Vermieter-Boom in Deutschland

Im Zuge des Immobilienbooms der letzten Jahre ist die Zahl der privaten Vermieter in Deutschland stark angewachsen. Die Wenigsten erwirtschaften aber mit dem Vermietungsgeschäft große Gewinne.

Der private Vermieter bleibt bei der Betrachtung des Wohnungsmarkts in Deutschland meistens außen vor. Gehör verschaffen sich die großen Wohnungskonzerne, ebenso öffentliche Wohnungsbaugesellschaften mit ihrer Nähe zur Politik. Zahlreiche Akteure in der Branche beschäftigen Heerscharen von lautstarken Interessenvertretern, um sich bei der Politik und in der Öffentlichkeit bei jeder nur erdenklichen Gelegenheit in Szene zu setzen.

In den Medien findet der private Vermieter ebenfalls keine Stimme. Dort werden einzig die Themen der Mieter hochgehalten. Das hat einen guten Grund: Deutschland ist bei der Eigentumsbildung in Europa Schlusslicht. Mehr als 70 Prozent der Single-Haushalte wohnen zur Miete, bei den Mehrpersonen-Haushalten sind das 58 Prozent. Da die Mieter hierzulande deutlich in der Mehrheit sind, erhalten deren Interessen die größte mediale Aufmerksamkeit.

 

Zahl der privaten Vermieter wächst seit 2011 um ein Viertel

Für das mangelnde Gehör der privaten Vermieter in der Öffentlichkeit gibt es allerdings keinen triftigen Grund. Im Zuge des Immobilienbooms der letzten Jahre ist deren Zahl deutlich angewachsen. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat in einer zu Anfang des Jahres veröffentlichten Erhebung ermittelt: Allein von 2011 bis 2019 sind eine Million private Vermieterhaushalte hinzugekommen. Das ist ein Plus von fast einem Viertel. „Im Jahr 2019 vermieteten fast 5,2 Millionen Haushalte in Deutschland eine oder mehrere Immobilien. Im Jahr 2000 waren es erst 3,7 Millionen Haushalte“. Das Institut hat zur Erhebung der Zahlen die Daten des Sozio-ökonomischen Panels (SOEP) ausgewertet, für das regelmäßig Haushalte in Deutschland repräsentativ befragt werden.

 

 

Immobilien besitzen nicht nur Reiche

Immobilienbesitz ist schon lange nicht mehr nur ein Privileg der Reichen. Deshalb finden sich heute in allen Einkommensgruppen auch Vermieter. In den letzten Jahren waren die Zinsbedingungen günstig. Der Arbeitsmarkt war in guter Verfassung und bescherte vielen Arbeitnehmern steigende Löhne. So war es für jeden mit einem festen Einkommen möglich, Eigentum zu erwerben. Der Vermögensaufbau mit Immobilen ist für die meistens Menschen der einfachste und sicherste Weg, um fürs Alter vorzusorgen.

 

 

Auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland die entscheidende Größe: der private Vermieter

Der Vermieter-Boom zeigt, welche Bedeutung die privaten Vermieter für den deutschen Wohnungsmarkt haben. In Deutschland mieten die meisten Menschen ihre Wohnung nicht bei einem Wohnungskonzern oder einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft – sie wohnen beim privaten Vermieter. „Fast 14 Millionen Einzelpersonen und Familien wohnen aktuell in einer Wohnung, die ihnen von einem privaten Vermieter überlassen wird – das entspricht 63 Prozent aller Haushalte, die in Deutschland zur Miete wohnen und einem Drittel aller Haushalte“, so der IW in seiner Erhebung.

 

Mieter wohnen am liebsten beim privaten Vermieter

Die meisten Menschen, die in Deutschland in einer Mietwohnung leben, wohnen beim privaten Vermieter – und sie leben dort ausgesprochen gerne: Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) hat 2019 die Studie „Wie wohnt Deutschland“ veröffentlicht. In der Umfrage gaben 86 Prozent der Mieter an, ihr Verhältnis zum Vermieter sei gut. Gerade einmal neun Prozent berichteten über Konflikte mit dem Vermieter. 76 Prozent der Mieter finden ihre Miete im Verhältnis zur Wohnungsgröße, zur Lage und Wohnqualität angemessen. Für zu hoch hielten sie lediglich 18 Prozent. Fünf Prozent der Mieter sagten sogar, ihre Miete sei zu niedrig.

Mietnomaden versus Miethaie – in Deutschland zeigt sich eine solche Polarisierung nicht. Selbst die meisten Mieter wissen: Nicht bei allen, aber bei den vielen Problemen auf dem Wohnungsmarkt sitzen sie mit ihrem Vermieter in einem Boot.

 

In Berlin, Hamburg und Bremen nur acht Prozent private Vermieter

Um den Wohnungsmarkt in Deutschland und die Rolle des privaten Vermieters zu verstehen, sind auch regionale Unterschiede zu berücksichtigen. Der IW hat auch hier Zahlen ermittelt: In den ostdeutschen Bundesländern vermieten durchschnittlich gerade einmal sieben Prozent der Haushalte eine oder mehrere Wohnungen, in den übrigen Bundesländern ist der Anteil doppelt so hoch.

In den Stadtstaaten – Hamburg, Berlin, Bremen – ist der Teil der vermietenden Haushalte bei nur maximal acht Prozent. Dort beherrschen oft die großen öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften sowie börsennotierten Konzerne den Mietmarkt. Warum die Politik in Städten wie Berlin, Hamburg oder Bremen so vehement die Interessen der Mieter vertritt, liegt auf der Hand. Vermieter sind dort nur eine winzige Minderheit. Die Mehrheit der Wählerstimmen kommt hingegen aus dem riesigen Lager der Mieter.

 

Wer sind die Profiteure des Immobilienbooms

Die entscheidende Frage bleibt, wer vom Immobilienboom der letzten Jahre am meisten profitiert hat. Die Profite der privaten Vermieter bewegen sich nach den vom IW ermittelten Zahlen in einem bescheidenen Rahmen. „Gerade mal 11 Prozent aller Vermieter erwirtschaften im Jahr 2019 Mieteinnahmen von mehr als 20.000 Euro. Deutlich die Hälfte aller Vermieter erwirtschaften allenfalls ein Zubrot und erzielt Gewinne nicht über 7.500 Euro“.

Auch bei den Mieterhöhungen zeigen sich private Vermieter nicht so maßlos, wie oft von Interessenvertretern der Mieter behauptet.  Der Verband Haus & Grund hat in einer Umfrage unter seinen Mitgliedern ermittelt: „Im Jahr 2021 haben 57 Prozent der privaten Vermieter die Miete kein einziges Mal erhöht.“ Die Mehrheit der Mieter erhöht die Miete nur beim Mieterwechsel. Ein Treiber für die wachsenden Wohnkosten sind also nur in den wenigsten Fällen überzogene Renditeerwartungen der privaten Eigentümer.

 

 

Hohe Einnahmen beim Staat

Nicht die Vermieter treiben die Kosten fürs Wohnen in die Höhe. Derzeit belasten vor allem die hohen Energiekosten die Mieter. Die Inflation treibt auch die Betriebskosten bei vielen Posten in die Höhe. Kräftig verdient haben am Immobilienboom die vielen Stakeholder rund um die Immobilie. Dazu gehören Makler, Notare, Vermessungsingenieure, Finanzdienstleister, das Oligopol der Messdienstleister sowie in hohem Maße Immobilienentwickler und die Bauwirtschaft.

Zu den Profiteuren des Immobilienbooms gehört auch der Staat. Der langt mit seinen öffentlichen Unternehmen für die Abfallentsorgung oder Straßenreinigung kräftig zu. Üppig sind die beim Immobilienbesitzer abkassierten Steuereinnahmen. ImmoScout24, die führende Online-Plattform für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland, hat festgestellt: „Der Staat  hat nur bei der Grunderwerbssteuer im letzten Jahr rund 18 Milliarden Euro eingenommen. Die Einnahmen, die die Länder mit der Grunderwerbsteuer erzielen, steigen seit Jahren kontinuierlich. Nahmen die Bundesländer 2017 noch 13,1 Milliarden Euro ein, so waren es 2021 bereits 18,3 Milliarden Euro Grunderwerbsteuer-Einnahmen. Das entspricht einem Zuwachs von knapp 40 Prozent innerhalb von fünf Jahren.“

 

Garant für bezahlbaren Wohnraum

Die vom IW ermittelten Daten zeigen, von welch zentraler Bedeutung die privaten Vermieter für den Wohnungsmarkt in Deutschland sind. Immobilieneigentümer unterliegen nicht dem Zwang, für ihre Aktionäre oder andere Stakeholder Renditen zu erwirtschaften. Sie haben vor allem ein Interesse daran, ihre Mietverhältnisse nachhaltig und konfliktfrei zu gestalten. Deshalb garantieren gerade die privaten Vermieter oft Wohnraum, der auch bezahlbar ist.

Immer weitere Auflagen sowie eine strikte Regulierung des Marktes nehmen dem privaten Vermieter die Möglichkeit, in Instandhaltung, Klimaschutz und Modernisierung zu investieren. Die Politik sollte sich der Bedeutung des privaten Vermieters für den Wohnungsmarkt vergewissern. Sie sollte den gesetzgeberischen Rahmen so gestalten, dass auch der private Eigentümer in die Lage versetzt wird, seine Immobilien zukunftssicher zu bewirtschaften.

 

Wenn Du noch mehr zur Rolle des Vermieters auf dem Mietmarkt in Deutschland und speziell in Berlin wissen möchtest, höre auch unseren Vermieter-Podcast Quadratmeter. In der Folge „Vergiftetes Klima“ ist Lothar Blaschke, Vorsitzender des Vereins Deutscher Wohnungseigentümer zu Gast.

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