Erwerb & Vermietung
Juni 6, 2022 von Yvonne yvonne.haeusler@scout24.com

Dürfen Vermieter ohne Erlaubnis in die Wohnung? 

Als Vermieter gibst Du das Hausrecht an Deinen Mieter ab. Das bedeutet, dass der Mieter entscheiden darf, wen er in die Wohnung lässt und wen nicht. Aus bestimmten Gründen ist er jedoch dazu verpflichtet, Dir den Zugriff zu gewähren. Wann das der Fall ist und was Du dabei beachten musst, erfährst Du hier. 

 

Vermieter müssen ihren Besuch schriftlich ankündigen 

Vermieter sind dazu verpflichtet beim Einzug des Mieters alle vorhandenen Schlüssel zu übergeben. Das Einbehalten von Ersatzschlüsseln ist strikt verboten. Nur wenn der Mieter Dir schriftlich die Zustimmung gibt, darfst Du für Notfälle einen Schlüssel haben. Aber auch dann darfst Du ihn nicht einfach benutzen, um in die Wohnung zu gelangen. 

Dein Mieter hat zwar gemäß § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die vertragliche Nebenpflicht, Dich unter bestimmten Voraussetzungen in die Wohnung zu lassen. Du darfst allerdings nicht einfach unangemeldet vor der Tür stehen. Jeden Besuch musst Du vorab schriftlich ankündigen.  

=> Vorlagen findest Du bei Vermietet.de. 

Das Schreiben solltest Du Deinem Mieter so früh wie möglich zustellen. Eine genaue Zeitangabe gibt es dabei jedoch nicht. Je nach Grund und Dringlichkeit können 24 Stunden vorher genügen, in der Regel solltest Du aber mindestens drei bis vier Tage einhalten – je mehr, desto besser. Bringst Du beispielsweise Handwerker zu dem Termin mit, solltest Du das in Deiner Anmeldung erwähnen. 

Achtung: Auch nach Kündigung des Mieters dürfen Vermieter nicht einfach so die Wohnung betreten, solange der Mieter noch nicht ausgezogen ist. 

 

Wann dürfen Vermieter die Wohnung betreten? 

Um die Wohnung zu besichtigen bedarf es nicht nur der Zustimmung des Mieters. Du musst auch einen wichtigen Grund vorweisen können. Liegt ein solcher vor und hast Du den Begehungswunsch rechtzeitig angekündigt, ist Dein Mieter verpflichtet, Dich reinzulassen. Solche Gründe können sein: 

1. Neuvermietung oder Verkauf der Wohnung

Suchst Du einen neuen Mieter oder einen Käufer für Deine Wohnung, ist der Mieter verpflichtet, Dich und Interessenten in die Wohnung zu lassen. Besichtigungstermine dürfen montags bis freitags zwischen 10 und 13 Uhr und 15 und 18 Uhr stattfinden. Nur in Ausnahmefällen, dürfen auch spätere Termine stattfinden. Bei Kaufinteressenten müssen berufstätige Mieter dreimal pro Monat zwischen 19 und 20 Uhr Besichtigungstermine zulassen. Die Termine dürfen dabei maximal 45 Minuten dauern. 

Achtung: Um die Privatsphäre des Mieters zu wahren, ist es nicht zulässig, ungefragt Fotos von der Wohnung zu machen, zum Beispiel, um sie dem Exposé zuzufügen (AG Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014, Az. 21 C 987/13). Entweder holst Du Dir die schriftliche Einwilligung ein oder Du verwendest ältere Bilder im leeren Zustand. 

2. Maßnahmen für Modernisierungen oder Sanierungen

Planst Du Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen in Deiner Wohnung durchzuführen, bist Du berechtigt, die Wohnung vorab zu besichtigen, um den aktuellen Zustand festzustellen und entsprechende Maßnahmen abzuleiten. 

Gemäß § 555 d BGB ist der Mieter verpflichtet, die Maßnahmen zu dulden und Handwerkern den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Weigert er sich, muss eine gerichtliche Verfügung her, bevor die Baumaßnahmen begonnen werden können. 

3. Maßnahmen zu Instandhaltungen und Reparaturen

Meldet der Mieter einen Mangel, zum Beispiel eine defekte Badarmatur oder ein verstopftes Rohr, darfst Du Dir den Schaden zunächst selbst anschauen, bevor Du einen Handwerker mit der Reparatur beauftragst. Der Mieter muss die Besichtigung durch Dich und den Handwerker dulden. 

4. Erforschung oder Behebung von Schäden

Liegen konkrete Anhaltspunkte vor, dass Schäden in der Wohnung drohen, zum Beispiel durch modrigen Geruch, der auf Schimmel hinweist, oder Mäusekot, ist der Mieter verpflichtet, Dir Zutritt zur Wohnung zu gewähren, um der Ursache auf den Grund zu gehen.  

5. Vertragsverletzung des Mieters

Hast Du als Vermieter den konkreten Verdacht, dass sich Dein Mieter nicht an Eure Vertragsabsprachen hält, zum Beispiel weil er die Wohnung unerlaubt untervermietet oder trotz Verbots einen Hund hält, musst Du dem Mieter den Verdacht mitteilen. 

6. Ablesen von Messgeräten

Müssen Messgeräte abgelesen oder ausgetauscht werden, muss Dein Mieter Dir oder der Ablesefirma genehmigen, die Wohnung zu betreten. Dies darf jedoch ausschließlich in den dafür notwendigen Räumen stattfinden und auch nur so lange wie unbedingt nötig. 

7. Vermessen der Wohnung

Oft gibt es Unstimmigkeiten, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche korrekt ist. Manchmal liegen auch gar keine genauen Messwerte vor. Musst oder willst Du Deine Wohnung vermessen lassen, hat der Mieter Deinen Begehungswunsch zu dulden. 

8. Weitere Gründe sind Einzelfallentscheidungen

Ob weitere Gründe zu einem Besichtigungsrecht führen, muss im Einzelfall geklärt werden. Das Amtsgericht München hat beispielsweise geurteilt, dass Vermieter sich Zutritt zur Wohnung verschaffen dürfen, wenn die Frist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Auszug des Mieters abgelaufen ist, um festzustellen, ob Reparaturen vor der Neuvermietung notwendig sind (AG München, Az.:  461 C 19626/15). 

 

Vermieter haben kein generelles Besichtigungsrecht 

Ohne triftigen Grund müssen Mieter den Vermieter nicht in die Wohnung lassen. Häufig finden sich in Mietverträgen alte Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen, ohne Ankündigung und ohne Terminabsprache die Wohnung zu begehen. Solche Klauseln sind nach aktueller Rechtsprechung unwirksam (§ 307, Abs. 1 BGB). 

Allerdings wurde bereits entschieden, dass Besichtigungen alle fünf Jahre möglich sind. Jedoch nur mit Ankündigung und Terminabsprache (AG München, 461 C 19626/15). 

 

Vermieter dürfen in Notfällen auch ohne Ankündigung die Wohnung betreten 

In Gefahrensituationen, die eine sofortige Begehung der Wohnung rechtfertigen, kannst Du Dir auch ohne Ankündigung und Zustimmung des Mieters Zutritt verschaffen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es brennt, Gas austritt oder ein Wasserrohr gebrochen ist. 

Auch in Notfällen musst Du zunächst den Mieter kontaktieren, erst wenn Du ihn nicht erreichen kannst, ist eine Notöffnung über einen Schlüsseldienst möglich. Wir empfehlen Dir, einen Zeugen mitzunehmen, um Dich vor Klagen des Mieters zu schützen und die Notsituation zu belegen. Beachte auch, dass Du auch in diesem Fall nur die Räume betreten darfst, die unmittelbar notwendig sind. 

 

Welche Rechte hast Du, wenn Dein Mieter Dir den Zutritt trotz wichtigem Grund und Ankündigung verweigert? 

Verweigert Dir Dein Mieter die Besichtigung, wird es langwierig. Denn dann bleibt Dir nur der Klageweg. Dieser dauert aber in der Regel drei bis sechs Monate. Hat der Mieter bereits gekündigt, lohnt sich das also nicht. 

Alternativ kannst Du versuchen, eine einstweilige Verfügung zu erlangen. Das geht aber nur, wenn Du eine hohe Dringlichkeit vorweisen kannst, was bei Verkauf oder Neuvermietung meist nicht gegeben ist. Auch nicht zwingend notwendige Modernisierungen können die Zeit des Klagewegs abwarten. 

Die Kündigung des Mieters ist nur dann zulässig, wenn Du ihn erfolgreich auf Duldung verklagt hast und er Dir dennoch den Zutritt verweigert. 

Unser Tipp: Weise Deinen Mieter auf dessen Pflicht hin, die Besichtigung zu dulden. Erkläre ihm auch, dass er Dir den entstandenen Schaden ersetzen muss und bitte ihn um einen neuen Termin. Manchmal kann auch ein Schreiben Deines Rechtsanwalts helfen, den Mieter umzustimmen. 

 

Heimliche Begehung der Mietwohnung gilt als Hausfriedensbruch 

Gemäß § 123 Strafgesetzbuch (StGB) begehst Du Hausfriedensbruch, sobald Du die Wohnung ohne die Zustimmung des Mieters oder gar heimlich betrittst und keine Gefahrensituation vorliegt. Kann Dein Mieter den unbefugten Zutritt beweisen, hat er das Recht fristlos zu kündigen. Außerdem hat der Mieter dann das Recht auf Schadenersatz, zum Beispiel die Umzugskosten von Dir erstattet zu bekommen.

Übrigens: Auch wenn Dein Mieter, Deinem Begehungswunsch nachkommt, darfst Du Dich nicht unbegrenzt in der Wohnung umsehen. Die Duldung des Mieters erstreckt sich lediglich auf die notwendigen Räume und den notwendigen Zeitraum. 

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