Welche Steuern fallen an, wenn man ein Haus erbt? Welche Steuerfreibeträge gibt es? Was ist im Fall einer Selbstnutzung zu beachten? Diese Fragen stellen sich viele, die geerbt haben. Und in Deutschland werden circa 400 Milliarden Euro pro Jahr vererbt – ungefähr die Hälfte davon besteht aus Immobilien.
Die meisten Erben entscheiden sich für den Verkauf des Hauses, um so die eigenen Schulden zu tilgen oder die eigene Immobilie zu modernisieren. Manche wollen mit dem Verkauf einfach nur Rücklagen bilden. Insbesondere wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt, ist der Verkauf vorteilhaft. So lässt sich das Erbe gerechter aufteilen. Ob und wann ein Hausverkauf im Falle eines Erbes Sinn macht, hängt von den Steuern ab.
Welche Steuern fallen an, wenn man ein Haus erbt?
Immobilien unterliegen hierzulande der gesetzlichen Steuerpflicht. Sobald ein Haus vererbt wird, muss der Erbe also eine Steuer zahlen. Das Gesetz hat hier allerdings Freibeträge vorgesehen, durch welche sichergestellt wird, dass sich die Erben durch die Annahme des Nachlasses nicht verschulden. Je enger der Verwandtschaftsgrad ist, desto höher ist der Freibetrag. Hierzu kommen wir weiter unten im Detail.
Wie hoch die Erbschaftssteuer letztendlich ausfällt, bestimmt die Steuerklasse. Diese hängt wiederum vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Enge Verwandte wie Ehepartner und Kinder zahlen einen geringeren Steuerbetrag als Personen, die nicht mit dem Verstorbenen verwandt sind. Die Erbschaftssteuer wird für jenen Teil des Erbes fällig, welcher über den jeweiligen Freibetrag hinausgeht.
Den höchsten Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro wird Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern gewährt. Außerdem wird ein besonderer Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro gestattet. Demnach zahlen verwitwete Personen ab 756.001 Euro eine Erbschaftssteuer. Dadurch soll Sorge getragen werden, dass das gemeinsam erarbeitete Vermögen erhalten bleibt. Im Falle des Erhalts einer Witwenrente oder einer Pension, welche nicht der Erbschaftssteuer unterliegen, wird die Summe dieser Bezüge vom Versorgungsbeitrag subtrahiert.
Kinder haben ebenso einen hohen allgemeinen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro. Je nach Alter des Kindes wird hier ein zusätzlicher, gestaffelter Versorgungsbeitrag gewährt. Auch hier werden Bezüge wie eine Waisenrente vom Betrag abgezogen.
ACHTUNG: Der Versorgungsfreibetrag wird nur bei der Erbschaftssteuer gewährt. Wird eine Schenkung durchgeführt, gilt dieser nicht. Der Erbe muss außerdem unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland sein.
Besteht kein Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser, sind 20.000 Euro steuerfrei.
Die Spekulationssteuer spielt beim Verkauf eines geerbten Hauses eine wesentliche Rolle. Diese wird immer auf den Verkaufsgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften erhoben. Wenn der Erblasser mehr als drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt hat, fällt keine Spekulationssteuer an. Wurde das Haus allerdings vermietet, gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Es wird nur dann keine Spekulationssteuer erhoben, wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat.
Steuersätze der Erbschaftssteuer nach Höhe des Erbes
| Höhe der Erbschaft | Steuerklasse 1 | Steuerklasse 2 | Steuerklasse 3 |
| Bis 75.000 Euro | 7 Prozent | 15 Prozent | 30 Prozent |
| Bis 300.000 Euro | 11 Prozent | 20 Prozent | 30 Prozent |
| Bis 600.000 Euro | 15 Prozent | 25 Prozent | 30 Prozent |
| Bis 6.000.000 Euro | 19 Prozent | 30 Prozent | 30 Prozent |
| Bis 13.000.000 Euro | 23 Prozent | 35 Prozent | 50 Prozent |
| Bis 26.000.000 Euro | 27 Prozent | 40 Prozent | 50 Prozent |
| Mehr als 26.000.000 Euro | 30 Prozent | 43 Prozent | 50 Prozent |
Freibeträge
- Ehegatten/Lebenspartner (Steuerklasse 1): 500.000 Euro
- Kinder/ Enkel, wenn Kinder verstorben sind (Steuerklasse 1): 400.000 Euro
- Enkel (Steuerklasse 1): 200.000 Euro
- Übrige Erben (Steuerklasse 1): 100.000 Euro
- Übrige Erben (Steuerklasse 2 & 3): 20.000 Euro
Der allgemeine Freibetrag gilt sowohl für die Erbschaftssteuer als auch für die Schenkungsteuer. Das Besondere: Der Freibetrag für eine Schenkung und die damit verbundene Steuerfreiheit darf alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden. Somit kann der Freibetrag mehrfach genutzt werden.
Was ist im Fall einer Selbstnutzung zu beachten?
Im Falle einer Selbstnutzung des geerbten Hauses gibt es unter bestimmten Bedingungen eine Steuerbefreiung. Der Erblasser muss hierfür zuvor selbst in dem Haus gewohnt haben und an den Ehepartner vererbt haben. Unabhängig vom Wert der Immobilie fällt also keine Steuer an, wenn
- der Erbe innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt des Hauses selbst einzieht;
- die Immobilie als ständiger Wohnsitz angegeben wird;
- der Erbe mindestens zehn Jahre darin wohnen bleibt.
Für eine Erbschaft an Kinder gelten dieselben Bedingungen. Hier hat das Gesetz jedoch eine Wohnflächenbegrenzung vorgesehen. Somit darf das Haus maximal 200 Quadratmeter Fläche haben. Gleiches gilt, wenn eine Wohnung vererbt wird.
Bei der Vererbung einer vermieteten Immobilie zieht das Finanzamt den Verkehrswert heran. Dieser wird abzüglich eines pauschalen Bewertungsabschlags von zehn Prozent angesetzt. Hiervon wird der jeweilige Freibetrag abgezogen. Kann die Erbschaftssteuer nur dann bezahlt werden, wenn die Immobilie veräußert wird, gewährt das Finanzamt eine Stundungsfrist von zehn Jahren. Laufende Kredite, für welche der Erbe einsteht, werden hiervon subtrahiert.
