Erwerb & Vermietung
Mai 10, 2022 von Yvonne redaktion@vermietet.de

Die Vorteile der Staffelmiete und was Du als Vermieter beachten musst

Durch die Verwendung einer Staffelmiete kannst Du als Vermieter bereits bei Vertragsschluss eine regelmäßige Erhöhung der Miete vereinbaren. Dadurch hast Du von Beginn an Planungssicherheit, erhältst einen Ausgleich für steigende Kosten und sicherst so eine angemessene Rendite ab. Auch Dein Mieter weiß dann ganz genau, welche Kosten zukünftig auf ihn zukommen. Über die Erhöhung muss also nicht verhandelt werden. Erfahre hier mehr zum Thema.

 

Was ist eine Staffelmiete?

Die Staffelmiete erlaubt es Dir als Vermieter, Mieterhöhungen bereits bei Vertragsabschluss festzulegen. Du vereinbarst einen Mietpreis und bestimmst gleichzeitig um welchen Betrag sich die Miete in welchen Zeitabständen erhöht.

Hinweis: Die Erhöhung der Staffelmiete erfolgt ohne Ankündigung. Da im Mietvertrag alle Erhöhungen festgelegt sind, muss der Vermieter im Gegensatz zur Erhöhung bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nichts veranlassen und braucht auch nicht die Zustimmung des Mieters einzuholen. Es empfiehlt sich aber, den Mieter kurz formlos zu erinnern, um juristische Schritte wie Zahlungserinnerungen oder gar Abmahnungen zu vermeiden.

Staffelmieten sind an die sogenannte Mietpreisbremse gebunden und dürfen in Gebieten mit großer Wohnungsnot, nicht mehr als 20 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein – sonst ist die Vereinbarung zur Staffelmiete unwirksam.

 

Staffelmiete – Beispiel

Im Mietvertrag muss entweder die erhöhte Miete oder der Geldbetrag genannt werden, um den sich die Miete erhöht. Klauseln, die nur einen Prozentsatz enthalten sind ungültig und können die Vereinbarung nichtig machen.

Eine zulässige Formulierung für die Staffelmiete könnte so lauten: „Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich, ab 1. Januar 2023 auf 900 Euro, ab 1. Januar 2024 auf 920 Euro, ab 1. Januar 2025 auf 960 Euro usw.“

 

Voraussetzungen der Staffelmiete

Die Staffelmiete zur angemessenen Erhöhung des Mietzinses ist in § 557a BGB geregelt. Sie ist also trotz gängiger Meinung laut Mietrecht zulässig. Sie ist eine häufig verwendete Vertragsform für Wohnraum und Gewerbeimmobilien. Die Besonderheit hierbei ist, dass bereits zu Beginn des Vertrags festgelegt wird, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht.

Bei einem Mietvertrag mit einer Staffelmiete sind folgende Voraussetzungen zu beachten:

  • im Mietvertrag müssen die erhöhte Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen werden.
  • die jeweilige Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten.

 

Der Staffelmietvertrag kann ohne Kündigungsausschluss vereinbart werden. Soll die Kündigung aber ausgeschlossen werden, ist dies für maximal vier Jahre möglich.

Wenn der Vertrag zur Staffelung der Miete abgelaufen ist, kann diese nur über die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558 BGB) weiter erhöht werden.

 

Vorteile der Staffelmiete

Die wesentlichen Vorteile der Staffelmiete:

  • sie unterliegt nicht der Kappungsgrenze für eine Erhöhung (diese beträgt max. 20% in drei Jahren),
  • sie kann frei vereinbart werden (darf allerdings die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% übersteigen, um Mietwucher zu verhindern).

 

Neben der bekannteren Mietanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es die sogenannte Indexmiete. Diese wird häufig an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt, der jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Die Miete verändert sich in dem Maße, in dem sich der Lebenshaltungskostenindex verändert, d.h. sie kann auch sinken. Dies kann für den Vermieter also auch nachteilig sein, während sich bei der Staffelmiete die Mieteinnahmen regelmäßig unabhängig von den Lebenshaltungskosten erhöhen.

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