. 5 Ziffer 6, § 9 EStG).

    Der Bundesfinanzhof entschied, dass die Entfernungspauschale auch von Vermietern genutzt werden kann, die regelmäßig zu ihren Mietobjekten fahren – beispielsweise um Baumaßnahmen zu überprüfen oder Handwerker ins Gebäude zu lassen. Nach dem Urteil dürfen Vermieter bei gelegentlichen Fahrten zum Mietobjekt grundsätzlich frei entscheiden, ob sie die Entfernungspauschale anwenden oder die tatsächlichen Reisekosten absetzen – per Auto mit Fahrtenbuch, per Bus oder Bahn den Ticketpreis. Beim Fahrtenbuch vergünstigt der gefahrene Kilometer die steuerliche Belastung ebenfalls um 30 Cent, allerdings für jeden Kilometer und nicht pauschal für die kürzeste Strecke (BFH, Urteil v. 01.12.2015, IX R 18/15).

    Penthouse

    Penthouse ist ein Begriff aus dem Englischen und bezeichnete ursprünglich eine freistehende Wohneinheit auf dem Dach eines mehrgeschossigen Hauses. Heute wird der Begriff in Deutschland allgemein für Dachwohnungenverwendet. In der Regel verfügt ein Penthouse über eine gehobene bis luxuriöse Ausstattung. In früheren Zeiten verfügten derlei Dachwohnungen über einen eigenen Fahrstuhl, eine (umlaufende) Dachterrasse und Swimming Pool (s. auch Penthousewohnung).

    Penthousewohnung

    Ursprünglich war die Penthousewohnung ein freistehendes Gebäude auf dem Flachdach eines anderen Gebäudes (meist Hochhaus, mindestens aber mehrgeschossig). Heute wird die Bezeichnung Penthousewohnung ganz allgemein für eine Dachwohnung mit gehobenem Standard verwendet. Diese kann sich auch über mehrere Etagen erstrecken (Maisonette). In den 1940er und 50er Jahren waren viele Penthousewohnungen mit einer großzügigen Dachterrasse, einem Dachgarten oder einem Swimming Pool ausgestattet. Teilweise würde der Aufbau auch gemeinschaftlich von allen Bewohnern des Hauses genutzt – etwa als Sportbereich, Schwimmbad oder Terrasse mit Gartenfläche. Abgesehen von illegal aufgebauten Penthousewohnungen in bevölkerungsreichen Städten wie Hongkong, wo Wohnungsknappheit herrscht, werden Dachwohnungen oft mit einer luxuriösen Ausstattung assoziiert. Neben architektonischen Besonderheiten wie einer umlaufenden Dachterrasse oder einem (unverbaubaren) Panoramablick zeichnen sich Penthousewohnungen häufig auch durch hochwertige Fußböden, Sanitäranlagen und Kücheneinrichtungen aus. 2014 wurde in Monaco sogar eine fünfstöckige Penthousewohnung mit Wasserrutsche und Swimming Pool gebaut. Die 3.300 qm große Wohnung wurde zu einem Quadratmeterpreis von 90.000 Euro verkauft und gilt als teuerste Penthousewohnung der Welt.

    Perchlorethylen (Perchlorethen, Tetrachlorethen, Perchlorethylen, PER)

    Perchlorethylen (Perchlorethen, Tetrachlorethen, Perchlorethylen, PER) ist eine farblose, nicht brennbare Flüssigkeit, die sich schnell verflüchtigt. Es handelt sich um ein Lösungsmittel, das vorrangig in der Textil-, Film- und Metallindustrie verwendet wird. Typischerweise kam es bei der chemischen Reinigung von Textilien zur Anwendung, allerdings gilt Perchlorethylen mittlerweile als gesundheitsschädlich: In erster Linie ist der Stoff krebserregend, eine zu hohe Konzentration kann aber auch Leber- und Nierenschäden zur Folge haben. Das Bundesgesundheitsamt gibt deswegen einen Grenzwert von 0,1 mg/m3 Raumluft vor, um Gesundheitsschäden zu vermeiden.
    Bewohner von Gebäuden, in denen oder in deren Nähe sich eine Textilreinigung befindet, können einen Anspruch auf Absenkung der Emissionen geltend machen, sollte der Grenzwert überschritten werden. Mieter haben ab einer bestimmten Höhe der Überschreitung ein Recht auf Mietminderung.

    Performance

    Der englische Begriff Performance wird mit „Leistung“ übersetzt und ist in vielen Branchen gebräuchlich. Im Risikomanagement meint Performance das Verhältnis von Risiko und Ertrag bei einer Kapitalanlage.

    Performance-Contracting

    Energie-Performance-Contracting (EPC), auch Energiespar-Contracting, bezeichnet eine Kooperation zwischen einem Energiedienstleister (Contractor) und einem Immobilien-Besitzer (Contracting-Nehmer). Ziel dieser Kooperation ist die Steigerung der Energieeffizienz und damit die Reduktion von Kosten, ohne dass dafür auf eigene Investitionsmittel oder öffentliche Fördermittel zugegriffen werden muss. Durch entsprechende Wartung, Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollen die Energiekosten der Immobilien immer weiter reduziert werden. Die Maßnahmen finanzieren sich aus den eingesparten Energiekosten, die vertraglich für den vereinbarten Zeitraum festgelegt wurden. Der Vorteil für den Kunden: Die Energiekosten werden reduziert. Der Vorteil für Energiedienstleister: planbare Kundenbeziehungen und ein kontinuierlicher Finanzfluss.

    Pergola

    Als Pergola bezeichnet man einen vor- bzw. angebauten Säulengang, der klassischerweise sowohl zur Verzierung wie auch zum Sonnenschutz genutzt wird. Die leicht wirkende aber stabile Konstruktion besteht aus Säulen und Querstreben, die schon seit der Antike mithilfe von Kletterpflanzen wie Efeu und Wein begrünt werden. Häufig dienen Pergolen auch der Überdachung zwischen Haus und Garage oder Terrasse. Teilweise werden sie auch mit einem (verschiebbaren) Sonnensegel oder winddichten Seitenwänden gebaut. Ob für den Bau einer Pergola eine Baugenehmigung beantragt werden muss, hängt zum einen von der Bauordnung der jeweiligen Kommune, zum anderen vom Ausmaß und der Gestaltung der Pergola ab.

    Permakultur

    Der Begriff Permakultur ist eine Abkürzung des Englischen “Permanent Agriculture” und beschreibt eine besondere Form der Landwirtschaft. Das Leitbild lautet “Vielfalt statt Einfalt”.

    Die Anwender verzichten auf Pestizide, chemische oder synthetische Dünger. Sie vermeiden Monokulturen, indem sie verschiedene Pflanzen-, Obst- und Gemüsearten anbauen. Die Artenvielfalt bzw. genetische Vielfalt ist wichtig, was auch für die Tierhaltung gilt. So ist die Permakultur eine Form des Ökolandbaus, allerdings ohne festgeschriebene Richtlinien.

    Die Methoden und Prinzipien stammen unter anderem aus überliefertem Wissen, beispielsweise von indigenen Völkern. Bei der Permakultur steht nicht nur die nachhaltige Landwirtschaft im Fokus, sondern auch der gerechte Zugang von Menschen zu Nahrungsmitteln. Ebenso der Umgang der Menschen mit der Natur. So achten die Anhänger darauf, dass beispielsweise der Anbau, die Tierhaltung und der Siedlungsbau im Einklang stehen. Hierfür definieren sie verschieden genutzte Zonen. Sie reichen von Wildnis bis zur intensiven Bewirtschaftung.

    Permakulturen gibt es in unterschiedlichen Größen. Sie kommen in Gemeinden, auf Bauernhöfen, in Gärten oder auf Balkonen vor. Das Ziel der Landwirtschaftsform ist, eine große biologische und ökologische Vielfalt zu erschaffen. Bevorzugt werden hierbei heimische Kultur- und Wildpflanzen sowie Tierarten.

    Die Nachhaltigkeit ist ein wichtiges Charakteristikum von “Permanent Agriculture”. Zum Beispiel erfüllen Schafe mehrere Aufgaben: Sie grasen die Wiesen ab, sie düngen sie mit ihren Exkrementen, zudem liefern die Tiere Milch, Wolle und Fleisch.

    Personalisierung

    In der Immobilienbranche kann man durch Personalisierungsmaßnahmen den Verkaufsabschluss unterstützen. Einerseits vermitteln personalisierte Unterlagen wie Exposées dem Kunden, dass es um ihn persönlich geht und nicht nur um einen von vielen Kaufinteressenten. Andererseits entwickeln potentielle Käufer zu personalisierten Immobilien eher eine persönliche Beziehung und behalten diese besser und länger in Erinnerung als Massenprodukte.

    Persönliche Gleichwertigkeit (Maklervertrag)

    Als persönliche Gleichwertigkeit im Maklervertrag versteht man eine persönliche oder wirtschaftliche Nähe zwischen dem Auftraggeber und einer dritten Person, die als Folge der Maklertätigkeit den Hauptvertrag für die Immobilie unterzeichnet. Grundsätzlich gilt im Maklergeschäft, dass der Auftraggeber auch der Vertragspartner im Kauf- oder Mietvertrag sein muss, andernfalls erlischt der Provisionsanspruch des Maklers. Die aktuelle Rechtsprechung geht bei gewissen Personen jedoch von einer persönlichen Gleichwertigkeit aus, bei der ein Provisionsanspruch grundsätzlich nicht erlischt. Das gilt etwa für Eheleute (OLG Koblenz, Urteil vom 18.09.2003, Az. 5 U 306/03) und Lebenspartner (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.1990, Az. IV ZR 280/89), leibliche Kinder, Eltern und Geschwister des Auftraggebers. Aber auch auf geschäftlicher Eben gilt das Prinzip der persönlichen Gleichwertigkeit: Werden zwei GmbHs von denselben beiden Gesellschaftern geführt und kauft die eine GmbH eine Immobilie, obwohl die andere GmbH der Auftraggeber des Maklers ist, gehen die Gerichte auch von einer persönlichen Gleichwertigkeit aus. Wichtig ist jedoch, dass der Provisionsanspruch immer gegen den Auftraggeber besteht, nicht zwingend gegen den Vertragspartner.

    Persönliche Verhinderung des Mieters

    Als persönliche Verhinderung des Mieters werden Umstände bezeichnet, die den Mieter daran hindern, die Mietwohnung kontinuierlich zu nutzen – beispielsweise im Falle einer Krankheit mit Krankenhausaufenthalt oder bei beruflicher Abwesenheit. In dieser Zeit hat der Mieter grundsätzlich Miete zu zahlen. Dass er die persönliche Verhinderung unter Umständen nicht selbst / nicht bewusst herbeigeführt hat, ist irrelevant. Nach § 537 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter jedoch verpflichtet, nicht angefallene Aufwendungen (Instandhaltungskosten, Betriebskosten) von den Mietforderungen abzuziehen. Der Mieter hat grundsätzlich kein Sonderkündigungsrecht. Ob er durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen wird, hängt von einer Nachmieterklausel im Vertrag ab. Zieht der Mieter freiwillig vor Ende der Vertragslaufzeit aus, schuldet er dem Vermieter die Miete für die restliche Zeit. Vermietet der Vermieter die Wohnung in der Zeit, in der der Mieter nicht ausgezogen, aber persönlich verhindert ist, oder nutzt diese selbst, muss der Mieter für diese Zeit keine Miete zahlen.

    Persönliches Erscheinen

    Persönliches Erscheinen bezeichnet die verbindliche Aufforderung einer staatlichen Stelle (z.B. einem Gericht) an einem bestimmten Termin, (z.B. einem Gerichtsverfahren) teilzunehmen. Die Erteilung einer Vollmacht für eine dritte Person ist hier nicht möglich. Die Aufforderung zum persönlichen Erscheinen setzt eine Ladung / Vorladung voraus. Hintergrund ist eine persönliche Befragung der vorgeladenen Person zu einem Sachverhalt, der nicht nach Aktenlage entschieden werden kann. Angewandt wird die Ladung, wenn die Verfahren rechtsverbindlich abgeschlossen werden müssen (z. B. mit einem Urteil). Sind die Beteiligten der ordnungsgemäßen Ladung nicht gefolgt oder haben auf ihre Anwesenheit verzichtet, kann der Sachverhalt ggf. auch nach Aktenlage entschieden werden. Je nach Verfahren und Rechtsgebiet (z. B. Zivilrecht, Strafrecht) kann das Nicht-Erscheinen schwerwiegende Folgen haben – beispielsweise eine Vorführung oder eine Verhaftung.

    In der Mietpraxis dagegen ist ein persönliches Erscheinen, etwa bei der Wohnungsübergabe zum Vertragsende, nicht verpflichtend – weder für den Mieter noch für den Vermieter. Beide Vertragsparteien können sich hierbei durch bevollmächtigte Dritte vertreten lassen.

    Pettenkoferzahl

    Die Pettenkoferzahl – oder der Pettenkoferwert – beschreibt eine Grenze, ab der eine Raumluft als „verbraucht gilt“: Wenn der CO2-Wert 0,1 % erreicht hat. Die Bezeichnung geht auf Max von Pettenkofer zurück, der 1858 die Auswirkungen des menschlichen Atems auf die Raumluftqualität entdeckte. Wann und wie oft ein Raum gelüftet werden muss, hängt von der Anzahl der Personen ab, die sich in ihm befinden. Lüften (und Heizen) ist ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Grundsätzlich ist der Mieter zum Lüften und Beheizen der Mietsache verpflichtet, um Feuchtigkeit, Schimmel oder einen Rohrbruch (in Folge von Frost und Kälte) zu vermeiden. Dies ergibt sich aus der Obhutspflicht nach § 536 c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Für etwaige Schäden kann der Vermieter den Mieter haftbar machen. Bei gravierenden Schäden kann sogar die fristlose Kündigung drohen. Da jedes Haus – entsprechend der Isolierung und des Zustands – unterschiedlich belüftet werden muss, gibt es keine pauschale Bestimmung für richtiges Lüften. Vermietern ist zu raten, ihren Mietern Informationen zum richtigen Lüften und Heizen abgestimmt auf das jeweilige Gebäude zur Verfügung zu stellen.

    Pfandbrief

    Der Pfandbrief ist eine Anleihe, die von Pfandbriefbanken – oftmals Hypothekenbanken – herausgegeben wird. Als Pfand versteht man im Pfandrecht, das Recht eines Gläubigers die verpfändete Sache zu verwerten, sofern der Kreditnehmer seinen Kredit nicht tilgen kann. Ein typisches Beispiel ist die Hypothek auf einer Immobilie, die als Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wird. Die durch Hypotheken erworbenen Pfandbriefe werden als Anleihen an der Börse notiert und lassen sich als Geldanlage nutzen, um die Hypothekenkredite zu refinanzieren. Neben den Hypothekenpfandbriefen gibt es auch Schiffspfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe zur Refinanzierung von Kommunalkrediten.

    Nach dem Kongruenzprinzip müssen die Laufzeiten von Krediten und Pfandbriefen ungefähr übereinstimmen. Es handelt sich bei einem gedeckten Pfandbrief demnach um eine mittel- bis langfristige Geldanlage mit vergleichsweise hoher Sicherheit. Denn nach dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) steht den Gläubigern ein sogenanntes Insolvenzrecht zu. Im Falle einer Insolvenz der Pfandbriefbank werden die Pfandbriefgläubiger aus dem Sondervermögen (der Deckungsmasse) bedient. Wenngleich Ratingagenturen gedeckte Pfandbriefe regelmäßig als besonders risikoarm bewerten, sind Pfandbriefe nicht gänzlich risikofrei: Auch sie können von Kursschwankungen oder einem Absenken des Zinsniveaus betroffen sein.

    Pfandbriefbanken

    Eine Pfandbriefbank ist eine Spezialbank, die – neben anderen Bankgeschäften – mit Pfandbriefen handeln darf. Da das Pfandbriefgeschäft häufig der Refinanzierung von Immobilienhypotheken dient, wurden Pfandbriefbanken bis 2005 auch allgemein als Hypothekenbanken bezeichnet. Seit der Einführung des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) 2005 lautet die offizielle Bezeichnung dagegen Pfandbriefbanken. Die Kreditinstitute dürfen das Pfandbriefgeschäft nur mit schriftlicher Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ausüben und müssen sich dabei nach den Vorschriften des Pfandbriefgesetzes richten.

    Pfandbriefbanken vergeben Kredite an Kreditnehmer, beispielsweise Immobilienkredite, die mit einem Pfandrecht gesichert sind. Bei Immobilienkrediten werden die Pfandrechte im Grundbuch eingetragen, sodass das Kreditinstitut im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Immobilie verwerten darf. Die Pfandrechte werden als Pfandbriefe an der Börse notiert und können von Anlegern als Geldanlage erworben werden. Auf diese Weise werden die vergebenen Kredite refinanziert.

    Pfandbriefgesetz (PfandBG)

    Das Pfandbriefgesetz (PfandBG) trat 2005 in Kraft und umfasst alle Vorschriften rund um den Handel mit Pfandbriefen, darunter beispielsweise die Voraussetzungen für das Pfandbriefgeschäft und das sogenannte Insolvenzrecht für Pfandbriefgläubiger. Das Pfandbriefgesetz löste unter anderem das Hypothekenbankgesetz ab und fasste weitere Gesetze und Bestimmungen zusammen. Die letzte Änderung des Gesetzes trat im März 2019 in Kraft.

    Pfandbriefprivileg

    Als Pfandbriefprivileg wird das Recht der Pfandbriefbanken bezeichnet, als einzige Form der Spezialbanken das Pfandbriefgeschäft betreiben zu dürfen. Durch die Vergabe von Pfandbriefen als börsennotierte Anleihen refinanzieren die Pfandbriefbanken Kredite, die sie beispielsweise als Hypotheken an Immobilienkäufer vergeben. Diese werden als Grundpfandrechte ins Grundbuch eingetragen. Dadurch sichern sich die Pfandbriefbanken für den Fall des Zahlungsausfalls des Kreditnehmers ab und dürfen die gepfändete Sache (Immobilie) verwerten.

    Pfandhaft

    Der Begriff Pfandhaft beschreibt das Bestehen eines Grundpfandrechts auf eine Immobilie. Eine Immobilie kann als Sicherheit für ein aufgenommenes Darlehen verwendet werden. Hierdurch wird diese zu einem Pfand.

    Der Immobilieneigentümer lastet sich durch die Pfandhaft eine Grundschuld auf. Die Grundschuld zählt neben der Hypothek zu den Grundpfandrechten. Kommt der Immobilienbesitzer seiner Darlehensforderung nicht nach, so kann die Immobilie zwangsversteigert bzw. verpfändet werden.

    Oft wird eine Immobilie als Pfand abgegeben, um das dazugehörige Grundstück zu finanzieren. Immobilien als Grundpfandrecht sind als Pfand populär, da sie eine hohe Stellung als Kreditsicherheit aufweisen.

    Die Pfandhaft bezeichnet jedoch nicht nur die Immobilie oder das Grundstück, sondern zählt noch weitere Teile dazu. Dazu zählen die wesentlichen Bestandsteile, welche fest in der Immobilie eingebaut sind. Sie können nicht entfernt werden, ohne dass das ursprüngliche Objekt sein Aussehen verändert. Weiterhin gehören Objekte, welche mit dem Boden verbunden sind, zu den wesentlichen Bestandsteilen.

    Ein weiterer Bestandteil der Pfandhaft sind die Zubehörteile einer Immobilie. Hierzu zählt beispielsweise eine Einbauküche. Sie haben mit der Wertsteigerung oder mit der Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu tun.

    Auch Forderungen von Mieteinnahmen und Versicherungen zählen zur Pfandhaft. Zu den Versicherungen zählen dabei unter anderem eine Versicherung gegen Feuer, gegen Glasschäden und gegen Stürme.

    Pfeifenstiel-Grundstück

    Als Pfeifenstiel-Grundstück wird ein Grundstück bezeichnet, welches nicht direkt erreicht werden kann, sondern lediglich durch einen kleinen Zuweg oder einen Notweg. Pfeifenstiel-Grundstücke liegen meist in einer zweiten Reihe hinter einem anderen Grundstück.

    Bei einem Pfeifenstiel-Grundstück können einige Problematiken für den Eigentümer auftreten. Besonders finanziell ist ein solches Grundstück schwerer zu tragen als ein gewöhnliches. Bei Hausanschluss- und Erschließungskosten können demnach höhere Kosten anfallen. Das liegt daran, dass die Distanz zwischen den öffentlichen Anschlusspunkten zu Strom, Gas und Wasser größer ist als zu dem Grundstück in erster Reihe. Weiterhin kann auch das Befördern von Werkzeugen und Baustellenfahrzeugen zu einem Pfeifenstiel-Grundstück zu Problemen führen.

    Pfeiler

    Ein Pfeiler ist eine Art der Stütze, welche überwiegend im Bauwesen anzufinden ist. Ein Pfeiler steht senkrecht. Dieser hat die Aufgabe, die Lasten der über ihm liegenden Bauteile aufzunehmen und abzustützen.

    Spezifisch betrachtet gehören Pfeiler zu den Teilen der tragenden Konstruktion. Auch wenn ein Pfeiler ursprünglich viereckig ist, gibt es ihn ebenso in runder Form oder in vielen anderen Varianten. Was den Pfeiler unter anderem von einer Säule unterscheidet ist die Tatsache, dass der Durchmesser eines Pfeiler stets gleich bleibt.

    Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers (Maklergeschäft)

    Das Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers stellt es dem Auftraggeber frei, ob er das im Maklervertrag genannte Geschäft mit dem Makler tatsächlich ausführen möchte. Das bedeutet: Ein Auftraggeber muss keinen Miet- oder Kaufvertrag für eine Immobilie eingehen, auch wenn er für deren Suche einen Makler beauftragt hat. Schließlich beinhaltet der Maklervertrag keine Abschlusspflicht.

    Nach dem Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers kann dieser legal absolut willkürlich handeln und sogar dann noch von den Vertragsverhandlungen zurücktreten, wenn er zum Beispiel mit dem Immobilienkäufer oder -verkäufer zur Beurkundung beim Notar ist.

    Mit der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers geht der Makler nämlich ein hohes Risiko ein, für seinen Zeit- und Arbeitsaufwand nicht entlohnt zu werden. Daher werden zunehmend vertragliche Ergänzungen in den Vermittlungsvertrag aufgenommen oder Makler vereinbaren eine Festprovision. Das ist möglich, weil das Maklergesetz keine Auftragsannahmepflicht des Maklers kennt.

    Quadermauerwerk

    Das Quadermauerwerk zeichnet sich durch seine horizontale Schichtbauweise mit massiven Quadern aus Naturstein aus. Dabei kann mit oder ohne Mörtel gearbeitet werden.

    Quadriga

    Die Quadriga, das Viergespann, ist ein aus der Antike stammender zweirädriger Wagen, der meist von vier Pferden gezogen wird.

    Qualifizierte Einrichtungen

    Als qualifizierte Einrichtungen werden im Rahmen des Unterlassungsklagegesetzes (UKlaG) Institutionen bezeichnet, die eine Verbandsklage einreichen dürfen. Damit können qualifizierte Einrichtungen nicht gegen die Verletzung eigener Rechte, sondern solcher der Allgemeinheit vorgehen. Dadurch war es beispielsweise möglich, dass Naturschutzverbände 1988 den damaligen Bundesverkehrsminister Jürgen Warnke anklagten, weil ein ihm unterstelltes Institut Chemie- und Entsorgungsunternehmen erlaubt, schädliche Abfälle in der Deutschen Bucht zu entsorgen, worunter die Gewässer und Meeresbewohner litten.

    Damit Institutionen eine solche Unterlassungsklage einreichen dürfen, müssen sie nachweisen, auf der Liste der qualifizierten Einrichtungen des Bundesamts für Justiz zu stehen. Die Eintragung erfolgt durch selbiges Bundesamt, wenn es sich um einen rechtsfähigen Verband handelt, der Verbraucherinteressen vertritt, Verbraucher berät und zudem über mindestens 75 Verbandsmitglieder verfügt. Beispiele für qualifizierte Einrichtungen sind der Deutsche Mieterbund, die Verbraucherzentralen, der ADAC sowie der Bund für Umwelt und Naturschutz.

    Qualifizierter Alleinauftrag

    Wird ein Makler mit dem Vermakeln einer Immobilie beauftragt, kann ein Alleinauftrag geschlossen werden, bei dem der Auftraggeber keine weiteren Makler beauftragen darf. Während der Verkäufer bei einem sogenannten einfachen Alleinauftrag auch selbstständig nach Käufern suchen darf, muss er beim qualifizierten Alleinauftrag ausnahmslos alle Interessen an den Makler weiterleiten.

    Qualifizierter Bebauungsplan

    Der qualifizierte Bebauungsplan enthält alle Informationen zur baulichen Nutzung eines bebauten oder unbebauten Grundstückes. Anhand eines qualifizierten Bebauungsplans werden Bauvorhaben beurteilt.

    Qualifizierter Mehrheitsbeschluss

    Im Gegensatz zu einem einfachen Mehrheitsbeschluss, bei dem in einer Wohnungseigentümergesellschaft bei Entscheidungen die Zahl der Befürworter größer ist als die der Gegner, setzt der qualifizierte Mehrheitsbeschluss einen bestimmten Anteil an der Gesamtstimmenzahl der Befürworter voraus. Das bedeutet zumeist einen Stimmenanteil von zwei Dritteln oder drei Vierteln aller Stimmen, um einen gültigen qualifizierten Mehrheitsbeschluss zu erreichen.

    Qualitätsmanagement

    Das Qualitätsmanagement umfasst sämtliche soziale sowie technische Maßnahmen, welche eine Mindestqualität von Ergebnissen innerhalb einer betrieblichen Leistungserstellung fordert und dementsprechend absichert. Innerhalb der Immobilienwirtschaft bedeutet dies unter anderem, dass Termine bei einer Vermietung eingehalten werden, dass eine freundliche Beratung erfolgt und die Nebenkostenabrechnung pünktlich übermittelt wird.

    Qualitätsmanagement (QM)

    Ein gutes Qualitätsmanagement sorgt in Unternehmen und auch im Immobiliensektor dafür, dass alle Abläufe, Tätigkeiten und Vorgänge perfekt aufeinander abgestimmt sind. Das sorgt für die Umsetzung aller angestrebten Ergebnisse und Ziele und das Erreichen des größtmöglichen Gewinns. Gerade Hausverwaltungen profitieren von einem einheitlichen QM, denn alle erforderlichen Prozesse und Regelungen im Umgang mit den Mietern sind klar abgesprochen und in einem Qualitätsmanagementhandbuch beschrieben.

    Der Vorteil: Jeder Mitarbeiter weiß genau, wie er bei Problemen helfen kann oder verweist direkt an den passenden Ansprechpartner. Das führt zu einem selbstbewussten Auftreten im Team und steigender Mitarbeitermotivation. Auch mögliche Kosten, die durch Fehlverhalten der Mitarbeiter entstehen, können deutlich reduziert werden. Die Wettbewerbsfähigkeit wird so konkret verbessert und ein angesehenes Image in der Branche erreicht.

    Qualitätsmanagement bei Vermietern

    Aber auch private Vermieter profitieren von einem professionellen Qualitätsmanagement. Einheitliche Regelungen führen zu weniger Fehlern und damit zu einer Kostenreduzierung. Auch die Frage, ob ein Mieter in seinen vier Wänden zufrieden ist, ist maßgeblich von der Arbeit und dem Auftreten seines Vermieters abhängig. Ist er immer ansprechbar? Nimmt er die Sorgen seiner Mieter ernst und wie reagiert er bei möglichen Problemen?

    Klare Regelungen können auch hier in einem Qualitätsmanagementhandbuch niedergeschrieben werden. So werden Verbesserungs- und Einsparpotenziale schneller erkannt, höhere Gewinne erzielt und die Zufriedenheit der Mieter gesteigert.

    Qualitätssicherung

    Die Qualitätssicherung oder Qualitätskontrolle umfasst Maßnahmen zur Sicherstellung der Einhaltung von festgelegten Qualitätsanforderungen.

    Quorum

    Der Begriff Quorum bezeichnet eine bestimmte Mehrheit von Mitgliedern eines Vereins, Verbandes oder eines sonstigen Gremiums, damit dieses beschlussfähig ist. Mit einem Quorum will man verhindern, dass Beschlüsse für die Allgemeinheit beziehungsweise alle Mitglieder gelten, die nur von einer Minderheit erlassen wurden.

    Ein typisches Beispiel für ein Quorum im Immobilienbereich ist die Wohnungseigentümerversammlung, die nach § 25 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nur dann beschlussfähig ist, wenn die anwesenden Wohnungseigentümer zusammen über mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile verfügen. Die Wohnungseigentümer können jedoch hiervon abweichende Vereinbarungen treffen und etwa eine Mindestanzahl an Mitgliedern festlegen, die für eine beschlussfähige Miteigentümerversammlung ausreichen. Auch kann die Wohnungseigentümergemeinschaft verschiedene Quoren für bestimmte Beschlüsse definieren, etwa eine Drei-Viertel-Mehrheit bei baulichen Veränderungen.

    Das Wohnungseigentumsgesetz sieht im Falle einer abweichenden Kostenverteilung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen ein sogenanntes doppeltes Quorum vor. Nach § 16 Abs. 4 WEG braucht es für einen solchen Beschluss eine Drei-Viertel-Mehrheit der Wohnungseigentümer sowie mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile.

    Quotale Außenhaftung

    Ein einzelner Wohnungseigentümer hat nach §10 Abs. 8 Satz 1 WEG eine Haftung gegenüber des Gläubigers, welche sich nach der Höhe seiner Anteile am Miteigentum richtet. Diese quotale Außenhaftung gilt für Verbindlichkeiten der WEG, welche während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind.

    Nach BGH-Urteil vom 18.6.2009, VII ZR 196/08 sowie dem Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13 greift die quotale Außenhaftung nicht, wenn nach Landesrecht die Gesamtschuld aller Miteigentümer vorgesehen ist.

    Quotenabgeltungsklausel

    Die Quotenabgeltungsklausel beschreibt eine Klausel in Mietverträgen, die den Mieter dazu verpflichtet, einen bestimmten Anteil der Kosten zu übernehmen, die für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen entstehen. In einem Grundsatzurteil vom 18.03.2015 (AZ: VII ZR 242/13) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Quotenabgeltungsklausel in Formularverträgen generell unwirksam ist.

    Der BGH begründete das Urteil damit, dass Mieter die Abnutzung der Mietsache über die gesamte Mietzeit nicht abschätzen könnten und damit nicht klar ist, wie hoch die Kostenbelastung für den Mieter bei Auszug aus der Mietsache wäre. Weder der Zeitpunkt für eine Renovierung noch der Umfang für diese sei vom Mieter prognostizierbar. Ob der Mieter in eine unrenovierte oder renovierte Wohnung eingezogen ist, spielt hierfür keine Rolle. Aus der formularmäßigen Quotenabgeltungsklausel ergebe sich daher im Sinne des § 307 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter.

    R Statistik-Softwareumgebung

    R ist eine freie Programmiersprache für statistische Analysen. Sie wurde 1992 von Statistikern als Open-Source-Alternative zur Statistik-Software S-Plus entwickelt, die mit der Programmiersprache S geschrieben wurde. Durch verschiedene Pakete lassen sich bei R die jeweiligen Funktionen an eigene Bedürfnisse anpassen. Die R-Lizenz erlaubt Unternehmen, Softwareerweiterungen zu schreiben und (gegen Entgelt) auch anzubieten. Mittlerweile gilt R als Marktführer unter den Statistik-Softwareprogrammen – unter anderem aufgrund seiner mehr als 10.000 Softwarepakete sowie der vielen Funktionen und der Möglichkeit zur Grafikerzeugung.

    RA

    RA ist die Abkürzung für: Rechtsanwalt, die Berufsbezeichnung für einen juristischen Beistand. Der Rechtsanwalt zählt neben den Steuerberatern, Notaren und Wirtschaftsberatern zu den freien Berufen. Als gesetzliche Grundlage rund um den Beruf des Rechtsanwalts dient das Anwaltsrecht. Das Anwaltsrecht ist kein eigenständiges Gesetz, sondern umfasst eine Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen wie etwa die Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) oder die Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA).

    Rabitzwand

    Die Rabitzwand, auch Drahtputzwand, geht auf ihren Erfinder, den Berliner Maurermeister Carl Rabitz, zurück. Er trug als erster auf eine tragende Unterkonstruktion aus Metall Putzmörtel auf und meldete das entwickelte Drahtputz-Verfahren 1878 zum Patent an. Die Rabitzwand gilt als besonders feuerbeständig. Mittlerweile ist sie fast überall durch Gipskartonwände abgelöst worden, in denkmalgeschützten Gebäuden findet die Rabitzwand aber noch Anwendung.

    Radiator

    Ein Radiator ist ein hohler, oftmals auch mobiler Körper, der elektrische Wärme an seine Umgebung abgibt. Der Begriff wird häufig allgemein für (elektrische) Heizungen und Heizstrahler verwendet. Die Oberfläche eines Radiators besteht meist aus einem gut wärmeleitenden Metall, wodurch Radiatoren einen hohen Emissionsgrad haben. Sie geben im Vergleich zu anderen Wärmeleitern viel Wärme ab.

    Rahmenmaklervertrag

    Für den Provisionsanspruch nach § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der Makler einen gültigen Maklervertrag vorweisen können. Dieser bezieht sich in der Regel auf ein Objekt. Somit muss der Makler für seinen Provisionsanspruch für jedes Objekt einen neuen Maklervertrag mit dem Auftraggeber vereinbaren – oder er schließt einen Rahmenmaklervertrag ab.

    Mit einem Rahmenmaklervertrag kann der Makler dem Auftraggeber Objekte vorschlagen und vermitteln, die den Vorgaben des Auftraggebers in Lage, Größe und Preis entsprechen – ohne, dass der Makler vor jedem weiteren Objekt einen neuen Vertrag aufsetzen muss beziehungsweise sein Anspruch auf Provision im Falle einer Vermittlung erlischt, weil kein Maklervertrag vorliegt. Unwesentliche Änderungen bei den Objektvorschlägen beeinträchtigen den Anspruch auf Provision im Erfolgsfall in der Regel nicht. Sind die Abweichungen zu den ursprünglichen Anforderungen an das Objekt gravierender, muss erneut ein Vertrag geschlossen werden.

    Rampe

    Eine Rampe ist eine leicht geneigte Fläche, die es ermöglicht, geringe Höhenunterschiede ohne Stufen zu überwinden. Rampen helfen Menschen mit eingeschränkter Mobilität oder Fahrzeugen wie Rollstühlen, Kinderwagen, Fahrrädern u.ä., Höhenunterschiede zu bewältigen. Ferner erleichtern sie den Transport von schweren Gegenständen, z. B. vom Boden in ein Fahrzeug oder Gebäude. Nach der Mietrechtsreform im Jahr 2001 haben Mieter das Recht auf einen barrierefreien Zugang zur Mietsache und eine barrierefreie Nutzung der Mietsache. Nach § 554a Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) dürfen Mieter die Zustimmung des Vermieters für bauliche Veränderungen wie den Einbau einer Rampe verlangen, wenn sie nur so die Mietwohnung erreichen (berechtigtes Interesse). Eine schriftliche Einwilligung ist dennoch erforderlich. Dafür kann der Vermieter aber eine Sicherung verlangen, etwa für den ordnungsgemäßen Rückbau bei Auszug. Auch ein Wohnungseigentümer muss sich die Einwilligung der übrigen Eigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einholen, wenn er eine Rampe einbauen lassen möchte. Kann er ein berechtigtes Interesse vorweisen, müssen die übrigen Eigentümer den Einbau dulden und dürfen ihre Zustimmung nicht verweigern. In Bezug auf die Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes sind die Rechte der übrigen Eigentümer zurückzustellen. Nach Artikel 3 Grundgesetz (GG) hat der barrierefreie Zugang zur Wohnung Vorrang gegenüber dem Recht auf die Beibehaltung des optischen Erscheinungsbildes eines Hauses.

    RAN

    RAN ist die Abkürzung für: Richtlinien für die Anlagen der Nebenbetriebe und ihrer Verkehrsanlagen an den Bundesautobahnen von 1971. Als sogenannte Nebenbetriebe werden im Bundesfernstraßengesetz Rastanlagen, Tankstellen und Hotels an Autobahnen bezeichnet (§ 15 FStrG) . Die Richtlinie wurde 1999 mit den „Vorläufigen Hinweisen zu den Richtlinien für Rastanlagen an Straßen bezüglich Autobahnrastanlagen“ (VHRR) außer Kraft gesetzt. Seit 2011 regeln die „Empfehlungen für Rastanlagen an Straßen“ (ERS) die Bestimmungen über die Planung und den Betrieb von Rastanlagen. Die Konzessionen für die Nebenbetriebe werden von den Landesstraßenbauverwaltungen nach den Bestimmungen der Bundesautobahn-Konzessionsabgabenverordnung (BAB-KAbgV) öffentlich ausgeschrieben und vergeben. Der Konzessionsinhaber kann den Servicebetrieb selbst betreiben oder an einen Pächter übergeben.

    Rang im Grundbuch

    Der Rang im Grundbuch gibt Aufschluss darüber, welcher Gläubiger im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers als Erstes aus den Erlösen der Zwangsversteigerung bedient wird. Grundpfandrechte an einer Immobilie werden im Grundbuch in einer Rangordnung eingetragen. Für gewöhnlich entscheidet der Eintragungszeitpunkt (Datum und Uhrzeit) über den Rang im Grundbuch. Das gilt in der Regel für Rechte innerhalb einer Abteilung und zwischen zwei Abteilungen. Das Grundbuchamt hat beim Eintragungsverfahren daher Datum, Stunde und Minute des Antragseingangs zu vermerken. Sollen zwei Rechte innerhalb einer Abteilung den gleichen Rang haben, muss dieses vom Notar angewiesen und im Grundbuch vermerkt werden. Es besteht die Möglichkeit die Rangordnung im Grundbuch auf Antrag zu ändern (s. Rangänderung).

    Rangänderung (der im Grundbuch eingetragenen Rechte)

    Notariell beglaubigte Grundrechte im Grundbuch können in ihrer Rangfolge geändert werden, wenn sich der zurücktretende und der vortretende Gläubiger einig sind und die Rangänderung im Grundbuch eingetragen wurde (§ 880 BGB). In einigen Fällen z. B. beim Erbbaurecht, das immer an erster Rangstelle stehen muss, ist eine Rangänderung sogar notwendig. Verweigert der Rechteinhaber des ersten Rangs sein Zurücktreten, ist die Eintragung des Erbbaurechts nicht möglich. Handelt es sich um Grundpfandrechte muss auch der Eigentümer zustimmen.

    Rangbescheinigung

    Die Rangbescheinigung ist ein Begriff aus dem Bankenwesen und umfasst die notarielle Bestätigung, dass einer Eintragung der Grundpfandrechte des Kreditgebers an der gewünschten Rangstelle (s. Rang) im Grundbuch nichts entgegensteht. Rangbescheinigungen sind bei allen Kreditgeschäften erforderlich, bei denen zur Absicherung des Kreditgebers Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen werden. Kreditinstitute stellen die Rangbescheinigung mit der späteren Grundbucheintragung gleich, sodass die Kreditauszahlung schon vor der Immobilienüberschreibung erfolgt bzw. so der Kauf vollzogen werden kann. Für eine fehlerhafte Rangbescheinigung haftet der Notar. Er muss in diesem Fall die geschädigte Bank im Nachhinein an genau der Rangstelle im Grundbuch eintragen lassen, die ursprünglich vereinbart war, und hat eventuell entstandenen Schaden zu ersetzen (§ 19 BNotO).

    Rangfolge

    Die Rangfolge oder auch Rangordnung bezeichnet die Reihenfolge, in der die im Grundbuch eingetragenen Rechte im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers bedient werden. Mit Ausnahmen von einem Gleichrang – mindestens zwei Rechte mit gleichem Rang – erfolgt die Gläubigerentschädigung der Reihe nach: zunächst der erste Rang, dann der zweite, der dritte usw. Die Rangfolge wird für gewöhnlich nach dem Eintragungszeitpunkt bestimmt. Aus diesem Grund müssen Grundbuchämter den genauen Zeitpunkt des Antragseingangs mit Datum, Stunde und Minute dokumentieren. Da nicht selten mehrere Anträge für ein Grundstück gleichzeitig ans Grundbuchamt geschickt werden, muss der Notar ggf. die Rangfolge festlegen. Das ist insbesondere dann erforderlich, wenn ein Gläubiger ein Vorrangrecht erhält – also an erster Rangstelle eingetragen werden soll.

    Rangstelle

    Die Rangstelle ist Teil der Rangordnung im Grundbuchrecht und bestimmt die Reihenfolge der eingetragenen Rechte. Hintergrund sind Grundschulden, die im Grundbuch einer Immobilie als Sicherungsmittel eingetragen sind – für den Fall, dass der Eigentümer die Forderungen aus den Grundschulden nicht leisten kann. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, werden die Gläubiger entsprechend ihrer Rangstelle aus dem Erlös bedient. So erhält der Gläubiger mit erster Rangstelle – soweit es der Erlös der Immobilie zulässt – den gesamten Betrag seiner Forderung. Es ist somit möglich, dass Gläubiger mit dritter oder vierter Rangstelle gar nicht mehr bedient werden.

    Wer bekommt welche Rangstelle?

    Nach der Grundbuchordnung (GBO) in Verbindung mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist das Grundbuchamt für die Reihenfolge der Rangstellen verantwortlich beziehungsweise muss diese nach den Regelungen der GBO vornehmen. Entscheidend ist unter anderem der Zeitpunkt für den Eingang des Antrags auf einen Grundbucheintrag beim Grundbuchamt. Hier hat das Grundbuchamt nicht nur das Datum, sondern auch Stunde und Minute des Eingangs zu vermerken.

    Ferner unterscheidet man zwischen Rechten in derselben und einer anderen Abteilung. Gibt es mehrere Rechte innerhalb einer Abteilung, vermerkt der Notar in der Regel, welche Rangfolge bei der Eintragung ins Grundbuch einzuhalten ist oder ob Rechte gleichgestellt sein sollen.
    Unter Einwilligung des Eigentümers der Immobilie, des zurücktretenden Rechteinhabers und des vortretenden Berechtigten ist eine Änderung der Rangordnung gemäß § 880 BGB nachträglich möglich.

    Rangstelle / Rangverhältnis (Grundbuch)

    Die Rangstelle im Grundbuch gibt an, an welcher Stelle innerhalb der Rangordnung das Recht eines Gläubigers bedient wird. Die erste Rangstelle wird als erstes bedient, die zweite als zweites etc. Grundsätzlich bestimmt der Zeitpunkt des Antragseingangs die Rangstelle im Grundbuch. Der Notar kann dem Grundbuchamt in bestimmten Fällen auch mitteilen, welches Grundpfandrecht an welcher Rangstelle eingetragen werden soll.

    Im Grundbuch sind Rechte eingetragen, welche Belastungen darstellen. Diese stehen innerhalb der Abteilungen in einer Rangfolge zueinander. Hier spricht man vom Rangverhältnis. Sind mehrere Rechte in einer Abteilung verankert, wird die Rangfolge durch die Reihenfolge der Eintragungen bestimmt. Bei Rechten, die in verschiedenen Abteilungen eingetragen sind, hat jenes Vorrang, welches zuerst eingetragen wurde. Sind zwei Rechte am selben Tag eingetragen worden, haben sie auch den gleichen Rang.

    Rangvorbehalt

    Der Grundstückseigentümer hat den sogenannten Rangvorbehalt inne. Diesen kann er nutzen, um sich eine bestimmte Rangstelle im Grundbuch vorzubehalten, obwohl es hierfür noch kein begründetes Recht gibt. Er kann also im Nachhinein an diese Stelle ein Grundpfandrecht, etwa für die Umbaufinanzierung des Hauses, eintragen zu lassen. Hierzu muss sich der Eigentümer mit dem Inhaber des zurücktretenden Rechts einigen und das vorangetretene Recht im Grundbuch eintragen lassen. Der Rangvorbehalt kann nicht übertragen werden.

    Raseneisenstein

    Raseneisenstein ist ein rotbräunliches Gemisch aus Sand, Ton und anderen Verfestigungen mit besonders hohem Eisengehalt, das meist unmittelbar unter der Erdoberfläche in feuchten und sumpfigen Niederungsgebieten vorkommt. Mitunter wird es auch als Rasenerz oder Raseneisenerz bezeichnet. Raseneisenstein wurde früher als Baumaterial verwendet, insbesondere in Mecklenburg-Vorpommern und anderen ostdeutschen Bundesländern, in denen das Vorkommen vergleichsweise hoch war. Gebäude und Bauwerke aus Raseneisenstein stehen heute oft unter Denkmalschutz und müssen durch spezielle Verfahren gefestigt werden, da das Material durch Umwelteinflüsse spröde wird.

    Rasenfläche

    In Eigentumswohnanlagen können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss den Nutzungszweck einer gemeinschaftlichen Rasenfläche ändern oder hierzu bestimmte Regelungen aufstellen (Hausordnung). Das gilt beispielsweise für die Nutzung als Spielfläche für Kinder oder die gemeinschaftliche Nutzung der Rasenfläche von Eigentümern/Mietern und deren Hunde. Nach § 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat der Eigentümer bzw. Mieter die Rasenfläche so zu nutzen, dass anderen Eigentümern und Bewohnern kein Nachteil daraus entsteht. So muss er beispielsweise Sorge tragen, dass der Hund die Rasenfläche nicht als Toilette verwendet, und für Schäden (Löcher im Rasen, ausgebuddelte Pflanzen) aufkommen. Ob auf der Rasenfläche Leinenzwang gilt, ergibt sich aus den jeweiligen Landeshundegesetzen.

    Rasterfassade

    Rasterfassade ist ein Begriff aus der modernen Architektur und beschreibt eine Hausfassade, die durch Öffnungen im immer gleichen Abstand durchbrochen wird – beispielsweise Fenster, Säulen oder Wandelemente. Vor allem in der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg ab 1945 wurden viele Gebäude in diesem Stil errichtet, weshalb die Rasterfassade auch als Nachkriegsmoderne bezeichnet wird. Die Rasterfassade wird häufig aufgrund ihrer Eintönigkeit kritisiert.

    Ratcheteffekt

    Der Ratcheteffekt beschreibt ein Phänomen aus der Volkswirtschaftslehre, nach dem Einkommenserhöhungen proportional zur Erhöhung der Konsumausgaben von Verbrauchern/Haushalten führen. Im umgekehrten Fall (Einkommensrückgang) tritt der Ratcheteffekt meist nicht auf und das Konsumniveau bleibt gleich hoch oder verändert sich nur minimal. Ändert der Verbraucher sein Konsumverhalten trotz gesunkenem Einkommen nicht, führt das unweigerlich zu Zahlungsproblemen.

    Rauchen in der Mietwohnung

    Das Rauchen in der Mietwohnung gehört zu den strittigen Themen in der Mietpraxis. Grundsätzlich ist das Rauchen in der Mietwohnung sowie auf Balkon und Terrasse gestattet und gehört zum regulären Gebrauch der Mietsache. Formularverträge (vorformulierte Klauseln im Mietvertrag), die das Rauchen verbieten, sind hingegen unwirksam. Allerdings kann bei Vertragsabschluss ein individuelles Rauchverbot vereinbart werden.
    Werden Nachbarn durch das Rauchen in der Mietwohnung oder auf den Außenflächen belästigt, gilt zunächst das allgemeine Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof mit einem Urteil im Jahr 2015, nach dem ein Kompromiss gefunden werden muss. Kommt dieser nicht zustande, hat der geschädigte Mieter Anspruch auf Unterlassung. Rauchende Mieter müssen in diesem Zusammenhang auch für ausreichend Belüftung sorgen, sodass der Rauch nicht ins Treppenhaus oder in die Nachbarwohnung dringt. Der Mieter muss die Nikotinspuren in der Mietsache nur dann bei Auszug beseitigen, wenn er zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Hat der Mieter exzessiv geraucht und die Nikotinspuren lassen sich durch gewöhnliche Schönheitsreparaturen nicht beseitigen, ist er unter Umständen auch dann schadensersatzpflichtig, wenn er per Mietvertrag nicht zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet ist.

    Rauchmelder/Fehlalarm

    Rauchmelder können Fehlalarme auslösen, wenn sie ungefährliche Stoffe in der Rauchkammer ausmachen. Dies kann bei einer Ansammlung von Staub, durch Wasserdampf beim Kochen, kleinere Insekten, Haar- oder Deospray passieren. Weitere Ursachen für einen Fehlalarm können elektromagnetische Störungen, Lichtreflexe oder ein technischer Defekt sein.

    Rauchmelderwartung

    Die Installation von Rauchmeldern ist per Gesetz dem Eigentümer einer Wohnimmobilie zugeschrieben, während die Wartung je nach Bundesland entweder dem Mieter, Vermieter oder einer dritten Partei (beispielsweise Hausmeister) obliegt. Wer für die Wartung zuständig ist, wird im Mietvertrag geregelt. Die Wartung beinhaltet die Reinigung, den Funktionstest, die Prüfung über ein freies Sichtfeld und ggf. die Änderung der Wohnraumnutzung (die die Notwendigkeit über ein weiteres Gerät nach sich ziehen kann).

    Rauchverbot (Wohnungseigentum)

    Grundsätzlich kann einem Wohnungseigentümer das Rauchen in den eigenen vier Wänden nicht untersagt werden. Jedoch dürfen Nachbarn, die aufgrund des Zigarettenrauches beispielsweise ihre Fenster nicht zum Lüften öffnen können, gesetzlich geregelte Rauchzeiten mit dem Nachbarn vereinbaren.

    Rauchverbot im Mietverhältnis

    Eine Klausel über das Verbot des Rauchens im Mietvertrag ist unzulässig, da das Rauchen im Innenraum und/oder auf dem Balkon oder im Garten zum Gebrauch der Mietsache zählt. Individuell können Vereinbarungen getroffen werden. Durch das Rauchen entstandene Schäden müssen beim Auszug vom Mieter wie beseitigt werden.

    Rauchwarnmelder (Rauchmelder)

    Rauchwarnmelder, auch als Brandmelder bekannt, sind der Überbegriff für alle Geräte, die in Innenräumen Warnsignale bei Rauchaufkommen auslösen. Diese mittlerweile gesetzlich vorgeschriebenen Geräte dienen der Verhinderung von Opfern durch Wohnungsbrände.

    Räum- und Streupflicht

    Bei Schnee und Glätte sind die Grundstückeigentümer (Anwohner und Gewerbetreibende) gesetzlich verpflichtet, ihrer Räum- und Streupflicht nachzukommen. Grundsätzlich obliegt die Pflicht den Gemeinden, die sie oft den Grundstückbesitzern überträgt. Diese müssen von sieben Uhr morgens bis 20 Uhr abends für geräumte und gestreute Straßen sorgen.

    Raumentwicklung (Leitbilder)

    Die Leitbilder der Raumentwicklung in Deutschland stellen Entwicklungsziele innerhalb des Raumordnungsgesetzes fest. Sie beinhalten keine planerischen Festlegungen, sondern Entwicklungsstrategien für Städte bzw. Regionen.

    Raumindex

    Mithilfe des Raumindexes können Preisniveaus von Immobilien berechnet werden, um diese miteinander vergleichen zu können. Dabei wird vom übergeordneten Raum (z.B. ein Bundesland) mit der Indexzahl 100 ausgegangen und in die Teilräume (z.B. Landkreis) an diesem Preisniveau gemessen. Teilräume mit einer Indexzahl höher als 100 liegen dabei über und Teilräume mit einer Indexzahl unter 100 entsprechend unter dem Landesdurchschnitt.

    Raumklima

    Das Raumklima im Innenraum wird durch Luftfeuchte, Temperatur, Luftbewegung und Luftqualität bestimmt. Abweichungen bestimmter Werte können maßgeblich das Befinden der sich im Raum befindlichen Personen beeinflussen. Besonders am Arbeitsplatz kann ein schlechtes Raumklima zu verminderter Leistung führen. Arbeitgeber sind bei bestimmten Verhältnissen (beispielsweise über 35 Grad Celsius) verpflichtet, den Mitarbeitern einen anderen Arbeitsplatz zur Verfügung zu stellen oder sie die Arbeit abbrechen zu lassen.

    Raumluftbefeuchtung

    Liegt die Raumluftfeuchte nicht bei den angemessenen 35 bis 60 Prozent, können unangenehme Nebeneffekte bei den im Raum befindlichen Personen auftreten wie trockene Atemwege und daraus mögliche resultierende Erkältungserkrankungen. Um dem vorzubeugen, können Raumluftbefeuchter eingesetzt werden, die es in drei verschiedenen Modellen gibt: Ultraschallverdampfer, Vernebler oder Verdunster.

    Raumlufttemperatur

    Die Raumlufttemperatur ist jene Temperatur, die in Innenräumen vorherrscht. Daher wird sie auch als Raumtemperatur oder Innentemperatur bezeichnet. Sie wird an der Raumluft gemessen und in Grad Celsius (°C) angegeben. Beeinflusst wird die Raumlufttemperatur durch die lokale Lufttemperatur und die Strahlungstemperatur der Umgebungsflächen (z. B. Luftzug am Fenster, Wärmestrahlung durch Heizkörper oder Kaminöfen). Die Lufttemperatur ist die Luft, die den Menschen umgeht, und wird in einer Höhe von 0,75 m über dem Fußboden gemessen. Die Raumlufttemperatur variiert innerhalb eines Raumes – wenn auch nur minimal – unter anderem, weil warme Luft nach oben steigt.

    DIN als Empfehlung für Raumlufttemperatur

    Bei der Raumlufttemperatur handelt es sich um eine Temperatur, die von den meisten Menschen als angenehm empfunden wird. Die DIN 4701 empfiehlt für Innenräume, in denen sich Personen aufhalten, folgende Richtwerte:

    • 20°C für Wohn- und Schlafräume sowie Küche,
    • 22°C für Bäder und
    • 15°C für den Eingangsbereich.

    Diese Richtwerte spielen in Bezug auf den energetischen Zustand eines Gebäudes sowie Heiz- und Klimatechnik eine wichtige Rolle. Für öffentliche Gebäude, Schulen, Krankenhäuser, Schwimmbäder und andere öffentlich zugängliche oder gewerblich genutzte Immobilien und Flächen gelten andere Richtwerte für die Raumlufttemperatur.

    Raumordnung

    Unter dem Begriff Raumordnung ist die Planung von Entwicklung, Ordnung und der Sicherung von Gebieten unter dem Gesichtspunkt einer Gewährleistung dauerhafter Bewohnbarkeit zu verstehen.

    Raumordnungsgesetz (ROG)

    Das Raumordnungsgesetz versucht in Deutschland sicherzustellen, dass die Inhalte der Raumordnung insofern eingehalten werden, als dass Siedlungs- und Freiraumstruktur, die Unterstützung von Erholungsgebieten, die Entwicklung von ländlichen Räumen sowie dem Wohnungsbedarf nachgekommen wird.

    Raumordnungskataster (ROK)

    Das Raumordnungskataster dient der Koordinierung, Planung und Durchführung von Maßnahmen raumbeanspruchenden oder -beeinflussenden Projekten. Dazu zählen etwa der Bau einer Schnellstraße oder die Errichtung einer Mülldeponie.

    Raumordnungsprognose

    Die Raumordnungsprognose ist ein vom Bundesinstitut für Raum-, Stadt- und Bauforschung entwickeltes System zur Prognostizierung räumlicher Entwicklung in bestimmten Regionen. Die Raumordnungsprognose wird in regelmäßigem Abstand erstellt.

    Raumordnungsverordnung (RoV)

    Grundlage der Raumordnungsverordnung ist § 6a Raumordnungsgesetz. Hierbei werden jene Maßnahmen und Planungen bestimmt, welche innerhalb eines Raumordnungsverfahrens durchgeführt werden sollen. Diese müssen allerdings im Einzelfall raumbedeutsam sein sowie eine überörtliche Bedeutung haben.

    Ziel von Raumordnungsverfahren ist die Feststellung, ob und wie raumbedeutsame Maßnahmen und Planungen mit den erforderlichen Raumordnungen und Landesplanungen übereinstimmen. Zudem müssen diese aufeinander und untereinander abgestimmt sein. Dies wird auch als Raumverträglichkeitsprüfung bezeichnet.

    Raumtemperatur

    Die Raumtemperatur bezeichnet die Temperatur in bewohnten Innenräumen. Dabei liegt die empfohlene Raumtemperatur für Wohnzimmer zwischen 20 und 23 Grad Celsius, das Badezimmer sollte 23 Grad Celsius Raumtemperatur aufweisen und Schlafzimmer 17 bis 20 Grad Celsius.

    Räumung

    Eine Räumung bezeichnet eine freiwillige oder unfreiwillige Leerung eines Objekts. Handelt es sich um die Räumung eines Gebietes, spricht man von der Evakuierung. Im Rahmen der Polizeidienstvorschrift kann sich die Räumung auch auf einen öffentlichen Platz oder Ort beziehen. In diesem Zusammenhang geht die Räumung meist mit einem Platzverweis einher.

    Räumung (Mietwohnung)

    Muss der Mieter im Rahmen einer Räumungsklage die Mietwohnung räumen, wird von ihm zunächst die freiwillige Räumung verlangt, sofern er zum Zeitpunkt der Zwangsräumung mit der Leerung der Wohnung noch nicht begonnen hat. Räumt der Mieter die Mietsache nicht freiwillig, kann der Gerichtsvollzieher einen Container bestellen, um den Besitz des Mieters darin vorübergehend einzulagern. Wichtig ist, dass die Räumung niemals vom Vermieter ohne Räumungstitel (also ohne vorangegangene Räumungsklage) veranlasst werden darf. Er darf die Wohnung auch nicht auf eigene Verantwortung leerräumen oder die Schlösser tauschen.
    Die Räumungsklage kann der Vermieter einreichen, wenn der Mieter trotz ordentlicher Kündigung (z. B. aufgrund von Zahlungsrückständen) zum Ende des Mietverhältnisses die Mietsache nicht geräumt und zurückgegeben hat. Begleicht der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage seinen Mietrückstand, kann er die Zwangsräumung abwenden und die Kündigung wird unwirksam.

    Räumungsfrist

    Erwirkt der Vermieter im Rahmen einer Räumungsklage einen Räumungstitel, kann das Gericht von Amts wegen (aus eigenem Bestreben heraus) oder auf Antrag des Mieters eine Räumungsfrist gewähren. Der Gesetzgeber nennt in § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) hierfür einen angemessenen Zeitraum, der unter gewissen Voraussetzungen verlängert werden kann – beispielsweise, wenn der Mieter trotz eigener Bemühungen keine angemessene Ersatzwohnung findet. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen.
    Über die Dauer der Räumungsfrist entscheidet das Gericht im Ermessen nach Abwägung der Interessen beider Parteien. Abhängig ist die Entscheidung unter anderem von der Größe der im Haushalt lebenden Personen und der vorliegenden Situation auf dem Wohnungsmarkt. So kann die Räumungsfrist mitunter mehrere Monate dauern. Den Räumungsschutz in Form der Räumungsfrist versagt der Mieter, wenn er für die Zeit der Räumungsfrist die Miete nicht zahlen kann oder seiner Pflicht, Ersatzwohnraum zu beschaffen, nicht nachkommt.

    Räumungsklage

    Zieht ein Mieter nach einer ordnungsgemäßen Kündigung durch den Vermieter nicht fristgerecht aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage anstreben. Voraussetzung für die Räumungsklage beim Amtsgericht ist, dass der Vermieter dem Mieter zunächst mit der Kündigung eine Frist und, ist er dann noch nicht ausgezogen, eine Nachfrist setzt. Sind beide Fristen verstrichen, kann der Vermieter mit der Räumungsklage einen Räumungstitel erwirken und damit eine Zwangsräumung ansetzen lassen.
    Für die Klageeröffnung muss der Kläger (Vermieter) einen Gerichtskostenvorschuss leisten. Nach Zustellung der Räumungsklage hat der Mieter die Pflicht, darauf zu antworten. Tut er dies, kommt es zu einer Gerichtsverhandlung mit einem Gerichtsurteil. Unterlässt er die Antwort, kann der Vermieter ein Versäumnisurteil beantragen und die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen lassen.

    REACH-Verordnung

    REACH steht für Registration, Evaluation, Authorisation und Restriction of Chemicals. Die REACH-Verordnung wurde von der Europäischen Union erlassen und regelt die Zulassung/Beschränkung sowie die Bewertung von chemischen Stoffen, die von Unternehmen und Importeuren in der EU vertrieben oder verwendet werden. Das betrifft nicht nur industriell verwendete Chemikalien, sondern auch Reinigungsmittel, Farben, Bekleidung und andere Alltagsgegenstände, in denen chemische Stoffe verarbeitet wurden. Nach der Verordnung liegt die Verantwortung bei den Herstellern und Importeuren. Sie müssen die von ihnen in Umlauf gebrachten Chemikalien identifizieren und beherrschen.

    Real Estate Asset Management

    Das Real Estate Asset Management befasst sich mit verschiedenen Maßnahmen, um den Immobilienstand zu optimieren und die Erträge zu steigern, beispielsweise durch wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen. Der Fokus liegt auf Bestandsimmobilien und weniger auf den Möglichkeiten, Immobilien anzukaufen oder zu verkaufen.

    Real Estate Investment Management

    Das Real Estate Investment Management umfasst in der Regel verschiedene Maßnahmen rund um das An- und Verkaufen von Immobilien, um das Immobilienportfolio bzw. die Investition des Eigentümers insgesamt zu optimieren.

    Real Estate Investment Trust

    Als Real Estate Investment Trust wird ein börsennotiertes Unternehmen bezeichnet, das in- und ausländische Immobilien erwirbt, verwaltet und veräußert. In Deutschland regelt das „Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ die Tätigkeit der REITs – hierzulande auch als REIT-AG bezeichnet. In Deutschland müssen REITs immer die Geschäftsform einer Aktiengesellschaft haben, mindestens 75 Prozent des Kapitals in Immobilien anlegen und mindestens 75 Prozent der Erträge aus Immobilien erzielen. Ferner sind mindestens 90 Prozent der Erträge an die Aktionäre auszuzahlen (Ausschüttung).

    Real Estate Norm

    Die Real Estate Norm bezeichnet eine Bewertungsmethode für neue und bestehende Immobilien, unabhängig ob diese vermietet oder lediglich im Besitz sind. Anhand verschiedener, klar definierter Kriterien wird die Immobilie mit Bezug auf die Bedürfnisse des Eigentümers oder Erwerbers bewertet. Mit der Real Estate Norm soll der Vergleich mehrerer Objekte einfacher werden.

    Real Estate Opportunity Fonds

    Als Real Estate Opportunity Fonds werden Kapitalgesellschaften (Opportunity Fonds) bezeichnet, die sich auf Investitionen am Immobilienmarkt spezialisiert haben. Sie investieren sowohl in Immobilien als auch in Grundstücke und Bauprojekte. Ziel der Real Estate Opportunity Fonds ist eine möglichst hohe Steigerung ihrer Investition in relativ kurzer Zeit (wenige Jahre). Anders als beim Verkauf privaten Wohneigentums gilt beim gewerblichen Grundstückshandel keine Spekulationsfrist von zehn Jahren.

    Rechtsschutzversicherung

    Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt alle Kosten, die in Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten entstehen können, zum Beispiel für:

    • Beratung durch einen Anwalt
    • Übernahme von Gerichtskosten
    • Kostenübernahme für Sachverständige
    • Übernahme von Kautionszahlungen
    • Übernahme der Kosten für einen Gerichtsvollzieher
    • Bezahlung der Auslagen von Zeugen
    • Kostenübernahme für Mediationsverfahren

    Für Mieter ist der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung genauso sinnvoll, wie für Vermieter und Eigenheimbesitzer. Viele Versicherungen bieten spezielle Immobilien-Rechtsschutzversicherungen beziehungsweise den Wohnungs-Grundstücks-Rechtsschutz an. In vielen allgemeinen Rechtsschutzversicherungen ist aber auch ein Baustein Immobilien- oder Mietrechtsschutz enthalten.

    Rechtsschutzversicherung für Mieter

    Eine Rechtsschutzversicherung für Mieter bietet Sicherheit, wenn es zu Konflikten mit dem Vermieter, mit der Hausverwaltung oder mit Nachbarn kommt. Dazu gehören zum Beispiel:

    • Kündigung der Mietwohnung
    • Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter
    • Mietmängel und gesundheitliche Gefahren in der Mietwohnung
    • überzogene Mietforderungen oder fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen
    • nicht angekündigte Sanierungsarbeiten
    • geforderte Kleinreparaturen
    • Renovierung bei Auszug
    • Streitigkeiten mit dem Nachbarn wegen der Grundstücksbegrenzung oder wegen Haustieren

    Rechtsschutzversicherung für Vermieter

    Eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter übernimmt nicht nur die Kosten, die durch Auseinandersetzungen mit Mietern entstehen, sondern beispielsweise auch bei Streitigkeiten mit Handwerkern oder Dienstleistern. Manche Versicherer bieten innerhalb der Rechtsschutzversicherung auch den Bonitätscheck potenzieller Mieter an. Außerdem kann die Rechtsschutzversicherung in folgenden Situationen sinnvoll sein:

    • Probleme mit Mietnomaden
    • Schäden an der Mietsache durch den Mieter
    • ausbleibende Mietzahlungen
    • berechtigte Eigenbedarfskündigung

    Rechtsschutzversicherung für Immobilienbesitzer

    Unabhängig davon, ob es sich bei dem Immobilieneigentum um eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte handelt, kann es zu Streitfällen mit anderen Personen kommen. Besitzer einer Eigentumswohnung müssen eventuell Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft austragen, während Hauseigentümer Ärger mit Nachbarn oder Behörden vor Gericht klären lassen müssen.

    Richtlinien für die Anlagen von Nebenbetrieben (RAN)

    RAN ist die Abkürzung für „Richtlinien für die Anlagen der Nebenbetriebe und ihrer Verkehrsanlagen an den Bundesautobahnen“. Das Gesetz stammt aus dem Jahr 1971 und wurde im Jahr 1999 durch das VHRR, den „Vorläufigen Hinweisen zu den Richtlinien für Raststätten an Straßen bezüglich Autobahnrastanlagen“, außer Kraft gesetzt.

    Seit dem Jahr 2011 wird die Planung und der Betrieb von Raststätten von dem ERS Gesetz, der Empfehlung für Rastanlagen an Straßen, bestimmt.

    Wozu gibt es Richtlinien für die Anlagen von Nebenbetrieben?

    Damit sich die Verkehrsteilnehmer der Bundesautobahnen bei Bedarf versorgen und Erholungspausen einlegen können, ohne die Autobahn zu verlassen, gibt es Parkplätze und Rastanlagen.

    Dabei gibt es sowohl die bewirtschafteten Rastanlagen als auch die nicht bewirtschafteten Parkplätze. Zu den Servicebetrieben zählen unter anderem Tankstellen, Restaurants oder Hotels. Diese werden im Bundesfernstraßengesetz (FStrG) als sogenannte „Nebenbetriebe“ betitelt.

    Zwischen den einzelnen bewirtschafteten Rastanlagen ist ein Regelabstand von 50 bis 60 Kilometern einzuhalten. Bei einem geringen Fernverkehr bis zu 80 Kilometer. Dazwischen finden die Verkehrsteilnehmer nur die unbewirtschafteten Raststätten. Diese dürfen in einem Regelabstand von 15 bis 20 Kilometern vorzufinden sein bzw. bis zu 25 Kilometern bei geringem Verkehr.

    Wie groß die Rastanlagen sind, wird entsprechend der Verkehrsstärke auf der Autobahn sowie der Lage im Autobahnnetz festgesetzt. Die unbewirtschafteten Raststätten sind in der Regel mit einem WC-Gebäude und Sitzmöglichkeiten ausgestattet.

    Wer darf einen Nebenbetrieb führen?

    Die einzelnen Nebenbetriebe erhalten die Konzessionen durch die Landesstraßenbauverwaltung. Diese schreibt die Konzessionen aus und vergibt sie. Wichtig dabei ist, dass sich die Verwaltungen nach den Bestimmungen der Bundesautobahn-Konzessionsabgabenverordnung, kurz BAV-KAbgV, halten. Der Konzessionsinhaber darf entscheiden, ob er den Servicebetrieb selbst leitet oder an einen Pächter übergibt.

    Sach- und Rechtsmängel Kaufvertrag

    Wird eine Immobilie verkauft, muss diese gemäß § 433 BGB frei von Sach- und Rechtsmängeln sein. Innerhalb des Gesetzes gibt es zahlreiche Definitionen solcher sachlichen und rechtlichen Mängel, um eine möglichst große Bandbreite zu erfassen. Empfehlenswert ist es aber dennoch, im Kaufvertrag das Objekt so genau wie möglich zu beschreiben, um in einem Streitfall nicht auf die gesetzlichen Definitionen zurückgreifen zu müssen.

    SachenRBerG

    Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) versucht, die in der DDR unterschiedlichen Eigentümeranteile von Grundstücken und deren Bebauungen seit der Wiedervereinigung in den rechtlichen Rahmen des BGB einzupassen. Da in der DDR zur baulichen Nutzung eines Grundstückes nicht zwangsläufig auch die Inhaberschaft des Grundstückes vorliegen musste, gab es nach der Wiedervereinigung oft unterschiedliche Eigentümer von bebautem Grund und dem gebauten Objekt.

    Sachmängelhaftung des Immobilienverkäufers

    Eine Immobilie gilt als frei von Sachmängeln, wenn sie für den Zweck genutzt werden kann, der im Vertrag vereinbart ist. Sofern der Verkäufer von Sachmängeln weiß (beispielsweise eine defekte Heizanlage), muss er im Kaufvertrag darauf hinweisen, sonst kann er haftbar gemacht werden. Dies gilt ebenfalls wenn der Verkäufer Garantien für die Angabe der Wohn- bzw. Nutzfläche, die Zusicherung eines Mietvertrages o.ä. übernimmt.

    Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken

    Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken untersuchen bebaute und unbebaute Grundstücke hinsichtlich ihres Verkehrswertes (Marktwert).

    Sachverständigenzertifizierung

    Für die Zertifizierung als Sachverständiger müssen neben der entsprechenden Ausbildung mehrere Jahre Berufserfahrung nachgewiesen werden. Das Zertifizierungsverfahren beinhaltet zusätzlich die Prüfung des Sachverständigen und verpflichtet diesen zur Einhaltung gewisser Qualitätsstandards. Damit können die Kompetenz als Sachverständiger sowie der Fachexpertenstatus nachgewiesen werden.

    Sachverständiger

    Die Bezeichnung Sachverständiger kann eine Behörde oder eine natürliche Person tragen. In der Regel ist damit ein einzelner Mensch mit einem hohen Fachwissen in einem bestimmten Fachgebiet gemeint. Das macht ihn zu einem Experten, so der geläufige englische Begriff.

    Die Kompetenz des Experten wird benötigt, damit er mit seiner Sachkenntnis eine Feststellung trifft. Diese teilt er seinem Auftraggeber oder einem Dritten in Form eines Gutachtens mit. Zum Beispiel im Bereich der Immobilien: Der Gutachter führt eine Verkehrswertermittlung durch, um so den aktuellen Marktwert zu bestimmen. Diese Expertise ist nützlich für den Verkauf einer Eigentumswohnung, eines Hauses oder eines Grundstückes. Ebenso für die Versteigerung von Immobilien, für die Beleihung von Grundstücken oder bei der Klärung von Erbschaftsangelegenheiten.

    Brandschutz, energetische Gebäudeoptimierung, Baumängel, Bauprozess-Überprüfung oder Gebäudeschäden sind weitere Gebiete, in denen Experten mit ihrem Spezialwissen gefragt sind. Der Einsatz eines Gutachters kostet den Auftraggeber Geld. Das Honorar basiert entweder auf einem Stundensatz oder dem Wert des zu prüfenden Objektes. Oft gibt es eine Kombination aus beiden Elementen: Die Kostenlegung erfolgt auf dem Wert, beispielsweise einer Immobilie, und dem Aufwand des Sachverständigen. Der Aufwand setzt sich aus verschiedenen Posten zusammen, unter anderem aus den Fahrtkosten und dem zeitlichen Einsatz.

    Gutachter besitzen in der Regel ein abgeschlossenes Studium in ihrem Fachgebiet. Langjährige Berufserfahrung und Weiterbildungen stärken ihre Expertise. Sachverständiger hingegen ist kein geschützter Beruf, jeder kann sich diese Bezeichnung geben.

    Eine gute Anlaufstelle zum Finden eines Experten ist die Webseite Bundesliste.de. Hierbei handelt es sich um ein Online-Verzeichnis von Ingenieuren, Architekten, Baukoordinatoren, Planungsbüros und Sachverständigen.

    Sachverständiger (Verkehrswertermittlung)

    Für den Verkauf einer Immobilie sollte dem Verkäufer das Objekt bekannt sein, um eine dezidierte Einschätzung zu erhalten, inklusive der Verkehrswertermittlung. Diese wird in der Regel nach der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt, wobei eines, alle oder eine Kombination aus folgenden drei Wertermittlungsverfahren angewandt wird: Vergleichswerterfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren.

    Sachwert

    Der Sachwert einer Immobilie umfasst den gesamten Wert des Objektes. Dabei werden Bodenwert, Gebäudewert und die Außenanlage einbezogen.

    Sachwertrichtlinie

    Die Sachwertrichtlinie (SW-RL) ist eine im Jahr 2012 beschlossene Vorschriftensammlung für die Ermittlung des Immobilienwertes nach dem Sachwertverfahren. Ziel ist die Einführung einheitlicher, marktgerechter Regelungen für die Ermittlung. Die Sachwertrichtlinie bezieht sich auf die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und ersetzt in Teilen die Wertermittlungsrichtlinie (WertR) aus dem Jahr 2006.

    Sachwertverfahren

    Das Sachwertverfahren ist eine der drei üblichen Methoden zur Wertermittlung bei Immobilien. Gegenüber den Vergleichs- und Ertragswertverfahren gilt das Sachwertverfahren als sehr komplex. Meist wird die Methode dann angewandt, wenn sich über die übrigen Verfahren kein Immobilienwert ermitteln lässt, etwa weil Vergleichswerte fehlen oder das Grundstück gemischt genutzt wird. Zur Berechnungsgrundlage gehören vor allem der Bodenrichtwert und die Herstellungskosten für die baulichen Anlagen. In Deutschland ist das Sachwertverfahren durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Sachwertrichtlinie (SW-RL) geregelt.

    Sägedach

    Das Sägedach – auch Sägezahndach oder Sheddach genannt – ist eine Dachform, die insbesondere bei großflächigen Gebäuden wie Fabrikhallen Anwendung findet. Die Konstruktion besteht aus mehreren pult- bzw. sattelartig aufgereihten Aufbauten, sogenannte Reiter. Ein Reiter besteht aus einer abgeschrägten und einer senkrechten Dachfläche, oft aus Glas oder anderen lichtdurchlässigen Materialien.

    Sakralbau

    Als Sakralbau oder Sakralbauten werden Gebäude bezeichnet, die zu religiösen, rituellen oder kultischen Zwecken gebaut und genutzt werden. Zwar werden Sakralbauten im Allgemeinen auch als Gotteshäuser bezeichnet, doch handelt es sich nicht zwingend um ein Gebäude. Auch freistehende Bauwerke wie Schreine, Grabanlagen, Pagoden und Pyramiden werden als Sakralbauten betrachtet. In der Architektur und Kulturwissenschaft hat sich daher der Oberbegriff „Tempel“ etabliert.

    Sale-and-lease-back

    Als Sale-and-lease-back wird eine Sonderform des Leasings bezeichnet, bei der ein Eigentümer seine Immobilie an eine Leasinggesellschaft verkauft und diese zur eigenen Nutzung least (mietet). Für den Käufer ergibt sich der Vorteil, dass er eine Immobilie meist unter Marktwert erwirbt, Mieteinnahmen generiert und von eventuellen Wertsteigerungen profitiert. Der Verkäufer und spätere Mieter kann durch das Sale-and-lease-Back Prinzip vor allem Liquiditätsengpässe überbrücken. Im Rahmen von Vermögensübertragungen kann Erbschafts- oder Schenkungssteuer gespart werden, wenn die Immobilie auf diese Weise verkauft wird.

    Sammelanzeigen

    Immobilienmakler stellen ihre Objekte teilweise in sogenannten Sammelanzeigen vor, um potenzielle Käufer mit unterschiedlichen Immobilien ansprechen und somit für sich gewinnen zu können. Der Vorteil für Interessenten liegt darin, dass sie mit nur einer Kontaktaufnahme Informationen über mehrere Objekte einholen können.

    Sammelheizung

    Werden alle Räume einer Wohnung bzw. eines Hauses von einer zentralen Heizanlage mit Wärme und Energie beliefert, spricht man von einer Sammelheizung. Typische Sammelheizungen sind Zentral- und Etagenheizungen.

    Sandstrahlen

    Um Rost, starken Schmutz oder Farbe von Oberflächen zu entfernen, wird besonders im Außenbereich ein Sandstrahler eingesetzt. Hierbei handelt es sich um spezielle handwerkliche Pistolen oder Strahlgebläse, welche mit Hochdruck und zielgerichtet sogenannte Strahlmittel ausstoßen.

    Das Strahlmittel kann der namensgebende Sand, aber auch Kunststoffgranulat, Glasperlen oder Trockeneis sein. Früher wurde meist Quarzsand verwendet. Da dieser aber eine schwere Lungenkrankheit (die Quarzstaub-Lunge bzw. Silikose) auslösen kann, wurde er von einigen Ländern als Strahlmittel verboten.

    Das Sandstrahlen wird auf Baustellen eingesetzt, um beispielsweise Betondecken und Betonpfeiler intensiv zu reinigen und aufzurauen. Danach können die Oberflächen neu gestrichen werden. Ebenso ist es mit den Druckluftstrahlern möglich, glänzende Metallflächen zu mattieren.

    Bevor ein Sandstrahler zum Einsatz kommt, müssen gewisse Vorkehrungen getroffen werden. Dazu gehört der Schutz von Anlagen, damit kein Staub und andere Partikel in sie eindringen können. Auch der Lärmschutz ist zu beachten, da die Kompressoren der Druckluftgeräte wie auch das Strahlen an sich laut sind.

    Ein weiteres Einsatzgebiet der Druckluftstrahler ist das sogenannte „Dekorative Sandstrahlen“. Hierbei bringt man beispielsweise Schablonen auf Steinflächen auf, um die ausgesparten Bereiche aufzuhellen. Auch hier ist auf Schutzmaßnahmen zu achten.

    Sanierungsträger

    Sanierungsträger sind Unternehmen, die von Gemeinden und Städten mit der Planung und Durchführung von städtebaulichen Maßnahmen beauftragt werden. In den meisten Fällen werden Sanierungsträger zwar im eigenen Namen, aber als „Treuhänder“ nach § 160 Baugesetzbuch (BauGB) für die Gemeinden und Städte tätig. Das bedeutet, der Sanierungsträger verwaltet gleichzeitig auch das für die Sanierung zur Verfügung gestellte Treuhandvermögen.

    Die Aufgaben von Sanierungsträgern

    Sanierungsträger planen und führen die von der Stadt oder Gemeinde beschlossenen Sanierungsmaßnahmen durch – von den Vorbereitungen bis zum Abschluss. Hierzu dürfen Sie zwar bei der Vorbereitung der Beschlüsse mitwirken, aber keinesfalls Aufgaben übernehmen, die im Rahmen der Satzungsgewalt den Gemeinden und Städten obliegen.

    Ferner dürfen Sanierungsträger die zur Durchführung erforderlichen Verträge mit Dienstleistern abschließen, Grundstücke erwerben und die Bauarbeiten begleiten. Auch die Beantragung von Fördermitteln, die Beantragung von Genehmigungen und Öffentlichkeitsarbeiten gehören zu ihren Aufgaben.

    Eignung als Sanierungsträger

    Unternehmen dürfen nur dann als Sanierungsträger für Städte und Gemeinden tätig werden, wenn sie selbst nicht als Bauunternehmen tätig oder von einem solchen Unternehmen abhängig sind. Zudem muss ein Sanierungsträger nach seiner Geschäftstätigkeit und seinen wirtschaftlichen Verhältnissen für die Übernahme der Aufgaben geeignet sein und sich einer jährlichen Prüfung dieser Voraussetzungen unterziehen. Leitende Angestellte und Mitarbeiter müssen nach § 158 BauGB zudem die erforderliche geschäftliche Zuverlässigkeit vorweisen.

    Schädlingsbefall

    Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, eine Wohnung in einem bewohnbaren Zustand an den Mieter zu übergeben. Somit dürfen sich zum Zeitpunkt der Vermietung keine Schädlinge in der Wohnung aufhalten – so § 535 Absatz 1 BGB: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen“.

    Allerdings weist der Gesetzgeber darauf hin, dass einzelne Tiere nicht als Schädlingsbefall gelten. Hat sich lediglich eine Maus oder eine Kakerlake in der Wohnung verirrt, so muss dies der Mieter akzeptieren.

    Tritt der Schädlingsbefall erst im Laufe des Mietverhältnisses auf, so trifft unter Umständen den Mieter die Schuld. Dieser ist verpflichtet, die Wohnung in einem einwandfreien und sauberen Zustand zu halten. Bei nachweislicher Schuld des Mieters ist dieser auch verpflichtet, den Befall auf eigene Kosten zu beseitigen.

    Wer kommt für die Kosten einer Schädlingsbekämpfung auf?

    Beauftragt der Mieter einen Spezialisten zur Schädlingsbekämpfung, so müssen alle Kosten von ihm übernommen werden. Diese dürfen nicht auf den Vermieter übertragen werden, obwohl dieser normalerweise für die Bekämpfung zuständig ist. Ferner gilt: Der Mieter muss den Vermieter über den Schädlingsbefall informieren. Nur so kann der Vermieter seinen Pflichten selbstständig nachkommen.

    Andererseits hat der Mieter unter gewissen Umständen das Recht, vom Vermieter Schadensersatz zu verlangen. Dies nur dann, falls der Befall ausartet und die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist. In der Regel trifft dies auf einen Befall durch Kakerlaken oder Schaben zu.

    Unter Umständen muss der Mieter während der Zeit der Schädlingsbekämpfung in ein Hotel ziehen. Hier könnte der Vermieter schadensersatzpflichtig werden. Hinzu kommt, dass in der Regel ein baulicher Mangel vorliegt, wenn sich Kakerlaken einnisten.

    Schädlingsbefall durch Ameisen und Silberfische – wer zahlt die Kosten?

    Umstritten ist, wer die Schuld an einem Schädlingsbefall mit Silberfischen trägt. Doch unabhängig von der Schuldfrage muss der Vermieter die Schädlinge beseitigen. Kann er die Schuld des Mieters beweisen, so kann er die entstandenen Kosten der Schädlingsbekämpfung vom Mieter zurückfordern.

    Ähnlich verhält es sich bei einem Befall durch Ameisen. Ein geringer Befall kann der Mieter bekämpfen, um einen starken Befall sollte sich der Vermieter kümmern. Hier besteht ebenfalls eine Informationspflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter.

    Schlüsselfertig

    Der Begriff „schlüsselfertig“ wird im Zusammenhang mit Neubauten verwendet, wenn ein Endzustand der Immobilie beschrieben wird. Dieser meint, dass die künftigen Besitzer oder Bewohner nach Schlüsselübergabe einziehen können. Das bedeutet, das Bauunternehmen kümmert sich um alle Arbeiten bis zur Fertigstellung des Hauses.

    „Schlüsselfertige Häuser“ werden in der Regel zu einem Festpreis verkauft. Ob das Grundstück bereits im Besitz der künftigen Eigentümer ist, hängt davon ab, ob man einen Bauträger mit einem „Komplettpaket“ oder einen Generalunternehmer mit dem Hausbau beauftragt.

    „Schlüsselfertig“ ist nicht klar definiert

    Der Begriff „schlüsselfertig“ hat keine rechtlich eindeutige Definition, sondern variiert von Anbieter zu Anbieter. In einem Urteil aus dem Jahr 2008 (BGH VII ZR 194/06) weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass sich die Leistungen des Bauträgers oder Generalunternehmens nicht aus dem Begriff „schlüsselfertig“ ableiten lassen, sondern im Kontext des Vertrages definiert werden. Auftraggebern ist daher zu empfehlen, die Verträge für „schlüsselfertige Häuser“ sehr genau zu lesen, wenn sie tatsächlich ein Haus bauen lassen wollen, das sie nach der Schlüsselübergabe direkt beziehen können.

    Schufa

    Die Schufa Holding AG, in eigener Schreibweise SCHUFA, ist eine deutsche Wirtschaftsauskunftei, die ihren Vertragspartnern Informationen zur Bonität von natürlichen Personen oder von Unternehmen liefert. Auskünfte bei der Schufa werden meistens dann eingeholt, wenn es um die Vergabe von Krediten beziehungsweise die Anmietung oder den Erwerb von Immobilien geht. Damit sollen Zahlungsausfälle von vornherein verhindert werden.

    Woher die Schufa ihre Daten bezieht

    In der Regel werden kundenspezifische Daten durch Vertragspartner wie Banken, Onlinehändler, Vermieter und Versicherungsunternehmen an die Schufa übermittelt. Diese betont, dass die Vertragspartner strengen Anforderungen genügen müssen, vor allem hinsichtlich der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Außerdem müssen Kunden der Datenübermittlung durch die Vertragspartner zustimmen.

    Nach eigenen Angaben arbeitet die Schufa derzeit mit mehr als 9.500 Vertragspartnern zusammen. Diese eint das Interesse, Risiken durch Zahlungsausfälle bereits im Vorfeld durch die Bereitstellung und die Auswertung von aktuellen Daten zu verhindern.

    Welche Daten die Schufa speichert

    Um die Bonität von Kunden herauszufinden, speichert die Schufa neben dessen Namen, Anschrift und Geburtsdatum verschiedene Daten, die zur Berechnung der Bonität herangezogen werden können. Das sind zum Beispiel:

    • alle Bankkonten
    • Angaben zu Darlehensverträgen
    • Kundenkonten bei Online-Händlern
    • bestehende Leasingverträge
    • unbezahlte oder fällige Rechnungen
    • Mietschulden
    • Mahn- und Inkassoverfahren
    • Insolvenzverfahren
    • missbräuchliche Nutzung von Konten oder Geldkarten

    Wie die Schufa die Bonität berechnet

    Zur Berechnung der Bonität eines Kunden nutzt die Schufa eine spezielle Formel, mit der sie den sogenannten Score berechnet, auch Bonitätsscore oder Basisscore genannt. Der dadurch ermittelte Wert soll die Einschätzung des Risikos erleichtern.

    Für die Berechnung spielen neben den gesammelten Daten auch das Geschlecht, der Familienstand und der Wohnort eine Rolle. Je höher der Score ist, umso besser wird die Kreditwürdigkeit eines Kunden eingeschätzt.

    Schufa-Klausel

    Die sogenannte Schufa-Klausel findet sich in vielen Verträgen – etwa zum Abschluss eines Mietverhältnisses oder einer Immobilienfinanzierung. Mit Unterschrift des Mieters beziehungsweise Kreditnehmers willigt dieser ein, dass der Vermieter oder die Bank eine Bonitätsauskunft bei der Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) stellen darf und hierzu die Daten der Person übermittelt. Je nach Formulierung beinhalt