Erwerb & Vermietung
Mai 12, 2022 von Yvonne redaktion@vermietet.de

Ortsübliche Vergleichsmiete – Standard bei Mieterhöhungen 

Der Mietpreis ist eine der wichtigsten Kennzahlen für Vermieter. Je höher die Miete im Verhältnis zu den Kosten, desto höher die Rendite. Doch ganz so einfach ist das nicht. Zu welchem Preis eine Immobilie vermietet werden kann, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. In den meisten Fällen wird die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete sowohl für Neuvermietungen, besonders aber für Mieterhöhungen zu Rate gezogen. 

 

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete 

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der durchschnittliche Mietpreis in einer bestimmten Region oder einer vergleichbaren Gemeinde. Sie wird anhand der letzten sechs Jahre ermittelt und ist in § 558, Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Wohnungen, bei denen die Miethöhe per Gesetz oder aufgrund von Förderzusagen festgelegt wurden, sind von dem Vergleich ausgenommen.  

Um die Vergleichsmiete zu bestimmen, müssen die Wohnungen auch zwingend vergleichbar sein. Das betrifft sowohl die Art der Wohnungen, als auch die Größe, die Ausstattung, die Beschaffenheit und die Lage. Auch energetische Voraussetzungen werden verglichen. 

 

Welche Faktoren beeinflussen die Entwicklung der Mieten? 

Die Entwicklung des Mietpreises ist von mehreren Faktoren abhängig. Darunter zählen unter anderem das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, aber auch die Lage, die Ausstattung und der Zustand des Objekts. 

Befindet sich das Haus in einem sehr guten Zustand, ist die Ausstattung luxuriös und/oder die Lage sehr begehrt? Dann kannst Du auch eine höhere Miete verlangen. Müssen Mieter in Deiner Wohnung selbst renovieren, wird im Treppenhaus nicht auf Sauberkeit geachtet oder müssen erst einige Kilometer zurückgelegt werden, um die nächste Bushaltestelle zu erreichen, musst Du unter Umständen mit einem geringeren Mietpreis rechnen. 

 

Vergleichsmiete ermitteln 

Als Grundlage für die Bestimmung des richtigen Mietpreises kann der sogenannte Mietspiegel herangezogen werden. Dieser wird von der Gemeinde herausgegeben und in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert (§ 558c BGB). Er bildet die durchschnittlichen Mietpreise in der Region ab. 

Allerdings erstellen nicht alle Gemeinden einen Mietspiegel. Ist dieser nicht verfügbar, können die Mietniveaus von vergleichbaren Referenzobjekten genommen werden. Das ist jedoch deutlich schwieriger herauszufinden. 

Weitere Methoden zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete kannst Du in unserem Artikel “Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete” nachlesen.

 

Wie kannst Du eine Mieterhöhung mit der Vergleichsmiete durchsetzen? 

Stellst Du fest, dass Deine Mieter weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen, hast Du gemäß § 558, Absatz 1 BGB das Recht, die Miete zu erhöhen, sofern der jetzige Mietpreis seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. 

Dein Mieterhöhungsverlangen musst Du Deinem Mieter schriftlich mitteilen und auch begründen (§ 558a, Absatz 1 BGB). Als Begründung stellst Du den Mietpreis der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber und nennst entweder den neuen Mietpreis oder den Betrag, um den sich die Miete erhöht. 

Dein Mieter hat nun drei Monate Zeit, um der neuen Miete zuzustimmen. Tut er dies nicht, gilt zunächst der alte Mietpreis weiter. Du hast jedoch gute Chancen, die Mieterhöhung erfolgreich einzuklagen.  

Wichtig: Bei bestehenden Mietverträgen darf die Miete gemäß § 558 Absatz 3 BGB innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden. Das gilt selbst dann, wenn die Miete auch nach dieser Erhöhung noch unterhalb des Mietspiegels liegt. In Berlin und Köln beispielsweise liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent. 

In angespannten Wohnungsmärkten greift zusätzlich die Mietpreisbremse. Hier dürfen die Mieten maximal zehn Prozent über dem Durchschnitt liegen. Ausnahmen gibt es bei Neubauten und umfassenden Modernisierungen. 

  

Alternativen zur Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete 

Bei einem Staffelmietvertrag wird vor Mietbeginn ein Mietpreis bestimmt und gleichzeitig kommende Erhöhungen vereinbart. Die gesetzlichen Regelungen dazu findest Du in § 557 a BGB. 

Bei der Indexmiete wird die Miete jährlich je nach Verbraucherpreisindex angepasst. Die Regelungen dazu stehen im § 557 b BGB. Die Besonderheit hier ist, dass nur die Ausgangsmiete an die Mietpreisbremse gebunden ist. Eventuelle Erhöhungen sind davon nicht betroffen. So kann die Maximalmiete auch mehr als zehn Prozent oberhalb des Mietspiegels liegen.

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