Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt durch die Finanzämter und erzeugt eine Vergleichbarkeit der Mietpreise in einer bestimmten Region. Wer beispielsweise an Angehörige vermietet und das Objekt mit einer Miete von weniger als 66 Prozent überlässt, dem werden anteilig die Werbungskosten gekürzt. Die Aufwendungen dürfen bei einer Vermietung an Angehörige als Werbungskosten steuerlich abgezogen werden.
Das zählt zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Kaltmiete summiert mit den umlagefähigen Betriebskosten ergibt wiederum den ortsüblichen Mietpreis. Hierzu zählen in erster Linie:
- die Grundsteuer,
- Heizungskosten,
- Gartenpflege,
- die Kosten für Wasser und Abwasser,
- Beleuchtungskosten,
- Straßenreinigung und Müllabfuhr,
- Schornsteinreinigung,
- die Sach- und Haftpflichtversicherung
- sowie die Kosten für den Hausmeister.
Er erfolgt demnach ein Vergleich der ortsüblich angesetzten Warmmiete mit der tatsächlich verlangen Warmmiete. Dabei werden Immobilien vergleichbarer Art, Ausstattung und Lage miteinander verglichen.
Aufteilung der Vermietertätigkeit
Viele kennen einen Vergleich der Mietpreise meist nur in den Fall, dass der Mietpreis zu hoch ist. Wird aber zum Beispiel an Angehörige vermietet, wird häufig eine niedrigere Miete verlangt. Nach dem Einkommensteuergesetz muss die Tätigkeit eines Vermieters dann in einen entgeltlichen sowie einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden, wenn ein Mietpreis unterhalb der 66 Prozent-Grenze angesetzt wird. Die Folge: Werbungskosten dürfen in der Steuererklärung nur noch anteilig abgezogen werden.
Daher empfehlen wir allen Vermietern, die an ihre Verwandte und Freunde vermieten, unbedingt die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen. Daran kann dann der tatsächliche Mietpreis angesetzt werden.
So wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt
Die Oberdirektion der Finanzämter hat für die Bestimmung der ortsüblichen Kaltmiete ein abgestuftes Ermittlungserfahren deklariert. Dieses besteht aus sieben Stufen:
- Stufe: Bisherige Fremdvermietung: Wurde die Wohnung vor der Überlassung an Angehörige an fremde Dritte vermietet, darf das Finanzamt den vorher vereinbarten Mietpreis als ortsübliche Kaltmiete zugrunde legen.
- Stufe: Regionaler Mietspiegel: Wenn die Wohnung nicht fremdvermietet wurde, wird die ortsübliche Miete mittels der örtlichen Mietspiegel, qualifizierten Mietspiegel oder Mietdatenbanken von Städten und Gemeinden ermittelt. Werden darin Rahmenwerte aufgelistet, darf der untere Wert für den Mietpreis genommen werden.
- Stufe: Verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren: Mitunter existieren für die betroffene Kommune keine Mietspiegel. In einem solchen Fall dürfen die Finanzämter zur Ermittlung eines Orientierungswerts auf verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren zurückgreifen.
- Stufe: Immobilienportale im Internet: Wenn die Ämter durch die ersten drei genannten Schritte keine Vergleichsmiete ermitteln konnten, darf ebenso auf Internetportale zurückgegriffen werden. Idealerweise werden hier die zukünftig zu vermietenden Immobilien im Umkreis identifiziert und deren Preis pro Quadratmeter berechnet. Diese Methode kann auch benutzt werden, wenn die Wertermittlung noch einmal verifiziert werden soll.
- Stufe: Hochrechnung veralteter Mietpreisspiegel: Sollten die bereits aufgezählten Ermittlungswege nicht zum Erfolg führen, können die Finanzämter auf die alten Mietpreisspiegel zurückgreifen. Diese sind von der Finanzverwaltung bis zum Wegfall der Nutzungswertbesteuerung aufgestellt worden und müssen dementsprechend an die aktuelle Marktlage angepasst werden.
- Stufe: Bundesdurchschnittliche Miete: Hilfsweise dürfen die Finanzämter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Rückgriff auf die bundesdurchschnittliche Bruttokaltmiete je Quadratmeter für Wohnungen laut dem Mikrozensus 2010 ermitteln. Die Bruttokaltmiete muss dann anhand des Preisindex für Mieten mit einer jährlichen Steigerung von 1.15 Prozent für den jeweiligen Veranlagungszeitraum fortgeschrieben werden. Anschließend wird dieser fortgeschriebene Wert der eigenen Region angepasst.
- Stufe: Mietpreisermittlung durch einen Bausachverständigen: Für den Fall, dass alle bereits genannten Wertermittlungsmethoden nicht erfolgreich sind, sollen die Ämter ausnahmsweise ein Gutachten ihres Bausachverständigen einfordern, der dann den ortsüblichen Mietpreis ermittelt.
