Der Betriebskostenspiegel ist eine wichtige Größe für Mieter und Vermieter. Durch die Vergleichbarkeit der Nebenkosten können beide Parteien Rückschlüsse ziehen. Fallen die Kosten zu hoch aus, sollte die Angemessenheit genauer unter die Lupe genommen werden.

Der Betriebskostenspiegel für Deutschland

Der Deutsche Mieterbund ermittelt jedes Jahr die durchschnittlichen Betriebskosten, welche Mieter hierzulande zahlen. Der letzte veröffentlichte Mietspiegel stammt aus dem Jahr 2019 und zeigt die Werte des Vorjahres an. Zu dieser Zeit mussten Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat für die Betriebskosten zahlen. Diese sogenannte zweite Miete lag mitunter sogar bei monatlich 2,88 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Jahr 2018 lag also ein Anstieg der Kosten von circa 2,5 Prozent vor.

Regional enorme Unterschiede

Die Grundlage dieser Rechnung sind die Abrechnungsdaten aus einem bestimmten Jahr. Hierbei gibt es insbesondere bei den Posten Grundsteuer, Müllbeseitigung sowie Wasser und Abwasser regional enorme Unterschiede. Davon sind auch die Kosten von Heizung und Warmwasser betroffen:

„Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2018 stabil geblieben und liegen im Durchschnitt bei 1,03 Euro/qm/Monat. Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starken Preisunterschieden sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme, als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt.

Die von uns ausgewerteten Daten weisen eine Bandbreite von 0,69 bis 1,82 Euro/qm/Monat auf. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung ergeben sich somit durchschnittliche Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 988,80 Euro im Jahr. Letztlich entfallen rund 50 Prozent der tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser.“ (Deutscher Mieterbund, https://www.mieterbund.de/service/betriebskostenspiegel.html)

Verdopplung für 2022 erwartet

Wie sieht es für das aktuelle Jahr aus? Die steigenden Preise in allen Bereichen bekommen Vermieter bereits jetzt zu spüren. Das Unternehmen Mineko geht davon aus, dass sich der Betriebskostenspiegel für das aktuelle Jahr im Vergleich zum Vorjahr verdoppeln wird:

Eine Durchschnittswohnung in Deutschland mit 92 Quadratmetern hatte in den Jahren 2019 und 2020 durchschnittlich 3.200 Euro Betriebskosten. Im Jahr 2022 würden diese Kosten nach aktueller Datenlage auf knapp 7.000 Euro steigen. Diese Mietnebenkosten in den Jahren 2019 und 2020 basieren auf circa 55.000 geprüfte Betriebskostenabrechnungen der letzten zwölf Monate.

Die Kosten lägen im Schnitt bei monatlich 2,93 Euro pro Quadratmeter. Für 2022 prüfte das Unternehmen nach eigenen Angaben bisher 8.500 angekündigte Anhebungen von Vorauszahlungen der betrieblichen Kosten. Nach jenen Daten zufolge dürften die Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat auf 6,40 Euro steigen. Die Preise für Heizung und Warmwasser sollen sich sogar vervierfachen: von rund einem Euro auf circa vier Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Kosten für Strom sollen um knapp ein Viertel steigen. Der Hochrechnung liegt die Annahme von einem ähnlich milden Winter wie in den vergangenen drei Jahren zugrunde. Ein sehr kalter Winter könnte dementsprechend noch teurer werden.

Tipps von uns

Aktuell raten wir daher allen Mietern und Vermietern dazu, sämtliche Maßnahmen zum Einsparen von Energie zu ergreifen. Hierzu haben wir bereits einige Artikel veröffentlicht:

• Heizkosten senken: Was dürfen Mieter verlangen?
• Energie sparen: Digitalisierung der zentralen Heizungssteuerung
• Heizungsventile: Heizkosten sparen durch smarte Thermostate
• Maßnahmen zum Energiesparen beschlossen – das kommt auf Vermieter zu
• Energie sparen: Was dürfen Vermieter?
• Gründach: Kosten sparen und Förderung erhalten
• 7 Mythen in der Wärmedämmung
• Gestiegene Energiepreise – Dürfen Vermieter die Nebenkostenabrechnung erhöhen?
• Solarenergie: Lohnt sich der Umstieg auf Photovoltaik oder Solarthermie für Vermieter?
• Erneuerbare Energien im Mehrfamilienhaus

Die Betriebskosten im Überblick

Die Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt: Demnach handelt es sich grundsätzlich um alle Kosten, mit denen Du Dich im Zusammenhang mit Deiner Immobilie konfrontiert siehst. Diese Kosten können in der Höhe variieren und müssen nicht immer in einem einheitlichen Intervall anfallen: Während der Schornsteinfeger in der Regel einmal im Jahr seine Prüfung durchführt, werden Öltanks nur alle drei bis fünf Jahre gereinigt. Die Pflege von Grünanlagen kann in einem Jahr höher sein als in anderen. Muss hingegen Sperrmüll einmalig abgeholt werden, darf das nicht zu den Müllabfuhrkosten gezählt werden: Einmalig oder in nicht vorhersehbaren Abständen anfallende Kosten zählen nicht zu den Betriebskosten.

Was nicht zu den Betriebskosten gehört

• Kosten für die Verwaltung

Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Arbeitskräfte oder Einrichtungen, die für die Verwaltung der Immobilie erforderlich sind und für die Aufsicht anfallen. Doch auch die von Dir als Vermieter geleistete Arbeit zur Verwaltung, die Kosten der Geschäftsführung und für die gesetzlichen sowie freiwilligen Prüfungen der Jahresabschlüsse kannst Du nicht als Betriebskosten berücksichtigen.

• Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung

Um die Vermietbarkeit Deiner Immobilien zu gewährleisten, musst Du regelmäßig investieren: Alter, Abnutzung und auch die Witterung verursachen bauliche oder andere Mängel, die behoben werden müssen. Diese Aufwendungen kannst Du ebenfalls nicht zu den Betriebskosten rechnen.

• Kosten des Mieters selbst

Dein Mieter schließt eigene Versorgungsverträge ab, wie beispielsweise mit einem Energielieferanten. Diese Kosten gehören ebenso wenig zu den relevanten Betriebskosten wie die anderen, außerhalb der Miete anfallenden Kosten des Mieters, beispielsweise für Telefon oder Internet.

Der Betriebskostenspiegel als statistische Größe

Auch wenn es ausgesprochen kompliziert ist, die Betriebskostenverordnung hilft Dir nicht nur dabei, die Höhe der Betriebskosten zu ermitteln, sondern auch nach den einzelnen Betriebskostenarten zu differenzieren. Ein Beispiel soll das erläutern – nämlich die Kosten der Wasserversorgung. Zu dieser Betriebskostenart zählen demnach folgende Positionen:

• der Wasserverbrauch
• die Grundgebühren
• die Anmietung oder anderweitige Überlassung von Wasserzählern
• deren Einsatz und die Eichung
• die Berechnung und Aufteilung
• die Wartung der Wassermengenregler usw.

Hinter jeder einzelnen Betriebskostenart verbergen sich verschiedene Aufwendungen. Diese Zahlen werden jedes Jahr neu zusammengefasst, um den Betriebskostenspiegel zu erstellen. Das sieht dann folgendermaßen aus:

Betriebskosten Deutschland 2018 – in Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat

• Heizung inklusive Warmwasseraufbereitung: 1,03
• Wasser inklusive Abwasser: 0,34
• Hauswart: 0,3
• Versicherung: 0,21
• Aufzug: 0,19
• Grundsteuer: 0,19
• Gebäudereinigung: 0,19
• Müllabfuhr: 0,18
• Hauswart/Winterdienst: 0,16
• Antenne/Kabel: 0,13
• Gartenpflege: 0,11
• Allgemeinstrom: 0,05
• Straßenreinigung: 0,03
• Schornsteinreinigung: 0,03
• Sonstige: 0,04

(Quelle: Statista, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/180557/umfrage/betriebskosten-fuer-mietwohnungen-von-deutschland/)

Im Betriebskostenspiegel findest Du drei unterschiedliche Werte – den unteren Grenzwert, den Durchschnitt und die obere, kritische Grenze. Die Angaben erfolgen immer in Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat. Allerdings variieren die Betriebskosten regional – und das teilweise erheblich. Was sagen diese Zahlen also aus?

Wichtiger Anhaltspunkt zur Wirtschaftlichkeit der Immobilie

Diese Statistiken haben zunächst einen rein informativen Charakter – und doch können sie eine rechtliche Wirkung entfalten: Einerseits können sich Deine Mietinteressenten anhand der ausgewiesenen Betriebskosten orientieren, welche Kostenpositionen auf sie zukommen würden. Andererseits spielt der Betriebskostenspiegel eine Rolle, solltest Du Deine Betriebskostenabrechnung prüfen, um die Wirtschaftlichkeit des Objektes im Blick zu halten. Die Aufstellung macht es Dir leichter, auffällige Kostenpositionen zu identifizieren und Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Sollten Deine Mieter wegen eines solchen Ausreißers den Rechtsweg beschreiten, wird trotzdem eine Einzelfallprüfung durchgeführt: Weichen einzelne Positionen von der Norm ab, müssen nicht zwingend die gesamten Betriebskosten für Deine Immobilie überhöht sein. Die im Betriebskostenspiegel erfassten Werte sind also nur Anhaltspunkte – sie geben Orientierung, liefern aber keinen Nachweis der verletzten Wirtschaftlichkeit.

Wer erstellt die Betriebskostenspiegel?

Zunächst ist natürlich der Deutsche Mieterbund zu nennen, der seit 2004 seinen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Doch es gibt auch andere Initiatoren, wie beispielsweise Verbraucherportale, die jedoch in aller Regel werbefinanziert sind – derartige Publikationen solltest Du also mit Vorsicht genießen. Zielführender sind da die Betriebskostenspiegel, die zum Teil von Gemeinden aufgesetzt werden. Hier werden in der Regel auch die Bauwerke nach Alter oder Ausstattung mit den relevanten Betriebskosten ausgewiesen. Auch wenn diese Erhebungen eine repräsentative Aussage darstellen, haben sie jedoch – wie oben beschrieben – keine rechtliche Bindungswirkung.