Es kommt nicht selten vor, dass Mieter beim Auszug aus der Wohnung Geld verlangen. Das können Abfindungszahlungen für die freiwillige Beendung des Mietvertrags sein oder die Übernahme der Kosten für Einbauten. Was Du dabei beachten musst und welche steuerlichen Aspekte sich ergeben, erfährst Du in diesem Magazin-Artikel.
Wenn es ums liebe Geld geht, sind immer viel Emotion und Fantasie im Spiel. So halten sich hartnäckig einige Gerüchte, die den Auszug des Mieters aus der Wohnung betreffen. Man findet im Internet vielfach die Frage: „Wie hoch ist die Abfindung, die der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung zahlen muss?“ Die Antwort ist eindeutig: Bei einer rechtmäßig durchgeführten Kündigung wegen Eigenbedarfs hat der Vermieter keinerlei Ausgleichszahlungen zu leisten. Der Gesetzgeber hat den Eigenbedarf ausdrücklich zugelassen, um dem Eigentümer die Hoheit über seine Wohnung zu gewähren.
Wann ist es sinnvoll, eine Abfindung bei Aufhebung des Mietvertrags zu zahlen?
Trotzdem gibt es Fälle, in denen es für den Vermieter interessant sein kann, eine Abfindung für die Aufhebung des Mietvertrags zu zahlen. Ist die Wohnung unbewohnt, erlangt er die Gestaltungsfreiheit über sein Eigentum zurück und kann Investitionen tätigen. Gute Gründe für die Zahlung einer Abfindung sind deshalb folgende:
- Energetische Modernisierung der Wohnung
- Grundlegende Umbauten in der Wohnung
- Verkürzung der Zeit bis zum Auszug bei Eigenbedarf
- Rechtsstreitigkeiten vermeiden oder verkürzen bei Eigenbedarf
- Rechtsstreitigkeiten vermeiden oder verkürzen bei verhaltensbedingten Kündigungen
- Verkauf der Wohnung
Den Mieter auf realistische Summen bei der Abfindung einstimmen
Es liegt in der Natur der Sache, dass die Vorstellung über die Höhe der Abfindung immer weit auseinanderliegen. Im Internet kursieren Summen, die oft der Fantasie vom großen Geld geschuldet sind. Der Berliner Vermieterverein berichtet von einem Fall, bei dem der Wohnungseigentümer 80.000 Euro zur Verfügung stellte für den Auszug seiner gesamten Mieterschaft. Am Ende soll der Vermieter die komplette Summe nur einer einzigen Mieterin angeboten haben, damit diese dann die Wohnung frei macht. Man findet darüber hinaus häufig die Zahl von 200 Euro pro Quadratmetern, die angeblich gezahlt werden bei der einvernehmlichen Beendigung des Mietvertrags. Bei einer 50-Quadratmeter-Wohnung wäre dann eine Summe von 10.000 Euro fällig.
Alle diese Zahlen haben keine rechtliche Grundlage. Deshalb gilt es, den Mieter auf Realismus einzustimmen. Die Höhe der Abfindung kannst Du als Vermieter abhängig machen von der Dauer des Mietverhältnisses. Ebenso zu berücksichtigen ist die Lage auf dem Markt. Wie lange braucht es, um eine neue Wohnung zu finden? Wichtig ist, dass die Summe einen finanziellen Anreiz beinhaltet, damit der Vermieter wirklich auszieht.
Möchtest Du eine Abfindung mit bestimmten Posten verrechnen, bietet sich folgendes an:
- restliche Nebenkostenzahlungen
- Schönheitsreparaturen
- Schäden an der Wohnung
- von Mieter getätigte Einbauten
- Umzugskosten
- Kosten für Makler und Wohnungsinserat
Was gehört alles in einen Aufhebungsvertrag?
Wichtig ist es, einen schriftlichen Aufhebungsvertrag zu formulieren und darin alle Vereinbarungen aufzulisten. In dem Vertrag solltest Du die Art der Zahlung festlegen sowie den Zeitpunkt. Gerade beim Zahlungstermin gibt es oft unterschiedliche Vorstellungen. Der Mieter möchte die Zahlung gerne im Voraus erhalten, damit er seine Umzugskosten decken kann. Als Vermieter musst Du die Garantie haben, dass der Mieter aus der Wohnung raus ist. Sonst droht im schlimmsten Fall ein langwieriges Räumungsverfahren.
Leider ist der Mieter in keiner Weise verpflichtet, das Angebot für den Aufhebungsvertrag anzunehmen. Es besteht deshalb immer das Risiko, dass der Mieter Dein Angebot ablehnt, um den Preis in die Höhe zu treiben.
Für den Mieter ist die Abfindung steuerfrei, wenn sie sich eindeutig auf den Auszug des Mieters bezieht (BFH, 14.9.2000, Az.: IXR 89/95, DStZ 2000, 453). Beinhaltet die Abfindung auch die Kosten des Mieters für den Umzug, bewerten das die Finanzämter als zusätzliche Einkünfte. Der Mieter muss diese versteuern.
Etwas bessere Karten hat der Vermieter, wenn der Mieter beim Auszug Zahlungen für Einbauten oder selbst getätigte Renovierungsarbeiten verlangt. Grundsätzlich ist der Mieter rechtlich dazu verpflichtet, Veränderungen an der Wohnung oder deren Ausstattung beim Auszug zurück zu bauen. Verlässt er die Wohnung, muss er diese wieder in vertragsgemäßen Zustand versetzen. Diesen hast Du hoffentlich im Übergabeprotokoll oder im Mietvertrag festgehalten.
Manchmal kann es sich rechnen, vom Mieter getätigte Einbauten zu übernehmen. Hat er eine schöne Küche eingebaut oder einen zweckmäßigen Einbauschrank, kannst Du verhandeln. Stimmt der Preis, profitierst Du von der Übernahme und kannst den Wohnwert Deiner Immobilie verbessern.
Wann kannst Du Abfindungen und Entschädigungen bei der Steuer anrechnen?
Bei Zahlungen an den Mieter sind immer auch steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Kosten für die Erhaltung der Wohnung kannst Du direkt steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Dazu gehören zum Beispiel die Schönheitsreparaturen, die Du dem Mieter bei Auszug erlässt. Bauliche Maßnahmen zum Wohnraum sind Herstellungskosten, die Du nicht direkt umlegst, aber über mehrere Jahre abschreiben kannst. Nach neuer Rechtsprechung schreibst Du die Einbauküche über zehn Jahre lang jährlich mit zehn Prozent ab.
Bei der Abfindung musst Du die Nutzung der Immobilie berücksichtigen. Hat der Vermieter die Absicht, die Wohnung wieder zu vermieten, ist die Abfindung steuerlich relevant. Die Zahlung gehört zu den Werbungskosten und ist auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzurechnen. Erfolgt im Zuge des Mieterwechsels eine umfassende Renovierung der Wohnung, ist das als Instandhaltung anzusehen. Die Abfindung kannst Du darauf anrechnen (BFH, Urteil v. 25.2.1975, VIII R 150/70).
Möchte der Vermieter im Anschluss an den Aufhebungsvertrag mit dem Mieter die Wohnung verkaufen, wirkt sich die Auszugsprämie auf den Verkaufserlös aus. Fällt zum Beispiel Spekulationssteuer an, kannst Du diese reduzieren.
Anders sieht es aus, wenn Du die frei werdende Wohnung nach Zahlung der Abfindung selber nutzt. Dann beendest Du Deine Vermietertätigkeit und hast keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Steuerlich ist deshalb die Abfindungszahlung nicht relevant.
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