Vermieteranwalt Thomas Willmann von domocentris erklärt im Gespräch mit Vermietet.de, was Du als Vermieter bei der Erstellung des Mietvertrags alles zu beachten hast.
Brauche ich überhaupt einen schriftlichen Mietvertrag?
Das empfehle ich dringend. Bei Wohnraummietverträgen haben wir zwar ein recht starres gesetzliches Korsett. Gleichwohl können bestimmte Parameter vertraglich geregelt werden, was man in einem Mietvertrag schriftlich niederlegen sollte. Das betrifft nicht nur die Miethöhe, sondern insbesondere auch die Umlage von Nebenkosten, Regelungen zur Schönheitsrenovierung oder auch zu den Kleinreparaturen. Wichtig ist auch, dass man die Vertragsparteien und das Mietobjekt im Vertrag genau bezeichnet.
Im Internet finden sich eine Vielzahl von Formularverträgen. Was muss ich beachten, wenn ich einen solchen Vertrag benutze?
Wenn man im Internet danach sucht, sollte man sich auf die Portale konzentrieren, die sich an Vermieter richten. Dort findet man Formulare, die zumindest nicht vermieterunfreundlich sind. Es gibt auch Vorlagen, die manchmal nicht im Sinne des Vermieters formuliert sind. Ich hatte zum Beispiel einmal einen Mietvertrag von einem Mieterverein vorliegen, in dem das Recht zur Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen werden sollte.
Macht es Sinn, statt eines Formularvertrags mir einen maßgeschneiderten Vertrag von einem Rechtsanwalt erstellen zu lassen?
Man kann das machen. Ob das bereits im ersten Schritt sinnvoll ist, sei aber dahingestellt. Die gesetzlichen Vorgaben bei Wohnraummietverhältnissen sind sehr streng, da gibt es wenig Spielraum. Es bietet sich daher an, sich ein Formular zu besorgen und Detailfragen dann rechtsanwaltlich abzuklären.
Hinweis: Einen Formularvertrag, mit dem Du rechtssicher Deine Wohnung vermieten kannst, findest Du in Vermietet.de. Premiumnutzer erhalten das Formular kostenlos. Du kannst damit direkt aus dem Portal den Mietvertrag erstellen. Ein Teil der Daten wird dabei automatisch eingefügt. Das spart Dir Zeit und Arbeit. Du kannst entscheiden, ob Du den Vertrag ausdruckst und händisch unterschreiben lässt. Oder Du leitest den Vertrag weiter zu unserem Partner, der es Dir ermöglicht, den Vertag per digitaler Unterschrift abzuschließen.
Was ist wichtig bei der Eingabe der Daten in den Mietvertrag. Muss ich neben der Adresse auch die Personalausweisnummer des Mieters im Vertrag festhalten?
Als Vermieter muss unterscheiden zwischen den Daten, die man im Mietvertrag erfasst und die man sich vom Mieter im Vorfeld geben lässt. Es macht Sinn, wenn nach der Wohnungsbesichtigung Interesse bekundet wird, dass man dann gewisse Daten, beispielsweise zur Bonität, abfragt. Bei Interessenten, die die Wohnung dann nicht anmieten, muss beachtet werden, dass diese Daten sofort vernichtet werden.
Wichtig für den Mietvertrag sind die aktuelle Adresse und das Geburtsdatum, damit der Mieter eindeutig identifiziert werden kann. Man sollte sich auch den Personalausweis geben lassen, um die letzte Adresse des Mieters zu erfahren. In den Mietvertrag sollten dann neben den Namen auch die Adresse aus dem Personalausweis, das Geburtsdatum und der Geburtsort eingetragen werden.
Wer soll alles im Mietvertrag stehen, wenn mehrere Personen in die Wohnung einziehen, etwa Paare oder Wohngemeinschaften?
Je mehr Personen im Mietvertrag stehen, desto günstiger ist das für den Vermieter. Dann hat der Vermieter mehrere Schuldner, an die er seine Forderung bei Mietrückständen richten kann. Bei Ehepaaren sind beide Ehegatten aufzuführen und beide sollten unterschreiben. Das gleiche gilt für nichteheliche Lebensgemeinschaften sowie für Wohnungsgemeinschaften. Man sollte vermeiden, dass man viele Kleinmietverhältnisse für nur eine Wohnung eingeht.
Sollte man als Vermieter Untermietverhältnisse innerhalb einer WG zulassen?
Es gibt schon Konstellationen, in denen der Mieter an einer Untervermietung ein nachvollziehbares Interesse hat, zum Beispiel wenn der Mieter ein Student ist und für einige Semester ins Ausland geht. Dann kann der Vermieter die Untervermietung erlauben. Als Vermieter sollte man immer bedenken, dass man mit dem Untermieter kein Mietverhältnis eingeht. Wichtig ist, dass der Mieter dem Vermieter bei einer Untervermietung den Namen des Untermieters mitteilt.
Die Wohnfläche ist oft ein Streitpunkt. Soll der Vermieter überhaupt angeben und wie präzise muss ich die im Mietvertrag festlegen?
Die Wohnfläche muss im Mietvertrag nicht zwingend angegeben werden. Der Vermieter muss zur Wohnfläche in aller Regel aber dann Angaben zur Mietfläche machen, wenn er die Betriebskosten abrechnet. Denn ein großer Teil der Nebenkosten wird nach wie vor über die Fläche einer Wohnung umgelegt.
Auch bei der Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Wohnfläche eine wichtige Größe. Zwar ist die Mieterhöhung nicht abhängig davon, ob die Quadratmeterzahlen im Mietvertrag angeben sind oder nicht. Maßgeblich für die Mieterhöhung ist die tatsächliche Größe der Wohnung, und wenn es Abweichungen zu den Angaben im Mietvertrag gibt, kann das auf die geltend gemacht werdende Mieterhöhung Auswirkungen haben.
Vielfach wird behauptet, die Abweichung der Wohnfläche dürfe zehn Prozent betragen. Ist das noch der Stand der Rechtsprechung?
Das kann man so pauschal nicht sagen. Bei Mieterhöhungen und der Umlage von Betriebskosten gilt die „Toleranz“ von zehn Prozent nicht mehr. Auch bei der Frage zur Mietminderung kommt es auf den Einzelfall an. Im Streitfall sollte man sich unbedingt beraten lassen.
Gibt es eine Faustformel, was man als Vermieter bei den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbaren sollte?
Weniger ist mehr! Der Begriff der Schönheitsreparaturen muss im Mietvertrag nicht ausformuliert werden. Denn die zweite Berechnungsverordnung definiert rechtlich, was darunter zu verstehen ist. Nach dem aktuellen Stand der Rechtsprechung kann ich immer noch die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Das sollte aber in ein, zwei Sätzen formuliert werden, ohne sich in Details zu verlieren.
Von Vermieterseite ist zu berücksichtigen, dass die Schönheitsreparaturen dann vom Mieter vorgenommen werden müssen, wenn die Wohnung renoviert übergeben wird. Wird die Wohnung unrenoviert übergeben, muss der Mieter an sich keine Schönheitsreparaturen ausführen. Hat der Mieter bei Einzug aber eine Kompensation erhalten für die Eigenrenovierung, zum Beispiel in Form eines Mietnachlasses, hat er auch die laufenden Schönheitsreparaturen zu erledigen. Wichtig ist, den Zustand bei Übergabe und eine Kompensationszahlung sauber zu dokumentieren.
Bei den Betriebskosten gibt es Mietverträge, wo diese ausführlich aufgelistet werden. Ist das notwendig oder reicht ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung?
Ich bin ein Freund schlanker Mietverträge. Es gibt diese Formulare, in denen die Betriebskosten alle aufgelistet werden. Das ist meiner Meinung nach überflüssig. Es reicht aus, wenn man auf Betriebskostenverordnung § 2 verweist. Dort sind alle Nebenkosten aufgeführt, die umgelegt werden können. Nur wenn man darüber hinaus sonstige Betriebskosten umlegen möchte, sind diese konkret im Mietvertrag zu benennen. Beispiele sind die Dachrinnenreinigung oder die Reinigung der Müllbehälter, die manche Kommunen vorschreiben. Auch den Posten Videoüberwachung findet man nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt.
Wie sollte eine Regelung zu den Kleinreparaturen im Mietvertrag aussehen?
Die muss in jedem Fall im Mietvertrag aufgeführt werden. Kleinreparaturen beziehen sich auf die (Klein-)Teile der Wohnung, die fest mit der Wohnung verbunden sind und dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Das sind zum Beispiel die Rollladengurte, Lichtschalter oder Türgriffe. Der Vermieter muss darauf achten, die Kleinreparaturen zweifach zu deckeln. Zum einen ist ein maximaler Betrag pro Reparatur festzulegen. Der bewegt sich bei rund 100 Euro plus Umsatzsteuer. Der Gesamtbetrag darf einen Jahreshöchstsatz nicht überschreiten. Dieser beträgt derzeit ca. acht Prozent der Jahresmiete.
Ist es zulässig, vom Mieter über den Mietvertrag den Abschluss einer Hausratversicherung zu verlangen?
Der Vermieter kann vom Mieter eine Mietsicherheit verlangen. Die ist auf einen Maximalbetrag in Höhe von drei monatlichen Nettokaltmieten begrenzt. Über die Kaution hinaus kann der Vermieter keine weiteren Sicherheiten verlangen. Ich rate deshalb davon ab, zusätzlich den Mieter zu einer Versicherung im Mietvertrag zu verpflichten. Man kann den Mieter stattdessen sensibilisieren, dass eine Hausratversicherung Sinn macht und ihm empfohlen wird, eine Hausrat- und eine Haftpflichtversicherung abzuschließen.
Soll ich als Vermieter dem Mietvertrag den Energieausweis anhängen?
Die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises ergibt sich aus der Energieeinsparverordnung. Die sieht eine gestaffelte Mitteilungspflicht vor. So muss schon die Immobilieninserat bestimmte Angaben enthalten zum Energiebedarf und Verbrauch. Der nächste Schritt ist die Wohnungsbesichtigung. Auch beim Besichtigungstermin hat der Vermieter die Pflicht, dem Mieter auf Nachfrage den Energieausweis zu präsentieren.
Im letzten Schritt muss er beim Abschluss des Mietvertrages den Energieausweis zur Verfügung stellen. Es ist dabei aber in der Energiesparverordnung nirgendwo geregelt, dass der Energieausweis Bestandteil des Mietvertrags sein muss. Deshalb rate ich davon ab, den Energieausweis an den Mietvertrag anzuheften. Besser ist es, die beiden Dokumente physisch voneinander zu trennen. So werden die Daten des Energieausweises nicht Bestandteil des Mietvertrages.
Gibt es beim Mietvertrag ein Rücktrittsrecht?
Das Widerspruchsrecht ist ausgeschlossen in den Fällen, wenn vorher eine Wohnungsbesichtigung stattgefunden hat. Deshalb ist auch im Mietvertrag unbedingt das Datum der Wohnungsbesichtigung zu vermerken. Die Formularverträge sehen in der Regel vor, dass der Vermieter das Besichtigungsdatum einträgt. Hat die Besichtigung stattgefunden und haben beide Vertragspartner unterschrieben, kann der Mieter nur noch kündigen. Er muss dann die Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.
Wer darf den Mietvertrag unterschreiben? Muss das der Vermieter machen oder darf auch der Verwalter unterschreiben?
Auch der Verwalter darf unterschreiben. Der hat in der Regel nicht nur die Vollmacht für die Verwaltung, sondern auch für die Unterzeichnung von Mietverträgen. Der Unterzeichner sollte aber im Mietvertrag namentlich benannt werden.
Wie lange muss ich als Vermieter den Mietvertrag aufbewahren?
Aus mietrechtlicher Sicht würde ich den Mietvertrag mindestens drei Jahre aufbewahren, bis zum Ende der Verjährungsfrist der letzten Nebenkostenabrechnung.
Lieber Thomas, vielen Dank für das Gespräch!
