Die Meldung ging wie ein Lauffeuer durch die Medien: Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia kündigte seinen Mietern in Dortmund an, die Heizung zukünftig herunterzudrehen. Dann könnten in diesem Winter die Heizungen dort nur noch maximal 17 Grad anzeigen. Im Sommer ist diese Temperatur vielleicht noch angenehm. Im Winter könnte es dann aber ziemlich ungemütlich für manche Mieter werden.
Warum das Ganze? Die Begründung lautet zum einen Klimaschutz. Zum anderen wolle man Energiekosten im Hinblick auf die aktuelle Lage sparen. Im sächsischen Dippoldiswalde haben die Mieter einer örtlichen Wohnungsgenossenschaft bereits Anfang Juli dieses Jahres gespürt, was es heißt, die Energiewende in den Fokus zu stellen. Dort erhalten die Bewohner nur in bestimmten Zeiträumen warmes Wasser aus ihrem Wasserhahn.
Doch was ist rechtlich erlaubt? Was dürfen Vermieter, um Energie zu sparen? Was ist angemessen, was übertrieben?
Darf der Vermieter die Heiztemperatur senken?
Um es kurz zu machen: Die rechtliche Grundlage eines jeden Mietverhältnisses ist der Mietvertrag. In diesem kann es eine Klausel zur Raumtemperatur geben. Diese sollte vor allem in den kalten Wintermonaten gewährleistet werden. Ist dies nicht der Fall, liegt rechtlich gesehen ein Mietmangel vor.
Der Deutsche Mieterbund schreibt: Während der Heizperiode – also zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April – muss der Vermieter seine Heizungsanlage so einstellen, dass eine Raumtemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht wird. Hierbei handelt es sich um eine Mindesttemperatur. Diese muss allerdings nicht rund um die Uhr gewährleistet sein. In der Nacht – zwischen 23 oder 24 und 6 Uhr – ist dementsprechend eine Temperatur von 18 Grad ausreichend.
ACHTUNG: Klauseln im Mietvertrag, nach denen zwischen 8 und 21 Uhr unter 19 Grad ausreichend sein sollen, sind unwirksam.
Beim Nichterreichen der Mindesttemperatur in der kalten Zeit ist ein Mangel an der Wohnung gegeben. Dementsprechend bist Du als Vermieter hier in der Pflicht den Mangel zu beseitigen. Solange der Mangel vorliegt, darf der Mieter die Miete kürzen. Bei einem totalen Ausfall der Heizung und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Wird es in der Wohnung nur noch maximal 18 Grad Celsius warm, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent möglich.
Bleibt es in der Wohnung durchgehend kalt, ist der Mieter berechtigt, eine fristlose Kündigung einzureichen.
Wie sieht es mit der Warmwasserversorgung aus?
Der Ausfall der Warmwasserversorgung ist ebenfalls ein Mangel am Mietobjekt. Gleiches gilt bei einer mangelhaften Warmwasserversorgung. Wenn die Mindestwarmwassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius nicht erreicht wird, darf also ebenso die Miete seitens des Mieters gekürzt werden und der Vermieter steht in der Pflicht der Mangelbeseitigung.
Es ist fraglich, ob das Drosseln der Warmwasserversorgung sinnvoll ist. Die Menschen hören deswegen ja nicht auf zu duschen. Letztendlich würde also auch keine Energie eingespart werden. Wenn die Menschen aber freiwillig Wasser einsparen, kann tatsächlich gespart werden.
Und im Hinblick auf die aktuelle Lage?
Wir sehen also, rechtlich gesehen darf der Vermieter nicht einfach die Warmwasserversorgung drosseln oder die Heizung herunterdrehen. Was passiert, wenn der Gashahn für Deutschland tatsächlich bald komplett zugedreht wird? Dann stellen sich viele sicherlich andere Fragen. Aber um eine rechtliche Basis zu schaffen, um neue, notwendige Maßnahmen umzusetzen, bedarf es entsprechenden gesetzlichen Regelungen.
Der Staat könnte beispielsweise eine öffentlich-rechtliche Einwilligungsmöglichkeit schaffen, welche in die zivilrechtlichen Verträge eingreift. Die Energiesparbemühungen und -ankündigungen der Vermieter wären sonst überflüssig. Ansonsten gelten eben die Mietverträge und die darin geregelten Mindesttemperaturen. Sollte es also zu einer Lage kommen, die es gar nicht mehr möglich macht, ausreichend Energie für alle bereitzustellen, muss seitens der Regierung gehandelt werden. Hier stellt sich auch die Frage der Gerechtigkeit. Mieter dürfen nicht einfach selbst bestimmen, ob der Vermieter die Heizung oder die Warmwasserzufuhr drosselt. Eigentümer schon. Und wie viele Haushalte sind bereit den warmen Luxus der letzten Jahre aufzugeben? Eigentümer haben außerdem gegenüber Mietern den Vorteil, dass sie selbst bestimmen, welche Heizungsart sie wählen.
Welche Art zu heizen ist am günstigsten?
Viele Überlegungen gehen nun auch Richtung alternativer Heizformen. Heizen mit Holz wäre eine Variante. Der Ansturm auf Holzöfen ist derzeit enorm. Mit dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine und den sprunghaft gestiegenen Preisen für Gas und Heizöl gab es eine regelrechte Explosion der Nachfrage. Problematisch ist hierbei allerdings, dass auch Holz derzeit teuer ist, weil das Angebot zu knapp ist. Zudem liegt die Wartezeit für Holzöfen aktuell bei einem Jahr. Für diesen Winter gäbe es hier keine Garantie.
Hinsichtlich der Anschaffungskosten ist eine Elektroheizung günstig. Im Hinblick auf die Betriebskosten punktet hingegen die Pelletheizung. Neben diesen beiden Heizsystemen gibt es andere Heiztechnologien wie die Kraft-Wärme-Kopplung. Hierbei handelt es sich um Geräte, die neben Wärme ebenfalls Strom erzeugen wie die Brennstoffzellen-Heizung und das Blockheizkraftwerk.
Welche die günstigste Heizung ist, hängt stark vom Gebäude selbst sowie den örtlichen Gegebenheiten ab. Ein Energieberater oder Heizungsbauer kann hier eine sinnvolle Hilfe sein. Jene Experten berücksichtigen sämtliche Faktoren und treffen eine verlässliche Aussage zu Ausgaben, Einsparungen und Amortisationszeiten. Hierfür braucht es immer auch Kenntnis über die Immobilie selbst.
Unser Fazit
Die Zeiten sind schwieriger geworden: Die Preise steigen, wichtige Ressourcen werden immer knapper und wie beim Thema Energiekosten gibt es aktuell nicht für alle Probleme eine (gesetzliche) Lösung. Daher empfehlen wir, bevor Du Deinen Mietern einfach den Hahn zudrehst, mit ihnen zu reden. Rechtlich hast Du derzeit keine Grundlage selbst zu entscheiden, den Energieverbrauch einfach zu drosseln. Und wie beim Thema Warmwasser zeigt sich, dass dies nicht immer sinnvoll und zielführend ist. Daher überzeuge Deine Mieter lieber, Energie einzusparen. Denn die beste Energie ist diejenige, die nicht verbraucht wird. Kleine Schritte können hier bereits große Wirkung haben. Beispielsweise kann man jetzt im Sommer zum Händewaschen einfach immer kaltes Wasser nehmen.
Politisch bleibt es abzuwarten, wie das Thema Energiesparen weiter behandelt wird. Laut einer Aussage der Bundesaußenministerin Annalena Baerbock will die Bundesregierung alles dafür tun, dass eine weitere Verknappung russischer Gaslieferungen im kommenden Winter nicht zu einer Spaltung der Gesellschaft führt.
