Vor dem Hintergrund steigender Preise schieben aktuell viele Eigentümer die Sanierung ihrer Wohnung auf oder denken zumindest darüber nach. Insbesondere für Vermieter handelt es sich um eine große Investition mit vermeintlich unsicherem Ergebnis. Doch eine Wohnungssanierung lohnt sich in mehrfacher Hinsicht.
Was bedeutet Sanierung – Definition
Eine Sanierung stellt die Wiederherstellung der ursprünglichen Qualität einer Immobilie dar. Regelmäßige Sanierungsmaßnahmen dienen der Instandhaltung und erhalten somit den Nutzwert. Grund für eine Sanierung ist daher immer ein vorliegender Mangel, der entweder durch einen Schaden oder infolge von Abnutzung entsteht. Ursachen können u.a. Wasserschäden, Schimmelbefall, Brandfolgen oder Alterungserscheinungen sein.
Abgrenzung Sanierung, Renovierung und Modernisierung
Im Gegensatz zu einer Sanierung geht eine Renovierung nicht mit baulichen Eingriffen in die Bausubstanz einher. Es handelt sich dabei vielmehr um die Ausbesserung von Gebrauchsspuren. Hier sind insbesondere das Streichen und Tapezieren von Wänden sowie der Austausch des Bodenbelags zu nennen.
Eine Modernisierung geht weit über Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen hinaus. Denn diese dient in erster Linie der Verbesserung der allgemeinen Wohnqualität. Den Wohnkomfort erhöhen beispielsweise barrierefreie Umbaumaßnahmen wie ebenerdige Duschen und breitere Türen ohne Schwellen sowie der Einbau eines Fahrstuhls. Darüber hinaus zählen auch bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser zu einer Modernisierung. Der Gebrauchswert einer Immobilie wird in der Folge deutlich gesteigert.
Wie erkenne ich den Sanierungsbedarf meiner Immobilie?
Alle Eigentümer einer Immobilie stehen früher oder später vor der Frage nach dem Sanierungsbedarf. Als Faustregel kann man sagen, dass der Sanierungsbedarf umso geringer ist, je besser die Immobilie Instand gehalten wird. Doch auch die beste Pflege kann Abnutzungserscheinungen nur verringern und eine Sanierung so lediglich aufschieben.
Des Weiteren ändern sich auch die gesetzlichen Anforderungen insbesondere an die Energieeffizienz von Gebäuden und Wohnungen. Ohne Energieausweis darf heute keine Immobilie mehr angeboten werden. Dies führt dazu, dass vor allem beim Mieter- oder Eigentümerwechsel Auflagen zu erfüllen sind, um die Immobilie weiterhin nutzen zu können.
Neben gesetzlichen Bestimmungen, die diverse Maßnahmen vorschreiben und dazu den Austausch überholter Technik regeln, sind vor allem Schäden oder bauliche Mängel Gründe für eine Sanierung. Sämtliche Schäden infolge von Wasser oder Brand sind umgehend zu beheben. Zum einen soll die Wohnung zeitnah wieder bewohnbar sein und zum anderen sollen Folgeschäden, wie Schimmelbildung, vermieden werden.
Bauliche Mängel liegen zum Beispiel vor, wenn Asbest verbaut wurde, eine Feuchtigkeitssperre fehlt oder der Schallschutz nicht eingehalten wird. In den meisten Fällen gibt die Gesetzgebung hier einheitliche Rahmenbedingungen vor. Diese können sich allerdings in den einzelnen Bundesländern stark unterscheiden, sodass eine Einzelfallprüfung immer notwendig ist. In vielen Fällen ist eine Sanierung also unumgänglich und oft auch nicht aufschiebbar.
Welche Sanierungsmaßnahmen lohnen sich?
In diesen unsicheren Zeiten vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie, deren Folgen immer noch spürbar sind und in Verbindung mit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine überlegen viele Vermieter, ob sie aktuell in eine Sanierung investieren sollten. Die Folgen der Krisen zeigen sich derzeit in vielerlei Hinsicht: Baumaterial ist knapp und daher teurer geworden. Der Fachkräftemangel führt zu einem immer kleineren Kreis verfügbarer Handwerksunternehmen. Und die Energiepolitik der letzten Jahre sorgt schließlich für einen möglichen Engpass und aktuell stark gestiegene Preise, die sowohl die Wirtschaft als auch Privatpersonen belasten. Bei einem Altbau mit umfassenden Maßnahmen wird die Sanierung entsprechend teuer.
Fakt ist, die Preise werden sich in absehbarer Zeit nicht mehr nach unten regulieren. Für die Energiepreise ist ein Sinken nicht vor 2025/26 prognostiziert (capital.de). Es ist daher fraglich, ob eine Rückkehr auf ein niedrigeres Preisniveau bei Energie- und Materialpreisen stattfinden wird. Wenn Vermieter also auf günstigere Preise warten, so ist das eine bedenkliche Strategie. Denn eine Sanierung kann nur begrenzt aufgeschoben werden. Aktuell gibt es jedoch noch Förderungen, insbesondere bei der Investition in energieeffiziente Anlagen.
Energetische Sanierungen von Wohnungen und Häusern
Anfang 2021 wurde die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) eingeführt, um unter anderem die Ziele des Klimaschutzpakets 2030 zu erreichen. Für eine energetische Sanierung sind dadurch verschiedene Fördergelder möglich, wie beispielsweise der Wohngebäude-Kredit 261. Dies ist ein zinsgünstiger Kredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für Wohnungseigentümer für
- den Bau oder Kauf eines neuen Effizienzhauses oder einer Wohneinheit,
- die Komplettsanierung älterer Gebäude und Wohneinheiten, die mindestens zur Effizienzhaus-Stufe 85 führt,
- sowie die Umwidmung von Flächen in Wohnflächen.
Die Sanierung eines Altbaus ist also mithilfe eines Zuschusses der KfW umsetzbar. Förderfähig sind aber auch Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle wie eine optimale Dämmung, der Einbau von Fenstern oder auch Sonnenschutzeinrichtungen. Ein Fokus liegt vor allem auf effizienten Heizungsanlagen, wobei sogar die Optimierung bestehender Heizsysteme gefördert wird. Um das Paket abzurunden, gibt es ein weiteres Programm, das den Einbau, Austausch oder die Optimierung weiterer Anlagen wie Lüftungen regelt.
Diese Förderprogramme sind ein starker Anreiz, eine energetische Sanierung zeitnah anzugehen. Denn die einzelnen Programme können jederzeit ersatzlos eingestellt werden, wie gerade erst im Juli. Förderwillige, die ihren Antrag nicht bereits eingereicht hatten, standen urplötzlich vor der Frage, wie die geplanten Maßnahmen nun finanziert werden sollen.
Fazit energetische Sanierung
Fördergelder können je nach Maßnahme bereits ab 2.000 Euro beantragt werden und gehen bis 60.000 Euro je Wohneinheit und Kalenderjahr. Selbst die Kosten für eine Fachplanung durch Experten sind bis zu 50 Prozent förderfähig. Daher lohnt es sich, die Sanierungsleistungen so aufeinander abzustimmen, dass sie steuerlichen Aufwand in mehreren Kalenderjahren produzieren. Das erhöht insgesamt die Fördersummen und wirkt sich auch auf die steuerliche Behandlung der Sanierungskosten aus. Hier gibt es also viel Optimierungspotenzial, wodurch sich eine energetische Sanierung durchaus finanziell lohnt.
Neben den finanziellen Aspekten, die sich langfristig auch in sinkenden Kosten für Energie und Wasser auszahlen, profitiert aber auch die Umwelt. Ein nachhaltiger und bewusster Umgang mit unseren natürlichen Ressourcen ist heutzutage auch vielen Mietern wichtig und bietet daher Potenziale, eine andere Mieterklientel anzusprechen.
Wie werden Sanierungskosten steuerlich behandelt?
Die Kosten für eine Sanierung können in der Regel bei der jährlichen Steuererklärung abgesetzt werden. Allerdings gibt es hierbei einiges zu beachten, denn es gibt dabei einige Unterscheidungen. Wurde die Immobilie erst in den letzten drei Jahren angeschafft, fällt eine umfangreiche Sanierung unter den Begriff Herstellungskosten (§ 6 Absatz 1 Nr. 1a EstG). Will man später sanieren, müssen die Kosten mindestens 15 Prozent der Netto-Anschaffungskosten betragen. Allerdings erfolgt die Abschreibung über mehrere Jahre hinweg.
Nur bei einer sofortigen Sanierung nach dem Erwerb der Immobilie können die Kosten auch direkt abgesetzt werden. Beide Herangehensweisen haben Vor- und Nachteile, die in einer individuellen Beratung durch eine Steuerfachkraft für den Einzelfall besprochen werden sollten.
Kleinere Instandhaltungsmaßnahmen, wie neue Fenster oder der Erneuerung der Heizungsanlage fallen unter Erhaltungskosten. Diese können entweder direkt als Werbungskosten angegeben werden oder über zwei bis fünf Jahre hinweg abgeschrieben werden.
Des Weiteren gibt es Steuerspar-Modelle wie die Null-Steuer-Strategie, bei der die kompletten Gewinne mithilfe kreditfinanzierter Modernisierungsmaßnahmen und anteiliger Mieterhöhung sofort gegengerechnet werden und somit die Einkommenssteuer verringern. Dieses Modell gilt allerdings nur für Personen und nicht für Gewerbe. Außerdem muss dafür eine Modernisierungsvereinbarung mit der Stadt vorliegen, damit diese Art der Steuervermeidung funktioniert.
Was passiert mit der Miete bei einer Sanierung?
Neben den Förderungen und Steuereinsparungen ist ein weiteres Argument für die Sanierung von Wohnungen die Erhöhung der Miete. Voraussetzung ist, dass es sich nicht um eine Staffelmiete handelt. Denn in dieser sind Erhöhungen für etwaige bauliche Maßnahmen bereits einkalkuliert.
Mieterhöhung nach Sanierung
Bei unsanierten Altbauten sind die Mieten oft vergleichsweise niedrig. Schließlich müssen die Mieter mit veralteten Leitungen und ineffizienten Anlagen leben. Bei einer angestrebten Erhöhung der Miete ist zu unterscheiden, ob es sich um eine reine Instandhaltungsmaßnahme in Form einer Sanierung oder eine tatsächliche Verbesserung durch Modernisierung handelt. Denn infolge einer Modernisierung können Vermieter „die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen“ (§ 559 BGB). Dabei müssen die Kosten fair auf die betreffenden Wohneinheiten aufgeteilt werden und der Preis pro Quadratmeter darf innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro steigen.
Insgesamt kann die Miete über 12,5 Jahre auf ein Niveau von bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Allerdings gelten für Neuvermietungen andere Richtlinien, sodass Vermieter einen höheren Mietpreis ansetzen können als für Bestandsmieten. So werden zum einen die Kosten nach und nach refinanziert. Andererseits geht eine Modernisierung auch mit der Wertsteigerung der Immobilie einher. Bei einem Verkauf profitieren Vermieter hier also ebenfalls.
Mietminderung bei Sanierung
Gute Nachrichten für Vermieter: Da Sanierungen der Instandhaltung einer Immobilie dienen, müssen Mieter dies grundsätzlich dulden. Für Modernisierungen, die länger als drei Monate dauern, können Mieter die Miete ab dem vierten Monat entsprechend reduzieren (§ 536 Abs. 1a BGB). Eine Ausnahme besteht, wenn die Wohnung während der Arbeiten unbewohnbar ist. In diesem Fall müssen Mieter unter Umständen gar keine Miete zahlen. Auch eine ungerechtfertigte Härte, wie der Wechsel von Fenstern im Winter, muss ebenfalls nicht hingenommen werden.
Die Pflicht zur Duldung von Sanierungsmaßnahmen bedeutet laut Landgericht Berlin jedoch nicht, dass Mieter auch mitwirken müssen. Wenn Möbel oder Einbauten für die Sanierung ab- und aufgebaut werden müssen, ist dies durch den Vermieter zu organisieren.
Fazit
Die Frage, ob sich Sanierungen von Bestandsimmobilien lohnen, kann eindeutig mit ja beantwortet werden. Auch wenn die aktuellen Preisanstiege bei Energie- und Materialkosten, aber auch bei den Lohnkosten, zunächst abschreckend wirken, lohnt sich die Investition langfristig. Vermieter profitieren nicht nur in finanzieller Hinsicht durch günstige Förderkredite, Steuereinsparungen sowie die Mieterhöhung nach der Sanierung, sondern sparen langfristig wertwolle Ressourcen.
Nicht außer Acht zu lassen ist auch die Wertsteigerung der Immobilie infolge einer Sanierung oder gar Modernisierung. Bestimmte Immobilie-Investment-Strategien nutzen diese Effekte perfekt aus, sodass beim Verkauf unterm Strich ein ansehnlicher Gewinn steht.
Dieser Artikel ist in Kooperation mit Doozer entstanden. Hast Du Fragen oder planst Du, Deine Immobilie zu sanieren? Die Experten helfen Dir gerne weiter.
