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September 28, 2021 | 3 Min Lesezeit

Abschreibung von Immobilien bei Eigennutzung – so geht’s!

Eine Abschreibung von Immobilien bei Eigennutzung ist in Deutschland eigentlich nicht möglich. Eigentlich - denn es gibt Ausnahmen. Welche das sind und wie Du diese zu Deinem Vorteil nutzt, erklären wir Dir nachfolgend. Denn: Warum auf steuerliche Vorteile verzichten, wenn diese einfach und legal geltend gemacht werden können?

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Eine Abschreibung von Immobilien bei Eigennutzung ist in Deutschland eigentlich nicht möglich. Eigentlich – denn es gibt Ausnahmen. Welche das sind und wie Du diese zu Deinem Vorteil nutzt, erklären wir Dir nachfolgend. Denn: Warum auf steuerliche Vorteile verzichten, wenn diese einfach und legal geltend gemacht werden können?

Mit einer Gebäudeabschreibung machst Du als Immobilienbesitzer Deine Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Baumaßnahmen über die Steuererklärung geltend. Deine Immobilie kann sich hierzu sowohl im Betriebsvermögen als auch im privaten Vermögen befinden. Dies gilt insbesondere für vermietete Immobilien. Nutzt Du Deine Immobilie jedoch selbst, ist eine Abschreibung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Welche das sind, erläutern wir – Vermietet.de – für Dich im Folgenden.

Hinweis: Was versteht man unter Eigennutzung? Die Eigennutzung einer Immobilie ist dann gegeben, wenn der Eigentümer diese selbst bewohnt oder nutzt. Eigennutzung ist nicht gleichzusetzen mit Eigenbedarf, den der Eigentümer anmelden kann, wenn Verwandte oder deren Pflegepersonal die Immobilie nutzen müssen oder möchten. 

Wann lässt sich eine Immobilie bei Eigennutzung abschreiben?

Normalerweise ist es nicht möglich, Immobilien bei Eigennutzung abzuschreiben. In Deutschland werden jedoch zwei Ausnahmen zugelassen. Diese sind im Einkommensteuergesetz – kurz EstG – geregelt. Die Ausnahmen gelten für die folgenden beiden Fälle:

 

  • Denkmalgeschützte Häuser

Nach Paragraf 7 EstG ist eine Abschreibung möglich, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Haus handelt. Das heißt für Dich: Steht Deine Immobilie unter Denkmalschutz, ist eine Abschreibung auch bei Eigennutzung möglich. Du hast hier die Möglichkeit, jährlich Sanierungskosten in Höhe von neun Prozent des Hauswertes abzuschreiben. Die Abschreibung sollte dabei linear erfolgen, das heißt in jährlich gleichbleibenden Beträgen.
Der Nachteil bei einer denkmalgeschützten Immobilie besteht darin, dass man oft an viele Vorschriften hinsichtlich der Gestaltung gebunden ist. Und auch bei Eigennutzung darf meist nicht viel und nur im vorgeschriebenen Rahmen verändert werden. Prüfe deshalb – wenn möglich – bereits vor dem Immobilienkauf, ob sich eine Abschreibung unter den gegebenen Voraussetzungen lohnt.

  • Gebäude innerhalb eines Sanierungsgebiets

Befindet sich Deine Immobilie innerhalb eines städtebaulichen Sanierungsgebietes? Dann hast Du die Möglichkeit, das Haus oder die Wohnung auch bei Eigennutzung steuerlich geltend zu machen und abzuschreiben. Die Abschreibung von Gebäuden in einem Sanierungsgebiet erfolgt über einen Zeitraum von zwölf Jahren. Sie ist ebenfalls in § 7h EStG geregelt. In den ersten acht Jahren dürfen neun Prozent der Herstellungskosten und in den darauf folgenden vier Jahren sieben % abgesetzt werden (also insgesamt 100 Prozent).

Wann können Teile einer Immobilie bei Eigennutzung abgeschrieben werden?

Nutzt Du Deine Immobilie selbst, vermietest aber zum Beispiel eine abgetrennte Einliegerwohnung? Dann hast Du die Möglichkeit, diese abzuschreiben. Die Abschreibung ist hier anteilig zur entsprechenden vermieteten Fläche möglich. Auch bei einer Büronutzung innerhalb der selbst bewohnten Immobilie ergeben sich Chancen, die Bürofläche anteilig abschreiben. Konsultiere hierzu am besten Deinen Steuerberater und Fachanwalt – dieser steht Dir in Deinem individuellen Fall beratend zur Seite.

Wie lässt sich die Abschreibung für deine Immobilie in Eigennutzung geltend machen?

Um eine der beiden Möglichkeiten zur Abschreibung von selbst genutzten Immobilien geltend zu machen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. 

  1. Für eine Denkmal-Afa, also die Abschreibung einer denkmalgeschützten Immobilie, ist eine offizielle Bestätigung nötig, die bescheinigt, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Bist Du nicht sicher, ob dies bei Deinem Haus tatsächlich der Fall ist? Dann erkundige Dich einfach bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde.
  2. Für eine Sanierungs-Afa – also die Abschreibung eines Gebäudes innerhalb eines Sanierungsgebietes – ist eine offizielle Bescheinigung der Gemeindebehörde notwendig, die bescheinigt, dass Deine Immobilie im offiziellen Sanierungsgebiet steht. 

Welche Kosten kannst Du abschreiben?

Laut Einkommensteuergesetz bezieht sich die Sanierungs- oder Denkmal-Abschreibung für Immobilien in Eigennutzung lediglich auf Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs. Das heißt, nur die Ausgaben, die zur Instandhaltung und zum Erhalt der Immobilie dienen, können beim Finanzamt geltend gemacht werden. Leider lassen sich aktuell weder Kosten für den Erwerb einer Immobilie noch für den Wiederaufbau abschreiben.

Bist Du nicht sicher, in welche Kategorie Deine Aufwendungen fallen? Genauere Angaben zu Deinem individuellen Fall kann Dir Dein Steuerberater oder Fachanwalt geben.

Besitzt Du eine Immobilie, die für eine Abschreibung bei Eigennutzung infrage kommt? Dann informiere Dich zu allen Regelungen für die Möglichkeit der Abschreibung detailliert in § 10 EStG. Hier werden alle Besonderheiten und Ausnahmen im Detail beschrieben.

Außerdem gilt: Die Gesetzgebung zur Abschreibung von selbst genutzten Immobilien hat sich in der Vergangenheit bereits mehrfach geändert. Es lohnt sich deshalb, neue Gesetze regelmäßig zu überprüfen und neu zu bewerten. Vielleicht wirkt sich eine neue Gesetzgebung schon bald vorteilig für Deine Immobiliennutzung aus? Auch wir bleiben natürlich für Dich am Ball und berichten.

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Andrea

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