Eine Steuererklärung ist für viele Vermieter ein Brief mit sieben Siegeln. Als Vermieter solltest Du die Anlage V kennen – und wissen, wie Du sie ausfüllst. Denn mit der Anlage für Vermietung und Verpachtung kannst Du bares Geld sparen. Erfahre hier, worauf Du achten solltest.
Was ist Anlage V? Darum geht‘s
Als Vermieter kommst Du kaum daran vorbei: die Anlage Vermietung und Verpachtung in der Einkommenssteuererklärung, kurz „Anlage V“. Eine Steuererklärung besteht aus mehreren Anlagen und einem Hauptvordruck. Im Hauptvordruck werden Deine persönlichen Daten aufgelistet, beispielsweise Name, Konfession und Steuernummer. In den verschiedenen Anlagen gibst Du die Einnahmen aus diversen Bereichen an – zum Beispiel die Gewinne aus Kapitalerträgen (Anlage Kap), die Einkünfte aus nicht selbständiger Arbeit (Anlage N) sowie auch die Erträge aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V).
In der Anlage V geht es um Einkünfte, die Du durch Vermietung oder Verpachtung erzielst. Das ist für Dich dann relevant, wenn mindestens einer der folgenden Punkte auf Dich zutrifft:
- Du vermietest oder verpachtest Grundbesitz (Haus, Wohnung, Grundstück), oder einen Teil davon.
- Du bist Grundbesitzer und findest keinen Mieter.
- Du planst, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen und diese zu vermieten.
- Du bist an mindestens einer Grundstücksgemeinschaft beteiligt.
Es ist dabei unerheblich, ob Du ein ganzes Haus vermietest oder nur einzelne Räume oder Wohnungen innerhalb einer Immobilie. Ebenso unrelevant ist, ob diese privat oder geschäftlich genutzt werden.
In der Steuererklärung: Anlage V finden
Da in Deinem Steuerprogramm meist der Hauptvordruck fixiert ist, musst Du die unterschiedlichen Anlagen erst noch freischalten. Hast Du also Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, schaltest Du die Anlage V für Deine Einkommenssteuererklärung frei bzw. fügst diese hinzu. Anlagen, in denen Du keine Einkünfte oder Ausgaben angeben kannst, brauchst Du nicht auszufüllen.
Wie fülle ich die Anlage V korrekt aus?
Die Anlage Vermietung und Verpachtung ist übersichtlich aufgeteilt. Am einfachsten ist es, wenn Du eine Software für die computergestützte Bearbeitung verwendest. Diese leitet Dich mit einer Eingabemaske und meist auch vielen praktischen Tipps durch Deine Steuererklärung.
Für jede einzelne Immobilie, jedes Objekt oder jedes Grundstück erstellst Du eine eigene Anlage V. Mehrfamilienhäuser fasst Du in einer Erklärung zusammen. Für zwei einzelne Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) benötigst Du jeweils eine eigene Anlage V. Bist Du an einer oder mehreren Grundstücksgemeinschaften beteiligt, genügt dafür wiederum eine Anlage V.
In den ersten Zeilen der Anlage V gibst Du die Grundangaben Deiner Immobilie an – also beispielsweise Deinen Namen und die Steuernummer, die Lage des Grundstücks und der Zeitraum der Fertigstellung oder Anschaffung. In der Zeile 7 gibst Du an, ob Du die Immobilie als Ferienwohnung vermietet hast.
Einnahmen und Nebenkosten in der Anlage V
Im nächsten Schritt werden in Zeile 9 bis 24 Deine Einkünfte abgefragt. Hier trägst Du Deine gesamten Einnahmen inklusive der umlagefähigen Nebenkosten ein, die Dein Mieter an Dich zahlt.
Beispiel: In der Anlage V zählen zu den Mieteinnahmen ebenso Gewinne aus Sondervermietung. Vermietetest Du beispielsweise zur Wohnung eine separate Einbauküche, eine Werbefläche oder eine Garage, trägst Du diese Kosten in die entsprechende Zeile der Anlage V ein. Für Einkünfte aus der Untervermietung von gemieteten Räumen gibt es ein gesondertes Blatt, ebenso wie für Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung unbebauter Grundstücke.
Achtung: Wichtig ist, dass Du die Einkünfte für das gesamte Jahr ansetzt und nicht nur die monatlichen Einnahmen. Hast Du während des Jahres einen Mietausfall oder eine Betriebskostennachzahlung von Deinen Mietern erhalten, musst Du diese Sonderfälle auch in der Steuererklärung unter Anlage V berücksichtigen – und zwar immer für das Jahr, in dem Dir das Geld zugeflossen ist.
Unser Tipp: In Zeile 19 trägst Du Guthabenzinsen aus Bausparverträgen und öffentliche Zuschüsse zur Instandhaltung ein, beispielsweise für Solaranlagen. Der Bausparvertrag muss dabei in direktem Zusammenhang mit der Immobilie stehen, auf die sich die Anlage V bezieht. Zieht Deine Bank Dir eine Abgeltungssteuer ab, kannst Du dies in der Anlage KAP steuerlich geltend machen.
Ausgaben in der Anlage V
Natürlich hast Du bei einer Immobilie nicht ausschließlich Einkünfte, sondern auch Ausgaben und Aufwendungen. Diese wirken sich entsprechend steuermindernd auf Deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus. Die Ausgaben werden in der Einkommenssteuererklärung unter Anlage V meist als Werbungskosten geführt. Hier werden zum Beispiel Rechnungen für Handwerker oder für Renovierungsmaterialien, Verwaltungskosten sowie Fahrtkosten zu Deinem Objekt berücksichtigt.
Unser Tipp: Auch Fahrten zu Objektbesichtigungen sind absetzbar, sofern eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Hast Du vor, die Immobilie zu erwerben, erhältst den Zuschlag nicht. Dann darfst Du die Fahrtkosten dennoch steuerlich geltend machen.
Auch die Nebenkosten, beispielsweise Grundsteuer oder Hausreinigung, werden als Ausgaben geführt. Zwar handelt es sich dabei in Deiner eigenen Buchhaltung lediglich um durchlaufende Posten, dennoch solltest Du diese unbedingt in der Anlage V Deiner Einkommenssteuererklärung angeben – schließlich hast Du die Betriebskostenvorauszahlung Deiner Mieter bereits als Einnahmen berücksichtigt.
Darauf solltest Du bei den Ausgaben achten:
- Bei gemischt genutzten Gebäuden ermittelst Du die Ausgaben zunächst insgesamt und ordnest diese dann den jeweiligen Gebäudeteilen zu oder teilst die flächenmäßig auf.
- Ausgaben im Zusammenhang mit beruflich genutzten Räumen (zum Beispiel Arbeitszimmer) gehören in das dazu passende Steuerformular, etwa in die Anlage G – Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
- Werbungskosten sind nur dann steuerlich absetzbar, wenn sie sich auf entgeltliche Vermietung beziehen.
Die wichtigsten Werbungskosten – Kreditzinsen sowie Abschreibung
Neben den durchlaufenden Positionen sind die Kreditzinsen sowie die Abschreibung die wichtigsten Werbungskosten für Deine Anlage V. Die Kreditzinsen sind jene Kosten, die anfallen, wenn Du Dir Fremdkapital leihst. Hast Du Deine Immobilie durch einen Kredit bei der Bank finanziert, gibst Du die monatlichen bzw. jährlichen Zinskosten in Deiner Steuererklärung an. Diese wirken steuermindernd.
Ein weiterer großer Batzen, der sich positiv auf Deine Steuerzahlung auswirkt, ist die Abschreibung. Je nachdem, welches Baujahr Deine Immobilie hat, kannst Du zwischen zwei und 2,5 Prozent des Gebäudekaufpreises pro Jahr abschreiben.
Anlage V in der Einkommenssteuererklärung: Das Steuerprogramm bildet den Saldo automatisch
Du hast nun sämtliche Einkünfte und Ausgaben Deiner Immobilien aufgelistet. Das Steuerprogramm bildet daraus in der Regel automatisch einen Saldo, der aussagt, wie viel Gewinn bzw. Verlust Du mit Deinen Immobilien im Kalenderjahr gemacht hast. Dieser Saldo wird nun Deinem zu versteuerndem Einkommen zugerechnet oder abgezogen. In der Einkommenssteuererklärung wird die Anlage V unmittelbar in das zu versteuernde Einkommen überführt.
Behalte Deine Einnahmen und Ausgaben immer im Blick
Um am Jahresende optimal auf die Steuererklärung vorbereitet zu sein, ist eine detaillierte Buchhaltung unerlässlich. Vermietet.de unterstützt Dich bei dieser wichtigen Aufgabe. Mithilfe der innovativen Plattform stellst Du alle Deine Ausgaben und Einnahmen übersichtlich zusammen und behältst diese immer im Blick. Zusätzlich besteht die Option, Mieteingänge automatisch überprüfen zu lassen – erhältst Du also einmal keine Miete, so informiert Dich Vermietet.de umgehend darüber. Mithilfe der Plattform ist die Anlage V für Dich zukünftig keine Hexerei mehr. Probiere es gleich aus und lass Dich überzeugen.
Du hast Fragen und Anregungen? Dann tritt gerne in Kontakt mit uns.
