Stellplatz und Garage: Wie den Mietvertrag gestalten?

Für den Mietvertrag eines Stellplatzes oder einer Garage gibt es wie für den Wohnungsmietvertrag spezielle rechtliche Rahmenbedingungen. Wir haben zusammengefasst, was Du alles wissen musst, wenn Du Pkw-Stellplätze vermietest.

In Kürze

• Mieter haben keinen rechtlichen Anspruch auf einen Stellplatz
• für Stellplätze ist keine Abgrenzung oder spezielle Kennzeichnung erforderlich
• werden Wohnungen und Stellplatz zusammen vermietet, hat der Mieter die gleichen Rechte wie im Mietvertrag
• Zweckentfremdung bewerten die Behörden als Nutzungsänderung und kann ein Bußgeld nach sich ziehen
• falschparkenden Mietern kannst Du nach Abmahnung die Wohnung kündigen

Park- und Garagenplätze sind in den Ballungszentren heiß begehrt. Teilweise haben sich deshalb die Abstellflächen für Pkws als eigene Investmentklasse entwickelt. Zwar haben viele Mietshäuser im Bestand keine Stellplätze für Pkws. Sind jedoch welche vorhanden, ergeben sich beim Stellplatz und der Garage spezielle Regelungen für den Mietvertrag, die Du als Eigentümer zu beachten hast.

Kommunen legen Schlüssel für die Schaffung von Parkplätzen fest

Beim Neubau oder bei der Schaffung von neuem Wohnraum durch Dachausbau sehen die Landesbauordnungen meistens zwingend die Schaffung von Parkplätzen vor. Maßgebend ist der Parkplatz-Schlüssel, den die Kommunen festgelegt haben. Da viele Gemeinden den Autoverkehr aus den Innenstädten zurückdrängen wollen, möchte man vielerorts die Stellplatzsatzung novellieren oder sogar ganz abschaffen. Du solltest Dich bei den Landesbauämtern über bestehende Regelungen informieren.

In manchen Gemeinden können Bauherren die Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen durch eine Geldzahlung ablösen. Sind Stellplätze bereits vorhanden, dürfen diese nicht zweckentfremdet werden. Zum Beispiel darf der Eigentümer den Pkw-Stellplatz nicht einfach in eine Abstellfläche für Fahrräder oder die Mülltonnen umwandeln. Zur Zweckentfremdung gehört auch die Vermietung an hausfremde Dritte.

Wie muss ein Stellplatz beschaffen sein?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, wie groß ein Stellplatz zu sein hat. Auch muss eine Stellfläche für Pkws keine Markierungen oder Kennzeichnung für den Nutzer erhalten. Rechtlich hat sich die Auffassung durchgesetzt, dass ein Parkplatz die „Eignung“ nachweisen muss. Aus den baurechtlichen Vorschriften der Länder kann man eine Faustregel ableiten. Demnach sollte die Abstellfläche eine Größe von rund 2,30 Meter Breite und fünf Meter Länge haben. Bei einer Garage kommen noch zehn Zentimeter Seitenabstand zu diesen Maßen hinzu.

Nutzungsrechte an einem Stellplatz

Grundsätzlich hat der Mieter einer Wohnung keinen Anspruch auf einen Stellplatz, auch wenn solche vorhanden sind. Steht nur eine begrenzte Anzahl an Parkplätzen zur Verfügung, entscheidet der Vermieter darüber, welcher Mieter diesen nutzen darf. Das Nutzungsrecht an einem Stellplatz kann im Mietvertrag oder über die Hausordnung geregelt werden. In der Hausordnung kann zum Beispiel die gemeinschaftliche Nutzung von Parkflächen vereinbart werden. Bei einem vertraglich zugewiesenen Stellplatz ist die gelegentliche Nutzung der Parkfläche durch Besucher des Mieters gestattet.

Die verschiedenen Vertragsarten bei der Vermietung von Pkw-Stellplätzen

Für die Parkplatznutzung gibt es üblicherweise drei Arten der Vertragsgestaltung. Dabei wird nicht unterschieden, ob es sich um eine Garage, eine Tiefgarage oder eine Fläche im Freien handelt.

1. Eigener Mietvertrag für Stellplatz oder Garage

Häufig gibt es für einen Parkplatz oder eine Stellfläche in einer Tiefgarage keine Regelung im Wohnungsmietvertrag. Dann schließt der Eigentümer mit dem Nutzer des Parkplatzes einen eigenen Vertrag ab.

Der Vorteil: Ist der Pkw-Stellplatz unabhängig vom Wohnraummietvertrag vermietet, dann gilt dieser als „sonstige Fläche“. Diese unterliegt nicht dem Wohnraummietrecht. Du kannst also einen eigenen Vertrag abschließen und diesen frei verhandeln. Weder der Mietpreis noch die Kündigungsfrist unterliegen den für die Wohnung geltenden Vorschriften.

Der Nachteil: Unter Umständen musst Du Gewerbesteuer zahlen. Wohnungsmietverträge sind nach dem Umsatzsteuergesetz von der Umsatzsteuer befreit. Für die Vermietung einer Garage oder eines Pkw-Stellplatzes gilt die Umsatzsteuerbefreiung nicht. Hast Du nur einige wenige Stellplätze vermietet, bewertet das Finanzamt das unter Umständen nicht als Gewerbe. Von einem Gewerbe gehen die Behörden dann aus, wenn Du für die Vermietung einen eigenen Geschäftsbetrieb eingerichtet hast. Ein Indiz für eine gewerbliche Nutzung ist auch, wenn der Eigentümer die Vermietung seiner Stellplätze aktiv bewirbt.

Liegt eine gewerbliche Nutzung vor, kannst Du unter Umständen die Kleinunternehmerregelung gemäß Paragraf 19 des Umsatzsteuergesetzes in Anspruch nehmen. Dann sind die Einnahmen bis zu einer Höhe von 17.500 Euro steuerfrei.

Achtung

Handele Dir keinen unnötigen Ärger mit den Behörden ein. Kommt es zu einer Zweckentfremdung des Parkplatzes vorm Haus, können Mieter das zuständige Bauamt dazu auffordern, dagegen vorzugehen.

2. Stellplatznutzung ist im Wohnungsmietvertrag vereinbart

Häufig vereinbaren Immobilieneigentümer die Nutzung von Stellplätzen im Mietvertrag. Dann sehen die Gerichte die Fläche nicht mehr als sonstige an, sondern als Teil der gemieteten Wohnung. So unterliegt der Parkplatz komplett den Regelungen des Wohnungsmietrechts. Mieterhöhungen sind nur zulässig im Gesamtpaket mit einer gleichzeitig stattfinden Mieterhöhung für den Wohnraum. Ebenso kann eine Kündigung nur dann erfolgen, wenn der Eigentümer gleichzeitig den Wohnraum kündigt.

Wenn der Eigentümer die Garagen- oder Stellplatznutzung im Wohnungsmietvertrag aufführt, ist die Frage nach der Umsatzsteuer eindeutig. Die Umsatzsteuerbefreiung des Wohnungsmietvertrages erstreckt sich auch auf den Stellplatz.

3. Jahrelang ausgeübte Praxis

In manchen Fällen nutzt ein Mieter einen Stellplatz, ohne dass es jemals zu einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Eigentümer der Fläche gekommen ist. Wenn dieser Zustand rund zwei Jahre lang anhält, gilt das rechtlich als „jahrelang ausgeübte Praxis“. Juristen bewerten das als stillschweigende Vereinbarung und stellen diese mit einer vertraglichen Vereinbarung gleich. Da es hier einen deutlichen Interpretationsspielraum gibt, ist Streit vorprogrammiert. Du solltest Dir im Zweifel rechtlichen Beistand suchen.

Wann gilt der Stellplatz als zweckentfremdet?

Ebenfalls ein Klassiker für viel Diskussion zwischen Mieter und Vermieter ist die Zweckentfremdung des Pkw-Stellplatzes. Zwar gibt es einen gewissen Auslegungsspielraum für die Nutzung des Parkplatzes. Grundsätzlich gilt aber: Alles andere als der eigene Pkw hat auf dem Parkplatz nichts zu suchen. Die dauerhafte Zweckentfremdung der Garage oder der Stellfläche solltest Du als Vermieter im Blick haben. Die Ämter bewerten das unter Umständen als Nutzungsänderung. Kannst Du dafür keine behördliche Genehmigung nachweisen, musst Du ein Bußgeld zahlen.

Eindeutige Zweckentfremdung des Stellplatzes:

• Abstellraum
• Werkstatt
• Wohn- oder Hobbyraum
• Fitnessraum
• Partyraum
• Gewerblicher Lagerraum
• Geräteschuppen

Das Abstellen folgender Objekte stellt eine Zweckentfremdung des Stellplatzes dar:

• Wohnwagen
• Anhänger
• abgemeldete und nicht mehr fahrtaugliche Fahrzeuge
• ausschließliche Nutzung als Abstellplatz für Fahrräder
• gewerblich genutzte Fahrzeuge

Folgende Gegenstände dürfen die Mieter in der Garage lagern:

• Reifen
• Werkzeug
• Kleine Mengen Öl oder Benzin (maximal circa 20 Liter)

Innerhalb der Toleranzgrenze (wenn genügend Platz vorhanden ist):

• Fahrräder
• Motoroller
• Rasenmäher
• Kleine Mengen an Lagergut

Bei der Zweckentfremdung gilt es die Toleranzgrenze auszuloten. Wenn jemand sein Fahrrad oder einen Motorroller bei ausreichend Platz auch in der Garage oder auf dem Pkw-Stellplatz abstellt, musst Du als Vermieteter nicht gleich einen Rechtsanwalt bemühen. Tauchen Probleme auf, lassen die sich oft in einem vernünftig geführten Gespräch aus der Welt schaffen. Möchte ein Mieter unbedingt seinen Pkw-Stellplatz oder die Garage zum Abstellen von Fahrrädern, seines Wohnmobils oder des Bootsanhängers nutzen, solltest Du das als Vermieter im Mietvertrag festhalten.

Betriebskosten bei Stellplätzen

Auch bei Stellplätzen fallen anteilig Betriebskosten an, zum Beispiel die Grundsteuer, die Entwässerung oder Straßenreinigung. Davon zu unterscheiden sind die reinen Kosten für die Pflege und Instandhaltung der Parkfläche. So kannst Du etwa das Räumen des außenliegenden Stellplatzes vom Schnee oder das Ausbessern am Belag nicht auf die Betriebskosten umlegen.

Hat nur ein Teil der Mieter im Haus einen Stellplatz gemietet, musst Du die anteiligen Betriebskosten in der Jahresabrechnung für den Stellplatz nicht aufschlüsseln (BGH v. 10.2.2016 – VIII ZR 33/15).

Was tun bei Beeinträchtigung des Stellplatzes und bei Falschparkern?

Vor allem in den Städten kommt es bei dem Gerangel um die wenigen Parkmöglichkeiten oft zu Beeinträchtigungen der vermieteten Parkplätze. Fremde Personen stellen sich einfach vor die Parkbucht oder besetzen mit ihrem Wagen frech den freien Platz.

Hinweisschilder sind ein gutes Mittel, um Falschparker abzuweisen. Text und Gestaltung kannst Du frei wählen:

• Kundenparkplatz
• Privatparkplatz
• Nur für Anlieger
• Parken verboten

Steht ein Wagen falsch geparkt, kannst Du die Polizei rufen. Zu beachten ist: ein Bußgeld wird nur fällig, wenn es sich um einen öffentlichen Stellplatz handelt. Bei Falschparkern auf privaten Grundstücken schreibt die Polizei keine Strafzettel.

Hast du eine Parkplatzbeschilderung angebracht, bist Du berechtigt, den Abschleppwagen zu rufen. Die Abschleppkosten trägt der Falschparker. Nach § 858 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat der Fahrzeugführer eine sogenannte „verbotene Eigenmacht“ begangen. Die Beeinträchtigung des Parkraums kann gegebenenfalls sogar als Nötigung aufgefasst werden.

Mieter kannst Du kündigen, wenn er unbefugt den Stellplatz besetzt

Stellt ein Mieter den Parkplatz zu oder nutzt einfach einen von ihm nicht gemieteten Stellplatz, hast Du als Vermieter ein wirksames Gegenmittel in der Hand. Du kannst den Mieter abmahnen. Hilft das nicht und parkt der Übeltäter weiter unbefugt, hat das  Konsequenzen. Das Landgericht München hat in einem Urteil die Kündigung der Wohnung eines falschparkenden Mieters für zulässig erklärt. (LG München I, Urteil vom 22.10.2014, Az. 14 S 3661/14).