Erwerb & Vermietung
Juni 10, 2022 von Andrea andrea.burkhardt@scout24.com

Wohnflächenberechnung: Die Grundsteuerreform steht vor der Tür

Die Grundsteuerreform soll 2025 in Kraft treten. In diesem Jahr 2022 müssen Eigentümer bereits tätig werden, denn sie sollen nun Daten für die Grundsteuererklärung sammeln. Ansonsten drohen mitunter hohe Strafen. Was Du zur Wohnflächenberechnung wissen solltest, verraten wir Dir hier.

Ab Juli 2022 fordern die Finanzämter sämtliche Grundstücksbesitzer auf, die Grundsteuerwerte festzustellen und abzugeben. Dabei muss die Erklärung für jedes Grundstück und jede Immobilie erstellt werden. Die Grundsteuerreform wurde bereits vor über zwei Jahren beschlossen. Grund war, dass das Bundesverfassungsgericht eine Neuregelung gefordert hat. Die Berechnung der bisherigen Werte war nämlich auf Grundlage völlig veralteter Daten entstanden. Die für Ostdeutschland stammen aus dem Jahr 1935 und die für Westdeutschland von 1964.

 

Eines der größten Projekte in der deutschen Nachkriegsgeschichte

Bevor die neue Grundsteuer-Berechnung gilt, müssen knapp 36 Millionen Grundstücke innerhalb Deutschlands neu bewertet werden. Hierunter fallen wiederum 24 Millionen Wohnimmobilien. Damit handelt es sich um eines der größten Projekte der Steuerbehörden seit dem Ende des Zweiten Weltkrieges.

Die folgenden Personengruppen sind zur Abgabe der neuen Werte verpflichtet:

  • Grundstückseigentümer,
  • Erbbauberechtigte sowie -verpflichtete,
  • Eigentümer von Gebäuden,
  • Forst- und Landwirtschaftseigentümer,
  • Eigentümer von einzelnen Wohnungen, nicht die WEG-Verwalter.

Die Eigentümer müssen zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 ihre Erklärung abgeben. Hierfür verschicken die Kommunen Briefe, in welchen auf die Pflicht zur Abgabe der Feststellungserklärung hingewiesen wird. Es kann aber auch sein, dass Dein Bundesland lediglich eine öffentliche Bekanntmachung macht. In der Regel muss die Wohnflächenberechnung als Formular online über das Elster-Portal übermittelt werden. Daher sollest Du Dich ebenfalls frühestmöglich um eine Anmeldung dort kümmern, falls Du noch keinen Zugang hast. Die Registrierung nimmt nämlich etwas Zeit in Anspruch.

 

Was zählt alles zur Wohnfläche?

Zur Wohnflächenberechnung musst Du wissen, welche Unterscheidungen diesbezüglich vorgenommen werden. Neben der Wohnfläche gibt es die Nutzfläche. Hier gibt es einige Unterschiede. Zur Wohnfläche zählen sämtliche Grundflächen von Zimmern, welche ausschließlich zur Wohnung gehören.

Die Nutzfläche wird nach DIN 277definiert. Hierunter fallen die Wohnfläche sowie anderweitig nutzbare Flächen, zu denen beispielsweise Nutzflächen und Verkehrsflächen zählen. Verkehrsflächen beinhalten unter anderem Treppenhäuser und Fahrstühle. Nutzflächen können zum Wohnen, zum Aufenthalt oder zu den aufgeführten Zweckbestimmungen genutzt werden:

  • Bildung, Kultur und Unterricht,
  • Büroarbeiten,
  • Lagerung, Verteilung und Verkauf,
  • Pflege und Heilung,
  • Produktionen, Hand- sowie Maschinenarbeiten und Experimente,
  • sonstige Nutzungsmöglichkeiten.

Funktionale Räume wie zum Beispiel Heizungsräume werden hier nicht mit einbezogen.

Während die Wohnfläche immer die kleinste Einheit ist – gefolgt von der Nutzfläche – bildet die Grundfläche den größten Wert. Diese umfasst die Gebäudefläche, welche den Boden berührt. Bei höheren Stockwerken werden hier die Fußbodenflächen herangezogen.

 

Wie wird gemessen und was kostet die Wohnflächenberechnung?

Als Vermieter kannst Du die Wohnflächenberechnung selbst durchführen. Ebenso verhält es sich auch mit den anderen Flächenarten. Sollte es aber zu einem Rechtsstreit – etwa, weil die tatsächliche Wohnungsgröße von der im Vertrag festgehaltenen abweicht – zwischen Dir und Deinem Mieter kommen, musst Du die Messgrößen durch einen Sachverständigen validieren lassen. Die Kosten für solch ein Sachverständigengutachten belaufen sich meist auf 150 Euro oder mehr. Dennoch lohnt sich der Aufwand, weil Du zum einen nicht selbst umständlich messen musst. Zum anderen bist Du damit auf der sicheren Seite, wenn es zu einer Klage kommen sollte.

Insbesondere bei Dachschrägen, Wintergärten oder Balkonen musst Du einige Feinheiten beachten. So zählen Balkone und Terrassen meist nur zu 25 Prozent zur Wohnfläche. Wenn die Ausstattung sehr hochwertig ist, kann nach Einzelfall auch ein Anteil von 50 Prozent angerechnet werden. Die Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen, wo die Raumhöhe niedriger als einen Meter ist, findet keine Berücksichtigung. Bei einer Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern werden Dachschrägen zur Hälfte einbezogen. Ab einer Höhe von zwei Metern geht die Wohnfläche vollständig in die Berechnung ein.

 

 

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Für die Wohnflächenberechnung gibt es drei Methoden:

  1. Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277,
  2. nach der Zweiten Berechnungsverordnung oder
  3. nach der Wohnflächenverordnung.

Die dritte Berechnungsmethode ist die gängigste. Diese ist für Sozialwohnungen sogar vorgeschrieben und wird im Zweifelsfall von den Gerichten herangezogen.

 

Vorgehensweise zur Wohnflächenberechnung

Wenn Du Deine Räumlichkeiten selbst vermessen möchtest, solltest Du Dir vorab überlegen, welche Räume überhaupt in die Wohnflächenberechnung mit einfließen und welche Besonderheiten für diese gelten. Dann musst Du Dich entscheiden, für welche Berechnungsgrundlage Du Dich entscheidest. Idealerweise arbeitest Du mit einem Grundrissplan. Dann hast Du eine bessere Übersicht und addierst am Ende einfach die vermessenen Flächen miteinander.

Wenn Du keinen Zollstock verwenden möchtest, kannst Du auch zu einem Laserentfernungsmesser greifen. Dieser misst die Entfernung zwischen zwei Wänden. Der Vorteil eines solchen Gerätes besteht darin, dass dieses insbesondere bei Schrägen und Nischen hilfreich ist. Wir empfehlen Dir dennoch einen Sachverständigen zu bestellen, damit Du auch der rechtssicheren Seite bist.

Benötigst Du mehr aktuelle Informationen und einen Rechner zu diesem Thema? Dann siehe Dir unseren Beitrag zur Grundsteuerreform 2022 und ihre Berechnung an.

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