Headerbild: Neon Wood Studentenapartments Berlin, © Neon Wood
Der Vermietungstrend Micro Living gehört zu den Wachstumstreibern auf einem ansonsten schwieriger werdenden Immobilienmarkt. Wir haben uns verschiedene Projekte angeschaut.
Der Boom beim Micro Living vereint gleich mehrere Trends in der Vermietung. Die Fläche wird kleiner, da große Wohnungen für viele Menschen zu teuer sind. Heute beschränkt sich das Vermieten außerdem nicht mehr auf das Bereitstellen von leeren Räumen. Mit zusätzlichen Services, die von der Möblierung über Parkplatzbewirtschaftung bis hin zum Mieterstrom reichen, lassen sich zusätzliche Erträge erzielen. Eigentümer stehen immer mehr vor der Notwendigkeit, ihr Vermietungskonzept zu überdenken. Denn die Renditen in der konventionellen Vermietung schrumpfen deutlich aufgrund von extremer Marktregulierung und explodierenden Kosten.
Immobilienentwickler investieren verstärkt ins Micro Living
In vielen Ballungszentren haben Immobilienentwickler in den letzten Jahren massiv in den Mirco Living Trend investiert. Dabei sind spannende Neubauprojekte entstanden wie zum Beispiel das Micro Living Hochhaus „Fritz Tower“ in Berlin. Das Projekt der Groth Gruppe befindet sich an der Lehrter Straße, in direkter Nähe des Berliner Hauptbahnhofs und der Europacity, ein komplett neu errichtetes Quartier mitten in der Hauptstadt.
Die Mietverträge der Apartments im Fritz Tower haben eine Mindestlaufzeit von einem halben Jahr. Aus diesem Grund gelten sie nicht als Ferienwohnungen und kommen nicht in Konflikt mit dem Zweckentfremdungsverbot. Damit keine dauerhaften Mietverhältnisse entstehen, dürfen die Bewohner die Apartments maximal zwei Jahre lang mieten.
Die Miniwohnungen in dem 18-stöckigen Tower sind 20 bis 50 Quadratmeter klein. Die Mieten liegen in einer Spanne von 800 bis 1500 Euro und werden All-inklusive berechnet. Der stolze Preis begründet sich mit einer ganzen Reihe von Annehmlichkeiten, wie man sie sonst nur aus dem Hotel kennt. Dazu gehören die „löffelfertige“ Ausstattung, die auch Bettwäsche, Kochgeschirr und Handtücher umfasst. Die Apartments sind komplett möbliert, zum Service gehören W-Lan, Concierge, Reinigung sowie ein Fitness-Studio.
Digitale Nomaden, Berlin Fans und Business-People
Die Nachfrage nach dem Wohnen im Fritz Tower ist groß. In direkter Nähe befinden sich das Berliner Regierungsviertel, Ministerien sowie Firmenvertretungen. Zu den Mietern gehören Geschäftsleute ebenso Berlin Fans, die sich einen Zweitwohnsitz in der Hauptstadt gönnen. Große Unternehmen wie Vattenfall, Bayer oder BASF mieten oft ganze Etagen an, um dort ihre Mitarbeiter für einen Job an der Spree unterzubringen. Das spart ihnen teure Hotelkosten oder das Anmieten von Wohnungen mit langfristigen Verträgen.
Das Nutzungskonzept für den Fritz Tower kam nach Aussage des Entwicklers sogar von der Senatsverwaltung in Berlin. Die Bodenpreise liegen in diesem Bereich der Stadt bei 4000 bis 6000 Euro pro Quadratmeter. Um an dieser Stelle überhaupt noch Wohnungsbau finanzieren zu können, bleibt dem Entwickler nichts anders übrig, als nach zusätzlichen Ertragsmöglichkeiten zu suchen.
Auch im Bestand lassen sich Micro Living Konzepte realisieren
Micro Living Projekte entstehen nicht nur als Neubau. Im Berliner Bezirk Friedrichshain hat das Büro GBP Architekten einen ehemaligen Büroriegel aus den 1970er Jahren komplett entkernt. Dort ist nach dem Umbau ein Wohnungsensemble mit Mikroapartments und Wohnungen für Studenten entstanden. Insgesamt sind in dem sechsgeschossigen Systembau aus Stahlbetonfertigteilen 567 Wohneinheiten untergebracht, davon 485 Studentenwohnungen und 82 Mikroapartments.
Unter der Marke „Neon Wood“ werden die 18 bis 24 Quadratmeter großen Apartments vermarktet. Die kleinen Wohnzellen verfügen alle über eine Küchenzeile und ein eigenes Bad im individuellen Design. Im Eingangsbereich finden die Bewohner Flächen für Veranstaltungen, Einzelhandel, einen Waschsalon, Fitness Studio und ein Restaurant.
Das Design des neugestalteten Gebäudes bedient mit viel Sichtbeton und einem Mix aus Vintage sowie Custom-Made Möbeln einen zeitgenössischen Stil, der sich gut auf Instagram macht. Vorbild sind Boutique Hotels wie Ace in London/New York oder das Michelberger in Berlin. Micro Living spricht eine großstädtische Klientel an. Diese möchte keinen Standard von der Stange. Der urbane Hipster will raus aus der gähnenden Langeweile des zeitgemäßen Wohnungsbaus.
Beim Micro Living wagen die Immobilienentwickler mehr Experimente
Mirco Living ist eine neue Wohnform, bei der die Entwickler sich oft mehr Innovation leisten als beim Einerlei des herkömmlichen Geschossbaus. In Heilbronn ist mit dem Projekt SKAIO das erste, komplett aus Holz gebaute Hochhaus in Deutschland entstanden. Für die Planung des 34 Meter hohen Gebäudes mit zehn Geschossen war das Berliner Architektenbüro Kaden + Lager verantwortlich. Kaden + Lager sind seit Jahren auf das Bauen mit Holz- oder Holz-Hybrid-Konstruktionen spezialisiert.
Auf 39 beziehungsweise 46 Quadratmetern Fläche schaffen die Architekten mit innovativen Raumsparlösungen ein Maximum an Wohnqualität. Mit Diele, Wohnraum, Essplatz, Küche, Schlaf- und Badezimmer sind die Kleinstwohnungen wie eine „normale“ Wohnung ausgestattet. In allen Apartments finden die Bewohner sogar eine Speisekammer. Die Apartments sind nicht nur für Singles geplant, sondern teilweise auch auf zwei Personen ausgerichtet
Bauherr und Betreiber des SKAIO ist die städtische Wohnungsbaugesellschaft Stadtsiedlung Heilbronn GmbH. Das zeigt, dass nicht nur private Investoren, sondern auch innovativ denkende öffentliche Wohnungsbaugesellschaften auf den Micro Living Trend setzen.
Beim Micro Living sind auch in der Vermarktung neue Konzepte gefragt
Beim Mirco Living gehen die Entwickler nicht nur neue Wege beim Bauen. Auch geht die Vermarktung über das Schalten einer Anzeige auf einem Immobilienportal hinaus. Zu beobachten ist derzeit, wie sich Anbieter von Mikroapartments über Markenbildung auf dem hart umkämpften Markt um renditestarke Immobilien versuchen zu behaupten.
Unternehmen wie zum Beispiel Joy Serviced Living, youniq, The Fizz, Stayery oder I-Living gewinnen Kunden mit einem zielgruppengenauen Marketing statt mit einem schnöden Inserat. Dazu gehören ein interessanter Internetauftritt, ebenso digitale Buchungs- und Verwaltungssysteme. Mit spannenden Architektur-, Interior- und Servicekonzepten konstruieren die Micro Living Anbieter eine Life Style Community. Das Angebot ist skalierbar und erlangt Präsenz in allen deutschen Metropolen.
Vermietungsgeschäft im Wandel
Der Micro Living Trend deutet auf ein sich verändertes Vermietungsgeschäft hin. Möbliertes Wohnen, innovative Raumsparlösungen für Wohnen auf weniger Fläche, Service über reine Vermietung hinaus, digitale Verwaltungsprozesse – alles das sind wichtige Trends. Die lassen sich nicht immer für jeden Wohnungstyp realisieren, können aber unter Umständen dabei helfen, die nur noch schmalen Renditen in der Vermiet
ung zu verbessern. Mehr denn je gilt es für Eigentümer, in der Vermietung auf der Grundlage einer sorgfältigen Standort- und Zielgruppen-Analyse ein schlüssiges Konzept zu erarbeiten.
