Das Grundbuch ist ein wichtiges Dokument für Immobilieneigentümer. Es liegt im Grundbuchamt, das Teil des Amtsgerichts ist, und kann bei Bedarf eingesehen werden. Auch Anträge auf Abschriften sind möglich. Aber wer ist zur Grundbucheinsicht berechtigt, wie funktioniert sie und was genau verrät das Grundbuch eigentlich?
Grundbucheinsicht nur mit berechtigtem Interesse
Das Grundbuch enthält wichtige Daten und muss daher geschützt werden. Die Einsicht ist zwar grundsätzlich möglich, abgesehen vom darin eingetragenen Eigentümer jedoch nur Personen mit “berechtigtem Interesse” gestattet (§ 12 Grundbuchordnung). Das berechtigte Interesse muss vor der Grundbucheinsicht mit einem Dokument nachgewiesen werden. Reine Neugierde stellt keinen ausreichenden Grund dar.
Folgende Personengruppen dürfen einen Antrag auf Grundbucheinsicht stellen:
- Der / die Eigentümer
Eigentümer haben prinzipiell das volle Einsichtrecht, da es konkret um deren Daten und deren Eigentum geht.
- Alle eingetragenen Rechteinhaber
Das können zum Beispiel Erben, Personen mit Wegerecht, Wohnrecht oder mit Nießbrauchrecht sein. Sie haben volles Einsichtrecht.
- Ehepartner
Ehepartner haben kein grundsätzliches Recht zur Grundbucheinsicht. Ein Interesse entsteht aber zum Beispiel während einer Scheidung, wenn Zugewinnausgleichsansprüche berechnet werden sollen.
- Notare
Notare können grundsätzlich und problemlos das Grundbuch einsehen. Sie sind sogar gesetzlich dazu verpflichtet, sich bei Geschäften, die im Grundbuch eingetragene oder einzutragende Rechte zum Gegenstand haben, über den Inhalt des Grundbuchs zu informieren.
- Kreditinstitute
Kreditinstitute dürfen das Grundbuch einsehen, wenn zu deren Gunsten eine Grundschuld oder eine Hypothek eingetragen ist oder eingetragen werden soll.
- Gläubiger
Gläubiger dürfen nur dann das Grundbuch einsehen, wenn sie einen Vollstreckungstitel haben. Eigentumsverhältnisse des Schuldners zu recherchieren, reicht hingegen nicht als berechtigtes Interesse.
- Gerichte und Behörden
Gerichte und Behörden haben grundsätzlich ein Einsichtsrecht, da sie gemäß Art. 35 Grundgesetz (GG) eine Pflicht zur Amtshilfe haben.
- Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
Auch hier gilt Art. 35 GG.
- Mieter
Mieter können sich über das Grundbuch darüber informieren, ob der Vermieter auch wirklich der Eigentümer ist.
- Käufer
Das reine Kaufinteresse allein reicht nicht immer aus. Hier kann der Eigentümer aber eine Vollmacht ausstellen oder ein Vorvertrag als Nachweise des echten Interesses dienen.
Grundbuch im Grundbuchamt einsehen
Das Grundbuchamt ist ein Registerrecht und somit beim Amtsgericht untergebracht. Eine Ausnahme bildet Baden-Württemberg. Dort werden die Grundbücher noch von den jeweiligen Gemeinden verwaltet.
Für die Grundbucheinsicht muss ein Antrag gestellt werden, indem das “berechtigte Interesse” glaubhaft nachgewiesen wird. Entsprechende Formulare findest Du im Internet. Die Grundbucheinsicht muss nicht mehr vor Ort erfolgen – seit 2009 sind die Grundbücher digitalisiert und somit auch online einsehbar.
Jede Grundbucheinsicht wird protokolliert. So wird kontrolliert, dass die darin enthaltenen sensiblen Daten geschützt sind und nur berechtigte Personen Einsicht bekommen. Die Rechtsgrundlage dafür steht in § 83 Grundbuchverfügung.
Möchtest Du das Grundbuch in unterschiedlichen Bundesländern einsehen, musst Du für jedes Land einen eigenen Antrag stellen. Die Kosten entstehen aber nur einmalig.
Kosten für die Grundbucheinsicht und Abschriften
Bei den Kosten wird die Art der Grundbucheinsicht unterschieden:
- Einrichtungsgebühr uneingeschränktes Abrufverfahren: kostenlos
- Einrichtungsgebühr eingeschränktes Abrufverfahren: einmalig 50 Euro
- Abrufgebühr: 8 Euro pro Grundbuchblatt (ggf. plus Gebühr für eine beglaubigte Abschrift)
Was steht im Grundbuch?
Im Grundbuch werden Eigentumsverhältnisse von Grundstücken vermerkt. Es enthält also wichtige Daten über den Eigentümer sowie alle Rechte und Pflichten, die mit dem Besitz einhergehen. Außerdem sind dort die Lage, die Flurnummer, Belastungen und die Grundschuld eingetragen.
Es gibt einen sogenannten Grundbuchzwang, der besagt, dass grundsätzlich alle Grundstücke, egal ob bebaut oder unbebaut, im Grundbuch vermerkt werden müssen. Somit handelt es sich um eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienbesitz.
Das Grundbuch ist in drei Sparten aufgeteilt:
- Die Aufschrift: Hier findest Du Informationen über das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Aktennummer.
- Das Bestandverzeichnis: Hier stehen unter anderem die Flurnummer und die Gemarkung, die Lagebezeichnung und die Größe des Grundstücks.
- Die Abteilungen: Es gibt drei verschiedene Abteilungen:
In Abteilung I sind Informationen über den Eigentümer beziehungsweise die Eigentümer und deren Anteilsverhältnis eingetragen.
In Abteilung II finden sich Dienstbarkeiten und etwaige Einschränkungen.
In Abteilung III werden alle Grundpfandrechte eingetragen. Das können zum Beispiel die Hypothek, die Grundschuld, Rentenschulden oder Pfandrechte sein.
Änderungen im Grundbuch
Jeder Eigentümerwechsel muss zwingend im Grundbuch vermerkt werden. Das erledigt in der Regel der Notar, nachdem der Kaufvertrag besiegelt wurde. Das gilt aber nicht nur beim Kauf einer Immobilie, sondern auch beim Erbe oder einer Schenkung. Auch das muss notariell beglaubigt und dem Grundbuchamt angezeigt werden.
Ändert sich der Kreditgeber oder wird das Grundstück neu aufgeteilt oder zusammengeführt, muss ebenfalls der Eintrag im Grundbuch entsprechend angepasst werden.
