Leerstand kostet Geld. Umso wichtiger ist es, schnell den richtigen Mieter für eine Wohnung zu finden. Doch was passiert, wenn der neue Mieter vom Vertrag zurücktreten möchte? Oder wenn Du nach der Unterschrift Zweifel bekommst und vielleicht einen noch besseren Mieter gefunden hast? Ob es ein Recht auf Widerruf vom Mietvertrag für Vermieter oder Mieter gibt, erfährst Du hier.
Kein generelles Widerrufsrecht bei Mietverträgen
Für Verbraucherverträge gilt in Deutschland ein allgemeines Widerrufsrecht von 14 Tagen. Bei Mietverträgen ist das nicht der Fall. Sobald die Unterschrift erfolgt ist, besteht für beide Seiten Vertragsbindung.
Das gilt auch für mündliche Verträge! Darauf solltest Du aber verzichten, da es schwierig wird, einen mündlichen Vertrag nachzuweisen. Vor Gericht steht im Zweifelsfall Aussage gegen Aussage. Schließt Du dennoch einen Mietvertrag (wenn auch nur vorab) mündlich ab, solltest Du einen Zeugen dabei haben, der bei Unstimmigkeiten für Dich aussagt.
Mietvertrag widerrufen: Wann ein Rücktritt möglich ist
Damit ein Mieter einen Mietvertrag widerrufen kann, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
1. Der Vermieter ist Unternehmer
Ein Vermieter gilt dann als Unternehmer, wenn er Wohnungen gewerblich vermietet. Es herrscht jedoch Uneinigkeit, ab wann genau das der Fall ist. Manche Gerichte gehen von drei vermieteten Wohnungen aus, andere von acht. Spätestens aber dann, wenn Du eine Hausverwaltung engagiert hast, hat der Mieter ein Widerrufsrecht.
2. Die Mietsache wird privat genutzt
Der Mieter muss die Wohnung für private Zwecke mieten. Bei der gewerblichen Nutzung entfällt das Widerrufsrecht.
Mieter können Mietvertrag widerrufen, wenn das Fernabsatzgesetz greift
Wurde der Mietvertrag zum Beispiel per Telefon, E-Mail oder SMS abgeschlossen, hat der Mieter ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen. Grundlage dafür ist das Fernabsatzgesetz, das auch bei Mietverträgen zum Tragen kommt.
Wichtig: Hat der Mieter zuvor die Wohnung besichtigt, erlischt das Widerrufsrecht.
Der Mietvertrag entstand als „Haustürgeschäft”
Wird der Mietvertrag außerhalb Deiner Geschäftsräume abgeschlossen – also zum Beispiel in einem Café, bei dessen Arbeit oder in der Wohnung – gilt dies als sogenanntes Haustürgeschäft. Dann dürfen Mieter vom Mietvertrag zurücktreten. Auch hier besteht eine Frist von 14 Tagen.
Gleiches gilt, wenn Du nachträglich den Vertrag ändern willst, zum Beispiel, um mehr Miete herauszuholen.
Rücktrittsklausel im Mietvertrag: Mieter und Vermieter dürfen den Mietvertrag widerrufen
Du kannst im Mietvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbaren. Standardmietverträge enthalten diese Klausel nicht, Du musst sie also explizit hinzufügen.
Durch die Rücktrittsklausel kann Dein Mieter nach Unterzeichnung den Mietvertrag widerrufen. Auch Du als Vermieter darfst in diesem Fall vom Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Hat der Mieter bereits eine Kaution gezahlt, bist Du zur unverzüglichen Rückzahlung verpflichtet.
Achtung: Die Rücktrittsklausel ist nur so lange gültig, bis der Mieter eingezogen ist beziehungsweise die Schlüsselübergabe erfolgt ist.
Alternative zum Widerruf des Mietvertrages: Fristlose Kündigung
Befindet sich die Wohnung in einem unzumutbaren Zustand, bestehen erhebliche Mängel oder Bauschäden, kann der Mieter vom Mietvertrag zurücktreten. Rechtlich gesehen handelt es sich dabei nicht um einen Widerruf. Er hat aber das Recht auf eine außerordentliche oder fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB.
Ein unzumutbarer Zustand besteht, wenn:
- aufgrund von Baumängeln Schimmel entsteht,
- die Heizung defekt ist,
- Wände in Wohn- und Schlafzimmer nass sind,
- die Wohnung zum Einzugstermin nicht bezugsfertig ist.
Wegen arglistiger Täuschung den Mietvertrag widerrufen?
Gemäß §123 Bundesgesetzbuch (BGB) kann ein Mietvertrag aufgrund von arglistiger Täuschung nicht widerrufen, dafür aber angefochten werden. Bei erfolgreicher Anfechtung ist der Mietvertrag rückwirkend ungültig. Das gilt sogar noch nach Einzug des Mieters und der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Az. XII ZR 67/06). Die Anfechtung des Vertrages ist bis zu einem Jahr nach Erlangung der Kenntnis der Täuschung möglich.
Arglistige Täuschung bei Vermietern
Verschweigst Du absichtlich Mängel der Wohnung, zum Beispiel permanenten Baulärm, oder stellst Du die Gegend als besonders kinderfreundlich dar, obwohl sich die Nachbarn ständig über Kinderlärm beschweren, kann der Mieter das als Vortäuschung falscher Tatsachen ansehen und den Mietvertrag anfechten.
Arglistige Täuschung bei Mietern
Macht der Mieter absichtlich falsche Angaben über seine Bonität oder fälscht er eine Bürgschaft, wird dies ebenfalls als arglistige Täuschung angesehen. Erfährst Du, dass Dein Mieter in diesen wichtigen Punkten gelogen hat, hast Du das Recht, den Mietvertrag anzufechten.
Der übliche Weg: Kündigung statt Mietvertrag widerrufen
Da ein Rücktritt vom Mietvertrag nur selten möglich ist, bleibt Deinem Mieter in der Regel nur die ordentliche Kündigung. Gemäß § 573c BGB hat der Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten und muss Dir ebenfalls die Miete für diese Zeit überweisen.
Die Kündigung ist schon vor Beginn der Mietzeit möglich, wenn der Mietvertrag nichts anderes sagt. Du hast jedoch die Möglichkeit eine Klausel zu integrieren, die eine Kündigung erst zum vertraglich festgelegten Mietbeginn zulässt.
Vorzeitiges Beenden des Mietvertrages
Auch nach sehr kurzer Mietdauer oder noch vor Einzug des Mietvertrages hast Du die Möglichkeit, mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag abzuschließen. Dies kann Dir im Zweifel viel Ärger mit dem Mieter ersparen.
In der Gestaltung des Aufhebungsvertrages seid ihr frei. Wichtig ist aber, dass ihr alle Punkte festhaltet und genau formuliert, unter welchen Konditionen das Mietverhältnis zu welchem Zeitpunkt endet. Bestehe auf die Schriftform, damit Du ein rechtsgültiges Dokument in den Händen hältst.
Achtung: Der Aufhebungsvertrag wird erst dann rechtskräftig, wenn beide Parteien mit dem Inhalt einverstanden sind. Dies ist der Fall, sobald beide Seiten unterschrieben haben.
Nachmieterklausel im Mietvertrag
Ein oft gesehenes Missverständnis besteht darin, dass Mieter glauben ein Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können, wenn sie dem Vermieter mindestens drei potenzielle Nachmieter präsentieren. Du als Vermieter bist jedoch nicht dazu verpflichtet, einen dieser Nachmieter zu akzeptieren und kannst stattdessen auf das Einhalten der Kündigungsfrist bestehen.
In Regionen mit hoher Nachfrage ist es oft kein Problem einen neuen Mieter zu finden. Dann kann es sinnvoll sein, dem Mieter bei der Kündigung entgegenzukommen und ihn vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen.
Auch eine Nachmieterklausel im Mietvertrag kann hilfreich sein. Hierbei wird zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel unterschieden. Bei der echten musst Du den Vorschlag des Mieters akzeptieren, bei der unechten nicht.
Keine Kündigung bei Mindestmietdauer
Hast Du mit Deinem Mieter eine Mindestmietdauer vereinbart, ist eine vorzeitige Kündigung nicht möglich. Dann kannst Du nur aus Kulanz eine vorzeitige Kündigung oder einen Aufhebungsvertrag akzeptieren. Rechtlich gesehen darfst Du auf die Einhaltung der Mindestmietdauer bestehen. Der Mieter ist dann zur Mietzahlung verpflichtet, auch wenn er nicht (mehr) in der Wohnung wohnt.
Fazit
Mieter haben verschiedene Optionen, einen Mietvertrag zu beenden. Du als Vermieter hast schlechtere Karten. Ein Widerruf ist für Dich nur möglich, wenn Du eine Rücktrittsklausel vereinbart hast. Andernfalls kannst Du den Mietvertrag lediglich wegen arglistiger Täuschung anfechten. Oder Du bietest dem Mieter einen Aufhebungsvertrag an. Der Mieter muss dem jedoch nicht zustimmen. Eine Kündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit vorheriger Abmahnung des Mieters möglich und auch eine Eigenbedarfskündigung ist meist sehr langwierig und nicht immer erfolgreich.
