Feststellungserklärung zur Grundsteuer: Wo finden Eigentümer die notwendigen Daten?

Ab dem 1. Juli geht es los. Ab dann müssen alle Eigentümer von Wohnungen, Häusern und Grundstücken in Deutschland ihre Daten für die Neuberechnung der Grundsteuer an das Finanzamt übermitteln. Das Einreichen der Daten erfolgt digital über das Online-Portal des Finanzamts Elster. Es ist damit zu rechnen, dass sich jetzt viele Eigentümer für Elster neu registrieren. Falls Du noch keinen Elster Zugang hast, solltest Du Dich rechtzeitig registrieren. Die Freischaltung nimmt einige Zeit in Anspruch.

Eine gesonderte Aufforderung zur Feststellungserklärung durch die Finanzämter erfolgt nicht. Bis zum 31. Oktober 2022 müssen alle Eigentümer ihre Daten für die Neuberechnung der Grundsteuer einreichen.

 

Wo findest Du die Daten für die Feststellungserklärung zur Grundsteuer?

Wir haben zusammengestellt, wie Du alle Daten Du für die Feststellungserklärung zur Grundsteuer beschaffen kannst. Die meisten Bundesländer haben sich für das Berechnungsverfahren nach dem Bundesmodell entschieden. Die Länder Saarland, Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Berechnungsmethoden entwickelt.

Der Standort Deiner Wohnungen, Häuser oder Grundstücke entscheidet darüber, welche Daten Du genau eingeben musst. Hier findest Du alle Informationen zu den einzelnen Bundesländern:

Baden-Württemberg
Bayern
Berlin
Brandenburg
Bremen
Hamburg
Hessen
Mecklenburg-Vorpommern
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Schleswig-Holstein
Thüringen

 

Folgende Daten musst Du für die Feststellungserklärung zur Grundsteuer einreichen:

 

Grundbuchdaten

Das Grundbuch enthält Informationen über die genaue Lage und Größe des jeweiligen Grundstücks sowie zu den Eigentumsverhältnissen. Hier findest Du die Flurnummer, mit der Du beim Katasteramt Angaben zur Lage und zur Grundstücksgröße abfragen kannst. Die Gebühren für einen Auszug aus dem Liegenschaftsbuch oder der Flurkarte variieren je nach Bundesland.

Hast Du keinen aktuellen Grundbuchauszug, musst Du diesen beim Grundbuchamt Deiner Gemeinde beantragen. Die Einsicht ins Grundbuch ist kostenlos. Ein Auszug kostet acht Euro. Soll dieser beglaubigt werden, sind 20 Euro fällig.

Die Grundbücher in Deutschland sind seit 2019 digitalisiert. In jedem Bundesland besteht deshalb die Möglichkeit, in das Grundbuch auf elektronischem Wege Einsicht zu nehmen. Information zur Einsichtnahme in den verschiedenen Ländern bietet das gemeinsam von den Bundesländern und dem Bund eingerichtete Grundbuchportal.

Im Internet gibt es viele kommerzielle Portale, die die Beschaffung von Grundbuchauszügen oder Flurkarten anbieten. Diese Portale sind aber nur Vermittler, die sich Grundbuch- oder Katasteramtsauszüge bei den zuständigen Behörden besorgen.

 

Art der Nutzung

Du musst angeben, ob Deine Immobilie gewerblich oder zum Wohnen genutzt wird.

 

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist in allen Ländern anzugeben, die die Grundsteuer nach dem Bundesmodell berechnen. Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich nicht um den Marktwert einer Fläche, sondern immer um einen Durchschnittspreis. Dieser wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte anhand der von ihnen geführten Kaufpreissammlungen ermittelt. Die Gutachterausschüsse sind behördliche Gremien, die meistens bei den Vermessungs- und Katasterämtern der Gemeinden angesiedelt sind.

Auskünfte zu den Bodenrichtwerten bieten nur die Länder und die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse. Die Abfrage der Bodenrichtwerte ist in vielen Fällen kostenpflichtig. Für die Grundsteuerreform haben die Länder eigene Portale eingerichtet, wo Eigentümer die Bodenrichtwerte ihrer Immobilien kostenlos abrufen können.

Eine Übersicht über die Grundsteuerlösung in den einzelnen Bundesländern findet sich auf dem Portal Boris-D. Das Portal ist ein Gemeinschaftsprojekt verschiedener Länder und soll die Bodenrichtwerte einer breiten Öffentlichkeit zugänglich machen. Die dort befindlichen Daten dienen nur der Orientierung und sind nicht für die Grundsteuererklärung zu verwenden.

 

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Aktenzeichen des Einheitswertes

Das Aktenzeichen des Einheitswertes findest Du auf Deinem Grundsteuerbescheid. Den verschicken die Finanzämter zu Anfang des Jahres. Auch weil Du für Deine jährliche Nebenkostenabrechnung den Grundsteuerbescheid brauchst, solltest Du diesen in Deinen Unterlagen zur Hausverwaltung finden.

 

Wohnfläche

Grundsätzlich ist es möglich, die Wohnung selbst zu vermessen. Dienstleister für die Vermessung der Wohnungsgrößen sind Architekten oder Vermessungsingenieure. Leider kosten deren Dienste Geld. Bei der Neuvermessung einer Wohnung kommen schnell einige hundert Euro zusammen.

Die Wohnfläche finden Eigentümer auch in Kaufverträgen, Bauplänen oder Versicherungspolicen.

 

Tipp: Vermietet.de Nutzer finden die Angaben zu den Quadratmeterzahlen ihrer Wohnungen unter den Objektdaten. Diese sind dort unter anderem zur korrekten Erstellung der Nebenkostenabrechnung hinterlegt. Die meisten Posten in der Nebenkostenabrechnung legst Du nach Quadratmetern um.

 

Zu prüfen ist, ob alle Daten noch aktuell sind. Nachträgliche Um- oder Ausbauten musst Du bei Deinen Quadratmeterangaben dazu rechnen. Du solltest dabei nur die Fläche messen, die tatsächlich zur Wohnfläche zählt. Nicht zur Wohnfläche gehören sogenannte Zubehörräume. Das sind:

  • Abstellkammern
  • Bodenräume
  • Dachböden
  • Heizungs- und Kellerräume
  • Waschküchen

 

Nach der seit 2004 gültigen Wohnflächenverordnung (WoFIV) dürfen folgende Flächen nur anteilig in die Wohnflächenberechnung einfließen:

  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen fließen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte in die Berechnung der Wohnfläche ein.
  • Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte anrechenbar.
  • Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche von allen Seiten geschlossene Räume sind ebenfalls zu 50 Prozent anrechenbar.

 

Art der Immobilie

Hier fragt die Finanzbehörde danach, ob es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietshaus oder um eine Eigentumswohnung handelt.

 

Baujahr

Zum Baujahr fehlen bei manchen Immobilien verlässliche Angaben. Diese zu recherchieren ist nicht immer einfach. Auskunft gibt das örtliche Bauamt. Für eine Einsicht in die Akten ist die Zustimmung des Eigentümers erforderlich.

Informationen zum Baujahr eines Gebäudes findest Du außerdem hier:

  • Bauakte zur Fertigstellung des Gebäudes
  • Kaufvertrag
  • Katasteramt
  • Grundbuch (vor allem ältere Grundblätter können Angaben zum Baujahr enthalten)
  • Stadt- oder Landesarchiv

 

Ein Sonderfall entsteht, wenn Du Deine Immobilie umfangreich modernisiert hast und sie dadurch Neubau-Standard erreicht hat. Dann kannst Du für das Baujahr das Jahr des Abschlusses der Modernisierung ansetzen. Ähnliches gilt für Dachausbauten oder Aufstockungen, bei denen komplett neuer Wohnraum entstanden ist.

 

Anzahl der kleinen, mittleren und großen Wohnungen

Für diese Angabe gilt für die Feststellungserklärung zur Grundsteuer folgende Formel:

  • Klein: unter 60 Quadratmeter
  • Mittel: 60 bis 100 Quadratmeter
  • Groß: mehr als 100 Quadratmeter

 

Anzahl der Garagen und Stellplätze

Auch Garagen oder PKW-Stellplätze sind oft nicht eindeutig definiert. Vielfach findest Du Parkflächen oder Garagen eingetragen ins Grundbuch. Auskunft zu den offiziell genehmigten Stellplätzen gibt Dir das Bauamt in Deiner Gemeinde.

 

Was passiert, wenn Eigentümer ihre Daten für die Feststellungserklärung zur Grundsteuer nicht rechtzeitig einreichen?

Behörden können Sanktionen verhängen, wenn Eigentümer ihrer Pflicht zur Feststellungserklärung für die Grundsteuer nicht oder nicht rechtzeitig nachkommen, ebenso wenn sie falsche Angaben machen. Wahrscheinlich werden die Ämter zunächst eine Mahnung aussprechen. Im schlimmsten Fall berechnet das Finanzamt teure Verspätungszuschläge oder nimmt eine Schätzung vor. Diese fällt immer zu Ungunsten des Eigentümers aus. Eine Möglichkeit zur Fristverlängerung wird derzeit von vielen Seiten gefordert, bislang wird diese aber nicht eingeräumt.

 

Noch mehr Information zur Grundsteuerreform findest Du hier: Grundsteuerreform2022: Wie Du die neue Grundsteuer berechnest und was du jetzt tun musst