Die Anschaffung einer Immobilie lohnt sich auch als Kapitalanlage, denn durch die Abschreibungen ergeben sich verschiedene steuerliche Erleichterungen. Wenn Sie davon optimal profitieren möchten, benötigen Sie einiges an Hintergrundwissen. Die wichtigsten Informationen zu Abschreibungen auf vermietete Immobilie finden Sie in diesem Beitrag.
Wie funktionieren Abschreibungen auf vermietete Immobilien?
Mit der Abschreibung auf Immobilien, die als Kapitalanlage vorgesehen sind, findet eine wichtige steuerliche Berücksichtigung des Wertverlustes des Gebäudes statt. Selbstständige können viele Anschaffungen abschreiben wie zum Beispiel die Investition in ihre Büroausstattung. Die AfA (Abschreibungen für Abnutzungen) für Immobilien funktionieren auf analoge Weise.
Welche Abschreibungsmethode Sie dabei wählen können, hängt vom Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes ab. Neu errichtete Immobilien schreiben Sie linear ab. Bei vor dem Jahr 2006 errichteten Gebäuden haben Sie die Wahl, ob Sie die lineare oder die degressive Abschreibungsmethode wählen.
Worin besteht der Unterschied zwischen den beiden Methoden? Beide Verfahren unterscheiden sich in der Geschwindigkeit der Abschreibung. Bei der linearen Methode schreiben Sie jedes Jahr den gleichen Betrag ab. Bei der degressiven Methode bezieht sich der gleichbleibende Abschreibungssatz auf den jeweils verbleibenden und noch nicht abgeschriebenen Betrag, der mit der Zeit schrumpft. Damit sind die Abschreibungen zu Beginn der Laufzeit und gerade während der ersten Hälfte besonders hoch und später niedriger. Mit der degressiven Methode schreiben Sie also am Anfang schneller ab.
Welche Vorteile sind damit verbunden?
Je höher die gewährten Abschreibungen ausfallen, desto lohnenswerter sind die AfA für Immobilien. Welcher Satz gültig ist, hängt von der Art der Immobilie und dem Baujahr ab. Es gelten dabei folgende Abschreibungssätze:
Nach 1924 errichtete und privat vermietete Immobilien -> 2,0 Prozent über 50 Jahre
Vor 1924 errichtete und privat vermietete Immobilien -> 2,5 Prozent über 40 Jahre
Die Abschreibungssätze beziehen sich immer auf die Anschaffungskosten.
Was passiert beim Verkauf der abgeschriebenen Immobilie?
Da es bei Immobilien als Kapitalanlage nicht unüblich ist, dass Sie diese als Eigentümer irgendwann weiterverkaufen, stellt sich die Frage, wie die bisher vorgenommenen Abschreibungen zu behandeln sind. Für den Verkäufer der Immobilie enden die Abschreibungen im Monat des Verkaufs. Die Steuerbehörde sieht sich für die Beurteilung den Zeitpunkt der notariellen Beurkundung an. Verkaufen Sie Ihre Immobilie im März, können Sie für die ersten beiden Monate und damit für zwei Zwölftel des jährlichen Abschreibungsbetrags noch von der AfA profitieren.
Relevant ist diese Betrachtung aber nur, wenn der Verkauf noch während der steuerlich geltenden Nutzungsdauer stattfindet. Ansonsten spielt das zeitanteilige Ende der Abschreibungen keine Rolle mehr.
Wie sieht es auf der Seite des Käufers aus? Dieser kann natürlich auch Abschreibungen vornehmen, wenn er die Immobilie seinerseits als Kapitalanlage nutzt. Er setzt allerdings die bisher vorgenommenen Abschreibungen nicht fort. Stattdessen beginnt für den Käufer die Nutzungsdauer der Mietimmobilie neu und er berechnet damit auch die Abschreibungen neu.
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Wie behandle ich geschenkte Immobilien in Hinblick auf Abschreibungen?
Bei einer Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten beginnt die Laufzeit für die steuerliche Betrachtung nicht von vorne. Stattdessen führen Sie die bisher vorgenommenen Abschreibungen fort. Die entsprechenden Regelungen dazu finden Sie im § 11 d der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung. Als Erbe sind Sie der Rechtsnachfolger, es gelten daher die gleichen Regelungen wie bei der Schenkung. Was bedeutet das in der Praxis? Hat zum Beispiel der Erblasser die Immobilie früher degressiv abgeschrieben, setzen Sie die Abschreibung ebenfalls degressiv fort.
Worauf gilt es bei den Abschreibungen zu achten?
Das Steuerrecht sieht viele Sonderregelungen und Ausnahmen vor, wenn es um AfA für Immobilien geht. In der Liste finden Sie einige wichtige Punkte, auf die Sie bei Ihrer Kapitalanlage achten sollten:
- Denkmalimmobilien: Die oben beschriebenen Abschreibungen sind eigentlich nur für Objekte gedacht, die Sie weitervermieten und nicht selbst nutzen. Gleich zwei Ausnahmen bestehen jedoch bei Denkmalimmobilien. Zum einen ist die Abschreibung auch dann möglich, wenn Sie Selbstnutzer sind. Zum anderen gewährt der Steuerstaat an dieser Stelle eine Sonder-AFA für Denkmäler.
- Selbst genutzte Immobilie vermieten: Sie haben eine Immobilie bisher selbst bewohnt und möchten diese jetzt weitervermieten und damit als Teil Ihrer Kapitalanlage betrachten? Auch in diesem Fall sind Abschreibungen möglich, allerdings nur noch für die verbleibende Nutzungsdauer. Es ist nicht möglich, rückwirkend Abschreibungen zu erreichen.
- Außergewöhnliche Abnutzung bei verkürzter Nutzungsdauer: Hierbei handelt es sich um einen Sonderfall, bei dem es zu einem Abriss des Gebäudes kommt. Das kann erforderlich sein, weil es zum Beispiel zuvor im Gebäude gebrannt hat. Damit geht eine Verkürzung der Nutzungsdauer einher, was Sie dazu berechtigt, eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung nach § 7 Absatz 4 EStG vorzunehmen. Verbleibt dann ein Restwert, lässt sich dieser in einer Summe ebenfalls absetzen. Dabei gilt: Restwert = Anschaffungskosten – bisher geltend gemachte Abschreibungen.
- Anteilige Anschaffungskosten bei gemischter Nutzung: Es ist möglich, dass Sie zum Beispiel in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung selbst nutzen und die andere vermieten. Bei dieser gemischten Nutzung können Sie immerhin die anteiligen Anschaffungskosten abschreiben. Die Abschreibung bezieht sich dann nur auf die fremdgenutzte Wohnung.
- Abschreibung des häuslichen Arbeitszimmers: Sie können keine Abschreibungen vornehmen für Immobilien, die Sie selbst bewohnen. Eine Ausnahme kann jedoch ein Arbeitszimmer sein, das Sie sich im Gebäude eingerichtet haben. Stellt dieses den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit dar, ist eine anteilige Abschreibung möglich.
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