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Dezember 22, 2021 | 3 Min Lesezeit

Sanierung

Du bist Besitzer einer vermieteten Immobilie und beabsichtigst, eine notwendige Sanierung durchführen zu lassen? Wir möchten Dir Informationen, Ratschläge und praktische Tipps geben, was Du beachten solltest, damit Du und Deine Mieter während dieser Zeit und mit den Baumaßnahmen gut zurechtkommen.

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Du bist Besitzer einer vermieteten Immobilie und beabsichtigst, eine notwendige Sanierung durchführen zu lassen? Wir möchten Dir Informationen, Ratschläge und praktische Tipps geben, was Du beachten solltest, damit Du und Deine Mieter während dieser Zeit und mit den Baumaßnahmen gut zurechtkommen.

Haus sanieren: Kosten

Haussanierung und Kosten sind nicht voneinander zu trennen. Ob Du das Dach sanieren lässt, eine Fassadensanierung oder eine dringende Schimmelsanierung vornehmen möchtest: Es kommen nicht unerhebliche Kosten auf Dich zu. Vermietet.de möchte Dich ein wenig beruhigen, denn Du kannst als Vermieter die Modernisierungskosten anteilig auf Deine Mieter umlegen. Außerdem kannst Du diese Ausgaben von Deiner Steuerlast in Abzug bringen.

Wir möchten Dir nun einen kleinen Einblick geben, in welcher Höhe Du die Kosten der Sanierung bei Deinen Mietern anrechnen kannst und wie es sich gegenüber dem Finanzamt verhält.

  • Du darfst als Vermieter von den angefallenen Modernisierungskosten acht Prozent auf die Jahresmiete Deiner Mieter umlegen. Es gibt allerdings eine Einschränkung, wenn es sich um sehr hohe Ausgaben handelt. Die Höhe der Umlage darf innerhalb von sechs Jahren nur bis zu drei Euro pro Quadratmeter betragen.
  • Es gibt daneben die Möglichkeit, dass Du Deine Steuerlast verringerst. Dies gilt insbesondere, wenn Du Deine Immobilie energetisch sanieren lässt. Wenn dem so sein sollte und Du erfüllst alle Kriterien, kannst Du 20 Prozent der aufgelaufenen Sanierungskosten von Deiner Steuerschuld abziehen. Es zählen hier die gesamten Kosten, die Dir entstanden sind.
  • Musstest Du notwendige Umbauten vornehmen lassen, zählen diese genauso zu den Kosten einer energetischen Modernisierung, wie die tatsächlichen Materialkosten.

Wir empfehlen Dir ebenso, Dich über Fördermittel kundig zu machen. Vor allem die KfW-Bank – Kreditanstalt für Wiederaufbau – bietet immer wieder unterschiedliche interessante Produkte an.

Sanierung und Mieter

Du bist als Vermieter verpflichtet, Deinen Mietern die Modernisierungsarbeiten mindestens drei Monate bevor die Arbeiten beginnen anzukündigen. Deine Mieter sind jedoch in vielen Fällen berechtigt, die Miete während der Sanierung zu mindern.

Wir raten Dir, Deinen Mietern gegenüber immer offen und ehrlich zu sein. Falls es sich um eine enorm aufwendige Maßnahme handelt, kann es dazu kommen, dass die Mieter tatsächlich über längere Zeit auf einer Baustelle leben müssen.

Du solltest darüber nachdenken, ob Du bei solch einer Konstellation Deinen Mietern vorübergehend andere Wohnräume zur Verfügung stellst oder vielleicht sogar den Aufenthalt in einem günstigen Hotel ermöglichst. Je offener Du mit Deinen Mietern umgehst, desto mehr Verständnis werden sie für Dich und Deine geplante Maßnahme aufbringen.

Außerdem solltest Du Dich in deren Lage hineinversetzen. Wenn Du ein noch relativ neuer Vermieter bist, wird bei den Mietern die Angst entstehen, Du wärest lediglich jemand, der eine Luxussanierung ausführen lässt, um das Haus nachher weiterzuverkaufen oder um über Umwege den Mietzins exorbitant zu erhöhen. Diese Ängste sind nicht unberechtigt und Du solltest Deinen Mietern zuhören. Nur wenn Ihr vernünftig und offen miteinander umgeht, steht einem guten und dauerhaften Mietverhältnis auch während und nach der Sanierungsphase nichts im Wege.

Trotzdem solltest Du Dir immer darüber im Klaren sein, dass jegliche Sanierung eine Anstrengung für Deine Mieter ist. Selbst wenn es nach der geplanten Maßnahme ein viel schöneres Wohnen sein wird, darfst Du nicht verkennen, was es zum Beispiel für eine Familie mit kleinen Kindern bedeutet, über einen längeren Zeitraum auf oder in einer Baustelle wohnen zu müssen. Selbst die Lärmbelästigung ist nicht zu unterschätzen oder auch der Dreck, den jeglicher Bau mit sich bringt. Wie würdest Du Dich persönlich dabei fühlen, wenn fremde Menschen (Bauarbeiter) jeden Tag, und das über einen längeren Zeitraum, in Deinen privaten Räumen sind? Du hättest kaum noch ein Privatleben und wärest in vielen Belangen massiv eingeschränkt. Das ist aber auch das, was Deine Mieter während der Sanierung erfahren.mcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

Stelle Dir vor, es würde sich um eine Schimmelsanierung handeln. Selbstverständlich ist dies etwas, was unbedingt gemacht werden muss. Gerade bei Schwarzem Schimmel sollte die fachgerechte Entfernung umgehend erfolgen, da dieser zu verschiedenen Krankheitsbildern führen kann. Für Deine Mieter ist solch eine Schimmelsanierung aber mit großen Einschränkungen verbunden. Einerseits wird das Mauerwerk vermutlich großräumig abgetragen, damit es nicht noch einmal zu einer Schimmelbildung kommen kann und andererseits kommen Chemikalien zum Einsatz, denen kein Mieter ausgesetzt sein sollte.

Als gewissenhafter Vermieter solltest Du Dich über solche eingreifenden Baumaßnahmen kundig machen. Es kann immer vorkommen, dass sich Deine Mieter an Dich wenden und Dir Fragen stellen. Daher raten wir Dir, Dich mit der Materie auseinanderzusetzen und als kompetenter Ansprechpartner für Deine Mieter da zu sein. Du darfst niemals die Ängste unterschätzen, die Deine Mieter entwickeln und dadurch die notwendige Sanierung behindern könnten.

Praktische Tipps für die Zeit der Sanierung

Wenn Du Deine Sanierungsmaßnahme planst, solltest Du von Anfang an über den Zeitrahmen und den Zeitpunkt nachdenken. Auch die Wetterbedingungen müssen stimmen, lassen sich aber nicht beeinflussen. Viele Arbeiten sind nicht während einer Schlechtwetterperiode ausführbar.

Lieferengpässe oder andere nicht planbare Ereignisse ziehen die Arbeiten in die Länge. Dies solltest Du in deine Kalkulation mit einplanen. Unser Rat an Dich: Rechne beim von Dir veranschlagten Zeitrahmen immer einen Puffer ein.

Auch wir von Vermietet.de stehen Dir gerne zur Verfügung, wenn Du Dir Gedanken über den richtigen Zeitpunkt für Deine Baumaßnahme machst. Bei uns findest Du viele Tipps und Fallbeispiele, die Dir weiterhelfen.

Vermietet.de rät Dir, Deine Mieter bei einer anstehenden Sanierung mit einzubinden. Aufkommende Ängste und Unsicherheiten auf Mieterseite kannst Du gut in den Griff bekommen, wenn Du Offenheit zeigst. Auch möchten wir Dir empfehlen, unsere Plattform zu nutzen, um Dich über die Finanzierbarkeit der anstehenden Baumaßnahmen zu informieren.

Autoreninfo

Andrea
Andrea
Als Content Managerin unterstützt Andrea das Team von Vermietet.de. Sie schreibt Fachtexte rund um die Immobilienbranche und betreut sämtliche redaktionelle Themen im Unternehmen. Aktuell kreiert sie Inhalte zu den neuesten Änderungen und Nachrichten für das Vermietet.de-Magazin.

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