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März 24, 2022 | 3 Min Lesezeit

Grundsteuerreform: Was müssen Eigentümer jetzt tun?

Die ersten Informationen zur geplanten Grundsteuerreform sind in Form von den Merkblättern verschickt. Eigentümer sollen online sowie per Post und Hotline weitere Information von den Finanzämtern erhalten.

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Die ersten Informationen zur geplanten Grundsteuerreform sind in Form von den Merkblättern verschickt. Eigentümer sollen online sowie per Post und Hotline weitere Information von den Finanzämtern erhalten.

Grundbesitz in Deutschland wird neu bewertet

 

Wohnungs- und Hausbesitzer haben im Januar 2022 wie gewohnt ihre Grundsteuerbescheide erhalten. In diesem Jahr haben die Behörden in den meisten Bundesländern zusätzlich ein „Merkblatt“ angehängt. Die Information betreffen die geplante Umsetzung der Grundsteuerreform, eine Mammutaufgabe für die Finanzämter.

 

Sämtliche Finanzbehörden fordern von den Eigentümer in 2022, Informationen zu ihren Immobilien abzugeben. Die Daten dienen dazu, sämtlichen Grundbesitz in Deutschland neu zu bewerten. Ab 1. Januar 2025 erheben die Behörden die Grundsteuer aufgrund der neu ermittelten Bemessungsgrundlage. Die derzeit noch relevanten Einheitswerte sind dann Vergangenheit.

 

Die Eigentümer müssen ihre Daten für den „Grundsteuer-Feststellungserklärung“ elektronisch über die Elster-Software beim Finanzamtes einreichen. Die bislang gesetzte Frist reicht vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022. Wer noch nicht bei Elster registriert, sollte das zeitnah erledigen. Die Zustellung der Aktivierungsdaten durch das Finanzamt braucht eine gewisse Zeit.

 

Die Berechnung der Grundsteuer durch die Reform will nicht nur die deutliche Wertsteigerung bei Grundstücken und Immobilien erfassen. Deren Berechnung soll auch einfacher und vergleichbarer werden. Bei Wohnungsgrundstücken waren bislang 20 Faktoren notwendig, um die Steuer zu ermitteln.  Bei dem bundesweiten Modell sollen in Zukunft nur noch folgende fünf Parameter in die Berechnung einfließen:

 

Grundstücks- und Wohnfläche

Wer die Grundstücksfläche nicht kennt, der wendet sich an das Katasteramt. Über dessen Onlineportal lassen sich Liegenschafts- und Flurkarten gegen eine Gebühr von 15 bis 20 Euro anfordern. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften sind die Wohnflächen in der Teilungserklärung angegeben.

Bodenrichtwert

Die Bodenrichtwerte kann jeder in 15 Ländern online über das BORIS-Portal abrufen. Der Nutzer gibt die Adresse seines Grundstücks ein und das Portal errechnet den Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte geben den Wert des Grund und Bodens in Euro an. Unabhängige Gutachterausschüsse ermitteln diese aus den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke.

Immobilienart

Unterschieden wird zwischen Ein, Zwei- und Mehrfamilienhäusern sowie unbebauten Grundstücken.

Alter des Gebäudes

Hier ist das Baujahr die relevante Größe. Ist eine Kernsanierung erfolgt, kann die Immobilie als Neubau bewertet werden. Dieser wird steuerlich höher veranlagt.

Mietniveaustufe

Die Mieten zieht das Finanzamt ebenfalls zur Berechnung heran. Die Eigentümer müssen diese aber nicht angeben. Das Bundesfinanzministerium leitet die Nettokaltmieten für das jeweilige Land aus den Daten des Statistischen Bundesamts über Durchschnittsmieten ab.

 

 

Abweichung in anderen Bundesländern

 

Zwar hat der Gesetzgeber unter dem damaligen Bundesfinanzminister Olaf Scholz ein bundesweites Modell zur Neuberechnung der Grundsteuer entworfen. Aufgrund einer Öffnungsklausel können die Bundesländer aber davon abweichen.

 

Baden-Württemberg

Die Berechnung erfolgt über die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert. Die Bebauung ist kein Faktor für die Berechnung. Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, erfolgt ein Abschlag.

Bayern

In Bayern plant eine Berechnung der Grundsteuer aufgrund der Grundstücks- und Gebäudefläche. Baualter oder Mietniveau sollen keine Rolle spielen.

Hamburg

In der Hansestadt hat der Senat ein Wohnlagemodell verabschiedet („normal“ und „gut“). Im Anschluss bewerten die Behörden die Grundstücke anhand der Grundstücks- und Wohn- sowie Nutzfläche.  Begünstigen möchten die Finanzämter Wohnungen, Denkmäler und Sozialwohnungen.

Hessen

Hessen zieht ebenfalls neben den Flächen auch die Lage bei der Berechnung der Grundsteuer hinzu. Dabei möchte das Land  berücksichtigen, in welcher Weise das Grundstück von der staatlichen Infrastruktur profitiert.

Niedersachsen

Niedersachsen kombiniert das bayrische Flächenmodel ebenfalls erweitert um den Faktor Lage.

 

Information für Eigentümer 

 

Die Finanzämter werden die Pflicht zur Abgabe der Grundsteuer im Bundessteuerblatt veröffentlichen und ihn dann in den meisten Fällen den Eigentümer zusätzlich ein Informationsschreiben zu senden. Das Papier soll nach Angaben des Deutschen Steuerberaterverbands folgendes enthalten:

 

  • Information über die Pflicht zur elektronischen Abgabe einer Feststellungserklärung
  • Information über die Frist
  • das Einheitswert-Aktenzeichen des zuständigen Finanzamtes
  • Hinweis auf die Übermittlung im ELSTER Portal
  • Hinweis auf die Unterstützung durch einen Steuerberater.

 

Nützliche Information zum Thema Grundsteuerreform findet sich auf der vom Land Thüringen veröffentlichten Seite: www.grundsteuerreform.de oder auch beim Bundesfinanzministerium. Manche Länder – zum Beispiel Nordrhein Westfalen – planen ab April eine Hotline einzurichten. Von direkten Anfragen bitten die Finanzämter abzusehen.

 

Forderung nach Fristverlängerung

 

Der gesteckte Zeitplan für die Erhebung der Daten scheint eng. Fraglich ist, ob die Behörden dem Ansturm personell überhaupt gewachsen sind. Vor allem die Steuerberater sind aufgrund der Bearbeitung der Coronahilfen, Kurzarbeitergeld oder vieler zusätzlicher betriebswirtschaftlicher Aufgaben vollkommen überlastet. Torsten Lüth, Präsident des Deutschen Steuerberaterverbands, hat deshalb einem Brief an das Bundesministerium der Finanzen und die Fraktionen im Bundestag verfasst. Er fordert darin aufgrund der Arbeitsüberlastung der Steuerkanzleien eine Fristverlängerung für die Grundsteuer-Feststellungserklärungen.

Wenn Dich dieses Thema interessiert und Du mehr aktuelle Informationen einschl. Rechner benötigst, siehe Dir unseren Beitrag zur Grundsteuerreform 2022 an.

Autoreninfo

Peter Steinhauer
Peter Steinhauer
Peter schreibt als Journalist seit vielen Jahren zu den Themen Immobilien, Bauen und Wohnen. Als Verwalter zweier Mietshäuser in Köln kennt er den Vermieteralltag aus erster Hand.

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