Wer sich den Traum einer Eigentumswohnung erfüllt, muss sich früher oder später auch mit dem Thema Wohnungseigentümergemeinschaft auseinandersetzen. Deshalb haben wir von Matera in diesem Beitrag die wichtigsten Fakten und Informationen rund um die WEG für Dich auf den Punkt gebracht.
Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung bist Du – in einer Immobilie mit mindestens zwei Einheiten – automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG) und darfst als frisch gebackener Eigentümer über das sogenannte Gemeinschaftseigentum mitbestimmen. Das gemeinschaftliche Eigentum umfasst u. a. das Treppengeschoss, den Hausflur und einen Garten.
Dennoch musst Du Dich immer mit den anderen Mitgliedern der WEG abstimmen. Die Türen im Eingangsbereich neu streichen? Das ist nicht ohne weiteres möglich!
Um solche Alleingänge zu vermeiden, findet mindestens einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung statt. Bei dieser Veranstaltung werden alle Themen der WEG besprochen. Am Ende erfolgt eine Abstimmung, um die Punkte aus der WEG-Versammlung auch zu realisieren.
Darüber hinaus ist die ordnungsgemäße Verwaltung einer WEG die zentrale Aufgabe einer WEG. Hier kommt der WEG-Verwalter ins Spiel, der sich um kaufmännische, juristische sowie bautechnische Themen kümmert.
Das rechtliche Fundament für die WEG bildet das Wohnungseigentumsgesetz (kurz: WEG-Gesetz), welches im Jahr 2020 reformiert wurde. Es regelt das komplette Leben innerhalb einer WEG. So finden sich u. a. Vorgaben zu den Aufgaben der Verwaltung und zur Eigentümerversammlung im Gesetz.
Die wichtigsten Organe einer WEG
Eine WEG besteht grundsätzlich aus drei Teilen:
- Der Gesamtheit der Eigentümer,
- dem Verwalter
- sowie dem Verwaltungsbeirat.
Nur, wenn diese drei Organe zusammenarbeiten, kann eine WEG gut funktionieren. Ein kleiner Überblick:
Die Gesamtheit der Eigentümer, also Du und Deine Miteigentümer, trefft Euch mindestens einmal im Jahr im Rahmen der Eigentümerversammlung. Als wichtigstes Entscheidungsorgan befassen sich die Eigentümer auf der Versammlung vorrangig mit den finanziellen Angelegenheiten der WEG.
Aber auch andere wichtige Vorgänge und Fragen werden auf der Versammlung besprochen und über Themen wie den Jahresabschluss, den Wirtschaftsplan, Instandhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen an der WEG per Beschluss abgestimmt.
Der Verwalter der WEG kümmert sich um die Planung und Durchführung von Maßnahmen innerhalb der WEG. Er dient auch als Schnittstelle zwischen den Dienstleistern (wie etwa Handwerkern) und den Eigentümern und sorgt dafür, dass alles, was per Beschluss auf der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, auch so in der Realität umgesetzt wird. Im Übrigen ist der Verwalter auch dazu verpflichtet, diese einmal jährlich einzuberufen.
Die Wohnungseigentümer können eine externe, gewerbliche Hausverwaltung hinzuziehen oder sich für die Selbstverwaltung entscheiden.
Last but not least: Der Verwaltungsbeirat: Der Beirat ist eine Art Kontroll- und Prüfungsorgan der WEG und genau hierin besteht auch seine Aufgabe:
Der Beirat steht dem Verwalter zwar unterstützend zur Seite, schaut aber auch mal genauer hin, wenn der Verwalter, etwa bei der Erstellung des Jahresabschlusses, tätig wird.
Er dient daher auch als Vermittler zwischen den Wohnungseigentümern und der Hausverwaltung. Die Eigentümer, die Teil des Verwaltungsbeirats sind, übernehmen die Aufgabe ehrenamtlich.
Wie funktioniert die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft?
Grundsätzlich lässt sich die WEG-Verwaltung in zwei Arten unterteilen: Einerseits gibt es das Modell der externen Verwaltung und andererseits besteht die Möglichkeit der WEG-Selbstverwaltung.
Für welches Verwaltungsmodell sich Deine WEG letztendlich entscheidet, hängt maßgeblich von den Wünschen, Vorstellungen und Ansprüchen der Eigentümer ab.
Letztendlich sind es aber sowohl interne, als auch externe Verwaltung an die Maßgaben des WEG-Rechts gebunden und übernehmen dieselben Aufgaben.
Externe WEG-Verwaltung
Bei der externen WEG-Verwaltung obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der WEG einem externen Dienstleister, also einer Hausverwaltung oder einem Verwalter.
Dieser Verwalter achtet etwa darauf, dass die Finanzen der WEG stimmen und die jährliche Eigentümerversammlung einberufen wird. Auch sorgt er für die Umsetzung und Durchführung der Beschlüsse und beschäftigt sich mit der Buchhaltung.
Er handelt innerhalb seiner durch die WEG ausgestellten Vollmacht und ist daher gegenüber Dritten (etwa Dienstleistern) vertretungsberechtigt.
Maßnahmen, die die Erhaltung des Gebäudes betreffen, sind ebenfalls Sache des Verwalters. Um die Instandhaltung der Wohnanlage zu gewährleisten, bildet er Erhaltungsrücklagen aus den entsprechenden Zahlungen der Eigentümer.
Idealerweise sollte zwischen den Eigentümern und dem Verwalter ein Vertrauensverhältnis bestehen, da nur durch die gute Zusammenarbeit der beiden Organe die Organisation einer WEG möglich ist.
WEG-Selbstverwaltung (mit professioneller Unterstützung)
Eine andere, ebenfalls attraktive Möglichkeit liegt in der Selbstverwaltung einer WEG.
Mit der Novellierung des WEG-Gesetzes ist auch die Pflicht entfallen, zwingend einen externen, gewerblichen Verwalter zu beauftragen. Die WEG kann sich also selbständig um ihre Belange kümmern.
Regelmäßig wird ein interner Verwalter aus den eigenen Reihen bestimmt. Dieser hat dieselben Befugnisse wie eine externe Hausverwaltung, was für viele Vorteile, wie etwa niedrigere Kosten und bessere (Zusammen-) Arbeit mit den anderen Eigentümern, sorgen kann. Zudem besitzt der interne Verwalter als Eigentümer ein deutlich größeres Interesse am Werterhalt der Immobilien.
Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann umfangreich sein und Zeit in Anspruch nehmen. Außerdem werden die Eigentümer häufig vor fachliche Fragen gestellt, mit denen sie sich zuvor nie beschäftigen mussten.
Der Wechsel zur Selbstverwaltung steht jeder WEG offen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten (etwa die Abberufung und Kündigung), sich von der bestehenden Hausverwaltung zu trennen und kollektiv umzuorientieren.
Maßgeschneiderter Service für die WEG ohne externen Verwalter
Das Konzept der WEG ohne externe Verwaltung ist derzeit auf dem Vormarsch. Vor allem für kleinere Hausgemeinschaften ist diese Form der Selbstorganisation interessant, da diese für viele große Hausverwaltungsunternehmen nicht lukrativ genug sind.
Das junge UnternehmenMatera aus Berlin nimmt diese Marktentwicklung auf und hat einen maßgeschneiderten Service entwickelt. Matera steht der WEG mit einem spezialisierten Team aus WEG-Experten jederzeit mit Rat und Tat zur Seite, sei es bei juristischen Fragestellungen oder baulichen Vorhaben.
Jede Eigentümergemeinschaft erhält einen persönlichen Ansprechpartner. Zusätzlich erhalten alle Eigentümer über ein Online-Portal Zugang zu den wichtigsten WEG-Dokumenten, demWEG-Konto und weiteren zentralen Aspekten der Verwaltung. Das schafft sowohl bei den Finanzen als auch bei den Entscheidungsprozessen eine Transparenz, wie sie eine herkömmliche Hausverwaltung niemals leisten kann.
Matera kombiniert bei seinem innovativen WEG-Service digitale Tools mit persönlicher Fachberatung. Damit wird es für die Eigentümergemeinschaft sehr viel leichter, die Prozesse in der Hausverwaltung ohne fremde Hilfe, effizient und rechtssicher zu managen.
FAZIT: Die Wohnungseigentümergemeinschaft
Wer Eigentum erwirbt, ist automatisch Teil einer WEG und sollte sich spätestens jetzt mit den Besonderheiten der WEG-Welt auseinandersetzen, um so das volle Potenzial aus dieser herausholen zu können und die Verwaltung so effizient wie möglich zu machen.
Bezüglich der Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie des Verwalters innerhalb einer WEG lohnt sich auch der Blick in das Wohnungseigentumsgesetz und der Austausch mit anderen Eigentümern.
Wenn Du am Kauf einer Wohnung interessiert bist, solltest Du Dich bereits vorab mit Deiner neuen WEG beschäftigen und Dir etwa die Gemeinschaftsordnung sowie vorangegangene Beschlüsse vorlegen lassen, bevor Du Dich final für oder gegen den Erwerb der Wohnung entscheidest.
Hast Du noch Fragen zur Wohnungseigentümergemeinschaft? Die Experten von Matera können Dir bei effizienter und kostengünstiger WEG Verwaltung gerne weiterhelfen.
