Mie­ter lüf­tet nicht: Was tun bei Schim­mel­bil­dung?

Das Lüften gehört zu den wichtigsten vertraglichen Pflichten von Mietern. In diesem Artikel geht es darum, was Du als Vermieter tun darfst, wenn sich herausstellt, dass der Mieter nicht richtig lüftet. Außerdem erhältst Du einen Überblick über Deine Möglichkeiten beim leidigen Thema Schimmel.

 

Das Wichtigste in Kürze

  • Du solltest schon zu Beginn des Mietverhältnisses über das richtige Lüften der Wohnung sowie eventuelle Risiken (etwa schlecht isolierter Altbau) aufklären.
  • Du darfst eine Wohnungsbesichtigung durchführen, um zu überprüfen, dass korrekt gelüftet wird und keine Feuchtigkeitsschäden vorhanden sind.
  • Wenn der Mieter nicht richtig lüftet, solltest Du eine Abmahnung schicken.
  • Sollte keiner auf die Abmahnung reagieren, bleibt nur die Kündigung, die je nach Fall ordnungsgemäß oder fristlos sein kann.

 

Es wird in der Mietwohnung nicht korrekt gelüftet – was kann ich tun?

Mieter haben verschiedene Pflichten, zu denen neben der Zahlung der Miete auch die Obhutspflicht bezüglich der Mietwohnung gehört. Es handelt sich um eine sogenannte vertragliche Nebenpflicht, die unter anderem das korrekte Lüften und Heizen einschließt. So sollen Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel vermieden werden. Als korrektes Lüften gilt das zwei- bis dreimal tägliche Lüften mit weit geöffnetem Fenster für jeweils etwa zehn Minuten.

Tipp: Hänge dem Mietvertrag eine Anleitung zum korrekten Lüften an, um sicherzugehen, dass die Mieter Deine Verpflichtung verstehen. Weise auf das Risiko bei falschem Lüften hin und nimm in den Mietvertrag eine Klausel auf, die besagt, dass bei Fehlverhalten der Mieter die entstandenen Schäden zu tragen hat.

Solltest Du bei einer Routinebesichtigung der Mietwohnung bemerken, dass der Mieter nicht lüftet oder solltest Du bereits Erfahrung mit einem Schimmelproblem in der Wohnung haben, ist dies ein besonderer Grund für die Besichtigung des Mietobjektes. Es handelt sich dabei um Dein Recht auf Kontrolle. Beachte jedoch, dass Du den Besuch ankündigen solltest.

Falls Du während des Besuchs der Mietwohnung bereits Schäden durch mangelndes Lüften erkennen kannst und falls sich auch nach mehrmaliger Aufforderung das Verhalten nicht ändert, hilft nur eine Abmahnung:

  • Damit mahnst Du den einklagbaren Anspruch auf das ordnungsgemäße Lüften an.
  • Für den Fall, dass der Mieter diese Abmahnung ignoriert, hast Du das Recht, eine ordentliche Kündigung
  • Eine außerordentliche beziehungsweise fristlose Kündigung ist erst dann möglich, wenn der Zustand der Wohnung erheblich gefährdet ist, etwa durch massive Schimmel- und Feuchtigkeitsbildung.

 

Wie gehe ich bei Schimmel aufgrund fehlender Lüftung vor?

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter Dir alle Schäden ersetzen muss, die er an der Mietwohnung verursacht. Häufig stellt sich erst bei der Übergabe nach Ende des Mietvertrags heraus, dass es Feuchtigkeitsschäden gibt. Wenn diese durch falsches Lüften entstanden sind, hast Du die folgenden Möglichkeiten:

  • Fordere zur Zahlung von Schadensersatz auf.
  • Fordere den Mieter dazu auf, eigenständig und sachgemäß für die Schadensbeseitigung zu sorgen.
  • Behalte einen Teil der Kaution ein, solange die Schäden noch vorhanden sind.

Beachte jedoch, dass die Beweispflicht bei Dir liegt. Oft ist es sinnvoll, einen kleineren Feuchtigkeitsschaden direkt zu beseitigen, nachdem der Mieter ihn angezeigt hat. Alternativ kannst Du einen Experten einschalten, der Dir bestätigt, dass die Mietpartei einen größeren Schaden verschuldet hat. Damit hast Du eine rechtliche Basis, um zu Schadensersatz aufzufordern.

 

Was sollten Mieter über Schimmel in der Wohnung wissen?

Beim Kochen, Duschen, Wäsche waschen, aber auch Atmen und Schwitzen wird in einem Mehrpersonenhaushalt weit über als 10 Liter Feuchtigkeit pro Tag erzeugt. Trifft Feuchtigkeit auf kalte Oberflächen, kondensiert sie und es bilden sich insbesondere an Außenwänden oder kühlen Bereichen nasse Stellen. In der Folge kann es rasch zu Schimmelbildung kommen.

Schimmel in der Wohnung darf nie auf die leichte Schulter genommen werden. Er kann die Atemwege reizen, Allergien und Kopfschmerz auslösen. Kinder, alte Menschen und Immungeschwächte sind besonders gefährdet.

 

Kleine Schimmelflecken selbst beseitigen

Ganz klar, großflächiger Schimmelbefall muss immer von einer Fachkraft beseitigt werden. Kleinen Flecken, etwa so groß wie eine Kreditkarte, können Mieter selbst zu Leibe rücken. Ganz wichtig: Schutzkleidung tragen. Lange Putzhandschuhe, Schutzbrille und Mundschutz sind Pflicht. Möbel und Teppiche sollten mit Malerfolie abgedeckt werden.

Zum Entfernen des Schimmels können unter anderem Benzalkoniumchlorid, Wasserstoffperoxid oder nicht ganz so wirksam Brennspiritus verwendet werden. In jedem Fall sollte mindestens eine Fläche von 30 Zentimeter um die Flecken herum einbezogen werden. Anschließend wird mit reichlich Wasser nachgespült und gründlich gelüftet. Putzlappen unbedingt entsorgen!

 

Vorbeugen ist besser als Schimmel entfernen müssen

Richtiges Lüften (Stoßlüften) ist das A und O. Doch gleichmäßiges Heizen, auch in ungenutzten Räumen, beugt ebenso maßgeblich dem Schimmelbefall vor. Zusätzlich sollte regelmäßig die Luftfeuchtigkeit kontrolliert werden.

Steht eine Renovierung der Wände an, sollte unbedingt auf Raufasertapete verzichtet werden. Denn Leim, Zellulose, Holz und die oft genutzten, organischen Dispersionsfarben auf der Tapetenoberfläche fördern das Wachstum von Schimmelpilzen. Zu Alternativen wie mineralischen, alkalischen Wandoberflächen wird der Maler des Vertrauens gern beraten.

 

Was ist korrektes Lüften?

Mieter haben verschiedene Pflichten, zu denen neben der Zahlung der Miete auch die Obhutspflicht bezüglich der Mietwohnung gehört. Es handelt sich um eine sogenannte vertragliche Nebenpflicht, die unter anderem das korrekte Lüften und Heizen einschließt. So sollen Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel vermieden werden. Als korrektes Lüften gilt das zwei- bis dreimal tägliche Lüften mit weit geöffnetem Fenster für jeweils etwa zehn Minuten.

Tipp: Hänge dem Mietvertrag eine Anleitung zum korrekten Lüften an, um sicherzugehen, dass die Mieter ihre Verpflichtung verstehen. Weise auf das Risiko bei falschem Lüften hin und nehme in den Mietvertrag eine Klausel auf, die besagt, dass bei Fehlverhalten entsprechende Schäden zu tragen sind.

Solltest Du bei einer Routinebesichtigung der Mietwohnung bemerken, dass nicht gelüftet wird, oder solltest Du bereits Erfahrung mit einem Schimmelproblem in der Wohnung haben, ist dies ein besonderer Grund für die Besichtigung des Mietobjektes. Es handelt sich dabei um Dein Recht auf Kontrolle. Beachte jedoch, dass Du den Besuch ankündigen solltest.

Falls Du während des Besuchs der Mietwohnung bereits Schäden durch mangelndes Lüften erkennst und falls sich auch nach mehrmaliger Aufforderung das Verhalten nicht ändert, hilft nur eine

 

Abmahnung:

  • Damit mahnst Du den einklagbaren Anspruch auf das ordnungsgemäße Lüften an.
  • Für den Fall, dass der Mieter diese Abmahnung ignoriert, hast Du das Recht, eine ordentliche Kündigung
  • Eine außerordentliche beziehungsweise fristlose Kündigung ist erst dann möglich, wenn der Zustand der Wohnung erheblich gefährdet ist, etwa durch massive Schimmel- und Feuchtigkeitsbildung.