Erwerb & Vermietung
August 18, 2020 von Andrea andrea.burkhardt@scout24.com

Eigenbedarfskündigung: Das müssen Sie wissen!

Das Recht zur Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert – Doch unter welchen Voraussetzungen? Erfahren Sie alles Wissenswerte zur Eigenbedarfskündigung!

Wussten Sie es schon? Die Eigenbedarfskündigung zählt als zweithäufigster Kündigungsgrund des Vermieters. Denn wenn Sie Ihre Mietwohnung für sich selbst oder für ein Familienmitglied nutzen möchten, besteht ein Anspruch auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.Dabei regelt  § 573 BGB die Richtlinien für die Eigenbedarfskündigung. 

Im Detail gilt dabei, dass Sie dabei bestimmte Voraussetzungen und Fristen erfüllen müssen und ein Kündigungsschreiben aufsetzen, um eine wirksame Wohnungskündigung durchzusetzen. Dabei müssen Sie ein berechtigtes Interesse für den Eigenbedarf durch einen eindeutigen und plausiblen Grund angeben. Der bloße Wunsch, die Wohnung zu kündigen, um sie für sich selbst oder einen Familienangehörigen nutzen zu können, reicht dabei nicht.

Gesetzlichen Voraussetzungen

Grundsätzlich kann Eigenbedarf nur dann angemeldet werden, wenn der Grund zur Wohnungskündigung erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Steht der Kündigungsgrund jedoch vor Vertragsabschluss fest, dann verliert der Vermieter sein Recht auf Eigenbedarf. Als berechtigtes Interesse kann die Beendigung des Mietverhältnisses angestrebt werden, wenn Sie selbst, ein Familienangehöriger oder ein weiterer Angehöriger Ihres Haushalts die Wohnung bewohnen möchte.

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn:

  • Ihr Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat
  • Sie die Räume als Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  • Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden.

Darüber hinaus dürfen vom Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nur natürliche Personen Gebrauch machen. Die meisten Personengesellschaften (Offene Handelsgesellschaft und die Kommanditgesellschaft) erhalten kein Recht auf Eigenbedarfskündigung. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann die Kündigung wegen Eigenbedarfs hingegen unter Umständen wirksam sein.

Für welchen Personenkreis gilt der Eigenbedarf?

Sprechen Sie die Kündigung wegen Eigenbedarfs gegen Ihren Mieter aus, müssen Sie die Person benennen, für die der Bedarf besteht. Dabei zählen neben Ihnen als Vermieter auch Ihre nächsten Angehörigen zu dem Personenkreis, für den der Eigenbedarf zutrifft. Familien- und Haushaltsangehörige, wie Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, sowie Neffen und Nichten gehören zu dem Kreis der begünstigten Personen. Ebenfalls können Sie für Ihr Haus- und Pflegepersonal ein Eigenbedarf anmelden. Ist der Verwandtschaftsgrad zu der benannten Person jedoch weiter entfernt, muss die persönliche Beziehung glaubhaft dargelegt werden.

Geben Sie also im Kündigungsschreiben konkrete Angaben über die Person, für die der Eigenbedarf bestimmt ist. Wer lediglich vage Angaben zur Person und dem bestehenden Verhältnis zueinander macht, riskiert die WIrksamkeit der Kündigung.

Diese Fristen gelten

Bei jeder Vertragskündigung sind die Partner an eine Kündigungsfrist gebunden. So auch bei der Eigenbedarfskündigung. So gilt eine generelle Sperrfrist von mindestens drei Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses, bevor eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen werden kann.

Ist Ihnen der Grund bereits bei Vertragsabschluss bekannt, müssen Sie bereits bei Abschluss des Mietvertrages darauf hinweisen und optimalerweise einen befristeten Mietvertrag schließen. Kommen SIe der Pflicht zur Information jedoch nicht nach, verlieren Sie für die ersten fünf Jahre das Recht auf Eigenbedarfskündigung.

Die Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs setzt generell eine Kündigungsfrist von drei Monaten voraus. Spätestens am dritten Werktag eines Monats muss Ihrem Mieter das Schreiben zugestellt werden, damit die Kündigung zum Ende des drei Monate später rechtskräftig umgesetzt werden kann.

Glühbirne

Achtung: Abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses gelten unterschiedliche „Staffelungen“ für die Kündigungsfrist:

Bis zu fünf Jahre: Kündigungsfrist von drei Monaten

fünf Jahre oder länger: Kündigungsfrist von sechs Monaten

acht Jahre oder länger: Kündigungsfrist von neun Monaten

Wichtiges zum Kündigungsschreiben

Damit die ordentliche Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarfs auch wirksam ist, sollten  Ihre Gründe für ein berechtigtes Interesse, der Zeitraum des Eigenbedarfs sowie das Verwandtschaftsverhältnis oder die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit zur Person ergibt, in Schriftform festgehalten werden. Außerdem sollten Sie das Enddatum des Mietvertrages klar benennen. 

Wann der Eigenbedarf unwirksam ist

Wie wir bereits erfahren haben, reicht der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, nicht. 

Das BGB erklärt die Anmeldung für Eigenbedarf als unwirksam, wenn

  • Sie einem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen, ohne den Grund für Eigenbedarf einzusetzen. In diesem Falle machen Sie sich strafbar. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf stellt einen Rechts- und Vertragsbruch dar, wodurch Sie gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig sind.
  • Sie Ihre Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, obwohl der Bedarf überzogen ist. Das trifft beispielsweise zu, wenn eine Wohnung, die größer als 100 Quadratmeter ist, an einen Schüler, eine Studentin oder einem Auszubildenden übergegeben werden soll.
  • Sie trotz einer weiteren oder sogar mehreren vergleichbaren, leerstehenden Wohnungen an der Kündigung festhalten. In diesem Falle gehen Sie einen Rechtsmissbrauch ein, denn der Eigenbedarf könnte in diesem Fall durch eine vorhandene, freie Wohnung gedeckt werden. 

Achtung: Anbietpflicht!

Als Vermieter unterliegen Sie der sogenannten „Anbietpflicht“: Wenn eine Wohnung während der Kündigungsfrist frei ist oder frei wird, muss der Vermieter dem Mieter die vergleichbare, freie Wohnung anbieten.

Sollte der Kündigungsgrund für Eigenbedarf kurzfristig entfallen, müssen Sie das dem Mieter unverzüglich mitteilen.

Eine Nutzungsdauer nach auszug des Mieters gilt es nicht zu erfüllen. Wichtig ist jedoch, dass der Grund für die Eigenbedarfskündigung eintrifft und beweisen kann, dass der Eigenbedarf nicht vorgetäuscht wurde.

Ihr Mieter möchte nicht ausziehen?

Grundsätzlich steht Ihrem Mieter das Recht zu, spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses einen schriftlichen Widerspruch einzulegen. Er kann somit die gesetzliche Richtigkeit der Eigenbedarfskündigung anfechten, wenn ein besonderer Härtefall vorliegt. 

Das trifft zum Beispiel dann zu, wenn der Mieter krank, besonders alt oder schwanger ist. Auch bei besonders langjährigen Mietverträgen steht Ihrem Mieter ein Einspruch zu.

Sollten Sie trotz des Widerspruchs eine wirksame Kündigung erreichen, so können Sie eine Räumungsklage anstrengen.

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