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Juli 28, 2022 | 3 Min Lesezeit

Gebäudeenergiegesetz: Das musst Du beim Neubau und der Gebäude-Modernisierung beachten

Wärmedämmung, erneuerbare Energien und Primärenergiebedarf – wer einen Hausbau oder eine Gebäude-Modernisierung plant, sollte sich mit diesen Themen beschäftigen. Das neue GEG (Gebäudeenergiegesetz)fasst alle aktuellen energetischen Vorgaben zusammen. Was steht drin und welche Neuerungen gibt es? Erfahre hier, was Du wissen solltest.

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Wärmedämmung, erneuerbare Energien und Primärenergiebedarf – wer einen Hausbau oder eine Gebäude-Modernisierung plant, sollte sich mit diesen Themen beschäftigen. Das neue GEG (Gebäudeenergiegesetz)fasst alle aktuellen energetischen Vorgaben zusammen. Was steht drin und welche Neuerungen gibt es? Erfahre hier, was Du wissen solltest.

Wenn Du ein Gebäude besitzt oder einen Hausbau planst, solltest Du das Gebäudeenergiegesetz (kurz GEG) kennen: Die Verordnung umfasst alle energetischen Vorgaben, die Du beim Neubau und bei der Sanierung Deiner Immobilie beachten musst. Sie gilt für fast alle beheizten und klimatisierten Neubauten und bezieht sich vor allem auf Wärmedämmung, Heizungs- und Klimatechnik.  

Das Gebäudeenergiegesetz ist seit Inkrafttreten am 1. November 2020 gültig und setzt europäische Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden um. Es führt alle drei bis dahin gültigen Energiegesetze zusammen:    

  • Energiesparverordnung (EnEV) 
  • Energieeinsparungsgesetz (EnEG)  
  • Wärmegesetz (EEWärmeG) 

 

Übrigens: Im vollen Wortlaut heißt das GEG „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung Erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“. 

 

Zwar bedeutet ein neues Gebäudeenergiegesetz eine Vereinfachung für Immobilienbesitzer und Vermieter, da diese jetzt nur noch eine Verordnung im Blick haben müssen – eine grüne Revolution ist das Gebäudeenergiegesetz nach aktuellem Stand jedoch nicht unbedingt. Die meisten energetischen Mindestanforderungen sind im Wesentlichen gleichgeblieben.  

Trotzdem können einige neue Regelungen dazu beitragen, die energie- und klimapolitischen Ziele Deutschlands zu erreichen. In § 1 Absatz 1 GEG heißt es:  

 

„Zweck dieses Gesetzes ist ein möglichst sparsamer Einsatz von Energie in Gebäuden einschließlich einer zunehmenden Nutzung erneuerbarer Energien zur Erzeugung von Wärme, Kälte und Strom für den Gebäudebetrieb.“

 

Im Folgenden erfährst Du mehr über die wichtigsten Inhalte des Gesetzes, bezogen auf private Wohnimmobilien.  

 

Unser Tipp: Auf der Website „Gesetze im Internet“ des Bundesministeriums der Justiz und des Bundesamtes für Justiz kannst Du das Gebäudeenergiegesetz als PDF runterladen. 

 

Grafik_Energiegesetzgebung
Gebäudeenergiegesetz_Energiegesetzgebung

 

Wie funktioniert das Prinzip Niedrigstenergiegebäude? 

Seit 2021 müssen alle Wohn-Neubauten in der EU den Standard eines „Niedrigstenergiegebäudes“, oder auch „Referenzgebäude“ erfüllen (§ 10 GEG), also einem Gebäude dessen Energieverbrauch nahezu bei null liegt. Das GEG definiert diesen Standard für Deutschland mit maximal zulässigen Werten für den Jahres-Primärenergiebedarf und den Wärmeverlust eines Gebäudes. So soll der Energiebedarf zum Heizen, Warmwasseraufbereiten, Lüften und Kühlen reduziert werden.  

Das Niedrigstenergiegebäude dient als künstliches Hilfskonstrukt, das Modell gab es bereits vor Einführung des GEG. Ein geplanter Neubau wird mit einem virtuellen Gebäude und dessen Energieverbrauch verglichen, welches die gleiche Geometrie, Nutzfläche und Ausrichtung hat und dessen Fenster, Türen, Wände oder Heizanlagen nach aktuellen Standards des GEG ausgestattet sind und das seine Energie zum Teil aus erneuerbaren Energiequellen bezieht. 

 

Achtung: Im Gegensatz zum Niedrigstenergiegebäude bezeichnet ein Niedrigenergiehaus Gebäude, die deutlich unter den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes liegen.  

 

Wer berät zu energetischen Vorgaben? 

Als Immobilienbesitzer oder Bauherr verlierst Du bei den vielen Vorgaben schnell den Überblick. Meist haben private Vermieter auch gar nicht das nötige Wissen, um alle Vorgaben sowohl ökonomisch und wirtschaftlich zu erfüllen.  

Beim Neubau und bei der Modernisierung wissen jedoch die beauftragten Fachpersonen in der Regel über das Gebäudeenergiegesetz und dessen aktuellen Stand Bescheid und planen entsprechend. Zusätzlich solltest Du Dich von einer unabhängigen Fachperson beraten lassen, die Verbraucherzentrale bietet beispielsweise kostenlose Energie-Beratungen an. Nach aktuellen Vorgaben ist eine kostenlose Energieberatung für Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses oder für Eigentümer im Falle einer umfangreichen Sanierung sogar Pflicht.  

 

Was sind Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes an einen Neubau? 

Schauen wir uns die Energiestandards näher an, die laut Gebäudeenergiegesetz und dessen aktuellem Stand gelten. Insgesamt sollen Energiebedarf und negative Auswirkungen auf die Umwelt begrenzt werden. Als Bauherr bist Du beispielsweise verpflichtet, mindestens eine Form erneuerbarer Energien in Deinem Neubau zu nutzen.  

 

Achtung – diese Gesetze gelten für Dich: Wenn Du Deinen Bauantrag bis zum 31. Oktober 2020 gestellt hast, gelten die alten Energiegesetze. Bei Antragstellung oder Bauanzeige ab November 2020 gilt für Dich das neue Gebäudeenergiegesetz.  

 

Das sind die wichtigsten GEG-Anforderungen an neu erbaute Wohnhäuser: 

  • Jahres-Primärenergiebedarf: Das Gesetz schreibt zulässige Werte für den Energieverbrauch beim Wärmen und Kühlen von Wohngebäuden vor, die nicht überschritten werden dürfen. Der Primärenergiebedarf berücksichtigt die gesamte Energie-Prozesskette und schließt somit auch Energiegewinnung, -transport und -verbrauch ein. Laut § 15 GEG darf der Primärenergieverbrauch eines Neubaus für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung innerhalb eines Jahres 75 Prozent des Primärenergiebedarfs des vergleichbaren Niedrigstenergiegebäudes nicht überschreiten (bei einem Niedrigstenergiegebäude liegt der Verbrauch bei 40 kWh/((m²*a)). Dieser Standard entspricht der EnEV ab 2016.  
  • Baulicher Wärmeschutz: Die Anforderungen an den Wärmeschutz für ein Wohngebäude sind seit der EnEV ebenfalls (2016) unverändert: Der Wärmeverlust durch die Gebäudewände darf den entsprechenden Wert des Referenzgebäudes nicht überschreiten (§16 GEG).  
  • Wärmebrücken: Der Wärmeverlust des Gebäudes muss so niedrig wie möglich gehalten werden, dabei jedoch wirtschaftlich vertretbar sein (§12 GEG). 
  • Dichtheit: Die Gebäudehülle muss abgedichtet sein und gleichzeitig ein Mindestmaß an Luft für Bewohner und Heizung durchlassen (§13 GEG). 
  • Sommerlicher Hitzeschutz: „Ein Gebäude ist so zu errichten, dass der Sonneneintrag durch einen ausreichenden baulichen sommerlichen Wärmeschutz nach den anerkannten Regeln der Technik begrenzt wird.“ (§14 GEG). Auch hier haben sich die Anforderungen durch das GEG nicht verändert.  
  • Erneuerbare Energien: Bei einem Neubau muss ein Teil der Wärmeerzeugung mithilfe regenerativer Energiequellen gedeckt werden, Informationen dazu findest Du in §§ 34 bis 45 Gebäudeenergiegesetz. Photovoltaikanlagen oder Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen sind beispielsweise gute Optionen. Die Höhe des Anteils ist abhängig von der Energiequelle. Strom, der am Gebäude erzeugt wird und direkt genutzt oder gespeichert wird, darf vom Jahres-Primärbedarf abgezogen werden. 

 

Unser Tipp: Betrachte die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes nicht als lästig, es ergeben sich für Dich auch Vorteile: Du sparst teure Energie und schaffst eine angenehme Wohn- oder Arbeitsatmosphäre für Dich oder Deine Mieter! 

 

So lässt sich der Primärenergiebedarf berechnen 

Um die Energiebilanz Deines geplanten Neubaus zu berechnen, stehen zwei Methoden zur Verfügung: Berechnung der Primärenergie oder der Menge der zulässigen Treibhausgase (CO2). Allgemein üblich ist die Berechnung der Primärenergie. 

  • Berechnung der Primärenergie: Als Primärenergie gilt die gesamte Energie, die das Gebäude zum Heizen und Kühlen benötigt. Für die Berechnung werden die verwendeten Energieträger mit einem spezifischen Primärenergiefaktor multipliziert. Elektrizität aus dem Stromnetz hat beispielsweise einen ungünstigeren Multiplikationsfaktor als Erdgas. Wenn Du diese Art der Berechnung wählst, ist die anteilige Nutzung erneuerbarer Energien Pflicht.  
  • Treibhausgase berechnen: Bei dieser Methoden wird berechnet, ob die Grenze erlaubter Treibhausgasemissionen durch die Energienutzung des Gebäudes überschritten wird. Auch bei dieser Berechnungsart werden die verschiedenen Energieträger mit spezifischen Multiplikationsfaktoren verrechnet, letztere unterscheiden sich jedoch von denen in der ersten Methode. Zudem darf auch die „Endenergie“, die dem Gebäude von außen zugeführt wird, einen bestimmten Wert nicht überschreiten. Ansonsten sind die Anforderungen bei dieser Methode etwas niedriger: So darf der Dämmstandard schlechter sein und es ist kein Anteil an erneuerbare Energien vorgeschrieben. 

 

Unser Tipp: Wenn Du einen Neubau planst, lohnt es sich, nicht nur die energetischen Mindestanforderungen zu erfüllen. Orientiere Dich besser an den Vorgaben eines „Passivhausstandards“. Zum einen kann beim Gebäudeenergiegesetz ein aktueller Stand bereits nach wenigen Jahren überholt sein. Zum anderen lohnt sich Sparen bei steigenden Energiepreisen.  

 

Das ist neu: vereinfachter Nachweis 

Unter bestimmten Bedingungen muss der Energieverbrauch eines Wohngebäudes nicht berechnet werden. Es reicht dann, wenn dieses die laut GEG zulässige Ausstattung besitzt. Die Bedingungen findest Du in der Anlage des Gebäudeenergiegesetzes. 

 

Was sind die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes für Bestandsgebäude? 

Auch wenn Du bereits eine fertige Immobilie besitzt, gilt es, durch Sanierung oder Austausch und Nachrüstung von Bauteilen die Vorgaben des GEG zu erfüllen. Für Pflichtanforderungen gelten Fristen. Sogenannte „bedingte“ Anforderungen musst Du nur beachten, wenn Du Dein Gebäude sowieso modernisieren möchtest. 

Das sind die wichtigsten, neuen Pflichtanforderungen:  

  • Pflicht zum Austausch von alten Heizungen: Nach § 72 Gebäudeenergiegesetz darfst Du Ölheizungen oder Gasheizungen der üblichen Größe (4 bis 400 kW Heizleistung) nicht mehr betreiben, wenn diese über 30 Jahre alt sind. Neue Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Ausnahmen gelten für Brennwertkessel und Niedertemperaturkessel, Heizungsanlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW und für Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die das Gebäude seit 1. Februar 2002 bewohnen.  
  • Vorschrift zum Dämmen: Laut GEG musst Du neue Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen lassen, wenn diese durch unbeheizte Räume verlaufen. Das gilt außerdem für unbeheizte Dachräume, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen. Beim Dämmschutz gibt es ebenfalls eine Ausnahme für Besitzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die seit Februar 2002 in dem Gebäude wohnen (§ 71 GEG). 

 

Was sind die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes für Bestandsgebäude bei freiwilliger Modernisierung? 

Du möchtest Deine Immobilie freiwillig modernisieren, also beispielsweise die Fassade sanieren oder Fenster austauschen? Das ist löblich, doch Achtung: auch in diesem Falle gelten GEG-Vorgaben und Mindeststandards.  

So kannst Du die GEG-Anforderungen bei Modernisierung erfüllen:  

  • Bei einzelnen Maßnahmen: Wenn Du an Deinem Gebäude nur einzelne Bauteile austauschen möchtest (beispielsweise Fenster), gelten die Anforderungen an den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) des Bauteils. Das gilt jedoch nur dann, wenn Du mehr als 10 Prozent des Bauteils veränderst. Die U-Werte für Außenbauteile findest Du im nächsten Abschnitt.  
  • Bei größeren Maßnahmen: Wenn Du eine umfassende Modernisierung Deines Gebäudes planst, gibt das Gebäudeenergiegesetz seit Inkrafttreten eine energetische Gesamtbilanzierung vor. Wie bei einem Neubau kannst Du (oder Dein Energieberater) den Primärenergiebedarf oder die Treibhausgasemissionen berechnen. Bei ersterem darf der Bedarf an Primärenergie um circa 85 Prozent höher bleiben als bei einem Neubau.  

 

Du möchtest Deine Wohnimmobilie modernisieren und einige Kosten auf Deine Mieter umlegen? Oder eine frisch sanierte Immobilie verkaufen? Auf Vermietet.de findest Du hilfreiche Tools zur Nebenkostenabrechnung, Vorlagen für die Mieterhöhung und Informationen zum Marktwert Deiner Immobilie. 

 

 

Welche U-Werte gelten für Außenbauteile? 

In der folgenden Tabelle findest Du die geforderten U-Werte des Gebäudeenergiegesetzes für den Austausch und die Änderung von Außenbauteilen sowie praktische Orientierungswerte zur Umsetzung.  

Der U-Wert ist der Wärmedurchgangskoeffizient oder auch Wärmedämmwert, und ein Maß dafür, wie viel Wärme durch Wände, Türen, Dach und Fenster aus einem Gebäude nach außen entweichen kann. Dabei gilt: Je höher der U-Wert, desto schlechter ist die Wärmedämmung der Gebäudehülle. 

 

Bauteile  Geforderter  
U-Wert 
Orientierungswerte für mögliche Maßnahmen 
Außenwand  0,24  Dämmung mit 12 bis 16 cm 
Fenster

Achtung: Maßgeblich ist der U-Wert des gesamten Fensters, der als Uw-Wert bezeichnet wird. 

1,30  Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung 
Dachflächenfenster  1,40  Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung 
Verglasungen

für Sonderverglasungen wie z.B. Schallschutzverglasungen gelten andere Werte 

1,10  Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung 
Dachschrägen, Steildächer  0,24  Dämmung mit 14 bis 18 cm 
Oberste Geschossdecken  0,24  Dämmung mit 14 bis 18 cm 
Flachdächer  0,20  Dämmung mit 16 bis 20 cm 
Wände und Decken gegen unbeheizten Keller, Bodenplatte  0,30  Dämmung mit 10 bis 14 cm 
Decken gegen unbeheizten Keller, Bodenplatte
(wenn der Aufbau bzw. die Erneuerung des Fußbodens auf der beheizten Seite erfolgt) 
0,50  Dämmung mit 4 bis 5 cm 
Decken, die nach unten an Außenluft grenzen  0,24  Dämmung mit 14 bis 18 cm 

 

Quelle: Verbraucherzentrale 

 

Online-Rechner zur Berechnung des Energiebedarfs: Auf der Webseite des Ministeriums für Wirtschaft und Energie findest Du ein praktisches Online-Tool, mit dem Du den Energiebedarf Deines Wohngebäudes ganz einfach selbst berechnen kannst: Sanierungskonfigurator 

 

Gebäudeenergiegesetz – aktueller Stand: Welche weiteren, neuen Vorgaben gelten? 

Es gibt noch eine Reihe weiterer Pflichten, die Du beachten solltest. Hier die Wichtigsten im Überblick:  

  • Verbot von Ölheizungen: Da laut Gebäudeenergiegesetz Ölheizungen und Kohleheizungen ab 2026 nicht mehr eingebaut werden dürfen, werden alternative Heizmethoden durch das GEG gefördert. Eine Ausnahme gilt für Gebäude, in denen alternative Heizmethoden nicht möglich sind, sowie für Hybridlösungen, die Öl-Brennwertkessel mit erneuerbaren Energiequellen kombinieren.   
  • Laut Gebäudeenergiegesetz – Energieausweis ist jetzt Pflicht: Für beheizte oder klimatisierte Gebäude ist laut Gebäudeenergiegesetz aktuell ein Energieausweis vorgeschrieben. Das gilt jedoch nur für Gebäude, die neu vermietet oder verkauft werden sollen. Im Energieausweis stehen Informationen zur Energieeffizienz und Energiekosten des Gebäudes – das ist vor allem für künftige Mieter oder Käufer interessant. Vor einer Gebäudesanierung, Neubewertung oder einem Immobilienkauf musst Du außerdem Beratungsangebote zum Energieausweis recherchieren. Gibt es entsprechende Gratis-Angebote von Fachpersonen, musst du ein solches Beratungsgespräch auch wahrnehmen.  
  • Wärmeschutz durch Fachunternehmen bestätigen: Bei der Sanierung Deiner Immobilie musst Du Dir von einem Sachverständigen für Wärmeschutz bestätigen lassen, dass Du die Vorgaben des GEG einhältst.  
  • Klima- und Lüftungsanlagen prüfen lassen: Klima- und Lüftungsanlagen müssen regelmäßig durch Fachpersonal geprüft und bescheinigt werden. 
  • Fernwärme Vorgaben durch die Kommune: Deine Kommune darf Dich dazu verpflichten, ein Fernwärmenetz zur Gebäudebeheizung zu nutzen.  
  • Regelmäßige Kontrolle durch Schornsteinfeger: Heizkessel und Rohrleitungen prüft der zuständige Bezirksschornsteinfeger bei der regelmäßigen „Feuerstättenschau“. Bei Verstößen gegen die Vorgaben des GEG kannst Du innerhalb einer Frist nachrüsten – andernfalls wird die Behörde informiert.  

 

Gebäudeenergiegesetz: Das ist sonst noch wichtig 

Neben all den Pflichten, die mit dem Gebäudeenergiegesetz einhergehen, solltest Du außerdem folgende Fragen beachten: 

 

Wann wird das Gebäudeenergiegesetz geprüft? 

In den nächsten Jahren wird das Gebäudeenergiegesetz weiter angepasst. Das ist so sogar im Gesetz selbst verankert: Nach § 9 GEG soll die Verordnung im Jahr 2023 überprüft werden. Für das Jahr 2024 können Immobilienbesitzer und Bauherren mit einem aktualisierten Gesetzesentwurf rechnen. Halte also alle Neuerungen immer im Blick.

  

Was passiert bei Verstößen gegen das Gebäudeenergiegesetz? 

Verstößt Du gegen das Gebäudeenergiegesetz – tauscht also beispielsweise eine alte Ölheizung nicht aus – kann das als Ordnungswidrigkeit gelten und es droht ein Bußgeld, im schlimmsten Fall von bis zu 50.000 Euro. Mit dem Geld hättest Du Sanierungsmaßnahmen im Vorfeld bezahlen können. 

 

Was gilt es bei Förderangeboten zu beachten? 

Es lohnt sich, nach Förderprogrammen Ausschau zu halten. Diese bietet beispielsweise die KfW-Bank. Die Anforderungen an geförderte Maßnahmen liegen oft deutlich über den Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes. Die Förderung geht also mit hohen Energiestandards einher. 

Autoreninfo

Yvonne
Yvonne Content Managerin
Yvonne ist seit Februar 2020 als Content Managerin bei Vermietet.de an Bord. Sie versorgt Euch mit informativen Artikeln, Updates sowie Tipps & Tricks rund um die Immobilienbranche.

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