Die Wohnfläche einer Wohnung ist Vereinbarungssache zwischen Vermieter und Mieter. Es können auch Flächen miteinbezogen werden, die aufgrund bestehender Verordnungen nicht komplett oder gar nicht zur Wohnfläche zählen.
Viele Mieter bemängeln die Größe ihrer Wohnung. Kommt es zum Streit zwischen den Vertragsparteien, weil die Wohnung kleiner ist als veranschlagt, geht es meist um die Rückzahlung eines Teils der Miete.
Der Fall: Mieter klagen wegen zu geringer Wohnfläche
Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte hierzu im vergangenen Jahr 2021 (BGH, Beschluss vom 22.6.2021, VIII ZR 26/20), dass die „Wohnfläche“ kein feststehender Begriff ist. Im konkreten Fall stritten der Mieter und die Vermieterin über die Rückzahlung von Miete. Vertraglich war geregelt, dass die Vermietung der Wohnung im „Erd- und Unter- und Zwischengeschoss“ stattfindet, welche „ca. 180 Quadratmeter“ groß ist. Die Mieter nutzten die Kellerräume ebenso als Wohnfläche.
Die Grundfläche der Räumlichkeiten beläuft sich auf 177 Quadratmeter. Stützt man sich hierbei auf die II. Berechnungsverordnung, welche die Kellerräume aufgrund einer unterdurchschnittlichen Beleuchtung nicht vollständig ansetzt, kommt man auf 144,5 Quadratmeter Wohnfläche.
Nach Ansicht der Mieter läge hier eine Abweichung von der vereinbarten Wohnfläche vor, sodass ein erheblicher Mangel gegeben sei und eine Minderung der Miete zulässig wäre.
Das Urteil: BGH sieht den Begriff der „Wohnfläche“ nicht als feststehend an
Das Gericht urteilte, die Mieter können in diesem Fall keine Rückzahlung beziehungsweise Mietminderung verlangen, da ihr beanstandeter Mangel laut BGH nicht gegeben ist. Die Begrifflichkeit der „Wohnfläche“ ist nicht feststehend und damit auslegungsbedürftig. Es gibt zudem keine verbindliche Regelung, welche die Wohnflächenberechnung für preisfreien Wohnraum definiert.
Die Wohnflächenangabe im Mietvertrag gilt als eine Beschaffenheitsvereinbarung, welche bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent zu einem Mangel an der Mietsache und damit auch zum Anspruch der Mieter auf Mietminderung führt.
Entscheidend ist, welche Fläche in die Wohnfläche mit einbezogen wird und was die Vertragsparteien als Wohnraum ansehen. Im vorliegenden Fall ist solch eine Vereinbarung gegeben. Die Formulierung, dass die Räumlichkeiten im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss als Wohnraum genutzt werden dürfen, kann so interpretiert werden, dass die Grundflächen dieser Räume in die Wohnflächenberechnung mit einfließen.
Fazit: Die Wohnflächenberechnung stützt sich auf die vertragliche Vereinbarung
Es ist folglich nicht wichtig, ob die Kellerräume unterdurchschnittlich beleuchtet sind oder nicht. Die Nutzungsbeschränkung im öffentlich-rechtlichen Sinne ist so lange nicht mangelhaft, bis es zum tatsächlichen Einschreiten einer Behörde kommt. Auch die eingeschränkte Nutzbarkeit wegen der Beleuchtung im Keller bleibt hier außer Betracht. Denn die Parteien haben sich durch die vertragliche Wohnflächenvereinbarung dazu geeinigt, auch Flächen anzurechnen, die nach der II. Berechnungsverordnung nicht oder unvollständig zu berücksichtigen sind.
Eines bleibt aber unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung bestehen: Wenn Vermieter eine Mieterhöhung berechnen möchten, ist hier die tatsächliche Wohnfläche entscheidend.
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