Jedem Eigentümer eines Grundstücks steht es nach § 903 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) frei, Dritten den Zugang zu seinem Eigentum zu verwehren oder zu gewähren. Von dem sogenannten Nutzungsrecht ist das Sicherungsrecht abzugrenzen. Letzteres sichert Dritte das Grundstück als Sicherungsmittel zu, etwa durch eine Hypothek oder Grundschuld. Die Nutzung der Immobilie ist mit dem Sicherungsrecht aber nicht verbunden.
Es gibt vielseitige Nutzungsrechte
In Bezug auf die Nutzung einer Immobilie können Nutzungsrechte sehr vielseitig sein, zumal sie auch individuell zwischen Eigentümer und Nutzungsberechtigtem vereinbart werden. Das einfachste Nutzungsrecht ist die Miete oder Pacht, die Dritten die vertraglich vereinbarte Nutzung der Immobilie zusichert, ohne dass hierfür eine Grundschuld eingetragen werden muss. Sie werden auch schuldrechtliche Nutzungsrechte genannt.
Ferner gibt es dingliche Nutzungsrechte, die im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden und nur mit Zustimmung des Rechtinhabers gelöscht werden können. Dingliche Nutzungsrechte sind insbesondere Nießbrauch-, Wohn- und Erbbaurechte oder auch Wegerechte.
Wohnrecht als Nutzungsrecht
In Deutschland ist das Wohnrecht ein Gebrauchsrecht und wird entweder als dingliches oder schuldrechtliches Wohnrecht behandelt. Das schuldrechtliche Wohnrecht stellt ein übliches Miet- oder Pachtverhältnis dar. Für das dingliche Wohnrecht ist eine Eintragung im Grundbuch erforderlich. Dabei handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit – ein Nutzungsrecht, das einer bestimmten Person zugeschrieben ist. Dies ist meist die Regelung, wenn die Erbfolge vorweggenommen wurde und das Haus vor dem Erbfall an den Erben überschrieben wird. Der spätere Erblasser hat dann bis zum Erbfall ein dingliches Wohnrecht.
Nießbrauchrecht als Nutzungsrecht
Während das Wohnrecht dem Berechtigten lediglich die Bewohnung einer Immobilie zusichert, beinhaltet das Nießbrauchrecht zusätzlich die sogenannte Fruchtziehung – das Recht, die Erzeugnisse oder den Ertrag aus der Mietsache zu behalten. Somit ist das Nießbrauchrecht das dingliche Gegenstück zur schuldrechtlichen Pacht. Nießbrauchrechte sind für gewöhnlich nicht veräußerlich und übertragbar, die Ausübung kann jedoch an einen Dritten übertragen werden.
Wegerechte als Nutzungsrechte
Auch die Benutzung von Wegen innerhalb des Grundstücks ist eine Form des dinglichen Nutzungsrechts an Grundstücken, das unter anderem zwischen Nachbarn vereinbart wird. Diese sogenannte Grunddienstbarkeit ist an ein Grundstück gebunden und unabhängig vom Eigentümer. Das Wegerecht wird also auf den künftigen Eigentümer übertragen.