Zinsentwicklung: Alles Wichtige für Vermieter von Leitzins bis Mieterhöhung

Mit der Erhöhung des Leitzinses hat sich die Zinsentwicklung seit Juli 2022 verändert. Du fragst Dich, was das für Auswirkungen auf Dich als Vermieter und Kreditnehmer hat. Wir stellen Dir die Basic-Facts zur aktuellen Zinsentwicklung und mögliche Szenarien für Dich als Immobilieneigentümer vor.

Zinsentwicklung: das Wichtigste in Kürze

• Am 21. Juli 2022 entschied die Europäische Zentralbank (EZB), den Leitzins auf 0,5 Prozent anzuheben. Erstmals seit über zehn Jahren.
• Bereits im Mai 2022, sowie im Juni und Juli, erhöhte die US-amerikanische Zentralbank (FED) den Leitzins auf aktuell 2,25 bis 2,5 Prozent.
• Die Zinsentwicklung, unter anderem für Sparzinsen und Bauzinsen, ging nach oben.
• Gleichzeitig sorgte die Zinsentwicklung für Bewegung im Immobilienmarkt, da Immobilienfinanzierungen nun teurer werden.
• Die künftige Zinsentwicklung lässt sich nicht vorhersagen.

Zinsentwicklung Deutschland: Was ist passiert?

Du hast es sicherlich mitbekommen, denn das Thema war vorherrschend in Presse und Medien: Die Europäische Zentralbank hatte im Juli – erstmals seit 2011 – den Leitzins angehoben. Und nicht wie erwartet nur um 0,25 Prozent, sondern um 0,5 Prozent. Damit gibt es erstmals seit über zehn Jahren keine Negativzinsen auf dem Sparbuch. Kaum verwunderlich, dass die Anhebung des Leitzinses für eine ordentliche Zinsentwicklung gesorgt hat – unter anderem die Bauzinsen schwankten in den letzten Wochen stark.

Denn: Zwar kann die EZB nicht bestimmen, welche Zinsen Sparer für ihre Geldeinlagen bei Banken bekommen oder Kreditnehmer für ihre Finanzierung zahlen müssen. Sie beeinflusst aber sehr wohl die Zinsentwicklung, da die Banken Geld bei der EZB zum Leitzins einkaufen – und diese Steigerung geben die Banken an ihre Kunden weiter.

Das bedeutet zum einen: Die Zinsentwicklung ist für Sparer positiv, da sie nun wieder höhere Zinsen für ihre Einlagen auf Tages- und Festgeldkonten erhalten. Zum anderen bedeutet das: Kreditnehmer müssen angesichts der aktuellen Zinsentwicklung tiefer in die Tasche greifen, denn die Bauzinsen bzw. Finanzierungszinsen steigen.

Hinweis: Ziel der Leitzinsanhebung durch die Europäische Zentralbank ist, die Inflationsrate zu senken. Die Inflationsrate in Deutschland lag im Juli 2022 bei 7,5 Prozent. Ein Grund für die gestiegene Inflationsrate ist der Einmarsch Russlands in die Ukraine, was unter anderem zu einer Verknappung und damit Verteuerung von Energie geführt hat. Die Zinsanhebung durch die EZB wirkt sich grundsätzlich wachstumshemmend aus, da die Geld teurer wird, die Menschen weniger investieren und als Folge einer geringeren Nachfrage die Preise sinken. So will die EZB mit der Zinsentwicklung mittelfristig eine Inflationsrate von zwei Prozent erreichen.

Zinsentwicklung: Prognose 2030 ist kaum realistisch

Anfang des Jahres hielten Finanzexperten eine steigende Zinsentwicklung bzw. die Anhebung des Leitzinses durch die EZB für unwahrscheinlich. Die EZB selbst hatte keine Zinsanhebung geplant. Wenige Monate später liegt der Leitzins bei 0,5 Prozent und die Zinsentwicklung nimmt ihren Lauf. Das zeigt, wie unrealistisch Prognosen für die Zinsentwicklung bis 2025 oder 2030 sind. Viele Einflussfaktoren können nicht vorhergesehen werden und machen die Zinsentwicklung zu variabel.

Zinsentwicklung: Was bedeutet das für Dich?

Höhere Bauzinsen, ungewisse Zinsentwicklung? Das klingt nicht sehr vielversprechend für Dich? Wir möchten Dir ein paar Tipps mit auf den Weg geben, um Deine Vermietung und Immobilienfinanzierung optimal zu planen oder durch die Zinsentwicklung gestiegene Kreditzinsen von der Steuer abzusetzen.

Du bist Vermieter & hast bereits eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen

In diesem Fall kommt es darauf an, wie lange die Zinsbindungsfrist Deiner Immobilienfinanzierung noch läuft. Denn für diesen Zeitraum muss Dir die Bank den vereinbarten Zinssatz garantieren – unabhängig von der aktuellen Zinsentwicklung. Was kannst Du nun tun, damit sich die Zinsentwicklung nicht negativ auf Deine Finanzen auswirkt?

• Nach zehn Jahren Sollzinsbindung muss Dir die Bank ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB zugestehen. Wenn diese Frist demnächst naht und Du fürchtest, dass die Zinsentwicklung in den kommenden Jahren steigt, überlege die Kündigung der aktuellen Immobilienfinanzierung und eine Umschuldung / Anschlussfinanzierung zu den aktuellen Zinskonditionen.
• Läuft die Zinsbindungsfrist in einigen Jahren oder Monaten ohnehin aus, kümmere Dich schon jetzt um eine Anschlussfinanzierung, um Dir möglicherweise günstigere Zinsen für die Zukunft zu sichern. Je nach Kreditform kannst Du Dir bis zu fünf Jahre im Vorfeld günstige Zinsen sichern. Hier ist eine sorgfältige Kalkulation gefragt.

Hast Du generell über den Verkauf Deiner Immobilie nachgedacht, könnte jetzt ein guter Zeitpunkt sein. In vielen Lagen ist die Nachfrage nach Immobilien noch immer sehr hoch, gleichzeitig sind die Immobilienpreise noch (!) auf einem hohen Niveau. Gut möglich, dass Du in einigen Jahren diese Preise nicht mehr erzielen würdest. Aber auch hier ist, ähnlich wie bei der Zinsentwicklung, eine Prognose schwierig.

Du möchtest eine Immobilie zur Vermietung erwerben & benötigst einen Kredit

Wenn Du mit einer Immobilie künftig Mieteinnahmen erwirtschaften möchtest, musst Du angesichts der aktuellen Zinsentwicklung noch gründlicher kalkulieren als ohnehin schon. Die folgende Dinge solltest Du beachten:

• Die Zinsentwicklung hat den Immobilienmarkt in Bewegung gebracht. Viele Eigentümer verkaufen ihre Immobilie zu einem noch relativ hohen Preisniveau. Das könnte (!) in einigen Monaten / Jahren sinken.
• Die Zinsentwicklung für Immobilienfinanzierungen war im August 2022 sehr schwankend, aber grundsätzlich sind die Bauzinsen gestiegen – bereits seit Anfang des Jahres.
• Die Banken haben die Zinsen für Immobilienfinanzierungen aufgrund der Zinsentwicklung bereits angehoben. Du zahlst aber nicht nur die 0,5 Prozent des Leitzinses, sondern die prognostizierte Zinsentwicklung der Banken für die Zeit der gewählten Sollzinsbindung. Die Banken möchten mögliche Zinssteigerungen auffangen, um kein Geld zu verlieren. Zur Orientierung dienen den Banken die langfristigen Zinsentwicklungen der Bundesanleihen und Pfandbriefe, weniger der Leitzins der EZB.
• Im historischen Vergleich der Zinsentwicklung sind die Finanzierungszinsen heute noch immer verhältnismäßig niedrig, sodass sich der Abschluss einer Finanzierung trotz höherer Zinsen lohnen kann.

Schlussendlich spielen hierfür sehr viele verschiedene Faktoren eine Rolle: Lage und Wert der Immobilie, zu erwartende Mietrendite und der Multiplikationsfaktor, erwartete Wertsteigerung, Höhe der Finanzierungssumme und Eigenkapitalquote, Zinssatz, Anfangstilgung, Monatsrate und Zinsbindungsfrist. Schon geringe Veränderungen im Zinssatz oder in der Sollzinsbindungsdauer können Dir mehrere tausend Euro ersparen.

Aktuelle Zinsentwicklung & Steuern: So setzt Du Kreditzinsen von der Steuer ab

Ein Gutes hat es, wenn Du als Vermieter einen Kredit für die Immobilie aufnehmen musstest: Du kannst die Kreditzinsen steuerlich geltend machen. Schuldzinsen für eine Immobilienfinanzierung setzt Du als Werbungskosten komplett von der Steuer ab bzw. minderst so Deine steuerliche Belastung.

Vorsicht: Wenn Du Deine Immobilie nur teilweise vermietest und selbst bewohnst, darfst Du auch nur die Kreditzinsen für die Vermietung absetzen.

Zinsentwicklung & Inflation als Einflussfaktoren für die Miete

Wie Du sicherlich bei uns auf Vermietet.de schon gelesen hast, ist eine Mieterhöhung nur aus bestimmten Gründen möglich – etwa nach einer Modernisierungsmaßnahme oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Die aktuelle Zinsentwicklung und Inflation – und damit die Sorge um weniger Mietrendite – sind hingegen keine Gründe für eine Mieterhöhung. Das gilt zumindest für alle Mietverträge, in denen Staffelmietpreise bzw. regelmäßige Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete vereinbart wurden.

Für Mietverträge mit Indexmiete gilt das nicht. Indexmieten sind an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, sodass Du als Vermieter die Inflation – weniger die Zinsentwicklung – besser berücksichtigen kannst. Gibt es in Ballungsgebieten mehrere Mietverhältnisse, für die eine Indexmiete vereinbart wurde, kann die ortsübliche Vergleichsmiete steigen, sodass auch Standard- und Staffelmietverträge angepasst werden können. Beachte, dass Du eine mögliche Mieterhöhung – sofern die Voraussetzungen erfüllt sind – immer angemessen sein sollte.

Hinweis: Da vor allem die Energiepreise aktuell stark steigen, müssen viele Mieter mit einer Nachzahlung der Nebenkosten rechnen. Eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung darfst Du allerdings nicht innerhalb eines Abrechnungsjahres machen, weil eine Nachzahlung zu erwarten ist. Eine Anpassung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung ist erst nach der jährlichen Nebenkostenabrechnung möglich.

Bei vielen Fragen rund um die Vermietung steht die Vermietet.de und die große Vermietet.de– Community aus Vermietern und Verwaltern zur Seite. So findest Du auf unserer Plattform nicht nur ein hilfreiches Tool zur Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung mit wenigen Klicks, sondern auch verschiedene rechtssichere Vorlagen – vom Mietvertrag bis zur Mieterhöhung.

Fazit zur Zinsentwicklung und der Auswirkung auf Dich als Vermieter

• Erstmals seit vielen Jahren kommt Bewegung in die Zinsentwicklung. Das ist für Sparer positiv, für Kreditnehmer von Nachteil.
• Hast Du bereits eine Mietimmobilie mit laufendem Kredit, solltest Du Dir ggf. über eine Anschlussfinanzierung Gedanken machen, um mögliche Zinssteigerungen in der Zukunft zu umgehen.
• Möchtest Du eine Immobilie für die Vermietung kaufen, könnten aktuell mehr Angebote verfügbar sein. Die Preise sind aber oftmals noch hoch.
• Zwar sind die Bauzinsen für Immobilienfinanzierungen im Zuge der Zinsentwicklung seit Anfang des Jahres gestiegen. Dennoch befinden Sie sich auf einem historisch niedrigen Niveau.
• Unter Umständen besteht die Möglichkeit, dass Du die Miete erhöhst (bei einer Indexmiete).
• Sorgt die Zinsentwicklung für steigende Kreditzinsen, kannst Du diese als Vermieter immer als Werbungskosten steuerlich absetzen.