0 % Gelesen 0 % Gelesen
Oktober 17, 2022 | 3 Min Lesezeit

Bewirtschaftungskosten bei Immobilien: So sparst Du Geld

Wer eine Immobilie kauft, muss sich auf fortlaufende Kosten einstellen: Reparaturen am Dach, Wartung der Heizungsanlage oder Verwaltungskosten – die Bewirtschaftungskosten von Wohnung oder Haus gehen aufs Portemonnaie. Wir erklären, welche Ausgaben darunter fallen, wie hoch diese ausfallen können und wie Du Geld sparen kannst. 

Blog hören Kostenlos nutzen Über 250.000
Vermieter vertrauen
unserer Plattform

Wer eine Immobilie kauft, muss sich auf fortlaufende Kosten einstellen: Reparaturen am Dach, Wartung der Heizungsanlage oder Verwaltungskosten – die Bewirtschaftungskosten von Wohnung oder Haus gehen aufs Portemonnaie. Wir erklären, welche Ausgaben darunter fallen, wie hoch diese ausfallen können und wie Du Geld sparen kannst. 

 

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Bewirtschaftungskosten einer Immobilie werden alle anfallenden und laufenden Kosten bezeichnet, dazu gehören Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Kosten für das Mietausfallwagnis, Betriebskosten und Abschreibungen. 
  • Viele Kostenpunkte kannst Du auf Deine Mieter umlegen, darunter vor allem die Betriebskosten. 
  • Alle nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten können als Werbungskosten von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. 
  • Damit Dich Ausgaben für Deine Immobilie nicht überrollen, solltest Du monatlich oder jährlich eine Bewirtschaftungskosten-Pauschale zur Seite legen.

 

Definition: Was sind Bewirtschaftungskosten?

Wenn Du eine Immobilie besitzt, musst Du diese fortlaufend in Schuss halten. Dazu gehören Reparaturen, regelmäßige Wartungen oder Sanierungsmaßnahmen. Damit die Immobilie genutzt werden kann, muss außerdem die Strom- und Wasserversorgung funktionieren und der Müll abgeholt werden. Alle Kosten, die durch Nutzung und Instandhaltung der Immobilie entstehen, werden unter dem Begriff Bewirtschaftungskosten (BewK) zusammengefasst. 

Bei den Kosten geht es also vor allem um vorbeugende Maßnahmen, um Haus, Wohnung oder Gewerbefläche gegen alterungsbedingte Schäden und Witterung zu schützen und den Status Quo beizubehalten beziehungsweise wiederherzustellen. Zu den Bewirtschaftungskosten für Immobilien zählen zum Beispiel Betriebskosten und Instandhaltungskosten. 

Doch Achtung: Während die Erneuerung des Dachs oder die Fahrstuhlwartung eindeutig Bewirtschaftungskosten sind, gilt das Streichen einer Wand „nur“ als Schönheitsreparatur. 

 

So steht´s im Gesetz: Laut § 24 (1) in der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) sind Bewirtschaftungskosten „die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind. Bewirtschaftungskosten sind im Einzelnen: 

  1. Abschreibung,
  2. Verwaltungskosten,
  3. Betriebskosten,
  4. Instandhaltungskosten,
  5. Mietausfallwagnis.“

 

Insgesamt kommt da also ein ganz schöner Batzen an Ausgaben zusammen. Ein Teil der Kosten gehören jedoch zu den umlagefähigen Bewirtschaftungskosten – Du kannst die Kostenlast also mit Deinen Mietern teilen.  

 

Welche Kosten gehören zu den Bewirtschaftungskosten?

Als Vermieter solltest Du wissen, welche Ausgaben zu den Bewirtschaftungskosten gehören. Zum einen spielen diese für die Steuererklärung eine Rolle, zum anderen kannst Du so die Möglichkeit nutzen, umlagefähige Bewirtschaftungskosten Deinem Mieter in Rechnung zu stellen.   

Alle Arten von Bewirtschaftungskosten sind in folgender Tabelle für Dich samt Kostenhöhe im Detail aufgeführt: 

 

Art der Bewirtschaftungskosten  Was gehört dazu?  Wie welchen Kosten musst Du rechnen? 
Abschreibung  Abschreibungen spiegeln die Wertminderung wider, die sich aus der Nutzung der Immobilie ergibt.  2 bis 2,5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie pro Jahr (über 40-50 Jahre hinweg) 
Verwaltungskosten  Kosten für die Hausverwaltung  Abhängig von der Anzahl und Größe der Wohneinheiten. Kleinere Eigentümergemeinschaften zahlen meist mehr. Circa 20-30 Euro monatlich pro Wohneinheit. Bei gewerblicher Immobilie häufig 1 bis 3 Prozent der Nettokaltmiete. 
Betriebskosten  Kosten, die durch die Nutzung laufend anfallen (zum Beispiel Wasser, Strom, Müllabfuhr, Hausmeisterdienste, Grundsteuer)  sehr variabel und individuell 
Instandhaltungskosten  Kosten für Instandsetzung, Reparaturen, Inspektion, Wartung und Verbesserung der Immobilie, zum Beispiel Wartung der Heizung, Reinigung der Dachrinne, Sanierung der Fassade, Austausch von Fenstern etc.  Je nach Baujahr der Immobilie können unterschiedliche Pauschalen zwischen circa 8 und 14 Euro pro Quadratmeter im Jahr zurückgelegt werden. 
Mietausfallwagnis  Kosten, die durch den Leerstand der Immobilie und das Ausbleiben von Mieteinnahmen entstehen.  circa 2 Prozent der Bruttomieteinnahmen bei Wohnimmobilien, 4-5 Prozent bei Gewerbeimmobilien 

 

 

Unser Tipp: Energiekosten fallen bei den Bewirtschaftungskosten stark ins Gewicht, auch wegen der konstant steigenden Stromkosten. Ein wärmegedämmtes Haus, das die Anforderungen an das Gebäudeenergiegesetz sogar übersteigt, ist zwar zunächst teuer – die Bewirtschaftungskosten dafür umso geringer. 

 

Welche Bewirtschaftungskosten sind umlagefähig?

Einige der Bewirtschaftungskosten sind umlagefähig, das heißt: Für bestimmte Kosten kannst Du über die Nebenkostenabrechnung Deine Mieter zur Kasse bitten. Zu den umlagefähigen Bewirtschaftungskosten zählen vor allem die Betriebskosten, von diesen Ausgaben profitiert der Mieter schließlich ganz unmittelbar. Für leerstehende Wohnungen zahlst Du die Betriebskosten natürlich selbst. Instandhaltungskosten und Abschreibungen sind grundsätzlich nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. 

 

Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören: 

  • Kosten für den Aufzug 
  • Hausbeleuchtung 
  • Heizungskosten 
  • Warmwasser 
  • Schornsteinreinigung 
  • Ungezieferbekämpfung 
  • Kosten für den Hausmeister 
  • Grundsteuer 
  • Hausreinigung 
  • Gartenpflege 
  • Antennen und Kabelfernsehen 
  • Straßen- und Treppenhausreinigung 
  • sonstige Betriebskosten, beispielsweise für eine Sauna 

 

Gut zu wissen: Bei gewerblich genutzten Immobilien sind in vielen Fällen deutlich mehr Bewirtschaftungskosten umlagefähig als bei privater Nutzung: 

 

Bewirtschaftungskosten  umlagefähig bei gewerblicher Nutzung  umlagefähig bei privater Nutzung 
Abschreibung  Nein  Nein 
Verwaltungskosten  Ja  Nein 
Betriebskosten  Ja  Ja 
Instandhaltungskosten  Nein (Ausnahme Wartungskosten)  Nein (Ausnahme Wartungskosten) 
Mietausfallwagnis  Ja  Nein 

 

 

So kannst Du die Bewirtschaftungskosten berechnen

Um die regelmäßigen Ausgaben zu berechnen und vorausschauend zu planen, wird empfohlen, eine Bewirtschaftungs-Pauschale zwischen 20 und 35 Prozent der Nettokaltmiete monatlich anzusetzen. 

Bewirtschaftungskosten Beispiel-Rechnung: Bei 10 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter wäre das eine Pauschale von 2 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter im Monat. 

 

(2 Euro x 70 Quadratmeter x 12 Monate) = 1680 Euro/Jahr 

(3,50 Euro x 70 Quadratmeter x 12 Monate) = 2940 Euro/Jahr 

 

Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung ergeben sich also zwischen 1680 Euro und 2940 Euro pro Jahr als Bewirtschaftungs-Pauschale. Der größte Teil entfällt dabei in der Regel auf die Betriebskosten. 

Die Bewirtschaftungs-Pauschale, die Du im Jahr oder pro Monat zurücklegen solltest, dient jedoch nur zur Orientierung. Merkst Du im Laufe der Zeit, dass Deine Ausgaben viel niedriger oder höher ausfallen, solltest Du die Rücklage natürlich anpassen. 

Bist Du Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wird ein Teil der Kosten über eine gemeinsame Instandhaltungsrücklage und anteilig anfallende Betriebskosten abgedeckt, die Du wiederum auf Deine Mieter umlegen kannst. Wenn Du die Rücklage für die Bewirtschaftungskosten berechnen möchtest, solltest Du das beachten. Grundsätzlich liegt der Wert bei einer schicken, selbstgenutzen Altbau-Wohnung höher als bei vermietetem Wohneigentum. 

Wie hoch die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten ausfallen, hängt nicht nur davon ab, ob die Wohnung vermietet wird, sondern auch von weiteren Faktoren wie Lage, Zustand oder Baujahr der Immobilie. 

Mach‘s dir einfach: Mit den praktischen Online-Tools zur Immobilienverwaltung von Vermietet.de hast Du Deine Finanzen immer im Blick. So gelingt Immobilienverwaltung spielend einfach. 

 

 

 

So kannst Du Bewirtschaftungskosten steuerlich absetzen

Für Vermieter gibt es noch eine gute Nachricht: Auch steuerlich kann ein Teil der Bewirtschaftungskosten geltend gemacht werden. Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten lassen sich nach § 9 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) als Werbungskosten absetzen, da diese den Gewinn aus der Vermietung verringern. Dazu gehören auch Abschreibungen und die Finanzierung der Immobilie. 

 

Welchen Einfluss haben Bewirtschaftungskosten auf das Ertragswertverfahren? 

Möchtest Du Deine Immobilie verkaufen, solltest Du den Verkehrswert kennen. Dieser wird in der Regel mit dem Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV ermittelt – und auch dabei spielen die Bewirtschaftungskosten eine Rolle: Die Grundlage der Berechnung ist neben dem Bodenrichtwert auch der Jahresreinertrag. Für diese werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von den Einnahmen aus Miete und Verpachtung abgezogen. Je mehr übrigbleibt, desto wertvoller ist die Immobilie als Wertanlage oder beim Verkauf. Oder anders ausgedrückt: Hohe Bewirtschaftungskosten wirken beim Ertragswertverfahren negativ auf das Ergebnis. 

 

Immobilienwert ermitteln mit Vermietet.de – so geht’s  

Übrigens: Auch wenn Du eine Immobilie durch einen Kredit finanzieren möchtest, spielen die Bewirtschaftungskosten eine Rolle. In der Regel schätzen die Banken dafür eine Pauschale. Die Höhe ist abhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt werden soll. 

Den Wert Deiner Immobilie findest Du ganz einfach mit Vermietet.de heraus. Melde Dich dazu in unserem Portal kostenlos mit Deiner E-Mail-Adresse an und gib die wichtigsten Eckdaten in das Tool ein. Den aktuellen Marktwert erfährst Du in wenigen Sekunden. 

Autoreninfo

Yvonne
Yvonne Content Managerin
Yvonne ist seit Februar 2020 als Content Managerin bei Vermietet.de an Bord. Sie versorgt Euch mit informativen Artikeln, Updates sowie Tipps & Tricks rund um die Immobilienbranche.

Am häufigsten gelesen

Entdecke unsere beliebtesten Artikel rund um das Thema Immobilien.

Unsere Vermieter-Guides -kostenlos für Dich zum Download

Unsere Live-Webinare bringen Dich mit Experten & der Community zusammen

Sei gemeinsam mit anderen Vermietern dabei, wenn namenhafte Referenten praxisnahe Impulse für den Vermieter-Alltag geben. Stelle Deine Fragen im Chat und diskutiere im Anschluss die wichtigsten Aspekte des Vortrages mit der Community.

Unsere Webinar-Aufzeichnungenstehen Dir rund um die Uhr zur Verfügung

Du hast ein Webinar verpasst oder möchtest weitere spannende Inhalte entdecken? Dann lerne unsere Webinar-Aufzeichnungen kennen und finde genau das Thema, das für Dich und Deine Arbeit als Vermieter gerade relevant ist.

Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben?

Unser Newsletter

Interessen

Neueste Artikel

Lese unsere neuesten Artikel auf Vermietet.de.

Vermietet.de ist mehr als nur eine Plattform
für die Immobilienverwaltung

Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben? Werde Teil unserer Vermieter Community. Diskutiere mit Experten und erfahrenen Vermietern in unseren Social Media Gruppen oder abonniere einfach unseren Newslettern.

Unsere Vermieter-Community

Folge uns

Top