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Juli 8, 2020 von Andrea andrea.burkhardt@scout24.com

Mietendeckel: „Schattenmieten” umstritten

Immer wieder Ärger mit dem Berliner Mietendeckel – Derzeit stellt die Miethöhe viele Vermieter vor Herausforderungen:

Der Mietendeckel ist umstritten, doch wie lässt sich eine angemessene, gesetzeskonforme Miethöhe festlegen, solange die Rechtmäßigkeit nicht definiert ist? Unter Vermietern hat sich die sogenannte Schattenmiete etabliert. 

Schattenmiete: Vereinbarung von zwei Mietpreisen

Seit dem 23. Februar sind Mieten für 1,5 Millionen Berliner Wohnungen auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren. Steigerungen von maximal 1,3 Prozent wird es erst ab 2022 geben. Wird eine Wohnung wieder vermietet, muss sich der Vermieter an neue, vom Staat festgelegte Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Doch der Mietendeckel in Berlin ist umstritten. Bereits Anfang Mai hatten FDP und CDU/CSU im Bundestag eine Normenkontrollklage in Karlsruhe auf den Weg gebracht. Eigentümer und Vermieter in der Bundeshauptstadt hoffen nun, dass der Mietendeckel vor Gericht nicht besteht.

Die rechtliche Situation verlangt von Vermietern, zu ungewöhnlichen Mitteln zu greifen: Zwar wird mit dem Mieter vorerst die Miete nach dem Mietdeckel vereinbart, doch darüber hinaus  verpflichtet sich der Mieter vertraglich zur Nachzahlung einer Differenz und Anpassung der fortlaufenden Mietzahlung, sofern der Bundesgerichtshof das Gesetz für verfassungswidrig erklären sollte. Dies wird durch die Vereinsbarung  einer sogenannten „Schattenmiete“ möglich.

Rechtliche Lage ist undurchsichtig

Laut dem Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, umgeht eine erhebliche Anzahl von Vermietern mit der Schattenmiete den Mietendeckel und sichert „sich mit Vereinbarungen unterschiedlichster Art die Mietzahlungsansprüche für den Fall der Verfassungswidrigkeit“. Der Mieterverein hält  dieses Vorgehen mit Blick auf das AGB-Recht für nicht zulässig. Das sieht die Berliner Senatsverwaltung für Wohnen jedoch anders: Die Schattenmiete ist nach ihrer Auffassung grundsätzlich als „aufschiebende Bedingung“ zulässig. 

Dem Vermieterverein zufolge sind Schattenmieten zulässig und stützen sich auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts:  in der Begründung zur Ablehnung einer einstweiligen Anordnung gegen den Mietendeckel führten die RIchter aus, dass Vermieter nicht daran gehindert seien, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes oder Teilen desselben bei Neuvermietungen eine höhere Miete als die Mietendeckelmiete zusichern zu lassen.

Auch die Zulässigkeit einer Miete, die zwar Höchstgrenzen überschreitet, zugleich aber erklärt, dass während der Geltungsdauer des Mietendeckels nur nach dem Mietendeckel zulässige Mieten zu zahlen sind, ist umstritten.

Mietendeckel in Berlin für fünf Jahre befristet

Der Mietendeckel ist nach aktuellem Stand auf fünf Jahre befristet. Ausgenommen sind unter anderem Neubauwohnungen, die ab 1. Januar 2014 bezugsfertig wurden. Ab 23. November sollen Mieter auch überhöhte Bestandsmieten senken können. Ob es bis dahin eine erste gerichtliche Entscheidung geben wird, ist jedoch nicht absehbar.

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