Steuern & Finanzen
Dezember 14, 2021 von Peter Steinhauer peter.steinhauer@scout24.com

Grundsteuerreform: Mehraufwand für Vermieter in 2022

Aufgrund der Grundsteuerreform müssen Eigentümer ab dem 1.1.2022 damit rechnen, beim Finanzamt eine Grundsteuererklärung abzugeben. Auf die Bereitstellung der notwendigen Daten sollte man sich als Vermieter schon jetzt vorbereiten. 

Viele Vermieter haben sich mit der Reform der Grundsteuer noch nicht richtig befasst. Die neue Regelung soll erst 2025 in Kraft treten, was noch weit weg scheint. Allzu lange sollten Eigentümer aber nicht damit warten, sich auf die neue Rechtslage einzustellen. Denn schon im Jahr 2022 können die Finanzämter Immobilienbesitzer dazu auffordern, Daten für die Grundsteuererklärung einzureichen.

Glühbirne

Praxistipp: Die Finanzämter werden je nach Regelung des einzelnen Landes keine Bescheide verschicken. Die Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärungen erfolgt dann nur durch öffentliche Bekanntmachung im Bundesanzeiger ab dem März 2022. Die erforderlichen Daten kann der Vermieter selbst oder der Steuerberater digital über das Programm Elster beim zuständigen Finanzamt einreichen. Die Umsetzung der Grundsteuerreform erfolgt nicht bundesweit einheitlich. Es gilt die Regelungen in den Ländern zu beachten. Wer Daten wie zum Beispiel Grundfläche, Mieten oder Baujahr in Vermietet.de bei seinen Objekten eingepflegt hat, kann diese für seine Grundsteuererklärung heranziehen.

Wichtige Einnahmequelle

Laut des Statistischen Bundesamts betrug im Jahr 2020 die Grundsteuer 14,27 Milliarden Euro. Die Steuer wird erhoben auf unbebaute und bebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zuzuordnen sind. Für die Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie finanzieren damit ihre Infrastruktur, Kindergärten, Schwimmbäder oder Bibliotheken.

Veraltete Bewertung

Die Grundsteuer wurde bislang auf Grundstückswerten erhoben, die im Westen aus dem Jahr 1964 stammen und im Osten aus dem Jahr 1935. Die Berechnung erfolgte nach der Formel: Grundstückswert x Steuermesszahl x kommunaler Hebesatz.

Sowohl die veralteten Bodenwerte als auch die Berechnungsmethode führen nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts zu Ungerechtigkeiten. In einem Urteil des Jahres 2018 hat das Gericht deshalb die bisher geltende Erhebung der Grundsteuer für unzulässig erklärt.

Jahrhundertaufgabe Grundsteuerreform

Die Bundesregierung hat das Urteil umgesetzt. Nun müssen circa 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Davon sind 24 Millionen Wohnungen, 12 Millionen Nicht-Wohngebäude und Grundstücke. Für eine Mehrheit der Grundstücke sollen neue Grundsteuerwertbescheide bis zum Ende 2023 vorliegen. Stichtag für die Erhebung der Grundsteuer nach neuem Recht ist der 1. Januar 2025. Experten sehen in der Umsetzung der Grundsteuerreform eine Jahrhundertaufgabe. Zur Ermittlung der Grundsteuer sollen nicht nur aktualisierte Bodenrichtwerte herangezogen werden. Auch soll die Berechnung auf der Grundlage eines wertabhängigen Modells stattfinden. Damit soll die in den letzten Jahren bei Immobilien zum Teil massiv steigende Wertentwicklung bei der Steuer erfasst werden. 

Zu den zusätzlichen Faktoren gehören in Zukunft unter anderem:

  • Nettokaltmiete
  • Grundstücksgröße
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Bodenrichtwert

Unterschiedliche Länderregelungen

Bei der Umsetzung des Gesetzes zur Grundsteuerreform hat die Politik lange um die Öffnungsklausel für die Bundesländer gerungen. Nun dürfen einzelne Länder von den Bundesregeln abweichen und eigene Berechnungsmodelle einführen (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7, Art. 125b Abs. 3 GG): Derzeit haben neun Bundesländer die Berechnungsmethode des Bundes übernommen:

  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen

Die übrigen Länder haben sich für eine andere Methode entschieden. So berechnet zum Beispiel Bayern die Grundsteuer nach einem reinen Flächenmodell sowie der Nutzungsart. Niedersachsen ermittelt die Grundsteuer anhand der Fläche sowie den Lagefaktoren „durchschnittlich“, „besser“ oder „schlechter“. Auch über die Hebesätze können die Gemeinden den Grundsteueraufschlag weiterhin selbst festsetzen. Kritiker sehen in den vielen unterschiedlichen Berechnungsmethoden der Grundsteuer einen „Flickenteppich“. So können für die gleiche Art von Immobilien unterschiedliche Grundsteuersätze anfallen. Die Verwaltung steht vor einem erheblichen Mehraufwand für die zukünftige Berechnung der Bescheide.

Steigende Kosten

Als Folge der neuen Berechungsmodelle werden sich für viele Immobilieneigentümer die Abgaben stark erhöhen. Olaf Scholz hatte in seiner ehemaligen Funktion als Finanzminister betont, es werden keine Mehrkosten entstehen. Das gelingt aber nur, wenn die Gemeinden ihren Hebesatz senken und so für Ausgleich sorgen. Gemeinden, deren Kassen leer sind, werden an der Senkung der Hebesätze kein großes Interesse haben.

Diskussionen um Nebenkostenumlage

Vermieter betreffen die Mehrkosten bei der Grundsteuer zunächst nicht. Die Grundsteuer darf bekanntlich bei der Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden. Steigen die Kosten für die Mieter, darf man davon ausgehen, dass dies für viel Diskussion sorgen wird. Kritiker haben die Reform bereits als „sozialpolitischen Unsinn“ bezeichnet, da dadurch das Wohnen noch teurer wird. Vor allem die SPD, die sich als  Mieterpartei sieht, fordert schon seit langem, die Umlage der Grundsteuer über die Nebenkosten abzuschaffen.

Für Unterstützung zum Thema Grundsteuerreform 2022 haben wir einen entsprechenden Beitrag einschl. Berechnung und FAQ erstellt.

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