Wer sich eine Immobilie kaufen möchte, greift häufig auf einen Immobilienkredit zurück. Die Attraktivität solcher langfristigen Darlehen hängt von der Höhe der aktuellen Hypothekenzinsen ab. Welche Faktoren beeinflussen die Bemessung der Zinshöhe, welche Zinssätze verlangen die Banken aktuell beim Hauskredit und ist die weitere Entwicklung abzusehen? Der nachfolgende Beitrag gibt Dir die Antworten.
Welche Faktoren beeinflussen die Hypothekenzinsen?
Viel weniger Einfluss als von vielen potenziellen Kreditnehmern vermutet, hat die Geldpolitik der EZB auf die allgemeinen Kreditzinsen. Aktuelle Hypothekenzinsen steigen zwar aktuell schnell an (Stand: Februar 2023), indes haben die Kreditgeber erheblichen Spielraum für besonders niedrige oder hohe Zinssätze. Wie hoch bei einer Hypothek die Zinsen letztendlich ausfallen, hängt hauptsächlich von zwei Faktoren ab: dem Objektwert und die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers. Es geht den Banken vor allem um die Reduzierung des Kreditausfallrisikos, daher wird bei jedem Antrag zuerst die Bonität des Kreditnehmers ermittelt. Kein Eintrag bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) bedeutet für die Bank eine ordentliche Zahlungsmoral. Eine feste Anstellung mit hohem Einkommen lässt auf Zahlungsfähigkeit schließen. Je geringer dementsprechend das Risiko ausfällt, umso geringer fallen auch die Hypothekenzinsen aus.
Was treibt außerdem bei Hypotheken den Zins?
Die Bank ermittelt bei jedem Kreditantrag den Beleihungswert des zu finanzierenden Objekts. Wenn Du 20 oder gar 40 Prozent als Eigenkapital einfließen lässt, fallen die Hypothekenzinsen deutlich niedriger aus als bei einer nahezu vollständigen Finanzierung. Du kannst mit einem online verfügbaren Baufinanzierungsrechner leicht feststellen, wie sich Dein Eigenkapital auf die Zinsbelastung auswirkt. Wir stellen Dir nachfolgend ein beispielhaftes Szenario zum besseren Verständnis vor:
- Finanzierungsbetrag 200.000 Euro, 1 Prozent Tilgung, Zinsbindung 10 Jahre.
- Beim jeweils günstigsten Anbieter liegen zwischen der Finanzierung zu 50 Prozent und 90 Prozent etwa 6.000 Euro Differenz.
- Du bezahlst also bei weniger Eigenkapital ungefähr 6.000 Euro mehr Zinsen für das Hypothekendarlehen.
Einige Banken sind an der Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt nicht interessiert, da hier das Ausfallrisiko zu hoch ist. In der Regel werden maximal 80 Prozent des Beleihungswerts als Kredit ausgereicht.
Je länger die Zinsbindung, umso höher die Hypothekenzinsen
Wenn Du Deine Kreditzinsen für das Immobiliendarlehen auf fünf Jahre festschreiben lässt, zahlst Du den niedrigsten Zinssatz. Bei 10-jähriger Bindung steigen die Hypothekenzinsen um durchschnittlich etwa 0.6 Prozent und bei einer Laufzeit von 15 Jahren um circa 1 Prozent. Unabhängig von Objekt und Umfang des Darlehens erwartet jede Bank, dass die noch niedrigen Zinsen mittelfristig weiter ansteigen und rechnet diese Erwartung in die langfristige Zinsbindung ein.
Bausparsumme als Eigenkapital einsetzen
Wenn Du ein Haus finanzieren möchtest, benötigst Du normalerweise immer Eigenkapital, allein um die Baunebenkosten zu begleichen. Jene Eigenmittel müssen jedoch nicht auf Deinem Konto vorhanden sein, sondern können auch als zuteilungsreifer Bausparvertrag eingebracht werden. Mithilfe eines solchen Sparvertrages kannst Du Kapital ansparen, welches wiederum für ein Darlehen eingesetzt werden kann. Im Normalfall vergehen sieben bis acht Jahre bis ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Wenn Du nicht so viel Zeit vergehen lassen möchtest, um Dir eine Immobilie zu kaufen, kannst Du eine Kombination aus Bausparvertrag und Vorfinanzierungskredit in Anspruch nehmen. Dann zahlst Du während der Ansparphase lediglich die Zinsen für die Vorfinanzierung. Hinsichtlich der späteren Finanzierung wird der Bausparvertrag bedient. Sobald die Bausparsumme zugeteilt werden kann, wird die Vorfinanzierung durch das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen abgelöst.
