Auch wenn Investmententscheidungen schwieriger geworden sind – Marktchancen gibt es auf dem Immobilienmarkt weiterhin. Wir haben sechs aktuelle Trends zusammengestellt.
In den letzten 10 – 15 Jahren gab es bei Investments in den Immobilien nur eine Entwicklung: aufwärts. Die Preise stiegen und die Zinsen fielen bis auf ein Nullniveau. Das hat darüber hinweggetäuscht, dass die Immobilienmärkte zyklisch funktionieren, man spricht in der Volkswirtschaft nicht ohne Grund von Immobilienzyklen. Der ungewöhnlich lang anhaltende aufsteigende Zyklus ist seit dem letzten Jahr an sein Ende gekommen.
Zwar haben sich die Rahmenbedingungen für Anleger geändert. Das bedeutet aber nicht, dass damit alle Investitionen in Immobilien zum Erliegen kommen. Wohnungen und Häuser sind weiterhin die wichtigste Asset-Klasse. Als Altersvorsorge bleiben Immobilien auch unter erschwerten Investitionsbedingungen die erste Wahl. Wir haben uns angeschaut, welche Segmente auf dem Immobilienmarkt für Anleger immer noch interessant sind.
Kleine Wohnungen
Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen ist ungebrochen und wird weiter steigen. Studenten oder Berufsanfänger suchen händeringend nach kleinen Apartments, die für sie bezahlbar sind. Auch ältere Menschen, die schon aus dem Beruf ausgeschieden sind, möchten sich mit weniger Fläche begnügen. Kleine Wohnungen sind für viele Menschen attraktiv, weil sie weniger Kosten und Aufwand verursachen. Eine Investition in eine kleine Wohnung ist auch mit geringem Kapitalaufwand zu leisten. Das Risiko bleibt überschaubar, ebenso der Zinsaufwand. Im Idealfall trägt sich die Finanzierung durch die erzielte Miete von selbst.
Immobilieninvestment außerhalb der Stadt
Das Investieren in den Metropolen ist für private Anleger kaum noch zu finanzieren. Deshalb verfestigt sich der Trend raus aus der Stadt in die Speckgürtel oder sogar aufs Land. Bereits während der Corona-Pandemie zeigte sich, dass die Menschen nicht nur in die Metropolen wollen. Auf dem Land gibt es mehr Platz und dazu viel Natur. In Zeiten des Home-Office verdammt das Wohnen jenseits der urbanen Betonwüsten nicht zum täglichen Pendeln.
Die Stadtflucht hat leider dazu geführt, dass auch außerhalb der Metropolen die Preise massiv steigen. Trotzdem können in vernachlässigten Lagen gute Investmentchancen entstehen. Investoren sollten die Fantasie für das Entwicklungspotenzial einer bislang nicht im Fokus stehenden Gegend mitbringen. Chancen ergeben sich immer da, wo es einen guten Anschluss an den Verkehr gibt, wo Schulen, Freizeiteinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind.
Ostdeutsche Mittelstädte als Hidden Champions
Das Preisniveau der ostdeutschen Mittelstädte liegt einer Studie der Sparda Bank zufolge teilweise über dem Niveau in Westdeutschland. Hochpreisig sind Potsdam (5.277 € je qm), Rostock (3.901 € je qm), Jena (3.321 € je qm) und Dresden (3.144 € je qm). Trotz des nun auch gestiegenen Preisniveaus stehen die Chancen auf ein gutes Immobilieninvestment in Ostdeutschland derzeit deutlich höher als in Westdeutschland. Insbesondere Städte wie Chemnitz, Erfurt, Frankfurt (Oder) und Magdeburg gelten als „Hidden Champions“. In Städten wie Zwickau oder Gera finden sich immer noch Immobilien für einen Quadratmeterpreis von rund 1.200 Euro.
Wirtschaft und Bevölkerung sind im Osten in den letzten Jahren gewachsen. In Ostdeutschland sind derzeit Industrieansiedlungen im großen Maßstab zu beobachten, darunter Projekte von Intel, Tesla, Beiersdorf oder Deutsche Aircraft. Die guten Arbeitsmarktperspektiven sorgen für mehr Kaufkraft und eine verstärkte Nachfrage nach Wohnraum.
Auch profitiert der Osten von Infrastruktur- und Kulturprojekten. Chemnitz wird 2025 europäische Kulturhauptstadt und entfaltet damit international neue Strahlkraft. Erfurt entwickelt sich zur ICE-City und wird damit zur zentralen Drehscheibe zwischen Nord, Süd, Ost und West.
Investieren in den Bestand
Lange Zeit lag der Fokus vieler Investoren auf dem Neubau. Aufgrund der hohen Baukosten und der gestiegenen Zinsen werden kaum noch Bauanträge eingereicht. Die Bauwirtschaft vermeldet dramatische Auftragseinbrüche.
So bleibt dem Immobilienanleger nur noch, in den Bestand zu investieren. Manch eine Bestandsimmobilie kommt derzeit günstig auf den Markt. Dabei gilt es den Sanierungsbedarf zu berücksichtigen. Gebäude mit schlechter Energie- und C02-Bilanz verlieren massiv an Wert. Für Investoren wird es darauf ankommen, den Ist-Zustand des Gebäudes und dessen Entwicklungspotenzial richtig einzuschätzen. Ein Gebäude mit einer schlechten Energieklasse in eine grüne, C02-neutrale Immobilie umzuwandeln, kann ein lohnendes Immobilieninvestment sein.
Auch gilt es Konzepte für Ertragssteigerungen zu entwickeln, zum Beispiel durch Aufstockung, Dachausbau oder Umnutzung. Manche Büro- oder Gewerbeflächen lassen sich nicht mehr gut vermieten. Durch Online-Shopping sowie Home-Office bricht in diesen Segmenten die Nachfrage ein. Investoren können diese Flächen umnutzen und so dringend benötigten Wohnraum schaffen.
Geförderter und preisgebundener Wohnungsbau
Experten sprechen derzeit von einer Renaissance des sozialen Wohnungsbaus. So hat Instone, einer der führenden Immobilienentwickler in Deutschland, mit Nyoon eine eigene Tochter für bezahlbares Wohnen gegründet. In Berlin baut der britische Architekt David Chipperfield, diesjähriger Träger des weltweit renommierten Pritzker Preises, im Stadtteil Marzahn Sozialwohnungen.
Stararchitekten wie Chipperfield treten mit solchen Projekten den Nachweis an, dass sie nicht nur teure Museumsbauten bauen können. Aufgrund innovativer Baumethoden können die Planer den Bau von Wohnungen deutlich günstiger gestalten. Mithilfe digitaler Tools verlagert sich die Produktion von Gebäuden in die Werkshalle. Ähnlich wie im Automobilbau lassen sich so Produktionsprozesse automatisieren und damit deutlich kostengünstiger gestalten.
Neben günstigen Baukosten dank innovativer Technik winken im sozialen Wohnungsbau attraktive Steuervorteile. Im Juni wird die Bundesregierung ein Eckpunktepapier zur Wohngemeinnützigkeit verabschieden, welches schnellstmöglich in ein Gesetzgebungsverfahren münden soll. Damit sollen Vermieter, die günstige Mieten anbieten, Steuervorteile erhalten. Dieses Konzept hat in Deutschland lange dafür gesorgt, dass im ausreichenden Maße preisgebundener Wohnraum entsteht. Unter dem ehemaligen Bundeskanzler Helmut Kohl wurde das Programm eingestellt.
Investitionen in den geförderten Wohnungsbau erzielen aufgrund der Mietpreisbindung weniger, dafür aber eine stabile Rendite. Für langfristig orientierte Anleger ist das Segment deshalb interessant.
Teilerwerb von Immobilen
Mit der Idee des Teileigentums soll Menschen mit weniger Kapital ermöglicht werden, Eigentum zu erwerben. Der CDU-Wirtschaftspolitiker Tilman Kubas fordert, dieses Modell in Deutschland zu etablieren. Der Käufer soll damit die Hälfte einer Wohnung erwerben, der andere Teil bleibt bei einer Wohnungsbaugenossenschaft. Das Teileigentum wird im Laufe des Lebens abbezahlt, im Alter ist dann die Miete günstig. Ebenso kann das Teileigentum wieder verkauft werden.
Teilbesitzer wird der Immobilieninvestor auch mit der Online-Plattform Brickwise aus Österreich. Das Unternehmen teilt die Immobilie in viele digitale Anteile, die einzeln online angeboten werden. So können Anleger bereits mit 100 Euro zum Immobilienbesitzer werden. Der Käufer profitiert mit seinem Anteil an den Mieteinnahmen ebenso an der Wertsteigerung. Der Teileigentümer erhält sogar ein Mitspracherecht bei der Hausverwaltung.
Möglich macht das alles die Blockchain-Technologie, die wie ein digitales Grundbuch funktioniert. Am Ende soll ein Immobilieninvestment auf diese Weise so einfach werden wie das Online-Shopping. Die Renditen sind deutlich geringer als bei einem konventionellen Immobilien-Invest. Dafür entfallen die Grunderwerbsteuer, teure Maklerkosten sowie der komplizierte Erwerbsprozess.
Interessierst du dich für den digitalen Teilerwerb von Immobilien, dann höre rein in unseren Podcast mit Michael Murg, Gründer von Brickwise:
