Liegenschaftszins? Das sollte Dir als (angehender) Vermieter definitiv ein Begriff sein, denn es beeinflusst den Wert einer Immobilie – und damit Deine finanzielle Kalkulation! Lass Dich von Vermietet.de auf den neuesten Stand bringen und erfahre alles zum Liegenschaftszins.
Das Wichtigste zum Liegenschaftszins auf einen Blick
- Der Liegenschaftszins ist eine Art “Prognose” für die Wertsteigerung einer Immobilie, mit der sich Erträge erwirtschaften lassen.
- Es ist eine wichtige Kennzahl im Ertragswertverfahren zur Bewertung von Immobilien.
- Der Liegenschaftszins wird von den Gutachterausschüssen der Bundesländer berechnet und veröffentlicht.
- Eine individuelle Berechnung ist jedoch sinnvoll, da der Immobilienwert stark variieren kann.
Liegenschaftszins Definition: Was ist der Liegenschaftszins?
Eine Definition für den Liegenschaftszins bzw. Liegenschaftszinssatz gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in § 21 Abs. 2 Satz 1:
“Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.”
Man könnte es auch so formulieren: Der Liegenschaftszins gibt Aufschluss über die zu erwartende Wertsteigerung einer Liegenschaft (unbebautes oder bebautes Grundstück).
Liegenschaftszins: Bedeutung für die Vermietung
Einfach gesagt: Der Liegenschaftszins hilft Dir, die Rentabilität der Immobilie zu berechnen. Denn der Liegenschaftszins dient als eine Art “Prognose” für das zu erwartende Verhältnis zwischen Kaufpreis und Ertrag. Da man hier auch häufig von der “Verzinsung” einer Liegenschaft spricht, heißt der Kennwert “Liegenschaftszins”. Anhand des Liegenschaftszinses kannst Du folglich abschätzen, ob sich die Investition in eine Immobilie lohnt oder nicht.
ACHTUNG: Der Liegenschaftszins ist bei der Planung, in eine Kapitalanlage zu investieren, nicht der einzige Wert, der berücksichtigt werden sollte.
Darüber hinaus wird der Liegenschaftszins als wichtige Kennzahl im Ertragswertverfahren genutzt, um den aktuellen Marktwert von Immobilien – insbesondere Gewerbe- und Mietimmobilien – zu ermitteln.
Welche Faktoren beeinflussen den Liegenschaftszins?
Grundsätzlich kann man sagen: Je mehr Faktoren bei der Berechnung des Liegenschaftszinses berücksichtigt werden, umso valider ist seine Aussage über die Rentabilität der Immobilie. Wenn Du gleich die verschiedenen Einflussfaktoren für den Liegenschaftszins gelesen hast, wirst Du verstehen, dass eine individuelle Berechnung für jede Immobilie sinnvoll ist.
- Mikro- und Makrolage
- Baujahr der Immobilie
- Restnutzungsdauer der Immobilie (nach aktuellem Stand)
- Größe der Immobilie
- Anzahl der Wohneinheiten
- Nutzungsart (Wohn- / Gewerbezwecke)
- Grundstückswert
- Erträge aus der Vermietung
Es macht folglich einen Unterschied, ob man in eine Mietimmobilie mitten in der Hamburger City oder auf dem niedersächsischen Dorf investieren möchte. Schon innerhalb von Städten und Ortschaften variiert der Liegenschaftszins und damit auch der Wert der Immobilie.
Wo finde ich den Liegenschaftszins?
Möchtest Du eine Immobilie kaufen und vermieten, musst Du nicht im Vorfeld den Liegenschaftszins selbst berechnen. Der örtliche Liegenschaftszins wird von den Gutachterausschüssen der Bundesländer für die jeweiligen Kommunen berechnet und veröffentlicht. Die Daten basieren auf den tatsächlichen Immobilienverkäufen der Region. Das hat gleichzeitig einen Vor- und einen Nachteil:
- Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze basieren immer auf realen Käufen und Verkäufen.
- Die Grundlage bilden immer Immobiliengeschäfte aus der Vergangenheit, sodass ein aktueller Liegenschaftszins nicht abgebildet wird.
Liegenschaftszins Tabelle: Übliche Liegenschaftszinssätze nach Immobilienart
Als Bewertungshilfe im Rahmen des Ertragswertverfahrens dienen folgende Daten des Immobilienverbands Deutschlands (IVD) von Januar 2021 (Auszug):
| Immobilienart | Liegenschaftszinssätze |
| Freistehendes Einfamilienhaus | 1,0 – 3,5 % |
| Eigentumswohnung | 1,5 – 4,5 % |
| Doppel- oder Reihenhaus | 1,0 – 4,0 % |
| Villa |
0,5 – 3,0 % |
| Mehrfamilienhaus | 2,0 – 5,0 % |
Liegenschaftszins berechnen
Möchtest Du den Liegenschaftszins dennoch selbst berechnen, möchten wir Dir die geeignete Formel nicht vorenthalten. Beachte aber, dass es sich bei dem Ergebnis nur um eine grobe Schätzung des Liegenschaftszinses handelt.
Vereinfachte Formel für den Liegenschaftszins
Jahresreinertrag : Kaufpreis x 100 = grober Liegenschaftszins
Beispielrechnung A für den Liegenschaftszins:
Jahresreinertrag = 12.000 Euro
Kaufpreis = 350.000 Euro
Ergebnis nach oben genannter Formel: 12.000 : 350.000 x 100 = 3,33 %
Beispielrechnung B für den Liegenschaftszins:
Jahresreinertrag = 20.000 Euro
Kaufpreis = 480.000 Euro
Ergebnis nach oben genannter Formel: 20.000 : 480.000 x 100 = 4,16 %
Was bedeutet ein niedriger / hoher Liegenschaftszins?
Schön und gut, dass Du nun weißt, wie man den Liegenschaftszins für eine Immobilie berechnet. Aber was sagt Dir das? Zunächst einmal kannst Du den errechneten Liegenschaftszins mit den marktüblichen Werten der Gutachterausschüsse für die jeweilige Lage vergleichen und feststellen, ob es sich bei der Investition um ein ortsübliches Angebot handelt.
Ist der Liegenschaftszins niedrig, geht man von einer wertstabilen Immobilie aus. Ist der Liegenschaftszins hoch, besteht ein höheres Risiko, dass die Immobilie an Wert verlieren kann.
Aus diesem Grund verfügen Immobilien in beliebten Städten über einen niedrigen Liegenschaftszins und Immobilien in ländlichen Regionen über einen hohen Liegenschaftszins. Genaue Angaben kann aber nur eine individuelle Immobilienbewertung aufzeigen.
Aber: Mit einem niedrigen Liegenschaftszins sind meist auch niedrige Erträge verbunden. Bei Immobilien mit einem hohen Liegenschaftszins gehen hohe Erträge mit einem hohen Risiko einher – vergleichbar mit renditereichen Aktien am Kapitalmarkt.
Liegenschaftszins und Ertragswertverfahren
Mit dem Liegenschaftszins kennt sich jeder Immobilienmakler und Immobiliensachverständige aus, denn es ist ein wichtiger Kennwert im Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren ist eine nach Immobilienwertermittlungsverordnung anerkannte Methode, um den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen. Als Verkehrswert gilt der Preis, der für eine Immobilie dieser Art unter den marktüblichen Bedingungen zum aktuellen Zeitpunkt üblicherweise gezahlt wird. Das Ertragswertverfahren wird vor allem für Immobilien angewandt, mit denen Erträge erwirtschaftet werden – sprich: Immobilien in Vermietung.
Der Liegenschaftszins wird im Ertragswertverfahren an zwei Stellen benötigt:
1. Zur Berechnung der Bodenwertverzinsung
Um im Ertragswertverfahren den Gebäudereinertrag zu ermitteln, wird die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag des Grundstücks abgezogen. Für die Bodenwertverzinsung benötigt man den aktuellen Liegenschaftszins wie folgt:
Bodenwert x Liegenschaftszins = Bodenwertverzinsung
2. Zur Berechnung des Vervielfältigers
Der sogenannte Vervielfältiger ist ein Ergebnis aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer, um den Ertragswert des Gebäudes ohne den Bodenwert zu bestimmen.
(qn-1) / (qn * i) = Vervielfältiger
q = Liegenschaftszins
i = q + 1
n = Restnutzungsdauer
Beim Ertragswertverfahren handelt es sich um eine komplexe Methode, den aktuellen Verkehrswert einer Mietimmobilie zu ermitteln. Derlei Berechnungen führen in erster Linie Sachverständige für Immobilien sowie Immobilienmakler durch. Eine solche Berechnung sollte vor jedem Kauf einer Mietimmobilie durchgeführt werden, denn sie bildet eine wichtige Grundlage für Deine Kaufentscheidung.
Bei einer Rendite-Immobilie gilt es zwischen Kaufpreis und weiteren Investitionen in Sanierungen, erwartbaren Mieteinnahmen sowie sonstigen Ausgaben, Ausfallrisiko und Wertsteigerung der Kapitalanlage abzuwägen. Möchtest Du bei Deiner Kalkulation den Überblick behalten, nutze die verschiedenen Funktionen von Vermietet.de – wie die kostenlose Werteinschätzung, die Buchhaltung und vieles mehr.
Häufige Fragen zum Liegenschaftszins
Ist der Liegenschaftszins für mich als Vermieter relevant?
Ja, denn der Liegenschaftszins verrät Dir schon vor der Investition, ob Du mit einer guten Wertstabilität bzw. Steigerung der Immobilie rechnen kannst.
Welche Werte sind beim Liegenschaftszins normal?
Typische Liegenschaftszinssätze stellt zum Beispiel der IVD zur Verfügung. Die jeweiligen Werte dienen als Orientierung und beziehen sich jeweils auf einen Immobilientyp. Individuelle Liegenschaftszinssätze sollten immer spezifisch ermittelt werden.
Wie wird der Liegenschaftszins beeinflusst?
In erster Linie durch die Lage. Weiterhin beeinflusst die Immobilie selbst den Liegenschaftszins – Größe, Baujahr und Restnutzungsdauer sind unter anderem relevant.
Was hat der Liegenschaftswert mit dem Ertragswertverfahren zu tun?
Das Ertragswertverfahren dient zur Bewertung unter anderem von Mietimmobilien. In dieser komplexen Berechnung wird der Liegenschaftszins zur Ermittlung des Vervielfältigers benötigt.
