Erbfolge gestalten: Immobilieneigentum optimal vererben

Immobilienbesitz ist häufig auch Familienangelegenheit. Egal, ob selbst genutzt oder vermietet: Immobilien sind Kapitalanlage und sollen im Alter für finanzielle Absicherung sorgen – auch für die Nachkommen. Doch wie werden Immobilien optimal vererbt? Wir informieren Dich über die gesetzliche Erbfolge und mögliche Erbmodelle für Deine Immobilien. 

 

Das Erbrecht betrifft auch Immobilien 

Wer eine Immobilie besitzt, macht sich Gedanken über die weitere Verwendung im Todesfall. Auch wenn das Thema unangenehm sein kann, eine geregelte Erbfolge bei Immobilien empfiehlt sich in jedem Fall. Dabei gilt das grundsätzlich genauso für selbstbewohnte, als auch vermietete Immobilien. Das Thema Erbfolge gestalten bei Immobilien betrifft also Immobilienbesitzer, Vermieter und mögliche Erben gleichermaßen. 

 

Die gesetzliche Erbfolge ohne Testament 

Die gesetzliche Erbfolge greift, wenn der Erblasser kein Testament hat. Dabei werden die Erben entsprechend ihres Verwandtschaftsgrades in sogenannte Ordnungen unterteilt. In die 1. Ordnung fallen alle direkten Nachkommen des Erblassers, sowie hinterbliebene Ehegatten. Sie erben je nach Größe der Erbenden 1. Ordnung mindestens ein Viertel. Gibt es nur einen Verwandten 1. Ordnung wird dieser Alleinerbe. Mehrere Erben bilden gemeinsam eine Erbengemeinschaft. Im Falle der vererbten Immobilie werden sie zu gleichen Teilen Eigentümer. 

Zur 2. Ordnung zählen die Eltern des Erblassers sowie deren Nachkommen, also die Geschwister, Nicht und Neffen des Erblassers. Ab der 3. Ordnung erstreckt sich der Anspruch in die übrigen Verwandten, also Großeltern des Verstorbenen und alle Personen, die von den Großeltern abstammen. Die 4. Ordnung betrifft schließlich die Urgroßeltern und so weiter. 

 

Die gesetzliche Erbfolge ohne Testament Schaubild: 

 

Steuern bei der gesetzlichen Erbfolge 

Wir bei jedem Erbe fallen auch bei vererbten Immobilien Steuern an. Dabei wird die gesamte Höhe des Erbes (inklusive dem Immobilienwert) als Grundlage genommen. 

Die Ordnungen entsprechen hier den Steuerklassen, aus denen sich der Steuersatz ergibt, der zwischen sieben und 50 Prozent liegen kann, je nach Steuerklasse und Höhe des Erbes. Das gilt abzüglich des Freibetrags, denn jede der Steuerklassen hat einen eigenen Steuerfreibetrag, der bis zu 500.000€ beträgt. 

 

Erbfolge gestalten mit Testament 

In der Regel wird ein Erbe auf mehrere Personen aufgeteilt. So gehen auch Immobilien in den Besitz mehrerer Eigentümer. Oft kommt es zwischen der Erbengemeinschaft zum Streit, was mit der Immobilie passieren soll. Wer darf die Immobilie bewohnen? Soll sie verkauft werden? Wer verwaltet vermietete Objekte? 

Ein Testament kann Abhilfe schaffen und bereits vorab Streitigkeiten vermeiden. Allerdings müssen auch hier die gesetzlichen Bestimmungen beachtet werden. Erbende der 1. Ordnung haben immer einen Anspruch auf bestimmte Erbanteile (mindestens ein Viertel), weswegen ein Testament bestimmten Regeln zu folgen hat. 

Alles weitere kann gemeinsam mit einem Notar bestimmt werden. So kann zum Beispiel auch im Testament festgelegt werden, was mit der Immobilie geschehen soll. Ein Teilungsverbot bedeutet zum Beispiel, dass die Immobilie nicht aufgeteilt oder verkauft werden darf.  

Eine Teilungsanordnung oder ein Vorausvermächtnis regelt hingegen genau, wie der Nachlass aufgeteilt werden soll. Dann kann zum Beispiel ein Erbe die Immobilie bekommen, während der Rest des Nachlasses an einen anderen Erben geht. 

Man kann auch lediglich die Mitglieder der Erbengemeinschaft bestimmen. Diese dürfen dann selbst entscheiden, wie Nachlass und Immobilie aufgeteilt werden. Auch eine Gütertrennung zwischen Eheleuten hat entscheidenden Einfluss, wie die Immobilien vererbt wird. 

 

Hinweis: Beim Vererben sind viele Dinge zu beachten. Um das Maximale für die Erben herauszuholen, sollte in jedem Fall die Unterstützung eines Notars in Anspruch genommen und ein Testament aufgesetzt werden. 

 

Als Alternative zum Erbe bietet sich die Übertragung oder Schenkung an. Auch hier hat der Gesetzgeber Möglichkeiten eröffnet, die Erblassenden und Erbenden Vorteile bieten können. 

 

Erbe bei selbst bewohnten Immobilien 

Für selbst bewohnte Immobilien gilt eine wichtige Ausnahme. Bei sogenannten Familienheimen wird die Erbschaftssteuer ausgesetzt. Das gilt für Häuser und Wohnungen, in denen Erbende 1. Ordnung sowie Erblassende gemeinsam gelebt haben und wenn die Erbenden weitere 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleiben.  

 

Ansprüche von Pflichtteilsberechtigten 

Die Erbfolge mit Testament kann Pflichtteilsberechtigte nicht ausschließen. Sie werden zwar nicht Teil der Erbengemeinschaft, haben aber ein Recht auf Auszahlung ihres Pflichtteils in Geld. Durch die Enterbung haben sie jedoch keinen Anspruch auf die Übertragung der Immobilie oder Miteigentumsanteilen. 

 

Achtung: Der Pflichtteilsanspruch bemisst sich am Gesamtwert des Nachlasses. Daher ist eine Bewertung der Immobilie unerlässlich. Bei Vermietet.de kannst Du Deine Immobilien kostenlos bewerten lassen. 

 

Bewertung von Immobilien für die Höhe des Nachlasses 

Der genaue Wert einer Immobilie kann im Erbfall vom Finanzamt bestimmt werden. In der Regel fällt eine Schätzung zum Nachteil der Erbenden aus. Ein Gutachten empfiehlt sich, da hier der Verkehrswert der Immobilie genau bestimmt wird und nicht nach einem Schlüssel. Alternativ nutzt Du die Immobilienbewertung bei Vermietet.de. Diese beruht auf den Daten unsere Partners Sprengnetter und führt zu einem präzisen Ergebnis.

Wichtig für Vermieter: Eine weitere Ausnahme bilden vermietete Immobilien, auf deren Verkehrswert ein Erlass von zehn Prozent als Grundlage für die Berechnung gewährt wird – ein klarer Vorteil.  

 

Alternativen zum Erbe: Die Übertragung von Immobilien als Steuervorteil 

Wer schon zu Lebzeiten die Eigentumsrechte von Immobilien neu regeln möchte, kann das mit dem sogenannten Nießbrauch tun. Dazu wird ein vertraglicher Vorbehalt zwischen alten und neuen Besitzern, beispielsweise Kindern und Eltern, vereinbart. 

Der Besitz geht an die Kinder über, während die wirtschaftliche Nutzung zum eigenen Lebensunterhalt weiterhin den Eltern zusteht. Die Modelle können individuell aufgesetzt werden, so sind weitere Regelung möglich, die Steuerrecht und Werbungskosten betreffen. So können die Nießbraucher steuerliche Nachteile für das Abschreiben der Kosten einer Immobilie umgehen. 

Ein Wohnrecht für die Eltern ist auch im Nießbrauch möglich, beispielsweise wenn die vermietete Immobilie auch die eigene Wohnung mit einbezieht. Weiterhin müssen im Nießbrauch die Lasten und Kosten der Immobilie weiterhin von den Eltern getragen werden. 

Ein Verkauf oder eine Belastung der Immobilie kann ohne die Zustimmung der Kinder allerdings nicht mehr durchgeführt werden, denn der Besitz liegt bei ihnen. Wichtig ist hier, die entsprechenden Änderungen im Grundbuch vorzunehmen. 

 

Welche Steuervorteile ergeben sich aus dem Nießbrauch? 

Zunächst liegt im Fall der Übertragung eines Eigentums eine Schenkung vor. Schenkungssteuer muss in diesem Fall angesetzt werden, die aber um den Wert des Nießbrauchs reduziert wird. Auf Grundlage der durchschnittlichen weiteren Lebenserwartung ergibt sich ein sogenannter Vervielfältiger, der den Wert des Nießbrauchsrechts angibt. 

Einfacher gesagt: Der gegenwärtige Wert der Immobilie wird auf die verbleibende Lebenszeit hochgerechnet. Dieser neue Wert wird vom Jahreswert der Immobilie abgezogen, wodurch sich eine Verringerung der Steuerlast ergibt. Die Übertragung des Nießbrauchs, auch im Fall einer vermieteten Immobilie, bringt also Vorteile und je früher die Schenkung vollzogen wird, desto höher die Anrechnung auf den Kapitalwert.  

Im Todesfall wird dann die so durch Schenkung bereits übertragene Immobilie nicht mehr Teil der Erbmasse sein, wodurch sich das zu versteuernde Erbvermögen reduziert. Gleichzeitig wird durch die neuen Besitzer eine Aufteilung der Immobilie unter den Erben verhindert. Ein Anspruch anderer Erbender besteht nicht mehr, denn das Nießbrauchrecht sieht keine Vererbung mehr vor.  

 

Vererben oder Schenkung? Eine persönliche Entscheidung 

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass eine Immobilie sich auf verschiedene Arten für das eigene Ableben regeln lässt. Der Gesetzgeber hat eine Erbfolge mit verschiedenen Steuerklassen vorgesehen, die durch ein Testament geändert werden können. Wer die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten an Kinder oder andere angehörige überträgt, muss zwar unter Umständen sofort Schenkungssteuer zahlen, aber kann so genau definieren, zu wessen Gunsten die Immobilie ausfällt, ohne auf die wirtschaftlichen Einnahmen zu verzichten. 

Die Vorteile der jeweiligen Modelle liegen im Detail. Dennoch sind alle mit bürokratischen und notariellem Aufwand verbunden. Wer sich gegen eine geregelte Erbfolge entscheidet, ist aber weiterhin vom Gesetzgeber geschützt, der eine Regulierung auch ohne Testament oder Schenkung vorsieht. 

 

Hinweis: In der kommenden Woche werden wir das Thema „Immobilien vererben“ noch näher beleuchten. Ihr erfahrt mehr über Nießbrauch, Steuern, Wertermittlung von Immobilien und vieles mehr. Schaut also gern wieder in unser Magazin.