Der Verkehrswert einer Immobilie ist ein Begriff, der je nach Interessenlage oft unterschiedlich ausgelegt wird. Wir klären auf: Was ist genau der Verkehrswert? Wie lässt sich dieser berechnen? Welche Rolle spielt der Verkehrswert bei der Erbschaft und der dann fälligen Steuer?
Du hast eine Immobilie geerbt. Gratuliere, Du bist nun Immobilienbesitzer. Neben dem erfreulichen Vermögenszuwachs kommt nun auch eine Menge Arbeit auf Dich zu. Bevor Du Dein Erbe antreten kannst, sind einige bürokratische Hürden zu meistern. Das wichtigste Thema, welches nun auf Dich zukommt: die Steuer. Bist Du Ehepartner des Erblassers und möchtest Du selbst in dem Haus oder der Wohnung wohnen, zahlst Du keine Steuern. Das gleiche gilt für die Kinder des Verstorbenen. In allen anderen Fällen langt das Finanzamt zu.
Die Finanzämter sind verpflichtet, die Erbschaftssteuer nach dem am 1. Januar 2009 verabschiedeten Bewertungsgesetz zu berechnen. Das Gesetz sieht vor, die Wertermittlung von Immobilien nach dem Verkehrswert vorzunehmen. Dieser Wert ist für Dich beim Erbe zentral, deshalb solltest Du ihm große Aufmerksamkeit schenken. Ein sehr hoher Verkehrswert hört sich zunächst gut an, wenn Du zum Beispiel verkaufen willst. Beim Finanzamt ist das aber ein Nachteil. Denn dann verlangt der Fiskus eine deutlich höhere Steuer und Du musst Dir dafür das Geld besorgen.
Finanzamt ermittelt den Verkehrswert anhand des Bodenrichtwertes
Wichtig zu wissen ist, wie das Finanzamt den Verkehrswert ermittelt. Die Schätzung erfolgt auf Grundlage des Bodenrichtwerts. Diesen kann jeder einsehen bei den sogenannten Gutachterausschüssen. In dieses Gremium beruft eine Gemeinde oder ein Land Personen aus den Finanzbehörden, dem Katasteramt oder aus Vermessungsbüros. Diese ermitteln anhand von Kaufpreissammlungen einen Durchschnittswert von nach Nutzung und Lage vergleichbaren Immobilien. Die Kaufpreissammlungen entstehen auf der Grundlage der Informationen der Notare. Die sind verpflichtet, bei jedem Grundstücksverkauf Abschriften der Verträge an die Gutachterausschüsse weiterzuleiten. So möchte der Gesetzgeber Transparenz auf dem Immobilienmarkt schaffen.
Wertmindernde Faktoren, zum Beispiel verursacht durch die Bausubstanz oder den Stand der energetischen Sanierung, werden bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts nicht berücksichtigt. Deshalb ist der über den Bodenrichtwert ermittelte Verkehrswert immer nur eine Orientierung. Andere Bewertungsverfahren kommen oft zu stark abweichenden Ergebnissen.
Du musst den vom Finanzamt ermittelten Verkehrswert nicht unbedingt hinnehmen. Glaubst Du, dieser ist zu hoch angesetzt und Du zahlst aus diesem Grund zu viel Steuer, kannst Du Widerspruch einlegen. Der Widerspruch beinhaltet in der Regel den Auftrag an einen Sachverständigen, ein eigenes Verkehrswertgutachten zu erstellen. Das musst Du selbst bezahlen, kannst das aber bei der Steuerzahlung geltend machen.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Für die Ermittlung des Verkehrswerts stehen dem Gutachter drei Verfahren zur Verfügung, die über die Ermittlung anhand des Bodenrichtwertes hinausgehen.
- Vergleichsverfahren: Der Gutachter ermittelt den Wert der Immobilie aufgrund vergleichbarer Objekte, die ähnliche Eigenschaften, Ausstattung und Lage haben. Das Verfahren wird bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet.
- Ertragswertverfahren: Der Gutachter errechnet den Wert der Immobilie anhand der Erträge durch Mieten oder Pacht. Das Verfahren wird angewendet bei Mietwohnungen und Gewerbeeinheiten.
- Sachwertverfahren: Dieses Verfahren betrachtet die Bausubstanz der Immobilie. Dabei berücksichtigen die Gutachter auch die technische Ausstattung oder den Stand der energetischen Sanierung. Die Experten müssen viel Sachverstand mitbringen und haben häufig einen Hintergrund als Bauingenieur, Architekt oder TGA-Planer.
Warum den Verkehrswert vor der Erbschaft definieren?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist auch eine wichtige Größe für den Erblasser. Unter Umständen ist es sinnvoll, diesen im Testament bereits festzulegen. Ebenso sollte er dann definieren, auf welcher Grundlage der Immobilienwert ermittelt wurde. Die berühmten Streitigkeiten unter den Erben lassen sich damit eventuell ausräumen. Möchte ein Erbe sich ausbezahlen lassen, dann kann er mithilfe des Verkehrswertes den genauen Betrag ermitteln. Wie bei der Steuer führt ein hoher Verkehrswert zu einer hohen Auszahlung.
Worin unterscheiden sich der Einheitswert und Beleihungswert vom Verkehrswert?
Neben dem Verkehrswert sind in der Immobilien- und Finanzwirtschaft noch die Begriffe „Einheitswert“ und der „Beleihungswert“ anzutreffen. Diese sind vom Verkehrswert zu unterscheiden. Vor allem der Einheitswert weicht oft erheblich vom Verkehrswert ab und hat deshalb für die Wertermittlung von Immobilien keine direkte Relevanz.
Die Einheitswerte haben die Finanzbehörden bislang als Bemessungsgrundlage für die Gewerbe, Grund- und Grunderwerbssteuer herangezogen. Die Einheitswerte sollten alle sechs Jahre neu berechnet werden, stammen aber im Westen vielfach noch aus dem Jahr 1964 und im Osten aus dem Jahr 1935. Mit der Grundsteuerreform werden die alten Einheitswerte nun neu berechnet. Eigentümer müssen deshalb in diesem Jahr vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 zur Neuberechnung der Grundsteuer eine Feststellungserklärung beim Finanzamt abgeben.
Der Beleihungswert ist etwas näher am Verkehrswert, aber trotzdem von diesem zu unterscheiden. Aufgrund des Beleihungswerts trifft die Bank ihre Entscheidung bei der Kreditvergabe. Damit wird die Höhe der Beleihungsgrenze einer Immobilie festgesetzt. Meistens liegt der Beleihungswert etwa 10 bis 15 Prozent unter dem Verkaufswert einer Immobilie. Wird der Wert hoch angesetzt, hat das auch Einfluss auf die Zinsen. Die können dann niedriger ausfallen.
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Nutzer berichten, dass die Wertermittlung mit Vermietet.de oft kaum Abweichungen zeigt von der, die die Banken vornehmen. Das ist nicht verwunderlich. Denn die verwendeten Tools für die Kreditvergabe basieren fast immer auf den von Sprengnetter bereitgestellten Softwarelösungen.
