Du möchtest mit Mieteinnahmen ein zusätzliches Einkommen generieren und eine attraktive Rendite mit Deiner Immobilie erwirtschaften? Dann haben wir die richtigen Tipps, wie Du ein Zimmer vermieten und Steuer sparen kannst.
Zimmer vermieten und keine Steuer zahlen?
Du möchtest ein Zimmer vermieten, aber keine Steuer zahlen? Das ist grundsätzlich nur in einem Fall möglich: Wenn die Mieteinnahmen unter der Steuerfreigrenze von 520 Euro bei vorübergehender und 410 Euro bei dauerhafter Vermietung liegen. Übersteigen die Einnahmen die jeweilige Freigrenze, weil Du ein Zimmer vermietest, muss eine Steuer gezahlt werden. Dann müssen sämtliche Mieteinnahmen versteuert werden. Nach dem deutschen Steuerrecht gilt nämlich: Werden Freigrenzen überschritten, muss alles versteuert werden. Bei Freibeträgen wird nur der übersteigende Betrag besteuert.
Wenn Du mit der Vermietung einer Immobilie regelmäßig Einkünfte erzielen willst, wirst Du die Freigrenze schnell überschreiten. Du solltest also davon ausgehen: Auch wenn Du lediglich ein Zimmer im Haus vermietest, fällt eine Steuer an.
Zimmer untervermieten – welche Steuer fällt an?
Nach § 21 Einkommenssteuergesetz (EStG) zählen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu den Einkünften und werden entsprechend mit der Einkommenssteuer versehen. Sobald Du also ein Zimmer vermietest, wird die Steuer für den Umsatz fällig. Das gilt auch für die kurzfristige Untervermietung von Zimmern (vgl. § 4 Nr. 12 Satz 2 Umsatzsteuergesetz, UStG) und sofern die Umsatzgrenzen nach Kleinunternehmerregelung gemäß § 19 Abs. 1 UStG überschritten werden. In vielen Fällen fallen private Vermieter unter diese Regelung, nach der sie im Vorjahr bis zu 17.500 Euro brutto und im laufenden Kalenderjahr bis zu 50.000 Euro brutto umsatzsteuerfrei einnehmen dürfen.
Achtung: Die Freigrenzen der Kleinunternehmerregelung beziehen sich auf alle Einkünfte.
Wer die Freigrenzen als Kleinunternehmer nicht überschreitet, kann zudem selber entscheiden, ob die entsprechende Regelung anzuwenden ist. Als privater Vermieter kannst Du Dich auch freiwillig zur Umsatz-Steuer anmelden. In diesem Fall – und dann, wenn die Freigrenzen ohnehin überschritten werden – werden die Einnahmen, welche Du generierst, weil Du ein Zimmer vermietest, mit 7% Steuer versehen (ermäßigte „Hotelsteuer“). Für die übrigen Einnahmen gilt wiederum der reguläre Umsatzsteuersatz von 19%.
Solltest Du als Vermieter „gewichtige und unübliche Sonderleistungen“ anbieten oder die Vermietung im Rahmen einer unternehmerischen Organisation betreiben, werden die Regelungen der Gewerbesteuer angewandt, da die Mieteinnahmen dann nicht mehr als Vermietungseinkünfte, sondern als gewerbliche Einkünfte gelten. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Du als Vermieter Bettwäsche und Handtücher bereitstellst, eine Endreinigung, einen Frühstücksservice oder eine Rezeption mit Personal anbietest. Sind die Leistungen demnach mit einem Hotel- oder Pensionsbetrieb vergleichbar, musst Du, wenn Du ein Zimmer vermietest, eine gewerbliche Steuer zahlen.
Möbliertes Zimmer vermieten ohne Umsatz-Steuer
Bis vor einigen Jahren ist die Finanzverwaltung davon ausgegangen, dass Mobiliar und Einrichtungsgegenstände bei der Vermietung von Zimmern nicht Teil der Vermietung sind. Vermieter mussten entsprechend die Umsatz-Steuer auszeichnen. Im Jahr 2015 entschied der Bundesfinanzhof jedoch, dass es sich bei der Vermietung von Mobiliar (im Rahmen einer Zimmervermietung) um eine Nebenleistung handelt. Diese ist damit umsatzsteuerfrei, sofern nach § 4 UStG eine dauerhafte Vermietung vorliegt.
Zimmer vermieten & Steuer sparen – was Du tun kannst
Wie kannst Du als Vermieter, wenn Du ein Zimmer vermietest, die Steuer sparen? Die entscheidenden Steuervorteile bei einer Vermietung sind die Abzüge und Abschreibungen als Werbungskosten und Anschaffungskosten. Du kannst nahezu alle Ausgaben im Rahmen der Vermietung den Einnahmen gegenrechnen und so Deine Steuerlast mindern.
Achtung: Sammle hierzu sämtliche Belege über die Ausgaben. Zum Beispiel für den Energiepass, für das Mobiliar, für Versicherungen, für Mitgliedsbeiträge, für Software (sofern sie ausschließlich Vermietungszwecken dient), Büroutensilien und vieles mehr. Das Finanzamt akzeptiert lediglich Zahlungen mit eindeutigen Zahlungsnachweisen. Barzahlungen werden nicht akzeptiert.
Weitere Steuertipps für Vermieter:
- Fahrtenbuch für das Auto führen: Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der Mietimmobilie entstehen (z. B. zum Baumarkt, zur Wohnung, zur Eigentümerversammlung), können abgesetzt werden.
- Als Bemessungsgrundlage hinsichtlich der Abschreibungen für Abnutzungen (AfA) gelten die Anschaffungs- und Herstellungskosten für das Gebäude. Aus Steuersicht ist es daher von Vorteil, wenn im Kauf- oder Bauvertrag hohe Gebäudekosten und niedrige Grundstückskosten aufgeführt sind.
- Eigentümer können in einer selbst genutzten Immobilie bis zu 20% der Handwerkerkosten (nur die Arbeitskosten) von der Steuer abziehen (bis zu 1.200 Euro pro Jahr). Als Vermieter setzt Du diese Kosten als Werbungskosten ab und genießt ebenfalls einen Steuervorteil.
Möglich ist die steuerliche Absetzung grundsätzlich nur, wenn Du die Einkünfte aus der Vermietung auch bei der Steuererklärung angibst. Wir raten Dir dazu, denn alles andere wäre Steuerhinterziehung und die Finanzbehörde hat die private Vermietung (aufgrund von Airbnb und anderen Angeboten) stark im Fokus.
