Denkmal-AfA einfach erklärt mit Beispiel & Tipps

Denkmalimmobilien werden häufig als Modell zum Steuern sparen beworben. Eine große Rolle spielt dabei die AfA. Weshalb sich die AfA positiv auf Deine Steuerzahlung auswirkt und worauf Du bei der Abschreibung einer Denkmalimmobilie achten musst, erfährst Du exklusiv bei uns

Was ist die AfA eigentlich genau?

Im Fachjargon wird die Abkürzung AfA relativ häufig verwendet, jedoch wissen viele Eigentümer nicht, was dies überhaupt bedeuten soll. AfA steht für Aufwendungen für Abnutzung und wird im Volksmund zumeist mit Abschreibung bezeichnet.

Die Abschreibung soll aufzeigen, wie lange das Gut, welches abgeschrieben werden soll, nutzbar ist. Während dies bei Büromaterialien oder Einbauküchen relativ leicht festzulegen ist, stellen Immobilien hinsichtlich der Abschreibungen eine größere Herausforderung dar.

Deshalb hat man sich dazu entschieden, Immobilien pauschal mit 2 bzw. 2,5 Prozent des Gebäudewertes bei Kauf abschreiben zu können. Immobilien, die vor 1924 gebaut wurden, können mit 2,5 Prozent, alle anderen mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Wichtig ist dabei, dass sich die Abschreibung anhand des Kaufpreises orientiert – und zwar lediglich am Kaufpreis des Gebäudes.

Das heißt, dass der Grundstückswert zum Zeitpunkt des Erwerbs abgezogen werden muss, um den genauen Wert des Gebäudes zu ermitteln. Das Finanzamt akzeptiert hier meistens eine Aufteilung von 80 Prozent des Kaufpreises fürs Gebäude. Wichtig ist dabei jedoch, dass dies im Kaufvertrag festgehalten wird. Weitere Informationen dazu findest Du im zugehörigen Beitrag zum Thema „Abschreibung“.

Worin bestehen die Unterschiede zwischen Denkmalimmobilie und einer normaler Immobilie

Eine Denkmalimmobilie wird immer von der Stadt bzw. Gemeinde als solche ausgewiesen. Jede Gemeinde betreibt dazu ein eigenes Denkmalamt. Denkmalgeschützte Immobilien sind meistens besonders erhaltenswert, beispielsweise für seine alten Fensterläden oder für eine antike Fassade.

Deshalb gibt es hier auch teilweise massive Einschränkungen hinsichtlich etwaiger Sanierungsmaßnahmen, denn diese müssen alle mit der zuständigen Behörde abgesprochen und genehmigt werden. Denkmalimmobilien sind aufgrund des Erhaltungszustands in der Anschaffung meist günstiger als normale Immobilien, Du musst jedoch meistens noch einiges in eine Renovierung stecken, um die Immobilie in einen bewohnbaren Zustand zu bringen.

Die Abschreibung bei Denkmalimmobilien

Auch Denkmalimmobilien können mit der gängigen Abschreibung, sprich 2 bzw. 2,5 Prozent des Gebäudewertes pro Jahr, abgeschrieben werden. Dies vermindert Deine Steuerlast im ersten Schritt schon einmal. Darüber hinaus gelten denkmalgeschützte Immobilien aber auch als noch viel intensiveres Steuersparmodell, denn Du kannst hier auch alle Renovierungs- und Sanierungskosten über die Jahre verteilt abschreiben.

Genauer gesagt kannst Du Sanierungskosten, die anfallen, nachdem Du das Objekt erworben hast, über insgesamt 12 Jahre verteilt abschreiben. Die ersten acht Jahre werden dabei mit 9 Prozent, die restlichen vier Jahre mit 7 Prozent der Kosten abgeschrieben.

Diese Abschreibungssätze gelten für Kapitalanleger. Solltest Du hingegen planen, das denkmalgeschützte Objekt selbst zu bewohnen, dann kannst Du immerhin noch 90 Prozent der gesamten Sanierungskosten steuerlich geltend machen – und zwar mit jeweils 9 Prozent über zehn Jahre verteilt.

Aufwendungen für Abnutzungen bei einer Denkmalimmobilie kurz und kompakt

Sanierungs- oder Instandsetzungskosten

• Für Kapitalanleger: volle Abschreibung über 12 Jahre, Jahr 1-8 jeweils 9 Prozent, Jahr 9-12 jeweils 7 Prozent der Sanierungskosten,
• Für Eigennutzer: Abschreibung von 90 Prozent der Kosten verteilt auf 10 Jahre, pro Jahr 9 Prozent der Sanierungskosten;

Bauliche AfA

• Für jeden zwischen 2 und 2,5 Prozent des Gebäudewertes bei Kauf.

Beispiel

Du kaufst eine Denkmalimmobilie mit dem Baujahr 1930 und dem Ziel der Vermietung für 500.000 Euro. Die Kaufpreisaufteilung beträgt 80 % für das Gebäude. Du musst insgesamt nochmal 500.000 Euro in die Sanierung der Immobilie stecken, um diese vermieten zu können.

Anhand dieses Beispiels kannst Du die folgenden Beträge abschreiben:

500.000 Euro Kaufpreis mit einer 80 prozentigen Zuordnung auf das Gebäude bedeutet eine Abschreibungsgrundlage von 400.000 Euro. Bei einem Objekt mit Baujahr 1930 kannst Du 2 Prozent pro Jahr abschreiben. Eine Abschreibung in Höhe von 8.000 Euro jährlich kann steuerlich geltend gemacht werden.

Darüber hinaus können die 500.000 Euro Sanierungskosten in den ersten acht Jahren zu jeweils 9 Prozent abgeschrieben werden. Damit können 45.000 Euro Abschreibung pro Jahr in den ersten acht Jahren möglich sein.

In den Jahren neun bis zwölf können nur noch 7 Prozent, also 35.000 Euro pro Jahr abgeschrieben werden.

Dementsprechend kannst Du mit dieser Denkmalimmobilie alleine durch die Abschreibung die folgenden Beträge geltend machen: 8.000 Euro Bauliche AfA und 45.000 Euro bzw. 35.000 Euro Sanierungs-AfA.

Denkmalimmobilien können Deine Steuerlast mindern

Du siehst also, dass Denkmalimmobilien dafür sorgen können, dass Deine Steuerlast gemindert wird. Zu beachten ist dabei jedoch das hohe Anfangsinvestition sowie der Punkt, dass diese hohen Abschreibungen nur innerhalb der ersten 12 Jahre gelten.

Um immer einen Überblick über die Finanzen und Ausgaben Deiner Immobilien zu behalten, empfiehlt sich die Nutzung eines Verwaltungsprogramms, wie es Vermietet.de ist. Hier kannst Du sämtliche Einnahmen und Ausgaben punktgenau überwachen, wodurch die Abgabe der Steuererklärung immens vereinfacht wird. Du musst Dir keine Zahlen mehr zusammensuchen, sondern hast direkt alles auf einen Blick. Probiere es noch heute aus und lerne die Features von Vermietet.de kennen.