Die meisten Menschen kaufen Wohnungen und Häuser nicht mit vorhandenem Kapital, sondern finanzieren ihre Eigenheime. Erfahre im nachfolgenden Beitrag alles über Arten und Funktionsweise der Immobilienfinanzierung. Wir zeigen Dir, wie die Finanzierung zu berechnen ist und wann sie sich lohnt.
Unterschiede bei der Immobilienfinanzierung
Wenn Du als Privatperson eine Immobilie finanzieren lässt, wird zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage (zur Vermietung) unterschieden. Die Bank benötigt zur Bewertung im ersten Fall nur ein auf dem Vergleichswert basierendes Gutachten. Bei einer Mietimmobilie muss eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren erfolgen. Grundsätzlich sind mit vorhandenem Eigenkapital leichter Immobilien zu finanzieren. Jede Bank sieht die Finanzierung mit 20 Prozent Eigenanteil als sicherer an und ist zu Verhandlungen über den Zinssatz bereit. Indes wird das Kredit gebende Institut immer auf der Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch bestehen.
Neben dem Eigenkapital wird die Immobilienfinanzierung auf unterschiedliche Darlehensarten von Banken und Bausparkassen aufgebaut. Im Einzelfall kommen Förderdarlehen der KfW, Wohnriester sowie Arbeitnehmersparzulage zum Einsatz. Kredite von privat sind bei der Immobilienfinanzierung ebenso selten wie die vollständige Begleichung des Kaufpreises in bar. Welche Optionen Du zur Finanzierung einer Immobilie hast, zeigen wir Dir nachfolgend auf.
Immobilienfinanzierung mit Hypothekendarlehen
Bei der Finanzierung ihrer Immobilie nutzen die meisten Verbraucher das klassische Hypothekendarlehen. Diese Art von Darlehen wird von den meisten Banken in Form von Annuitätendarlehen ausgereicht. Der wesentliche Vorteil dieser Finanzierung ist für Dich die langfristige Planungssicherheit, weil die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit konstant bleiben. In den ersten Jahren überwiegt der Zinsanteil, danach erhöht sich der Tilgungsanteil kontinuierlich bis zum Laufzeitende.
Sinnvoll ist für Dich, diese Art der Immobilienfinanzierung mit Sondertilgung zu vereinbaren. Du zahlst dann nach Belieben neben den Monatsraten einen größeren Betrag auf einmal und sparst Zinsen. Empfehlenswert ist neben der Immobilienfinanzierung mit Sondertilgung die rechtzeitige Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung per Forwarddarlehen. Damit nimmst Du die momentan geltenden Zinsen in die Zukunft mit. Maximal 15 Jahre beträgt bei diesem Immobilienkredit die Laufzeit. Du musst zudem beachten, dass Tilgungsplan und Zinsbindung während der gesamten Kreditlaufzeit bindend sind. In der Regel dauert die Immobilienfinanzierung mit zwei Annuitätendarlehen 20 bis 30 Jahre.
Alternative Bauspardarlehen
Bei den Bausparkassen setzt die Immobilienfinanzierung eine mehrjährige Sparphase voraus, um in den Genuss eines Darlehens zu kommen. Du vereinbarst beim Bausparvertrag eine Gesamtsumme, die zu 40 % oder 50 % eingezahlt wird. Danach wird der Vertrag zuteilungsreif und Du erhältst ein Darlehen auf den Restbetrag.
Immobilienfinanzierung mit Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen?
Das Darlehen zum Bausparvertrag wird mit hohen Raten schneller getilgt, dafür verlangt die Bausparkasse nur einen nachrangigen Grundschuldeintrag. Nachteilig sind hohe Abschlussgebühren, geringe Zinsen in der Sparphase und mit Risiken verbundene Monatsraten. Bei der Frage: Immobilienfinanzierung mittels Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen, empfehlen Experten die zweite Variante.
Immobilienfinanzierung über ein Versicherungsdarlehen
Die Idee, das Eigenheim mit den Erträgen aus einer Lebensversicherung zu erwerben, war vor 20 Jahren noch recht attraktiv. Mittlerweile sind Garantiezinsen und Überschussbeteiligungen auf noch niedrigen Niveau, zudem mindern Steuern auf 50 Prozent der Erträge die Attraktivität um ein Weiteres.
So gelingt die Immobilienfinanzierung
Die Finanzierung eines Eigenheims ist mit langfristigen Verpflichtungen verbunden, sie muss für die Familie verträglich gestaltet werden und darf nicht zu wesentlichen Einschränkungen führen. Prüfe daher Deine finanziellen Möglichkeiten, auch im Hinblick auf anfallende Nebenkosten. Beantworte die nachfolgenden Fragen, um zu einer realistischen Einschätzung zu gelangen:
- Sind bereits Kinder vorhanden oder zukünftig geplant?
- Bist Du alleiniger Verdiener oder arbeitet der Partner mit?
- Wie hoch sind Deine monatlichen Belastungen?
- In welcher Höhe veranschlagst Du Deine jährlichen Zusatzausgaben und Rückstellungen?
- Wann soll die Immobilie vollständig bezahlt sein?
Die Antworten ermöglichen Dir die genaue Bestimmung verkraftbarer Monatsraten innerhalb einer verträglichen Rückzahlungsdauer. Prüfe anschließend die Option von Fördergeldern und stelle die notwendigen Unterlagen zusammen. Dazu zählen unter anderem Einkommensnachweis, Gutachten zum Objekt und Aufstellungen zum Vermögen sowie den monatlichen Ausgaben.
Vor jeder Immobilienfinanzierung Angebote vergleichen
Du findest einen günstigen Immobilienkredit beim Vergleich mehrerer Anbieter. Der geringe Aufwand lohnt sich, denn die Konditionen sind stark unterschiedlich. Je sorgfältiger Du beim Kreditvergleich vorgehst, umso geringer sind Deine monatlichen Belastungen für die nächsten 20 bis 30 Jahre.
Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Schufa-Auskunft möglich?
Grundsätzlich müssen Banken das Ausfallrisiko bei jedem Darlehen so gering wie möglich halten. Sie überprüfen daher die Bonität von jedem potenziellen Kreditnehmer mittels Schufa Abfrage. Die Immobilienfinanzierung ohne Schufa-Einträge ist problemlos, bestimmte Einträge wie laufende Ratenkredite führen zu einem eingeschränkten Darlehensumfang. Sind jedoch eidesstattliche Versicherungen oder gar Insolvenz vermerkt, verwehrt jede Bank das Immobiliendarlehen.
Immobilienleasing als Alternative zum Immobiliendarlehen
Die Immobilienfinanzierung wird vor allem bei Gewerbe- und Mietobjekten zunehmend oft per Immobilienleasing durchgeführt. Es gelten in der Regel die beim Fahrzeug-Leasing bekannten Konditionen. Die Immobilie gehört immer dem Leasinggeber und der Leasingnehmer tritt als Mieter auf. Gewerbetreibende schonen mit dem Leasingmodell ihr liquides Eigenkapital, Privatpersonen haben hingegen keine Vorteile.
Eine Immobilie kaufen ohne Eigenkapital
Banken steigen bei vorhandenem Eigenkapital leichter in die Immobilienfinanzierung ein, weil die Finanzierungsrisiken geringer sind. Indes sind einige Institute auch zu Vollfinanzierungen bereit. Die vollständige Immobilienfinanzierung lohnt sich im Vergleich zum Ansparen von Eigenkapital in folgendem Szenario:
- Im beispielhaften Zinsumfeld resultiert eine mit effektiv 2,8 % verzinste Kreditsumme von 100.000 Euro in einer monatlichen Belastung von 550 Euro. Ohne Eigenkapital und bei 10-jähriger Zinsbindung beträgt die Restschuld gut 56.000 Euro.
- Spart ein Kreditnehmer erst 10.000 Euro an und zahlt bei 90.000 Euro Darlehen einen wieder angestiegenen Effektivzins von 5 %. So hat er bei gleich hohen Monatsraten nach 10 Jahren eine verbleibende Schuld von knapp 63.000 Euro.
Es lohnt sich also unter beschriebenen Umständen, eine Immobilie zu kaufen ohne Eigenkapital. Allerdings ist das Szenario spekulativ und muss so nicht eintreten.
Du möchtest gerne mehr über die Immobilienfinanzierung erfahren und erfahren, wie sich das Kreditvolumen auf die Motivation der Bank auswirkt? Dann schau Dir das folgende Video an.
So berechnest Du selbst Deine Immobilienfinanzierung
Wir gehen im nachfolgenden Beispiel von einer Finanzierung in Höhe von 300.000 Euro mit Annuitätendarlehen aus. Für die Tilgung unterstellen wir 2 % und für den Zinssatz 2,5 %. Zinsbindung 15 Jahre. Der wesentliche Faktor ist die Annuität gleich Tilgung und Zins mit einem Gesamtwert von 4,5 %.
- Diese 4,5 % multiplizierst Du mit der Darlehenshöhe 300.000 Euro, das Ergebnis lautet: 1.350.000.
- Dividiert durch 100 kommst Du auf einen Wert von 13.500 und dieser geteilt durch 12 ergibt die monatliche Belastung in Höhe von 1.250 Euro.
Mit Weitsicht eine Immobilie finanzieren
Zinsbindung bedeutet übrigens beim Immobilienkredit einen Zeitraum von maximal 15 Jahren, danach wird die Restschuld mit einem Anschlussdarlehen getilgt. Vom augenblicklichen Niedrigzinsniveau ausgehend, wird der Zinssatz des Folgedarlehens in jedem Fall höher sein. Ein Forwarddarlehen rechtzeitig zu beantragen, ist daher sehr empfehlenswert. Angenommen, der Zins steigt wieder auf 5 %, kostet das Beispieldarlehen ohne Absicherung pro Monat gut 1.500 Euro.
