Die Absetzung für Abnutzung – kurz: AfA – entlastet Dich als Anleger steuerlich, was sich natürlich positiv auf Deine Rendite auswirkt. Doch Steuerangelegenheiten sind immer komplex, oft genug gelten Sonderregelungen oder Ausnahmetatbestände. Die Antworten auf grundlegende Fragen sollten Dir Orientierung geben – hier ein Überblick.
AfA für die Eigentumswohnung – die Rahmenbedingungen
Die AfA für eine Eigentumswohnung ist grundsätzlich im Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt: Demnach darfst Du als Vermieter einer Immobilie einige Kostenpositionen steuerlich geltend machen, wie zum Beispiel die Anschaffungskosten des vermieteten Objektes oder Werbungskosten. Allerdings unterscheidet sich die Art und Weise: Eine ganze Reihe der anfallenden Kosten kannst Du direkt absetzen, der Kaufpreis wird jedoch über die AfA für die Eigentumswohnung abgeschrieben – und das in der Regel zu folgenden Sätzen:
- Altbauten, die vor 1924 errichtet wurden – Abschreibungssatz auf die Anschaffungskosten 2,5 Prozent pro Jahr
- Neubauten, die nach 1924 errichtet wurden – Abschreibungssatz auf die Anschaffungsosten 2,0 Prozent pro Jahr
Die AfA für Deine Eigentumswohnung erstreckt sich also über 40 oder 50 Jahre. Sinn und Zweck ist es, den Wertverlust Deiner Immobilie steuerlich auszugleichen. Doch wie immer im Leben gibt es natürlich Ausnahmen für besondere Fälle, die die steuerliche Behandlung von Immobilieneigentum so kompliziert machen.
Ausnahmen von der Regel – besondere AfA für die Eigentumswohnung
Grundsätzlich kannst Du nur bei Vermietung die AfA für eine Eigentumswohnung bei der Kalkulation der zu erwartenden Rendite berücksichtigen – stellt sich nur die Frage, welche Abschreibungssätze zum Tragen kommen. Hier die wichtigsten Ausnahmen von den geltenden Regeln:
Denkmalimmobilien
Für diese Immobilien, die in der Regel deutlich aufwendiger saniert oder modernisiert werden müssen, kannst Du einige Vergünstigungen erwarten: Im § 7I des Einkommensteuergesetzes (EStG) ist deswegen beschrieben, dass Du die mit einer Sanierung oder Modernisierung anfallenden Kosten separat abschreiben kannst – nämlich verteilt über zwölf Jahre. In den ersten acht Jahren kannst Du neun Prozent absetzen, in den restlichen vier Jahre jeweils sieben Prozent der Kosten für Erhalt und Nutzung einer Denkmalimmobilie. Und das zusätzlich zur grundlegenden AfA für die Eigentumswohnung.
Eine weitere Besonderheit: Auch Selbstnutzer können eine Denkmal-AfA beanspruchen, nämlich in Höhe von 90 Prozent der Sanierungs- oder Modernisierungskosten, die gleichmäßig verteilt über zehn Jahre abgeschrieben werden können. Du fragst Dich, ob Du Deine denkmalgeschützte Immobilie abreißen darfst? Mehr dazu erfährst Du hier.
Verkürzte Nutzungsdauer – außergewöhnliche Abnutzung
Nicht immer läuft alles nach Plan: Kommt es zum Beispiel zu einem verheerenden Brand an einer Immobilie oder muss ein Gebäude aus anderen Gründen abgerissen werden, verkürzt sich naturgemäß die Nutzungsdauer. Auch für diesen Fall gibt es eine Sonderregelung im § 7 EStG: Der dann noch vorhandene Restwert der Immobilie, also die Anschaffungskosten abzüglich bereits vorgenommener Abschreibungen, darf komplett auf einmal steuerlich geltend gemacht werden.
Vermietung bisherigen Wohneigentums
Hast Du die Eigentumswohnung bislang selbst genutzt und vermietest sie nun, dann kannst Du mit Beginn der Vermietung selbstverständlich auch die AfA auf die Eigentumswohnung ansetzen. Dabei ist jedoch die verkürzte Nutzungsdauer zu beachten. Hast Du zum Beispiel vor 15 Jahren eine neue Wohnung bezogen und willst diese nun vermieten, musst Du diese Zeit von den eigentlichen 50 Jahren Abschreibungsdauer abziehen – es verbleiben also noch 35 Jahre, in denen Du die AfA für die Eigentumswohnung geltend machen kannst.
Vermietung unter Marktpreis – AfA wird gekürzt
Auch dieser Punkt ist wichtig: Du kannst nur die komplette AfA für die Eigentumswohnung ansetzen, wenn die mit Deinem Mieter vereinbarte Miete sich wenigstens auf zwei Drittel der relevanten ortsüblichen Vergleichsmiete beläuft. Andernfalls wird die AfA für die Eigentumswohnung entsprechend reduziert.
Weitere Sonderabschreibungen
Wird von einer Sonderabschreibung gesprochen, handelt es sich um weitere Abzugsmöglichkeiten, die der Fiskus über die jeweilige Abschreibung hinaus einräumt – wie beim Beispiel Denkmalimmobilie. Das betrifft zum Beispiel neu errichtete Mietwohnungen, deren Behandlung im Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus im August 2019 geregelt wurde. Für die Inanspruchnahme nach § 7b EStG hast Du folgende Bedingungen zu erfüllen:
- Schaffung zusätzlichen Wohnraums – durch Neubau, Dachaufstockung- oder Aufbau sowie Umbau bisheriger Gewerbegebäude
- Bauantrag ist zwischen 31.8.2018 und 1.1.2022 zu stellen
- Vermietung zu Wohnzwecken für wenigstens zehn Jahre
- Herstellungs- oder Anschaffungskosten inklusive der Kaufnebenkosten dürfen sich auf bis zu 3.000 Euro je m² belaufen
- Kauf muss im Jahr der Fertigstellung rechtswirksam werden
Dieser Aufwand rechnet sich, denn Du kannst zusätzlich zur regulären AfA für eine Eigentumswohnung über vier Jahre bis zu fünf Prozent der Kauf- oder Herstellungskosten jährlich abschreiben. Dabei ist der Betrag für die Absetzung auf 2.000 Euro je m² begrenzt. Sollte das Gebäude schon fertiggestellt sein, beginnst Du die Abschreibung mit dem Erwerb.
Achtung: Läuft die Sonder-Afa ab, ist für die Berechnung der AfA für die Eigentumswohnung die noch verbleibende Nutzungsdauer zugrunde zu legen. Zunächst reduzierst Du also Deine Steuerlast, musst dafür aber später einige Nachteile in Kauf nehmen. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen:
Kauf einer Wohnung mit 80 m² am 1.1.2021 – Preis 240.000 Euro inklusive der Nebenkosten
AfA für die Eigentumswohnung für die ersten vier Jahre:
- regulär – 4.800 Euro jährlich
- Sonderabschreibung – 8.000 Euro jährlich
(Deckelung auf 2.000 Euro je m² = 160.000 Euro x 5 Prozent)
AfA für die Eigentumswohnung ab dem 5. Jahr:
Von den Anschaffungskosten wird die bisher angesetzte AfA für die Eigentumswohnung abgezogen – also 51.200 Euro. Daraus ergibt sich die neue Bemessungsgrundlage von 188.800 Euro, die auf die restliche Nutzungsdauer von 45 Jahren verteilt wird. Der jährliche Abschreibungssatz beläuft sich somit nur noch auf 4.195,56 Euro.
Abschreibungszeitraum zu Ende – was dann?
Auch diese Frage bekommen wir als Spezialisten immer wieder gestellt: Wie wird eigentlich mit Immobilien verfahren, wenn die Nutzungsdauer und damit der Abschreibungszeitraum endet? Als Vermieter kannst Du dann keine AfA mehr für die Eigentumswohnung geltend machen. Solltest Du Dich jedoch für einen Verkauf entscheiden, steht dies dem Käufer wieder zu – und zwar erneut und für höchstens 50 Jahre. Es sind also viele Aspekte zu beachten, um den steuerlichen Spielraum rund um eine Immobilie klar abzugrenzen – und vor allem auszuschöpfen und so die Rendite zu optimieren.
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