Erwerb & Vermietung
Mai 26, 2022 von Peter Steinhauer peter.steinhauer@scout24.com

Mieten sind in Deutschland bezahlbarer geworden

Der Verband Haus & Grund hat Anfang des Jahres eine Studie veröffentlicht und darin im Zeitraum von 2015 bis 2020 die Entwicklung der Mieten mit der der Löhne verglichen. Demnach sind durch die positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt die Mieten in Deutschland vielerorts gleichgeblieben oder bezahlbarer geworden.

Es gibt in Deutschland nur wenige Themen, die so hitzig debattiert werden wie das der Mieten. Der Dauerbrenner wird vielfach von Interessenvertretern besetzt, die sich mit der These vom „Mietenwahnsinn“ lautstark Aufmerksamkeit verschaffen. Kevin Kühnert, Generalsekretär der SPD, nutzte die emotional aufgeladene Debatte, um sich und die SPD als Interessenvertreter der Mieter zu profilieren. Kühnert ließ über die Medien verbreiten, er finde in Berlin keine Wohnung, weil das Mietpreisniveau sowie der ungezügelte Markt ihm keine Chance bieten.

 

Wieviel müssen die Menschen von ihrem Einkommen für Miete aufwenden?

Auch die Bild Zeitung setzt auf das Thema „Mietenwahnsinn“ und hat eine Aktion gestartet unter dem Titel: „Hilfe, ich finde keine Wohnung – wie schlimm ist die Lage wirklich“. Das Boulevardmedium fordert seine Leser auf, sich mit Geschichten zur Wohnungssuche zu melden. Bild meint: „Die Mietpreise explodieren, die Kosten steigen immens und Wohnraum in vielen Städten ist knapp. Jeder dritte Deutsche bringt von seinem Gehalt mehr als die Hälfte für Miet- und Betriebskosten auf. Wohnen wird für viele Menschen unbezahlbar.“ Die Wohnungsnot erfahren viele Menschen vor allem in den Metropolen. Ob die Ursache dafür ein zügelloser Anstieg der Mieten ist – diese Frage gilt es zu beantworten.

 

Deutschland ist in Europa Schlusslicht bei der Eigentumsquote

Warum sich Massenmedien oder Politiker auf das Thema Mieten stürzen, liegt auch an der spezifischen Situation des Wohnungsmarktes in Deutschland. Bei der Eigentumsquote ist Deutschland im Vergleich mit allen anderen europäischen Ländern Schlusslicht. Deutschland ist ein Mieterland. Deshalb erhalten spitze Thesen und Forderungen nach weniger Miete automatisch große Zustimmungswerte.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes gab es in Deutschland 2019 rund 41,5 Millionen Privathaushalte. Die Mehrheit davon sind mit 17,56 Millionen die Ein-Personen-Haushalte. Mehr als 70 Prozent der Single-Haushalte wohnen zur Miete, bei den Mehrpersonen-Haushalten zahlen 58 Prozent Miete. Nach den derzeit vorliegenden Daten verwenden die Mehrpersonen-Haushalte durchschnittlich rund ein Viertel des Einkommens für Mietzahlungen. Single-Haushalte bringen knapp ein Drittel des Einkommens für Wohnungskosten auf. Die These, die Menschen müssten mehr als die Hälfte ihres Einkommens alleine für Miete ausgeben, kann mit den derzeit zur Verfügung stehenden Zahlen nicht belegt werden.

Mit dem im Mai gestarteten Zensus 2022 für die Wohnungswirtschaft möchte die Politik neue, aktuelle Daten erheben. Man darf gespannt sein, wie die Ergebnisse ausfallen, ebenso welche Schlüsse die Politik daraus schließen wird.

 

Studie vergleicht die Entwicklung der Mieten mit der der Löhne

Warum für eine differenzierte Betrachtung des Wohnungsmarktes das Heranziehen valider Daten unerlässlich ist, zeigt eine aktuelle Studie. Der Verein Haus & Grund hat Anfang des Jahres eine Untersuchung veröffentlicht und darin die Entwicklung der Mieten an die der Löhne geknüpft.

Fragt man nach dem Anteil des Einkommens, den die Menschen für Miete ausgeben, sollte man wissen, wie hoch deren Einkommen ist. Die Autoren der Studie von Haus & Grund haben sich deshalb an die Bundesagentur für Arbeit gewandt und dort Angaben zu den sozialversicherungspflichtigen Bruttoarbeitsentgelten erhalten. Diese Daten haben sie mit der Entwicklung der Mieten verglichen. Die Daten zu den Mieten stammen vom Forschungsinstitut F&B.

 

Für Lohnempfänger sind die Mieten in Deutschland bezahlbarer geworden

Das Ergebnis zeigt ein differenziertes Bild. Demnach sind Mieten in Deutschland im Zeitraum zwischen 2015 und 2020 für Lohnempfänger bezahlbarer geworden. „Während die Löhne in diesem Zeitraum im Durchschnitt um 11,3 Prozent stiegen, stiegen die Bestandsmieten um 6,0 und die Neuvertragsmieten um 6,6 Prozent.“

Bei den Mieten in Deutschland sind ebenso regionale Unterschiede zu berücksichtigen. Eine Wohnung in der Münchener Innenstadt hat in den letzten Jahren eine andere Mietendynamik erlebt wie eine auf dem Land in Mecklenburg-Vorpommern. Die Studie von Haus & Grund schlüsselt die Analyse deshalb weiter auf und differenziert das Ergebnis regional bis auf Kreisebene. Dabei zeigt sich folgendes Ergebnis:

  • Nur in vier Kreisen ist Wohnen weniger bezahlbar geworden. In 19 Kreisen ist die Entwicklung nahezu gleich. In 378 Kreisen entwickelten sich Löhne schneller als die Bestandsmieten.
  • Neuvertragsmieten sind in vier Fünfteln aller Kreise und kreisfreien Städte bezahlbarer geworden. In 55 Kreisen sind Neuvertragsmieten weniger bezahlbar geworden. In 46 Kreisen ist die Entwicklung nahezu gleich. In 300 Kreisen entwickelten sich die Löhne schneller als die Neuvertragsmieten.
  • In allen sieben größten deutschen Städten sind die Löhne stärker gestiegen als die Bestands- und Neuvertragsmieten.

 

Vor allem in den Metropolen sind die Einkommen deutlich gestiegen

Der Arbeitsmarktboom hat vor allem in den Metropolen die Löhne deutlich steigen lassen:

  • Frankfurt a. M.: 11 Prozent
  • Stuttgart: 11 Prozent
  • Hamburg: etwa 8 Prozent
  • München: etwa 8 Prozent
  • Berlin: 17 Prozent

Erst im Jahr 2020 verzeichnen die Metropolen ein unterdurchschnittliches Lohnwachstum. Dies liegt vor allem an den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die hiesige Wirtschaft. Die vorliegenden Zahlen zeigen deutlich: In den Metropolen haben die Menschen in den letzten Jahren deutlich mehr verdient. Die Mieten sind gestiegen, aber nicht in dem Maße wie die Löhne.

In Berlin wird der Kampf um die Miete besonders heftig geführt und fordern Stimmen aus der Politik die Enteignung großer Wohnungskonzerne. Gerade in der Hauptstadt sind die Löhne mit 17 Prozent überdurchschnittlich stark angewachsen. Auch in der Mieterstadt Berlin ist nicht der „Mietenwahnsinn“ Ursache für die Wohnungsnot, sondern eine verfehlte Wohnungspolitik, die sich komplett aus der Verantwortung für den sozialen Wohnungsbau verabschiedet hat.

 

Mehr Unterstützung für einkommensschwache Mietergruppen

Die Studie des Verbands Haus & Grund bringt für die Mietpreisentwicklung eine neue Perspektive in die öffentliche Wahrnehmung. Die dabei ermittelten Daten sind Mittelwerte. Die wollen keineswegs übertünchen, dass es in Deutschland vielerorts äußerst schwierig geworden ist, eine Wohnung zu finden.

Auch formuliert die Studie deutlich, dass es in Deutschland viele Haushalte gibt, die einen überdurchschnittlichen Anteil ihres Einkommens für Miete aufbringen müssen. Dabei sollte berücksichtigt werden, dass die Menschen vor allem deshalb derzeit mehr Geld fürs Wohnen ausgeben müssen, weil nicht alleine die Mieten, sondern vor allem die Energiekosten massiv gestiegen sind. Auch das betrifft vor allem die sozial schwachen Mietergruppen. Deshalb sollte die Politik bei ihren Entscheidungen für mehr Klimaschutz und zu den Folgen des Ukrainekrieges die soziale Frage im Blick behalten.

Die Schlussfolgerungen und Rezepte für die Bekämpfung der Wohnungsnot sind deshalb nicht Enteignung oder noch mehr Regulierung des ohnehin schon mit Auflagen überfrachteten Vermietungsgeschäfts. „Daraus folgt, dass sich die Maßnahmen für eine bessere Bezahlbarkeit des Wohnens auf Personengruppen konzentrieren sollten, die nachweislich Probleme haben“, erklärt Verbandschef Kai Warnecke: „Dazu zählen insbesondere Alleinerziehende, alleinstehende Rentner sowie Studenten“.

 

Probleme auf dem Wohnungsmarkt gemeinsam angehen

Neben der Forderung nach mehr Unterstützung für einkommensschwache Gruppen möchte der Verband auch eine Polarisierung zwischen Mieter und Vermieter entgegentreten. Gerade private Immobilienbesitzer sind an ihren Mietern interessiert. Private Eigentümer haben begrenzte Ressourcen und möchten in keiner Weise die Städte nur den Touristen sowie finanzstarken Investoren überlassen. Kai Warnecke fordert deshalb ein gemeinsames Vorgehen bei der Lösung der Probleme auf dem Wohnungsmarkt: „Die Millionen privaten Eigentümer sind die natürlichen Verbündeten der Kommunen – sei es beim Angebot von Mietwohnungen auch und besonders für Kriegsflüchtlinge, bei der Abkehr von fossiler Energie und auch bei der Belebung unserer Innenstädte“.

 

Miete für die Mehrheit der Immobilienbesitzer nur ein Zubrot

Die Ursache für die Wohnungsnot ist nicht dem zügellosen Profitdenken der Vermieter geschuldet. Das Institut für Deutsche Wirtschaft (IW) hat ermittelt: „Lediglich 11 Prozent aller privaten Vermieter erwirtschaften 2019 Mieteinahmen von mehr als 20.000 Euro. Deutlich über die Hälfte der Vermieter kam nicht über 7.500 Euro hinaus.“ Diese Zahlen belegen: Die Mehrheit der Eigentümer erlangen durch die Vermietung ihrer Immobilien keine Reichtümer, sondern in vielen Fällen nur ein Zubrot.

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum lässt sich durch das fehlende Angebot begründen. Deshalb hat die Bundesregierung angekündigt, 400.000 neue Wohnungen im Jahr zu bauen, darunter 100.000 Sozialwohnungen. Leider rückt dieses Ziel derzeit in weite Ferne. Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat aktuelle Zahlen veröffentlicht. Im Jahr 2021 wurden in Deutschland rund 293.000 Wohnungen fertiggestellt, das sind 4,2 Prozent oder rund 13.000 weniger als im Vorjahr. Der Bauüberhang liegt derzeit mit knapp 847.000 nicht fertiggestellten Wohnungen auf dem höchsten Stand seit 1996.

 

Mit mehr Neubau die Wohnungsnot bekämpfen

Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW beschreibt den Ernst der Lage: „Die im vergangenen Jahr deutlich gesunkene Zahl fertiggestellter Wohnungen ist Vorbote eines dramatischen Einbruchs beim Wohnungsbau in Deutschland. Bereits 2021 hat die Zahl der neuen Wohnungen bei weitem nicht ausgereicht, um das Regierungsziel von 400.000 Neubauwohnungen pro Jahr zu erreichen. Infolge von Lieferkettenproblemen, Material- und Fachkräftemangel, Preisexplosionen und dem unsäglichen Förderchaos rund um die KfW-Mittel wird das Nicht-Erreichen der Bauziele künftig zementiert.“

So gilt es die Probleme auf dem Wohnungsmarkt, die Gedaschko und andere Immobilienexperten ansprechen, dringlichst zu lösen. Im „Mietenwahnsinn“ oder der Profitgier der privaten Vermieter die Ursache für die Wohnungsnot auszumachen entbehrt bei nüchterner Betrachtung jedweder Grundlage.

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