Der Fall
Die Mieter einer 82,39 qm großen Wohnung in Dresden bezahlten bislang 514,94 Euro Nettokaltmiete. In einem Schreiben vom 19. Mai 2015 wurden sie von ihren Vermietern – unter Verweis auf den Dresdner Mietspiegel 2015 – aufgefordert, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zuzustimmen. Ab dem 1. August 2015 sollte die Miete um 25,06 Euro auf 540 € angehoben werden. Das entspricht einer Erhöhung von 6,25 Euro je qm auf 6,55 Euro je qm.
Die seit 2003 in der Wohnung lebenden Mieter stimmten nicht zu. Daraufhin zogen die Vermieter vor Gericht. Doch das Amtsgericht Dresden wies ihre Klage ab. Im nächsten Schritt änderte das Landgericht Dresden das Urteil dahingehend ab, dass die Mieter einer Mieterhöhung um 11,53 Euro monatlich auf 526,47 Euro zustimmen sollten. Das entspricht einer Erhöhung auf 6,39 Euro je Quadratmeter.
Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage
Damit waren die Vermieter ebenfalls nicht einverstanden und gingen in Revision – ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hielt das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungsbegehren der Kläger zum Teil für begründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne anhand des Dresdner Mietspiegels 2015 ermittelt werden. Diesem einfachen Mietspiegel komme eine Indizwirkung dahingehend zu, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergäben.
Anhand der Kriterien Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage ergebe sich für die Wohnung eine Mietpreisspanne von 5,44 Euro bis 6,48 Euro je qm. Das Berufungsgericht stellte bei einem Ortsbesichtigungstermin fest, dass die Wohnung unter Beachtung der örtlichen Siedlungsstruktur durchaus als mittlere Wohnanlage einzustufen sei. Allerdings müsse aufgrund der hohen Staub- und Lärmbelastung durch die vor dem Haus gelegene Hauptverkehrsstraße eine Abstufung auf die einfache Wohnlage vorgenommen werden.
Dresdner Mietspiegel 2015 mit Orientierungshilfe
Zur Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der genannten Spanne diene die im Dresdner Mietspiegel 2015 enthaltene Orientierungshilfe. Anhand von jeweils neun, nicht abschließend aufgezählten wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmalen könne die Einzelvergleichsmiete ermittelt werden.
Der Bundesgerichtshof bestätigt in seinem Urteil, dass auch ein einfacher Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverfahrens ausreichen kann. Dem einfachen Mietspiegel komme eine Indizwirkung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Insbesondere seine Qualität und die Einwände der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben seien dabei maßgebend.
BGH-Urteil vom 13.02.2019 (Az. VIII ZR 245/17)
