In Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien fällt die Buchstabenkombination AfA relativ häufig. Doch was genau das bedeutet, wissen nur die wenigsten. Wir bringen Licht ins Dunkle und erklären Dir exklusiv, was es mit der AfA für Gebäude auf sich hat.
Die AfA – im Volksmund auch Abschreibung genannt
Die AfA – oder auch Absetzung für Abnutzung – wird im Volksmund zumeist als Abschreibung bezeichnet. Durch die AfA soll sichergestellt werden, dass das Gebäude in dem Zustand erhalten werden kann, in dem es sich zu Baubeginn befunden hat. Durch die jährlich anfallende Abschreibung kann und soll das Gebäude instand gehalten werden – zumindest auf dem Papier. Die meisten Immobilienbesitzer nutzen die AfA hingegen nur dafür, um ihre Steuerlast zu drücken.
Generell gilt die AfA allerdings dafür, um die Nutzungsdauer von Anlagegütern zu schätzen. Bei Dingen wie einem Laptop oder einem Handy ist das meist leicht zu beziffern – bei einer Immobilie stellt sich die Sachlage jedoch etwas kniffliger dar. Deshalb wird hier auch zwischen unterschiedlichsten Abschreibungsmethoden differenziert.
Welche Bedingungen für die AfA gelten
Generell lässt sich festhalten, dass die meisten Immobilien mit einem Satz von 2 oder 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden dürfen. Immobilien, die vor dem Jahr 1924 gebaut wurden, dürfen mit 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden, während Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, lediglich mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden dürfen. Das Baujahr spielt hier also eine elementare Rolle in Bezug auf die AfA.
Die Grundlage für den Abschreibungsbetrag stellt dabei der Kaufpreis dar. Doch auch hier muss nochmal differenziert werden, denn es gilt, dass die AfA ausschließlich auf den Gebäudeanteil entfallen darf. Grundstücke sind nicht dazu berechtigt, abgeschrieben zu werden. Aus diesem Grund muss festgelegt werden, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf das Grundstück entfällt. Grundsätzlich lässt sich hier eine Faustregel anführen, die besagt, dass 80 Prozent auf das Gebäude und 20 % auf das Grundstück entfallen.
Um auf Nummer sicherzugehen, solltest Du diese Aufteilung im Kaufvertrag festhalten, denn dann kann das Finanzamt diesen Wert zugrunde legen. Wird im Kaufvertrag hingegen keine Festlegung getroffen, dann legt das Finanzamt mit Hilfe diverser Parameter fest, wie hoch die jeweiligen Anteile sind. Dazu können wir Dir sagen: Eine eigene Festlegung wird immer positiver für Dich ausgehen, als eine Festsetzung des Finanzamtes.
Hinweis: Du kaufst ein Mehrfamilienhaus Baujahr 1950 für insgesamt 1.000.000 Euro. Im Kaufvertrag hältst Du fest, dass 80 % des Kaufpreises auf das Gebäude entfallen. Deine Abschreibungsgrundlage beträgt nun also 800.000 Euro (80 % * 1.000.000 € Kaufpreis). Die jährliche Abschreibung beläuft sich damit auf 16.000 Euro (800.000 € * 2 %).
Wäre das Objekt jedoch vom Finanzamt mit 70 zu 30 Prozent eingewertet worden, dann würde sich Deine Abschreibungsgrundlage auf 700.000 Euro und die jährliche Abschreibung somit auf 14.000 Euro belaufen. Du musst durch diesen Fehler also jährlich 2.000 Euro mehr versteuern, da die Abschreibung als Werbungskosten angesetzt werden kann. Mehr dazu findest Du im zugehörigen Artikel.
Wie lange gilt die AfA?
Die obigen Ausführungen implizieren, dass Du Deine Immobilie maximal 50 Jahre lang abschreiben kannst (2 Prozent pro Jahr). Doch was passiert, wenn Du eine Immobilie mit Baujahr 1950 kaufst? Der Vorbesitzer hat diese doch bereits über mehr als 50 Jahre abgeschrieben?
Hier brauchst Du Dir allerdings keine Sorgen machen, denn der Abschreibungszyklus beginnt mit jedem Kauf bzw. Verkauf von vorne. Deshalb ist es empfehlenswert, eine Immobilie innerhalb der Familie spätestens nach 50 Jahren zu verkaufen, um die Abschreibungsgrundlage aufrecht zu erhalten.
Und was bringt die AfA für Eigentümer?
Die AfA sorgt dafür, dass Deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verringert werden. Es handelt sich dabei nicht um tatsächlich anfallende Kosten, sondern um reine Buchwerte. Du kannst also in jedem Jahr die Abschreibungssumme als Werbungskosten in Deiner Steuererklärung ansetzen – ganz egal, ob Du Aufwendungen hattest oder nicht. Du solltest dementsprechend kleinlichst darauf achten, dass die Abschreibungsgrundlage im ersten Jahr nach Erwerb der Immobilie korrekt kalkuliert wird. Sollte dies nicht der Fall sein, solltest Du dies bei Deinem Finanzamt monieren und auf Korrektur bestehen.
Weitere Abschreibungen und potentielle Stolpersteine
Zusätzlich zur Gebäudeabschreibung kann es passieren, dass Du auch Sanierungen bzw. Renovierungen über eine längere Zeit abschreiben musst. So gilt im deutschen Steuerrecht eine 15 %-Grenze während der ersten drei Jahre nach Erwerb – Du darfst also maximal 15 % des Kaufpreises in die Wohnung stecken. Solltest Du mehr als diesen Wert steuerlich geltend machen wollen, dann musst Du diesen ebenfalls über die gesamte Dauer abschreiben – also entsprechend mit 2 bzw. 2,5 Prozent.
Auch die Kosten für eine Einbauküche kannst Du steuerlich geltend machen, sofern Du diese Deinen Mietern zur Verfügung stellst. Küchen werden im Schnitt mit 10 Prozent pro Jahr abgeschrieben. Besonderheiten gibt es auch bei Denkmalimmobilien. Worauf Du hier genau achten musst, wenn Du etwas abschreiben möchtest, erfährst Du im zugehörigen Beitrag.
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