Erwerb & Vermietung
August 11, 2021 von domocentris peter.steinhauer@scout24.com

Unser Special „Kündigung“: Welche Formalitäten musst Du als Vermieter beachten?

Keinem Vermieter macht es Spaß, ein Kündigungsschreiben aufzusetzen. Wenn die Entscheidung über die Beendigung des Mietverhältnisses getroffen ist, musst Du die notwendigen Formalitäten einhalten. 

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht kündigen, wann und wie es ihm gerade passt. Das Mietverhältnis darf nur aus einem vom Gesetz anerkannten Grund beendet werden. In bestimmten Fällen ist eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich.

Angabe des Kündigungsgrundes

Der gekündigte Mieter muss überprüfen können, ob die Kündigung rechtmäßig ist. Dazu muss er wissen, auf welchen Grund sich die Kündigung des Vermieters stützt. Deshalb ist es wichtig, die Kündigung präzise zu begründen. Ohne diese Angabe ist die Wohnraumkündigung unwirksam! 

Liegen mehrere Gründe für die Kündigung vor, empfiehlt es sich, alle im Kündigungsschreiben anzuführen. Wenn Du später eine Räumungsklage einleiten musst, dürfen im Prozess in aller Regel nur die im Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe vom Gericht berücksichtigt werden.

Häufig muss das Mietverhältnis wegen Zahlungsausfällen gekündigt werden. In diesem Fall genügt es, den Zahlungsverzug als Grund zu nennen und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete anzugeben. Zudem solltest Du der Kündigung eine Aufstellung über die Zusammensetzung der Rückstände als Anlage beifügen.

Wird die Kündigung mit einem anderen Vertragsverstoß begründet, muss dieser so genau wie möglich beschrieben werden.

Störung der Nachtruhe

Bei einer Störung der Nachtruhe reicht es nicht aus, pauschal wegen „nächtlicher Ruhestörungen“ zu kündigen. Die Störungen sind so greifbar zu beschreiben, dass diese sowohl für den Mieter als auch für den Richter im Prozess (auch zeitlich) nachvollziehbar sind. Bei Ruhestörungen solltest Du daher ein Lärmprotokoll anfertigen. Das fügst Du dann der Kündigung als Anlage bei. Kündigungen wegen „nächtlicher Ruhestörung“ erfordern eine vorherige Abmahnung.

Schriftform einhalten

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt für eine Wohnraumkündigung verbindlich die Schriftform vor. Das bedeutet, dass die Kündigungserklärung schriftlich erstellt und eigenhändig vom Vermieter unterschrieben werden muss. Bei mehreren Vermietern muss die Kündigung von allen Vermietern unterschrieben werden. 

Daher ist eine mündlich erklärte Kündigung unwirksam! Dasselbe gilt für eine Kündigung per Fax, per E-Mail oder als Fotokopie. 

Zustellung nachweisen

Die Kündigung wird erst wirksam, wenn diese dem Mieter im Original zugegangen ist. In einem Gerichtsprozess musst Du deshalb in der Lage sein, die Zustellung der Kündigung nachzuweisen. Dafür stehen Dir mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, zum Beispiel durch Zustellung

  • per Gerichtsvollzieher
  • persönlich mit Zeugen
  • per Boten
  • postalisch per Einwurfeinschreiben

Zustellung per Gerichtsvollzieher

Für die Zustellung per Gerichtsvollzieher schickst Du ein Auftragsschreiben zur Zustellung und das Kündigungsschreiben im Original an das für Deine Wohnung zuständige Amtsgericht, Abteilung „Verteilerstelle für Gerichtsvollzieheraufträge“. Du kannst auch vorher bei der Verteilerstelle des Gerichtsvollziehers anrufen und anfragen, welcher Gerichtsvollzieher für die Zustellung zuständig ist. Nach erfolgter Zustellung erhältst Du vom Gerichtsvollzieher eine Kopie der Kündigung mit Zustellungsvermerk.

Wenn Dir dies zu aufwendig ist, kannst Du die Kündigung dem Mieter unter Anwesenheit eines Zeugen persönlich überbringen. 

Du kannst die Zustellung auch über einen Boten veranlassen. Dieser sollte Datum und Uhrzeit der Zustellung auf einer Fotokopie der Kündigung notieren und die Notiz unterschreiben. Sinnvoll ist es auch, wenn der Bote fotografiert, wie er den Umschlag mit der Kündigung in den Briefkasten des Mieters einlegt.

Wenn Du die Kündigung mit der Post verschicken willst, solltest Du sie per Einwurfeinschreiben auf den Weg bringen. Nicht empfehlenswert ist die Versendung per Einschreiben mit Rückschein. Solche Einschreiben werden regelmäßig nicht angenommen beziehungsweise abgeholt. Dann kannst Du den Zugang der Kündigung nicht nachweisen.

Beachte I: Es ist nicht erforderlich, dass die Kündigung dem Mieter persönlich übergeben wird. Es reicht aus, diese in den mit dem Namen des Mieters versehenen Briefkasten einzulegen. Nach der Rechtsprechung geht das in einen Hausbriefkasten eingeworfene Kündigungsschreiben dem Empfänger in dem Zeitpunkt zu, sobald mit der nächsten Entnahme zu rechnen ist. Zum Nachweis der Zustellung reicht also die Angabe aus, dass und wann das Schreiben in den Briefkasten des Mieters geworfen worden ist.

Beachte II: Das Mietverhältnis kann nur gegenüber allen Mietern gekündigt werden. Bei mehreren Mietern ist die Kündigung also an alle Mieter zu adressieren. Es empfiehlt sich, jedem Mieter jeweils ein eigenes Kündigungsschreiben zukommen zu lassen.

Weitere Formalitäten

Es gibt weitere Formalien, die für die Wirksamkeit der Kündigung zwar nicht erforderlich sind. Dringend beachten solltest Du sie aber trotzdem.

Du solltest den Mieter in der Kündigung ausdrücklich darauf hinweisen, dass Du mit einer Weiternutzung der Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht einverstanden bist. Denn wenn der Mieter die Mietsache trotz der Kündigung weiter nutzt (was oft vorkommt) und Du der Weiternutzung nicht innerhalb von zwei Wochen nach Mietende widersprichst, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB), und Deine Kündigung ist wertlos. Dieses Risiko kannst Du bereits durch die Widerspruchserklärung in der Kündigung ausschließen.

In einem Härtefall hat der Mieter das Recht, einer ordentlichen Kündigung (zum Beispiel wegen Eigenbedarfs) zu widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen (§ 574 BGB). In einer ordentlichen Kündigung solltest Du den Mieter:

  • darauf hinweisen, dass er die Möglichkeit hat, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen
  • dass der Widerspruch schriftlich unter Angabe der Widerspruchsgründe
  • spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erfolgen hat

Nach den gesetzlichen Regelungen kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Das gilt aber nicht, wenn der Vermieter den Mieter auf diese Möglichkeit in der Kündigung nicht hingewiesen hat. Dann kann der Mieter seinen Widerspruch noch bis zum ersten Verhandlungstermin eines gerichtlichen Räumungsrechtsstreits erklären.

Damit es im Räumungsprozess nicht zu bösen Überraschungen kommt, müssen die oben vorgestellten Formalitäten unbedingt beachtet und eingehalten werden. 

Dieser Artikel ist in Kooperation mit den Rechtsanwälten von domocentris entstanden

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