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Juli 29, 2022 | 3 Min Lesezeit

Bodenrichtwert ausführlich erklärt – von Einflussfaktoren bis Steuererklärung!

Du möchtest erfahren, welche Rolle der Bodenrichtwert als Durchschnittswert realer Verkaufspreise bei der Berechnung der Grundsteuer für Deine Immobilie spielt? Wir erläutern Dir die Ermittlung der Bodenrichtwerte durch Gutachterausschüsse, den Einfluss auf die Grundsteuer und wo du die Angabe in der Steuererklärung machst.

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Du möchtest erfahren, welche Rolle der Bodenrichtwert als Durchschnittswert realer Verkaufspreise bei der Berechnung der Grundsteuer für Deine Immobilie spielt? Wir erläutern Dir die Ermittlung der Bodenrichtwerte durch Gutachterausschüsse, den Einfluss auf die Grundsteuer und wo du die Angabe in der Steuererklärung machst.

Was ist ein Bodenrichtwert?

Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich um einen Durchschnittswert, abgeleitet aus den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen für Grundstücke innerhalb einer Gemeinde oder eines Stadtteils, der sich auf den Grundstückswert pro Quadratmeter bezieht. Es handelt sich um einen Orientierungswert, der bei verschiedenen Vorhaben, die wir später noch nennen, relevant ist.

Der Bodenrichtwert wird von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst, bezieht sich aber grundsätzlich nur auf unbebaute Grundstücke. Die darauf errichteten Gebäude spielen für den Bodenrichtwert keine Rolle bzw. werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt. 

 

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Einen bundesweit einheitlichen Bodenrichtwert für Grundstücke gibt es nicht, da die Berechnung auf den Kaufpreisen für ein bestimmtes Gebiet mit vergleichbaren Eigenschaften basiert – auch als Bodenrichtwertzone bezeichnet. Damit fließen die Kaufpreise für Grundstücke in die Ermittlung ein, die ähnlich in der Art der Nutzung (z. B. landwirtschaftliche Nutzung), der Lage, des Erschließungszustands und der Größe sind. 

  • Lage und Form des Grundstücks
  • Erschließungszustand
  • Bodenbeschaffenheit
  • Grundstücksfläche in m²
  • Bebauungsvorschriften bzw. Art der Nutzung

 

Muss ich als Eigentümer den Bodenrichtwert ermitteln?

Als Eigentümer und Vermieter fragst Du Dich nun, ob Du – neben all Deinen anderen Pflichten und Aufgaben – den Bodenrichtwert für Dein Grundstück ermitteln musst? Keine Sorge, Du kannst den Bodenrichtwert für Dein Grundstück gar nicht berechnen. Die Bodenrichtwerte werden von den jeweiligen Gutachterausschüssen der Gemeinde, zum Beispiel im Katasteramt, ermittelt. Hierzu führen sie gemäß §195 Baugesetzbuch (BauGB) eine Kaufpreissammlung. Zur Übermittlung der Kaufpreise von Grundstücken und Immobilien – auch wenn es sich um eine Schenkung handelt – sind die Notare verpflichtet, ohne die in Deutschland keine Grundstücksübertragung stattfinden darf. 

Die Gutachterausschüsse müssen die aktuellen Bodenrichtwerte zum 01. Januar des laufenden Kalenderjahres veröffentlichen. Einsicht über den Bodenrichtwert für Dein Grundstück erhältst du kostenlos bei den zuständigen Ämtern und Gemeinden.

 

Gut zu wissen: Schriftliche Anforderungen des aktuellen Bodenrichtwerts für Dein Grundstück sind kostenpflichtig. Um keine zusätzlichen Kosten zu haben, musst Du den Bodenrichtwert also vor Ort einsehen. 

 

Hinweis: Wenn Du nach aktuellen Bodenrichtwerten für Deine Gemeinde googlest, wirst Du sicherlich schnell auf dem Portal BORIS-D für Bodenrichtwerte landen. Dabei handelt es sich um ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer, um einen bundesweiten Überblick über die Bodenrichtwerte der einzelnen Gutachterausschüsse zu ermöglichen. Für die Grundsteuererklärung dienen diese Angaben allerdings nicht. BORIS-D stellt jedoch die Links für die jeweiligen Seiten bereit, auf denen je nach Bundesland die Bodenrichtwerte abgefragt werden können. 

 

Warum ist der Bodenrichtwert für mich als Vermieter relevant?

Der aktuelle Bodenrichtwert fließt in unterschiedliche Berechnungsformeln ein. In erster Linie ist der Bodenrichtwert für die Berechnung des Bodenwertes eines Grundstücks und die Wertermittlung oder auch Wertsteigerung von Immobilien relevant. Das betrifft Dich als Vermieter etwa beim Kauf einer neuen Immobilie oder dem Verkauf Deiner bisherigen Grundstücke oder Mieteinheiten. 

 

Gut zu wissen: Der Bodenwert verändert sich im Laufe der Zeit – nicht zwingend nur nach oben. So ist es durchaus möglich, dass eine aktuelle Wertermittlung zu Deinem Grundstück einen niedrigeren Bodenwert berechnet als zum Zeitpunkt des Kaufs. Der Grund für die Wertminderung könnte zum Beispiel eine Verunreinigung des Bodens sein. 

 

Bodenrichtwert

 

Wie wird der Bodenwert mit dem Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenwert wird bei der Immobilienbewertung herangezogen, wenn beispielsweise über das Vergleichswertverfahren kein Marktwert berechnet werden kann. Beim Bodenwert handelt es sich um einen Sachwert, der sich auf den reinen Boden bezieht – ohne Berücksichtigung des darauf gebauten Grundstücks. Hierbei wird der Bodenwert über den Bodenrichtwert nach folgender Formel berechnet:

Bodenrichtwert x Grundstücksfläche in Quadratmeter = Bodenwert 

Eine Beispielrechnung zum Bodenwert für ein Grundstück in Berlin-Mitte (Stichtag des Bodenrichtwerts ist der 01.01.2022):

9.000 x 100 qm = 900.000 Euro

 

Achtung: Der Bodenrichtwert ist nicht mit dem Bodenwert, dem Verkehrswert oder dem Verkaufspreis gleichzusetzen. Es handelt sich um eine Größe, die bei der Berechnung dieser Werte berücksichtigt wird. 

 

Wie aktuell ist der Bodenrichtwert?

In §196 BauGB wird der Zeitpunkt für die Neuberechnung des Bodenrichtwertes durch die Gutachterausschüsse auf alle zwei Jahre festgelegt, sofern die jeweiligen Gemeinden keine häufigere Ermittlung bestimmen. Das bedeutet, dass der Bodenrichtwert, der für die Wertermittlung Deiner Immobilie relevant ist, im Zweifelsfall vor zwei Jahren ermittelt wurde und damit nicht die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt. 

 

Gut zu wissen: Da nicht nur der reine Bodenrichtwert über den Verkehrswert von Grundstücken und Immobilien bestimmt, kann dieser Umstand ausgeschlichen werden. 

 

Für Dich als Vermieter auch relevant: Bodenrichtwert beeinflusst die Grundsteuer!

In diesem Jahr spielt der Bodenrichtwert auch steuerlich eine Rolle für Dich als Vermieter und Eigentümer einer Immobilie bzw. eines Grundstücks. Der Grund ist die neue Grundsteuerreform 2022

2018 hat das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, sodass der Gesetzgeber gezwungen war, eine Neuregelung zu treffen. Der Hintergrund: Bislang wurde die Grundsteuer auf jahrzehntealten Einheitswerten berechnet – ein bundeseinheitlicher Faktor (Steuermesszahl) multipliziert mit dem von der jeweiligen Gemeinde abhängigen Hebesatz. Das führte dazu, dass die regional sehr unterschiedliche Preisentwicklung bei Grundstücken nicht berücksichtigt wurde und Eigentümer von Grundstücken in ähnlichen Lagen sehr unterschiedlich besteuert wurden.

Die 2019 beschlossene Neuregelung wird auch als Bundesmodell bezeichnet und tritt zum 01.Januar 2025 in Kraft. Bis dahin berechnen die Finanzämter die Grundsteuer noch auf Basis der bisherigen Einheitswerte. 

 

Gut zu wissen: Wenngleich die Neuregelung zur Berechnung der Grundsteuer das Bundesmodell ist, wird es nicht bundeseinheitlich angewandt. Der Bund hat den Ländern das Recht eingeräumt, von dem Bundesmodell abzuweichen. Für abweichende landesrechtliche Regelungen bzw. Steuermesszahlen haben sich Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen sowie Saarland und Sachsen entschieden. 

 

Wie wirkt sich der Bodenrichtwert auf die Grundsteuer aus?

Für die Berechnung der Grundsteuer gilt ab 2025 folgende Formel:

Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer 

Für die Berechnung des Grundstückswertes wird der Bodenrichtwert, im Zuge der Ermittlung des Bodenwertes, herangezogen. Für die Ermittlung des Bodenrichtwertes nutzt das Finanzamt die Daten der Gutachterausschüsse zum jeweils zurückliegenden Stichtag. 

Letztlich beeinflusst der Bodenrichtwert die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer für Dein Grundstück. 

 

Gut zu wissen: Das Bundesmodell sieht vor, dass es einen Mindestwert für bebaute Grundstücke bei der Berechnung der Grundsteuer gibt. Die Grundsteuer muss mindestens 75 Prozent des Bodenwertes betragen. 

 

 

Wer benötigt den Bodenrichtwert für die Grundsteuererklärung?

Bundesland Angabe Bodenrichtwert in der Grundsteuererklärung
Baden-Württemberg Nein
Bayern Nein
Berlin Ja
Brandenburg Ja
Bremen Ja
Hamburg Nein
Hessen automatisch vom Finanzamt
Mecklenburg-Vorpommern Ja
Niedersachsen automatisch vom Finanzamt
Nordrhein-Westfalen Ja
Rheinland-Pfalz Ja
Saarland Ja
Sachsen Ja
Sachsen-Anhalt Ja
Schleswig-Holstein Ja
Thüringen Ja

 

So spielt für Dich als Vermieter der Bodenrichtwert in Bayern keine Bedeutung. Ebenso wie in Hannover, weil der Bodenrichtwert in Niedersachsen von den Finanzämtern automatisch eingetragen wird. 

 

Anlage Grundstück: Wo trage ich den Bodenrichtwert ein?

Du gehörst zu jenen Vermietern, die in der “Anlage Grundstück” den Bodenrichtwert eintragen müssen? Dann machst Du dies unter “Angaben zu Grund und Boden”:

  • Zeile 4 füllst Du in jedem Fall aus
  • Zeile 5 füllst Du aus, wenn sich das Grundstück auf unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen befindet
  • Zeile 6 füllst Du aus, wenn das Grundstück unbebaut ist (Entwicklungszustand)

 

Das Wichtigste zusammengefasst

  • Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert auf Grundlage real erzielter Kaufpreise innerhalb eines bestimmten Gebiets (Bodenrichtwertzone).
  • Der Bodenrichtwert wird unter anderem für die Wertermittlung (im Sach- und Ertragswertverfahren) sowie für die Ermittlung der Grundsteuer in einigen Bundesländern benötigt.
  • Als Eigentümer von Grundstücken / Immobilien musst Du den Bodenrichtwert nicht selbst berechnen, sondern kannst diesen bei den Gutachterausschüssen Deiner Gemeinde einsehen. 
  • Ab 2025 benötigt das Finanzamt den Bodenrichtwert zur Ermittlung der Grundsteuer, die dann auf einer neuen Berechnungsformel basiert. 
  • In der Anlage Deiner Steuererklärung trägst Du die Daten unter “Grund und Boden” ein. 

Autoreninfo

Yvonne
Yvonne Content Managerin
Yvonne ist seit Februar 2020 als Content Managerin bei Vermietet.de an Bord. Sie versorgt Euch mit informativen Artikeln, Updates sowie Tipps & Tricks rund um die Immobilienbranche.

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