Im Kaufvertrag eine möglichst vorteilhafte Kaufpreisaufteilung zu vereinbaren, scheint verlockend für Dich als Vermieter. Du kannst immerhin Anschaffungskosten für das Gebäude abschreiben. Aber so einfach ist es nicht immer. Wir erklären Dir, was Du hierzu bei Immobiliengeschäften wissen solltest.
Was bedeutet die Kaufpreisaufteilung?
- Aus zivilrechtlicher Sicht erwirbst Du mit dem Kauf eines bebauten Grundstücks in erster Linie das Grundstück und weniger die Immobilie. Die Immobilie geht aber automatisch auf Dich über, da Grundstück und Gebäude in der Regel nicht getrennt veräußert werden (Ausnahme ist das Erbbaurecht).
- Beim Immobilienkauf wird folglich nur ein einheitlicher Kaufpreis vereinbart, für das Grundstück und die Immobilie zusammen.
- Möchtest Du Deine Immobilie vermieten, spielt jedoch der Anteil eine große Rolle, der auf das Gebäude abfällt. Denn diese Kosten kannst Du im Rahmen der AfA steuerlich absetzen.
- Es muss demnach eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden. Diese führte in den letzten Jahren immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Finanzämtern, sodass der Bundesfinanzhof (BFH) per Urteil im Jahr 2000 eine Neuregelung der Kaufpreisaufteilung entschied.
- Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) erstellte im Zuge dessen eine Arbeitshilfe für die Kaufpreisaufteilung, die allerdings nicht den gewünschten Erfolg hinsichtlich der Konflikte zwischen Eigentümern und Finanzämtern brachte.
- Nach einem erneuten Urteil des BFH im Jahr 2021 soll eine neue Arbeitshilfe (2022) des BMF die Kaufpreisaufteilung erleichtern, um Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Finanzämtern bezüglich der Versteuerung zu reduzieren.
Relevanz für Dich als Vermieter
Die Kaufpreisaufteilung spielt für Dich als Vermieter vor allem bezüglich der AfA – Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden nach § 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz (EStG) – eine wichtige Rolle. Denn: Als Vermieter kannst Du die Anschaffungskosten für Dein Mietobjekt über die Jahre der üblichen Nutzungsdauer abschreiben. Der Grund: Gebäude unterliegen einer Abnutzung. Die Kaufpreisaufteilung ist hierbei insofern relevant, dass Grundstück keiner Abnutzung unterliegen und der Anschaffungspreis für das Grundstück folglich nicht abgesetzt werden kann.
Zudem spielt die Kaufpreisaufteilung bezüglich der absetzbaren Erhaltungsaufwendungen eine Rolle, die ebenfalls an den Anschaffungskosten für das Gebäude bemessen werden. Für Dich ist es daher von Vorteil, wenn bei der Kaufpreisaufteilung ein geringer Anteil auf den Grund und Boden anfällt und ein großer Teil auf das Gebäude. So kannst Du einen höheren Anteil der Anschaffungskosten steuerlich abschreiben.
→ Für Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, kannst Du jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude abschreiben. Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, werden jährlich mit 2,5 Prozent abgeschrieben.
Wie berechne ich den Anteil von Grund und Boden?
Zu Konflikten bei der Kaufpreisaufteilung führte die bisherige Berechnungsmethode nach dem Restwert. Die Finanzämter zogen hierbei einfach den Wert des Gebäudes vom vereinbarten Kaufpreis ab und ermittelten so den Wert für das Grundstück. Da bei dieser Methode individuelle Besonderheiten wie die Lage des Grundstücks nicht berücksichtigt wurden, entschied der BFH, dass diese Methode unzureichend ist.
Nach der neuen Anleitung zur Kaufpreisaufteilung des BMF (2022) sollen verschiedene Daten bezüglich des Grundstücks und der Immobilie zusammengetragen und dann, je nach Nutzungsart der Immobilie, nach dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren die Kaufpreisaufteilung ermittelt werden. Für Mietimmobilien findet im Allgemeinen das Ertragswertverfahren Anwendung. Das BMF stellt hierfür sogar eine Excel-Tabelle als Arbeitshilfe für die Kaufpreisaufteilung zur Verfügung, die die Berechnung von Grund und Boden erleichtern soll.
Berechnung der Kaufpreisaufteilung für Mietimmobilien nach Anleitung des BMF (Ertragswertverfahren)
Bodenwert/ Grund und Boden Grundstücksgröße (m²) x Bodenrichtwert (€/m²) Jährlicher Rohertrag Monatliche Nettokaltmiete (Rohertrag) x 12 Monate Jährliche Reinertrag/Gebäudewert Jährlicher Rohertrag – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallkosten) Gebäudereinertrag/ Reinertragsanteil der baulichen Anlagen Gebäudewert – Bodenwertverzinsung Gebäudeertragswert Gebäudereinertrag x Barwertfaktoren
Ein Beispiel:
Grund und Boden (Bodenwert) und Gebäudeertragswert ergeben addiert den Kaufpreis und geben folglich Aufschluss über die Kaufpreisaufteilung.
Bodenwert = 200.000 Euro
Gebäudeertragswert = 600.000 Euro
Kaufpreis = 800.000 Euro
Bei der Kaufpreisaufteilung fallen demnach 25 Prozent auf den Grund und Boden an und 75 Prozent auf das Gebäude (800.000 Euro = 100 Prozent).
Gut zu wissen: Die Arbeitshilfe des BMF dient lediglich der Orientierung zur Kaufpreisaufteilung für die Vertragsparteien bei Immobilienveräußerungen. Sie ist nicht bindend. Denn grundsätzlich sind Käufer und Verkäufer hier frei und der Bundesfinanzhof bestätigte, dass diese zunächst von Finanzämtern zu akzeptieren ist bzw. diese nicht einfach das Ergebnis der Kaufpreisaufteilung gemäß der BMF Arbeitshilfe zur Berechnung heranziehen dürfen. Bei der Formulierung der Kaufpreisaufteilung gibt es die Einschränkung, dass diese nicht verfehlt, wirtschaftlich nicht haltbar, zum Schein oder missbräuchlich getroffen werden darf.
Warum beachtet das Finanzamt überhaupt die Kaufpreisaufteilung?
Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss dem zuständigen Finanzamt gemeldet werden. Hierzu sind Notare innerhalb von zwei Wochen nach Vertragsunterzeichnung verpflichtet. Denn aus einem Immobilienkauf bzw. -verkauf können Grundsteuer, Erbschaftssteuer oder Einkommenssteuer anfallen. Erscheint dem Finanzamt die Kaufpreisaufteilung nicht plausibel, wird es eigene Berechnungen anstellen, um die genannten Steuerbeträge zu ermitteln. Mittlerweile nutzen Finanzämter die Arbeitshilfe des Finanzministeriums, die jedoch keine eigenständige Ermittlungsmethode darstellt und nicht bindend ist.
Du kannst folglich Einspruch gegen die Berechnung des Finanzamtes einlegen. Das bedeutet aber nicht, dass eine offensichtlich unwirtschaftliche oder missbräuchliche Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag rechtens ist. Das bedeutet lediglich, dass das Finanzamt nicht einfach die Arbeitshilfe als Ermittlungsmethode festlegen kann. Im Zweifelsfall muss ein Sachverständiger im Rahmen eines Gerichtsverfahrens urteilen.
Fazit: Was Du Dir merken solltest
- #1 Vereinbare im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung, damit Du die Kosten für das Gebäude steuerlich abschreiben kannst (Anschaffungskosten und Erhaltungsaufwand). In der Kaufpreisaufteilung seid ihr – Käufer und Verkäufer – grundsätzlich frei.
- #2 Nimm eine plausible Kaufpreisaufteilung vor, die für das Finanzamt nachvollziehbar ist, auch wenn Du gerne einen höheren Gebäudewert abschreiben würdest. So ersparst Du Dir viel Ärger und im Zweifelsfall hohe Kosten für ein Gerichtsverfahren und einen Sachverständigen.
- #3 Die Arbeitshilfe des BMF dient als Orientierung, ist aber keineswegs bindend und stellt auch keine anerkannte Berechnungsmethode dar.
- #4 Den Gebäudewert kannst Du jährlich für die Abschreibungen neu berechnen, etwa wenn Du Modernisierungsarbeiten vorgenommen und damit den Wert der Immobilie gesteigert hast.
FAQs
Was bedeutet die Kaufpreisaufteilung?
Üblicherweise wird beim Kauf einer Immobilie ein einheitlicher Preis für das Grundstück und das Gebäude vereinbart. Man kann die Summe allerdings auch aufteilen. Das nennt man Kaufpreisaufteilung.
Warum sollte man diese vornehmen?
Eine Kaufpreisaufteilung ist vor allem für Dich als Vermieter von Bedeutung, da Du so die Anschaffungskosten für das Gebäude und den Erhaltungsaufwand steuerlich abschreiben kannst. Aber: Das Finanzamt prüft die Angaben von Immobilienkäufen, ob eine Kaufpreisaufteilung wirtschaftlich haltbar oder gar missbräuchlich und zum Schein vereinbart wurde.
Was ist das Problem?
Die Finanzämter berücksichtigten bei der Kaufpreisaufteilung bislang kaum individuelle Besonderheiten des Grundstücks oder der Immobilie, sodass oft der Grundstückswert im Verhältnis zum Gebäudewert signifikant höher war – zum Ärger vieler Eigentümer, die folglich weniger Kosten abschreiben konnten. Mit der neuen Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung soll sich das Problem lösen.
Wie berechnet man diese?
Laut Arbeitshilfe des BMF wird bei Mietimmobilien das Ertragswertverfahren herangezogen, bei dem unter anderem die Nettokaltmiete, der Liegenschaftszins und die Nutzungsdauer der Immobilie berücksichtigt werden.
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