Erwerb & Vermietung
Juni 12, 2022 von Yvonne yvonne.haeusler@scout24.com

Schlüssel und Schließanlagen in Mietwohnungen: Darauf müssen Vermieter achten 

Kurz in der Tasche gekramt und schwupp ist es passiert, der Schlüssel ist weg und findet sich nicht mehr wieder. Hat Dein Mieter einen oder mehrere Schlüssel verloren, kommt es auf den Einzelfall an, ob Du die Türschlösser wechseln musst. Alles, was Du rund um Schlüssel und Schließanlagen in Deiner vermieteten Wohnung wissen musst, zeigen wir Dir hier. 

 

Bei Wohnungsübergabe die Schlüsselübergabe nicht vergessen 

Bei der Wohnungsübergabe bist Du verpflichtet, alle Wohn- und Haustürschlüssel an Deinen Mieter zu übergeben. Die Versuchung ist mitunter groß, einen Notfallschlüssel zu behalten. Das ist aber gesetzlich verboten (LG Kassel WM 1973, 103). Ebenso verboten ist das nachträgliche Anfertigen eines Ersatzschlüssels durch Dich als Vermieter. Das gilt auch für die Garage (AG Köln WM 96, 756). Hältst Du Dich nicht an das Gesetz, hat Dein Mieter einen Herausgabeanspruch und würde vor Gericht sicher Recht bekommen (AG Tecklenburg WM 1991, 579). 

Noch schlimmer wird es für Dich, wenn Du mit oder ohne Schlüssel heimlich die vermietete Wohnung betrittst. Das gilt als Hausfriedensbruch und kann sehr teuer für Dich werden. Wir haben in unserem Artikel “Dürfen Vermieter ohne Erlaubnis in die Wohnung” alles Wichtige für Dich zusammengefasst. 

 

Hat ein Mieter Anspruch auf eine bestimmte Anzahl an Schlüsseln? 

Jedem Mieter steht ein Schlüssel zu – für alle Türen, die er öffnen muss, zum Beispiel, wenn der Wohnungsschlüssel nicht gleichzeitig die Haustür aufschließt. Das gilt auch für Kinder (LG Berlin, Az. 61 T 32/85). Wohnen also vier Personen in einer Wohnung, musst Du auch vier (beziehungsweise acht) Schlüssel aushändigen. Singles erhalten zwei Schlüssel, damit sie einen Notfallschlüssel bei einer Vertrauensperson deponieren können (AG Schöneberg, Az. 103 C 406/90). 

Für Briefkästen, Kellerräume und Garagen gilt: Der Mieter hat nur Anspruch auf einen Schlüssel und kann sich diesen einen mit anderen Bewohnern teilen. Schließlich braucht man nicht immer Zugang zu diesen Räumen und kann sich den Schlüssel bei Bedarf aus der Wohnung holen. 

 

Schlüssel nachmachen mit oder ohne Erlaubnis? 

Benötigt Dein Mieter weitere Schlüssel, ist das normalerweise problemlos möglich. Laut Mietrecht muss er Dir zwar einen plausiblen Grund nennen, die Gerichte sehen aber Zusatzschlüssel für beispielsweise Putzkräfte, Tagesmütter oder Postboten als ausreichend begründet an (AG Mainz Az. 80 C 96/07). 

Dein Mieter ist verpflichtet, Dich über seinen Wunsch für einen weiteren Schlüssel zu informieren. Ohne Deine Erlaubnis sollte er das lieber nicht tun, auch wenn Gerichte hier unterschiedlicher Auffassung sind. 

Spätestens dann, wenn Dein Haus über eine Schließanlage verfügt, dürfen nur Personen mit einem Berechtigungsschein Schlüssel nachmachen lassen. Diesen hast natürlich Du als Vermieter und gibst ihn nur in begründeten Fällen heraus. Die Kosten für die zusätzlichen Schlüssel zahlt der Mieter. Du bist lediglich für den ersten Satz verantwortlich. 

 

Darf der Mieter das Schloss auswechseln? 

Mieter dürfen das Schloss der Wohnungstür austauschen, Klauseln im Mietvertrag, die das unterbinden, sind unwirksam. Selbst, wenn es sich um eine Schließanlage handelt, kann der Mieter ein neues Schloss zur Wohnung einbauen. 

Wichtig: Die Kosten für das Auswechseln des Schlosses muss der Mieter allein tragen. Außerdem ist er für eventuell entstandene Schäden verantwortlich. Insbesondere bei Sicherheitsschlössern ist die Gefahr groß. Denn hier muss die Tür aufgebohrt werden, um das Schloss zu wechseln. 

Möchte der Mieter ein zusätzliches Schloss, zum Beispiel ein Stangenschloss, einbauen, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die er zwingend mit Dir absprechen muss. Ein solches Schloss wird sowohl in der Tür als auch Wand oder Boden verbohrt und bedarf daher Deiner Genehmigung. Auch hier ist der Mieter für Kosten und Schäden verantwortlich. 

 

Darf der Vermieter ohne Grund das Türschloss wechseln? 

Du als Vermieter darfst auf keinen Fall das Schloss zur Wohnung ohne vorherige Absprache austauschen. Selbst, wenn Du dem Mieter fristlos gekündigt hast, darfst Du Dir nicht ungefragt Zutritt zur Wohnung verschaffen, oder dem Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern (OG Zelle Az. 2U 63/17). Hierbei würde es sich um eine verbotene Eigenmacht gemäß § 858 BGB handeln. 

 

Was tun, wenn das Schloss kaputt ist? 

Ist das Schloss schon alt und schließt aufgrund von Verschleiß nicht mehr, musst Du als Vermieter das Schloss auf Deine Kosten auswechseln. Denn Du bist in der Pflicht, dass die Wohnung vertragsgemäß genutzt werden kann. Dazu zählt auch, ein funktionierendes Türschloss. 

Ist der Mieter jedoch für den Defekt des Türschlosses verantwortlich, zum Beispiel, weil der Schlüssel darin angebrochen ist, muss der Mieter sowohl für die Notöffnung der Tür als auch den Wechsel des Schlosses aufkommen. 

 

Bei Verlust des Schlüssels müssen Mieter handeln 

Geht ein Schlüssel kaputt, wird er gestohlen oder verliert Dein Mieter einen Schlüssel, ist er verpflichtet, Dich umgehend zu informieren. Tut er das nicht, muss er für eventuelle Schäden haften. Fällt erst bei der Wohnungsrückgabe auf, dass ein Schlüssel fehlt, darfst Du eine Entschädigung verlangen beziehungsweise den Schlüssel auf Kosten des Mieters nachmachen lassen oder wenn nötig das Schloss wechseln. 

 

Mieter muss für Kosten aufkommen 

Ob das Türschloss bei Verlust des Schlüssels ausgetauscht werden muss, entscheidet der Einzelfall. Liegt er beispielsweise auf dem Grund eines Sees, ist es eher unwahrscheinlich, dass ihn jemand findet und sich damit Zutritt zum Haus verschaffen kann. Es geht also keine Gefahr für die Hausbewohner aus. 

Kann der Schlüssel jedoch explizit einer Adresse zugeordnet werden, sieht das schon anders aus. Dann solltest Du das Schloss austauschen. Die Kosten trägt dann in der Regel der Mieter und zwar für die gesamte Anlage inklusive aller Schlüssel (BGH VIII ZR 205/13). Es müssen jedoch folgende Voraussetzungen erfüllt sein: 

  1. Der Mieter hat den Verlust des Schlüssels zu verschulden. 
  1. Es besteht die Gefahr, dass der Schlüssel missbraucht wird. 
  1. Schloss bzw. Schließanlage wurden tatsächlich ausgetauscht. 

Punkt 1 ist übrigens auch dann erfüllt, wenn Dein Mieter einer dritten Person einen Schlüssel gegeben und diese ihn verloren hat. 

 

Achtung bei teuren Schließanlagen 

Bei Schließanlagen ist Vorsicht geboten, insbesondere bei nicht erweiterbaren Schließanlagen. Das Landgericht München hat geurteilt, dass Mieter nur dann die vollen Kosten für den Austausch tragen müssen, wenn sie Kenntnis darüber haben, dass bei Verlust des Schlüssels und einem nötigen Austausch der Anlage erhebliche Kosten entstehen werden (Urteil v. 18.6.2020; Az. 31 S 12365/19). 

Ist in Deinem Haus eine Schließanlage verbaut, solltest Du den Mieter explizit darauf hinweisen und ihm zu einer Schlüsselversicherung raten. Andernfalls muss der Mieter die Kosten nur anteilig zahlen, nämlich für die Haustür und seine eigene Wohnungstür. Die Kosten für die restlichen Wohnungstüren trägst Du selbst. 

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