Ein Überbau beschreibt im Immobilienwesen ein Bauwerk, das (oft nur wenige Zentimeter) über die Grenzen des Grundstücks auf das Nachbargrundstück hinausragt. Diese Form der Rechtsverletzung müssen Grundstückseigentümer prinzipiell nicht dulden. Im Einzelfall kann dies eine besondere Härte darstellen. Daher hat der Gesetzgeber Regelungen getroffen, die bei einem Überbau des Grundstücks zum Interessenausgleich der Grundstückseigentümer führen sollen: Nach § 912 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gilt zunächst die Duldungspflicht des Überbaus, wenn der Bauherr das Bauwerk leicht fahrlässig ohne Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit über die Grenze des Nachbargrundstücks gebaut hat und der Grundstückseigentümer nicht sofort nach Erbauung Widerspruch erhoben hat. Fahrlässig handelt bereits derjenige, der sich vor Baubeginn nicht einschlägig über die Grundstücksgrenzen und Rechtsverletzungen informiert. Der Widerspruch ist rechtzeitig zu erheben – im besten Fall vor Baubeginn oder vor Fertigstellung.
Der Grund für die Duldungspflicht liegt darin, dass insbesondere gemauerte Bauwerke – beispielsweise eine Mauer – nicht ohne Weiteres zurückgebaut werden können oder nur so, dass in die Substanz des Gebäudes eingegriffen werden müsste. Das gilt im Nachbarrecht insbesondere dann, wenn der Überbau der Wärmedämmung des Gebäudes dient.
Entschädigung beim Überbau
Dudelt der Nachbar den Überbau oder hat ihm gar im Vorfeld zugestimmt, ist er nach § 912 Nr. 2 BGB mit einer Geldrente zu entschädigen. Die Geldrente ist jährlich im Voraus zu zahlen und bemisst sich nach der „Zeit der Grenzüberschreitung“. Erwirbt ein neuer Eigentümer das Grundstück, muss er dem Nachbarn weiterhin für den Überbau eine Geldrente zahlen.
