Modernisierung Steuern & Finanzen
Juli 10, 2020 von Andrea andrea.burkhardt@scout24.com

Bundesfinanzhof: Miethöhe hat Einfluss auf die Erbschaftssteuer

Achtung bei der Erbschaftssteuer! Der Bundesfinanzhof urteilte über die Berechnung des Ertragswerts bei vermieteten Immobilien.

Wer eine vermietete Immobilie erbt, kommt nicht an der Erbschaftsteuer vorbei. Um dem Vorwurf der Steuerhinterziehung zu entgehen, muss der Erbe das zuständige Finanzamt innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers informieren. Doch auf die Trauer folgt nicht selten das böse Erwachen, wenn im Erbschaftsteuerbescheid die Forderung des Finanzamtes höher ausfällt, als zunächst erwartet.

Diese Regelung sollten Sie kennen

Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 % ihres Wertes versteuert. Müssten Erben ihre vermietete Immobilie verkaufen, um die Erbschaftsteuer zahlen zu können, kann eine Ratenzahlung beim Finanzamt beantragt werden. Dabei können die fälligen Zahlungen bis zu zehn Jahre gestundet werden, ohne dass Zinsen oder Säumniszuschläge anfallen. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn ein Erbe die Immobilien künftig selbst bewohnen will.

Mietspiegel als Grundlage der Erbschaftssteuer

Ermittelt wird die Erbschaftsteuer bei vermieteten Immobilien auf Basis des Ertragswertverfahrens. Maßgeblich für die Berechnung des Rohertrags ist dabei die vertraglich vereinbarte Miete. Liegt diese bei Immobilien ober- oder unterhalb der im Mietspiegel angegebenen Preisspanne, ist die Miete nicht mehr als üblich anzusehen. Bei der Ermittlung des Rohertrags zur Berechnung der Erbschaftsteuer ist in diesem Fall von der üblichen Miete auszugehen.

Glühbirne

Hinweis:

Beim Ertragswertverfahren werden zunächst der Wert des Grundstücks und der der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Begründet wird die getrennte Wertermittlung der Immobilie damit, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während ein Gebäude nur eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist. Der Verkehrswert als Ergebnis des Ertragswertverfahrens wird daher gemäß folgender Formel ermittelt:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Der Ertragswert wird durch die folgende Formel ermittelt:

Rohertrag (Jahresmiete / übliche Miete)
– Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstückes
– Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger
= Ertragswert

Erbschaftsteuer bei vermieteten Immobilien

Davon abweichen wollte ein Immobilienerbe aus Berlin, da die tatsächliche Miethöhe der geerbten, vermieteten Wohnungen über dem im Mietspiegel definierten Mittelwert angesiedelt war. In seiner Ermittlung des Gebäudeertragswerts setzte er für zwei Wohneinheiten die vereinbarte Miete, für alle anderen hingegen Mittelwert laut Mietspiegel an.

Der Berechnung des Erben folgte das Finanzamt jedoch nur bei jenen Wohneinheiten, deren Miethöhe oberhalb der Obergrenze des Mietspiegels lag. Bei allen anderen hochpreisig vermieteten Wohneinheiten lag der Mietzins oberhalb des Mittelwertes und damit nach Einschätzung der Behörde noch im Rahmen der üblichen Miete, was eine präzise Wertermittlung zur Folge hat – die Heranziehung des Mittelwertes zur Ertragswertermittlung war nach Ansicht des Finanzamtes nicht rechtmäßig. Dagegen wehrte sich der Erbe vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg, das jedoch die Meinung des Finanzamtes teilte.

Oberster und unterster Wert des Mietspiegels maßgeblich

Auch die Richter des Bundesfinanzhofs schlossen sich dieser Entscheidung an: Nach ihrer Einschätzung ist jede Miethöhe, der innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt, als üblich anzusehen. Dabei wird etwas als üblich bezeichnet, was sich in einem gewissen Rahmen bewegt. Der im Mietspiegel vorgegebene Mittelwert ist dabei unerheblich.

Offen ließ der Bundesfinanzhof im aktuellen Fall jedoch, welcher Wert anzusetzen ist, wenn die vereinbarte Miete außerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Statt des Mittelwertes könnte hier auch der obere Wert zur Ermittlung des Rohertrags herangezogen werden. 

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